Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcja zbycia działek.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 22 maja 2025 r. (data wpływu 10 lipca 2025 r.) oraz z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 10 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką niezabudowanej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…), dalej jako „Nieruchomość”). Nieruchomość jest objęta planem miejscowym, który umożliwia zabudowę (tereny zabudowy usługowej i przemysłowej zgodnie z uchwałą nr (…). Nieruchomość zajmuje powierzchnię ponad 15 hektarów. Działki wchodzące w skład Nieruchomości są oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako „łąki trwałe” (Ł) i „lasy” (L). W skład Nieruchomości wchodzi m.in. 8 działek: nr 1 (0,02 ha) oraz 2-8 (…) („Działki”), które powstały z podziału działki nr 9 oraz nr 10, na podstawie decyzji Burmistrza (…) z 2 października 2024 r.

Jak wskazano w decyzji podziałowej, działki nr 11 i nr 12 zostały przeznaczone na wewnętrzną drogę dojazdową, zgodnie z wymogiem przewidzianym w art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Nieruchomość jest pozostałością rodzinnego majątku, w skład którego wchodziła przędzalnia wełny (zbombardowana we wrześniu 1939 r.) wraz z osiedlem robotniczym, pałacykiem wraz z parkiem i terenami niezabudowanymi.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania, w tym na podstawie umowy zniesienia współwłasności i działu spadku z 26 sierpnia 1997 r., a także, w 1/54 udziału we współwłasności, od matki na podstawie umowy darowizny z 1995 r.

Informacyjnie należy wskazać, że w drodze spadku Wnioskodawczyni odziedziczyła również, wraz z matką oraz kuzynem mieszkającym w Anglii (współwłasność - nie doszło do działu spadku), drugą nieruchomość (…), która była zabudowana domami pracowniczymi oraz pałacykiem.

W latach 2006-2010, działki wchodzące w skład tej nieruchomości były stopniowo sprzedawane przez współwłaścicieli (w tym Wnioskodawczynię) miastu (…), z inicjatywy miasta (...), w ramach 3-4 transakcji zawieranych na warunkach podawanych przez miasto (...). Tereny te były zabudowane osiedlem robotniczym (ok. 20 domów), w którym zamieszkiwali lokatorzy kwaterunkowi.

Zabudowanych nieruchomości współwłaściciele wyzbyli się, żeby uniknąć odpowiedzialności za osoby tam zamieszkające; wówczas brak było możliwości rozwiązania tej sytuacji w sposób inny niż sprzedaż na rzecz miasta (...). To miasto (...) samo się zgłosiło i transakcje zostały przeprowadzone z inicjatywy miasta (...).

Również z inicjatywy miasta (...), a konkretnie spółki (…) sp. z o.o., w 2014 r. doszło do sprzedaży działki nr 13 (wchodzącej wówczas w skład Nieruchomości), na potrzeby realizacji inwestycji wodociągowej.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości nie są, ani nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię. Spośród działek wchodzących w skład Nieruchomości, jedynie działka leśna o numerze 14 jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą, przy czym działka ta nie jest objęta niniejszym wnioskiem (nie jest rozważana jej sprzedaż).

W odniesieniu do Nieruchomości, nie były podejmowane z inicjatywy Wnioskodawczyni żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu takie jak: uzbrojenie działki, wyposażenie w media, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, ubieganie się o wydanie decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę, zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano powyżej, z inicjatywy Wnioskodawczyni w 2024 r. dokonany został podział działek nr 9 oraz nr 10 (wchodzących w skład Nieruchomości) na 41 mniejszych działek. Z uwagi na znaczną powierzchnię Nieruchomości (ponad 15 ha), bez podziału wskazanych powyżej niektórych działek wchodzących w jej skład, sprzedaż mienia Wnioskodawczyni byłaby znacznie utrudniona lub być może wręcz niemożliwa.

