Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokali stanowiących towar handlowy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka działająca pod firmą A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Wnioskodawca), będąca zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych polskim rezydentem podatkowym podlegającym obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów w Polsce bez względu na miejsce ich osiągania. Jednocześnie Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w rozumieniu art. 96 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca specjalizuje się w prowadzeniu działalności gospodarczej na rynku nieruchomości, w tym wyszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości z potencjałem gospodarczym lub inwestycyjnym. Wnioskodawca prowadzi albo będzie prowadzić działalność polegającą na dokonaniu inwestycji bezpośredniej lub pośredniej w nieruchomości. Wobec przedmiotowych nieruchomości mogą zostać, między innymi, przeprowadzone czynności polegające na modernizacji, przeprowadzaniu prac budowlanych, promocji oraz efektywnym zarządzaniu i sprzedażą oraz świadczeniu usług związanych z inwestycją, w ramach organizacji spółki lub korzystając z wyspecjalizowanych podmiotów zewnętrznych. Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy jest, zgodnie z klasyfikacją Polskiej Klasyfikacji Działalności, między innymi: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD: 68.10.Z).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca nabył w celu odsprzedaży budynek wielorodzinny z 1938 r., w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych, po 3 na każdą kondygnację. Ostatnia kondygnacja (strych) wykorzystywana jest do składowania niepotrzebnych rzeczy, czy też rozwieszania prania przez mieszkańców, ta dotychczasowa funkcja zostanie utrzymana. Za budynkiem na terenie działki mieszkańcy parkowali samochody i ta funkcja również pozostanie bez zmian.

Obecnie istnieje jedna księga wieczysta na całą nieruchomość, natomiast Wnioskodawca zamierza dokonać inwentaryzacji stanu obecnego i wystąpić do Starostwa o wydanie stosownych zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych, aby w kolejnym kroku założyć księgi wieczyste dla wszystkich mieszkań.

Wnioskodawca zamierza częściowo wyremontować mieszkania i części wspólne, a następnie sprzedać mieszkania. Wnioskodawca będzie przeprowadzał prace zachowując dotychczasową tkankę budynku, tj.:

• nie będzie ocieplał budynku,
• elewacja budynku pozostaje bez zmian,
• dach pozostaje ten sam pokryty papą, jedynie muszą zostać przeprowadzone prace we wrażliwych miejscach, gdzie jest zagrożenie przecieku,
• stropy między piętrami pozostają bez zmian, tj. drewniane wypełnione polepą,
• nie dokona nadbudowy ani przebudowy żadnej części budynku,
• nie adoptuje strychu na powierzchnie mieszkalne.

Częściowy remont mieszkań zakłada m.in.:

• naprawę tynków,
• naprawę lub wymianę kanalizacji,
• nową instalację elektryczną,
• remont drzwi wejściowych lub wymianę na nowe,
• sprawdzenie wentylacji w lokalach i naprawa niedrożnych kominów,
• przygotowanie bazy do dalszych prac wykończeniowych przez nabywców.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.kiedy nabyli Państwo budynek wielorodzinny, w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych będących przedmiot sprzedaży?

Odp. Budynek został nabyty 30 września 2024 r.

2.Czy transakcja nabycia ww. budynku była opodatkowana podatkiem VAT/zwolniona (na jakiej podstawie), udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku?

Odp. Transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT ze względu na fakt, że sprzedawca nie występował w tej transakcji w charakterze podatnika. Transakcja została udokumentowana aktem notarialnym.

3.Czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem budynku wielorodzinnego?

Odp. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem budynku wielorodzinnego nie przysługiwało.

4.W jaki sposób budynek mieszkalny (w tym 9 lokali mieszkalnych) był użytkowany przed nabyciem przez Państwa (przez poprzedniego właściciela)?

Odp. Budynek zgodnie z przeznaczeniem użytkowany był w charakterze mieszkalnym.

5.Czy nabyte lokale w Państwa działalności gospodarczej stanowią towar handlowy czy środek trwały?

Odp. Nabyte lokale w działalności gospodarczej Wnioskodawcy stanowią towar handlowy.

6.Jeśli stanowią środek trwały, to czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosili/poniosą Państwo wydatki na ulepszenie lokali, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z nich, jeśli tak, to należy wskazać:

a)kiedy miały/będą miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

b)czy przysługiwało/będzie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie ww. lokali?

Odp. Nabyte lokale w działalności gospodarczej Wnioskodawcy stanowią towar handlowy.

Pytanie

Czy sprzedaż lokali znajdujących się w budynku opisanym w przedmiotowym wniosku będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Dostawa lokali mieszkalnych opisanych w przedmiotowym wniosku będzie stanowiła dostawę towarów zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Według art. 2 pkt 14 ustawy

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.

Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części sprzedano oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w każdym z tych przypadków dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Stosowanie bowiem zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do kwestii zastosowania zwolnienia w związku z transakcją sprzedaży nabytych przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania lokali mieszkalnych jest ustalenie kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Jak należy zauważyć, sprzedaż przedmiotowych mieszkań nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia, bo sam zakup był po pierwszym zasiedleniu, tzn. na rynku wtórnym. Nakłady ponoszone na remont mogą przekroczyć 30% wartości początkowej tego lokalu. Od pierwszego zasiedlenia poszczególnych lokali mieszkalnych do dnia ich sprzedaży upłynie jednak okres dłuższy niż 2 lata.

Z okoliczności sprawy wynika, że lokale mieszkalne będą stanowiły dla Wnioskodawcy towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na odsprzedawane lokale nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W interpretacji z 30 stycznia 2020 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.572.2019.1.TK, DKIS stwierdził, że „W przypadku wydzielenia nowych lokali w istniejącym budynku (traktowanych jako towar handlowy) nie mamy do czynienia z czynnością zdefiniowaną w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako pierwsze zasiedlenie. Czynność wydzielenia lokalu w istniejącym budynku, stanowiącym towar handlowy, nie spełnia bowiem definicji wybudowania ani ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 tej ustawy”.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy ww. lokali mieszkalnych, które zostały przez Wnioskodawcę nabyte, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa lokali nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą poszczególnych lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podsumowując, sprzedaż lokali mieszkalnych będących u Wnioskodawcy towarem handlowym i dla których od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży minie więcej niż 2 lata, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że odsprzedaż lokali mieszkalnych będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny i specjalizują się w prowadzeniu działalności gospodarczej na rynku nieruchomości, w tym wyszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości z potencjałem gospodarczym lub inwestycyjnym. 30 września 2024 r. nabyli Państwo budynek wielorodzinny, w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych w celu dalszej odsprzedaży, w związku z tym nabyte lokale w Państwa działalności gospodarczej stanowią towar handlowy.

Przedmiotowe lokale stanowią własność Państwa, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowym budynku będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku opisanym we wniosku będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Co istotne, termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Jednocześnie, zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki, lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej 30 września 2024 r. nabyli Państwo w celu odsprzedaży budynek wielorodzinny z 1938 r., w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT ze względu na fakt, że sprzedawca nie występował w tej transakcji w charakterze podatnika. Transakcja została udokumentowana aktem notarialnym. W związku z nabyciem budynku wielorodzinnego prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego Państwu nie przysługiwało. Nabyte lokale w Państwa działalności gospodarczej stanowią towar handlowy, a nie środek trwały.

Budynek mieszkalny (w tym 9 lokali mieszkalnych) przed nabyciem przez Państwa (przez poprzedniego właściciela) zgodnie z przeznaczeniem był użytkowany w charakterze mieszkalnym. Ostatnia kondygnacja (strych) wykorzystywana jest do składowania niepotrzebnych rzeczy, czy też rozwieszania prania przez mieszkańców. Zamierzają Państwo częściowo wyremontować mieszkania i części wspólne, a następnie sprzedać mieszkania (lokale).

Obecnie istnieje jedna księga wieczysta na całą nieruchomość, natomiast zamierzają Państwo dokonać inwentaryzacji stanu obecnego i wystąpić o wydanie stosownych zaświadczeń do Starostwa o samodzielności lokali mieszkalnych, aby w kolejnym kroku założyć księgi wieczyste dla wszystkich mieszkań.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży 9 lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, przed sprzedażą lokali zamierzają Państwo częściowo wyremontować mieszkania. Należy jednak podkreślić, że nabyte lokale stanowią w Państwa działalności towary handlowe przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowe lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia, czy wydatki poniesione na remont lokali przekroczą, czy nie 30% ich wartości początkowej. Nie można bowiem mówić o dokonywaniu w tych lokalach ulepszeń wskazanych w art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż nie stanowią one u Państwa środków trwałych.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nabytych lokali mieszkalnych, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. lokali doszło do pierwszego zasiedlenia

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż 9 lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazali Państwo we wniosku, 30 września 2024 r. nabyli Państwo w celu odsprzedaży budynek wielorodzinny z 1938 r., w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Budynek mieszkalny (w tym 9 lokali mieszkalnych) przed nabyciem przez Państwa (przez poprzedniego właściciela) zgodnie z przeznaczeniem był użytkowany w charakterze mieszkalnym. Pierwsze zasiedlenie lokali mieszkalnych miało więc miejsce wiele lat temu. W konsekwencji, sprzedaż 9 lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku opisanym we wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.