Dotyczy sposobu opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2023 r. (wpływ 28 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą gospodarstwo rolne, które spełnia definicję gospodarstwa rolnego, zawartą w ustawie o podatku rolnym. Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Gospodarstwo rolne prowadzone jest na gruntach własnych jak i dzierżawionych. W dniu 8 czerwca 2021 r. zawarł Pan umowę dzierżawy z (…) sp. z o.o. (dzierżawa części działki w (…),o numerze 1, o łącznym obszarze działki (…) ha, której to działki jest Pan wyłącznym właścicielem) - w celu zainstalowania na niej przez Dzierżawcę (dalej „Dzierżawca”) farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń przez Dzierżawcę.

Zgodnie z zawartą umową wszelkie rzeczy ruchome posadowione przez Dzierżawcę na gruncie stanowiącym Pana własność pozostają własnością Dzierżawcy. Umowa została zawarta na 29 lat od dnia zawarcia.

Do momentu rozpoczęcia budowy farmy przez Dzierżawcę, używa Pan wskazanego gruntu (nr 1) na cele prowadzonego gospodarstwa rolnego (uprawa pól). Na dzień sporządzania niniejszego wniosku, nadal używa Pan gruntu wyłącznie na cele rolnicze. Nie zabiegał Pan o wydzierżawienie tego terenu wcześniej, nie zamieszczał ogłoszeń dotyczących możliwości dzierżawy ziemi, nie zajmował się biznesowym skupem dużych obszarów ziemi. Spółka, która została Dzierżawcą, szukając lokalizacji postawienia farmy fotowoltaicznej, sama znalazła właściciela gruntu, tj. Pana. O pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej będzie występowała do starostwa spółka (Dzierżawca), która otrzyma od Pana wszystkie, niezbędne upoważnienia.

Zgodnie z umową z 8 czerwca 2021 r., Dzierżawca będzie płacił Panu czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł netto rocznie za każdy 1 hektar gruntu, na którym powstanie Farma Fotowoltaiczna i Infrastruktura Towarzysząca, począwszy od dnia przejęcia nieruchomości pod budowę, z góry w terminie do 31 stycznia każdego roku dzierżawnego.

Ponadto przedmiotowa umowa dzierżawy przewiduje, że oprócz wskazanego wyżej czynszu dzierżawnego, Dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wskazanej Dzierżawcy przez Pana (na podstawie opłaty lokalnej wynikającego z otrzymanej informacji od urzędu gminy). Płatność równowartości podatku będzie płatna jednorazowo w całości za dany rok podatkowy, w terminie 21 dni przed upływem terminu obciążającego Pana z tego tytułu (nie później niż do dnia 8 marca każdego roku podatkowego).

Ponadto Dzierżawca zobowiązany będzie do refundacji wszelkich innych kosztów, jakimi zostanie Pan zobowiązany w związku z zawarciem przedmiotowej umowy. Czynsz oraz opłaty ustalone zgodnie z umową płatne będą na Pana rachunek bankowy.

Należy podkreślić, że ze względu na zmianę przeznaczenia przedmiotowego terenu, gmina podwyższy zobowiązanie podatkowe dla Pana - podatek od nieruchomości zmieni wymiar zobowiązania z terenów rolnych, na tereny związane z działalnością gospodarczą, której nie będzie Pan wykonywał. W przypadku budowy farmy fotowoltaicznej opodatkowanie podatkiem od nieruchomości obejmuje właścicieli gruntów. Nawet jeśli właściciel zajmuje się wyłącznie działalnością rolniczą, dzierżawiony grunt wykorzystywany pod budowę farmy fotowoltaicznej jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości zgodnie z faktycznym wykorzystaniem określonym w umowie dzierżawy. Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości. Stąd zapisy w umowie, które zobowiązują Dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości. Na dzień sporządzania niniejszego wniosku, nie osiągnął Pan jeszcze z tytułu niniejszej umowy żadnego przysporzenia majątkowego (nie otrzymał żadnego czynszu ani zwrotu jakichkolwiek kosztów) - nieruchomość nie została jeszcze przejęta pod budowę.

Pytania

1.Czy zwrot od Dzierżawcy równowartości podatku od nieruchomości zapłaconego przez Pana w związku z przedmiotową umową dzierżawy stanowić będzie dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

2.Czy obciążając Dzierżawcę podatkiem od nieruchomości powinien Pan wystawić fakturę VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 1, tj. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania nr 2, tj. dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie zwrot od Dzierżawcy równowartości podatku od nieruchomości zapłaconego przez Pana w związku z przedmiotową umową dzierżawy, nie będzie stanowić dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym (tzw. ryczałtem ewidencjonowanym).

Koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do którego ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową dzierżawy - dzierżawca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

Na mocy umowy dzierżawy zostaje przeniesiony na dzierżawcę jedynie ciężar pokrycia kosztu dotyczącego podatku od nieruchomości. Nie następuje natomiast zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty podatku od nieruchomości.

Potwierdza to m.in.:

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2020 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.339.2020.2.ISL,
• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnej interpretacji z dnia 2 sierpnia 2010 r. nr IPPB1/415-599/10-2/EC,
• Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w indywidualnej interpretacji z dnia 4 stycznia 2011 r. nr ILPB1/4I5-1115/10-2/AMN,
• Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 31 października 2013 r. w indywidualnej interpretacji nr ITPB1/415-855/I3/WM,
• Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 27 kwietnia 2015 r. w indywidualnej interpretacji nr ITPB1/4511-102/15/AK.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, a więc z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia przywołanego powyżej art. 11 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu dzierżawy jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który - jak wynika z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego - może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej updof, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym.

W konsekwencji rolnik oddający w dzierżawę grunt rolny, np. na cele instalacji paneli fotowoltaicznych będzie z tego tytułu opłacać ryczałt ewidencjonowany wg stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosić będzie 12,5% przychodów. Obecnie jest to jedyna dopuszczalna forma opodatkowania dzierżawy prywatnej niezwiązanej z działalnością gospodarczą, co oznacza, że podatnik nie musi dokonywać zawiadomienia o wyborze tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dalej uzpdf, ustawa reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem dzierżawy ponoszone przez dzierżawcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to dzierżawca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu dzierżawy zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z tytułu dzierżawy niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia przywołanego powyżej art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Podstawą generowania przychodów z tytułu dzierżawy jest zatem zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który – jak wynika z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego – może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony, stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego lub wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego) przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że przychodami z dzierżawy zaliczanymi do źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są przychody uzyskane z określonych umów dzierżawy.

Z wniosku wynika, że zawarł Pan umowę dzierżawy ze spółką w celu zainstalowania na niej przez Dzierżawcę farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń przez Dzierżawcę. Zgodnie z umową z 8 czerwca 2021 r., Dzierżawca będzie płacił Panu czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł netto rocznie za każdy 1 hektar gruntu, na którym powstanie Farma Fotowoltaiczna i Infrastruktura Towarzysząca, począwszy od dnia przejęcia nieruchomości pod budowę, z góry w terminie do 31 stycznia każdego roku dzierżawnego. Ponadto przedmiotowa umowa dzierżawy przewiduje, że oprócz wskazanego wyżej czynszu dzierżawnego, Dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wskazanej Dzierżawcy przez Pana. Płatność równowartości podatku będzie płatna jednorazowo w całości za dany rok podatkowy, w terminie 21 dni przed upływem terminu obciążającego Pana z tego tytułu (nie później niż do dnia 8 marca każdego roku podatkowego). Czynsz oraz opłaty ustalone zgodnie z umową płatne będą na Pana rachunek bankowy. W przypadku budowy farmy fotowoltaicznej opodatkowanie podatkiem od nieruchomości obejmuje właścicieli gruntów. Nawet jeśli właściciel zajmuje się wyłącznie działalnością rolniczą, dzierżawiony grunt wykorzystywany pod budowę farmy fotowoltaicznej jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości zgodnie z faktycznym wykorzystaniem określony w umowie dzierżawy. Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości. Stąd zapisy w umowie, które zobowiązują Dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości.

Tym samym tego rodzaju dzierżawa ma charakter dzierżawy prywatnej. Podstawę do opodatkowania przychodów z dzierżawy prywatnej, czyli przychodów uzyskanych z określonych umów, stanowi art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodać należy, że w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak już wskazano wyżej, podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem dzierżawy ponoszone przez dzierżawcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to dzierżawca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz zawartych uprzednio wyjaśnień należy uznać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany będzie – zgodnie z zawartą umową dzierżawy – dzierżawca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. Jednocześnie należy zaznaczyć, że w takim przypadku na mocy umowy dzierżawy zostaje przeniesiony na dzierżawcę jedynie ciężar pokrycia kosztu dotyczącego podatku od nieruchomości. Nie następuje natomiast zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty podatku od nieruchomości.

Wobec powyższego, otrzymana od dzierżawcy kwota podatku od nieruchomości nie jest Pana przychodem, podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych interpretacji indywidualnych należy wskazać, że dotyczą one konkretnej i indywidualnej sprawy podatnika w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i w tej danej sprawie rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).