W 2024 r. nakładami Wnioskodawczyni, od strony (…) (droga krajowa nr …), został wybudowany zjazd (na podstawie decyzji (…) Zarządu Dróg Wojewódzkich (…) z 4 października 2022 r.). Za pomocą tego zjazdu działki nr 16 i nr 17 (wchodzące w skład Nieruchomości) uzyskały bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawczyni nie zaliczyła jakichkolwiek kosztów związanych z budową zjazdu do kosztów uzyskania przychodu ani też nie odliczała z tytułu wydatków poniesionych na zjazd podatku naliczonego.

Poza opisanym wyżej podziałem oraz wykonaniem zjazdu, Wnioskodawczyni w żaden sposób nie wykorzystywała Nieruchomości (poza działką leśną o numerze 14, która jest związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni i nie jest objęta niniejszym wnioskiem), ani nie poczyniła na niej żadnych inwestycji.

W odniesieniu do Nieruchomości, ani jakichkolwiek innych nieruchomości, Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła żadnych działań o charakterze marketingowym. Wnioskodawczyni nie zamieszczała ogłoszeń w Internecie, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Wnioskodawczyni nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości, nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych ds. obrotu nieruchomościami, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości, nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zainteresowany potencjalny nabywca Działek, jak również uprzednio Miasto (...), każdorazowo zgłaszali się do Wnioskodawczyni wyłącznie z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni nie zatrudniła pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nieruchomość nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niej prowadzona przez Wnioskodawczynię działalność rolnicza.

Z przyszłym nabywcą nie zostanie zawarta umowa dzierżawy Działek. Wnioskodawczyni nie udzieliła ani nie planuje udzielić na rzecz nabywcy Działek jakichkolwiek pełnomocnictw.

Wnioskodawczyni nie wykorzystuje ani nie wykorzystywała Działek (ani Nieruchomości - poza działką nr 14) w prowadzonej działalności gospodarczej, w tym również na cele czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Istotne okoliczności dotyczące Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni posiada, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

W trakcie dotychczasowego życia Wnioskodawczyni (na moment składania wniosku Wnioskodawczyni ma 73 lata), nabyła następujące nieruchomości:

1)W 1994 r. wspólnie z mężem zakupiono segment (…), w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje do dziś.

2)W latach 2005-2006 kupno działek (…); nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawczyni, nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, na moment składania wniosku nie ma intencji sprzedaży tej nieruchomości.

3)W 2008 r. kupno lokalu mieszkalnego (…), lokal został sprzedany w 2018 r. za cenę poniżej ceny zakupu.

4)W 2011 r. kupno mieszkania (…), nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawczyni, nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, na moment składania wniosku nie ma intencji sprzedaży tej nieruchomości.

5)W 2013 r. kupno lokalu mieszkalnego (…); lokal został sprzedany w 2018 r. za cenę poniżej ceny zakupu.

6)W 2018 r. kupno niezabudowanej nieruchomości na dom wakacyjny (…); nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawczyni, nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, na moment składania wniosku nie ma intencji sprzedaży tej nieruchomości.

7)W 2019 r. kupno lokalu (…) (którego wcześniej Wnioskodawczyni była współwłaścicielką, patrz niżej). Lokal został włączony do prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

8)W 2019 r. zakup połowy nieruchomości (zabudowanej działki) przy ulicy (…). Po remoncie, w 2021 r., nieruchomość została przekazana dzieciom Wnioskodawczyni.

Dodatkowo, oprócz Nieruchomości i wspominanej wcześniej drugiej nieruchomości (zabudowanej) w (…), która została już zbyta, Wnioskodawczyni odziedziczyła następujący majątek (poniższe zestawienie obejmuje również kwestie związane z podziałem współwłasności odziedziczonego majątku):

1)Wraz z kilkunastoma innymi osobami Wnioskodawczyni była współużytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanych położonych przy ul. (…) oraz przy ul. (…) oraz współwłaścicielem znajdujących się na nich budynków (na podstawie spadku z 2001 r. po wuju oraz spadku z 2011 r. po matce), przy czym w 2012 r. doszło do zawarcia umowy częściowego działu spadku i częściowego zniesienia wspólności praw, na skutek czego Wnioskodawczyni pozostała (1 z 6) współużytkownikiem wieczystym gruntu oraz współwłaścicielem budynków wyłącznie przy ul. (…).

2)W 2018 r. zawarta została umowa zniesienia wspólności praw dotycząca nieruchomości przy ul. (…), efektem której Wnioskodawczyni stała się - w zakresie związanym z podziałem tej współwłasności (będącej konsekwencją umowy opisanej w pkt 1 powyżej) - wyłącznym użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku (wyodrębnionych lokali mieszkalnych), poza lokalem nr x i lokalem nr y, wraz z prawami z nimi związanymi, co nastąpiło za dopłatą ze strony Wnioskodawczyni. Jak wskazano powyżej, rok później doszło do odsprzedaży lokalu nr y na rzecz Wnioskodawczyni, z inicjatywy jego ówczesnego właściciela (kuzyna Wnioskodawczyni), który nabył ten lokal w ramach podziału współwłasności. Nieruchomości przy ul. (…) są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie.

3)Wnioskodawczyni odziedziczyła również nieruchomość przy ul. (…). W latach 2006-2014 dokonała 8 transakcji sprzedaży mieszkań na rzecz zamieszkujących w tych mieszkaniach lokatorów, poniżej cen rynkowych, transakcje zostały zainicjowane przez lokatorów. Wnioskodawczyni pozostały z tego spadku jeszcze 2 mieszkania, które są wykorzystywane do działalności gospodarczej polegającej na wynajmie.

4)Wnioskodawczyni odziedziczyła jeszcze mieszkanie po wuju (przy ul. …), które zostało sprzedane w 2005 r.

5)Wnioskodawczyni odziedziczyła ponadto wraz z innymi spadkobiercami kamienicę przy ul. (…). W 2005 r., bezpośrednio po zwrocie nieruchomości (nieruchomość przejęta na mocy tzw. dekretu Bieruta), Wnioskodawczyni wraz ze spadkobiercami sprzedała kamienicę (kamienica była w stanie ruiny).

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali zlokalizowanych w (…).

Na dzień składania wniosku o wydanie interpretacji, Wnioskodawczyni nie zamierza sprzedawać opisanych powyżej nieruchomości.

Wnioskodawczyni dopuszcza przy tym, że jeżeli samodzielnie zgłosi się do niej kupiec oferujący zadowalającą cenę, a będą jej potrzebne środki pieniężne, to może rozważyć sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości, w tym również innych niż Działki. Wnioskodawczyni nie ma obecnie zamiaru sprzedawać przy tym wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości, traktuje jako swoją rezerwę majątkową. Decyzję o sprzedaży może podjąć w szczególności w przypadku wystąpienia nagłych, niespodziewanych sytuacji, takich jak np. choroba w rodzinie.

Decyzję o sprzedaży Działek Wnioskodawczyni podjęła w ciągu ostatniego roku, kiedy to nabywca złożył ofertę nabycia Działek. Nabywca sam odszukał Wnioskodawcę oraz złożył ofertę.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nie jest wykluczona sytuacja, w której nabywca Działek ostatecznie złoży ofertę na zakup innych działek niż Działki (przykładowo, działek położonych w innej części Nieruchomości).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1)Działki, objęte pytaniami nr 1 i nr 2, będące przedmiotem planowanego zbycia, to działka nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, wszystkie działki z obrębu (…)

Jeżeli potencjalny nabywca, z którym są obecnie prowadzone rozmowy, złoży ofertę na zakup innych działek niż wymienione wyżej wprost lub większej liczby działek (ale działek z tej samej nieruchomości, działek objętych tą samą księgą wieczystą), to sprzedaż nastąpi z uwzględnieniem woli potencjalnego nabywcy i może obejmować działki o innych numerach lub w większej liczbie (przy czym należy powtórzyć z tej samej nieruchomości) niż wskazane szczegółowo wyżej. Nie można w pełni wykluczyć takiego scenariusza.

Niezależnie od tego, czy ostatecznym przedmiotem transakcji będą działki szczegółowo wymienione powyżej, czy też inne działki znajdujące się w obrębie tej samej nieruchomości, co działki wymienione powyżej, okoliczności dotyczące tych działek i opisane w opisie zdarzenia przyszłego pozostają takie same (patrz pkt 2-13 poniżej).

2)Wszystkie działki mające być przedmiotem sprzedaży, leżą odłogiem, stanowią majątek Wnioskodawczyni, który traktuje ona jako zabezpieczenia na przyszłość możliwości ewentualnej sprzedaży. Wszystkie działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, stanowią odziedziczony przez Wnioskodawczynię majątek. Na wszystkich działkach, które mają być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej.

Powyższy opis zdarzenia przyszłego obejmuje w równym stopniu (tzn. okoliczności używania są takie same) również działki inne niż wymienione wprost w pkt 1 powyżej, a które mogą stanowić przedmiot sprzedaży na rzecz potencjalnego nabywcy, z którym są obecnie prowadzone rozmowy.

3)Na pytanie, czy którakolwiek z działek mających być przedmiotem zbycia była/będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom, na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka), podała Pani, że nie. Żadna z działek mających być przedmiotem zbycia nie była i nie będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

4)Obecnie planowana transakcja przewiduje sprzedaż 8 działek wymienionych w pkt 1 na rzecz jednego nabywcy. Planowana sprzedaż ma nastąpić w ramach jednej transakcji. Jak wskazano w pkt 1, jeżeli potencjalny nabywca, z którym są obecnie prowadzone rozmowy, złoży ofertę na zakup innych działek niż wymienione wprost w pkt 1 lub większej ich liczby (ale działek z tej samej nieruchomości, objętych tą samą księgą wieczystą), to sprzedaż nastąpi z uwzględnieniem woli potencjalnego nabywcy i może obejmować działki o innych numerach lub w większej liczbie (przy czym należy powtórzyć z tej samej nieruchomości) niż wskazane szczegółowo wyżej.

Umowa sprzedaży działek nie będzie przewidywała żadnych szczegółowych warunków sprzedaży. Cena zostanie zapłacona na rzecz Wnioskodawczyni gotówką lub przelewem, umowa zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego. Na Wnioskodawczynię nie zostaną nałożone żadne szczegółowe obowiązki związane przykładowo z przygotowaniem działek do zamierzeń potencjalnego nabywcy (które nie są Wnioskodawczyni znane).

Należy przy tym wskazać (w odniesieniu do pyt. 3 i 4), że nabywcy zgłaszają się do Wnioskodawczyni sami. Jeżeli transakcja sprzedaży działek, która jest obecnie rozpatrywana, nie dojdzie do skutku, to w przypadku innej transakcji dotyczącej działek może być jeden nabywca, może być również więcej niż jeden nabywca - jest to przyszłość, której Wnioskodawczyni nie może przewidzieć. Wnioskodawczyni wskazuje, że warunki takich transakcji będą jednak takie same jak w przypadku transakcji rozpatrywanej z obecnym potencjalnym nabywcą, tj. taka umowa (umowy) nie będzie przewidywała żadnych szczególnych warunków sprzedaży. Cena zostanie zapłacona na rzecz Wnioskodawczyni gotówką lub przelewem, umowa zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego. Na Wnioskodawczynię nie zostaną nałożone żadne szczególne obowiązki związane przykładowo z przygotowaniem działek do zamierzeń potencjalnego nabywcy.

5)Na pytanie, czy udzieliła/udzieli Pani innemu podmiotowi, np. developerowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jeżeli tak należało wskazać konkretnie zakres tego prawa i których działek to dotyczy), podała Pani, że nie udzieliła i nie udzieli.

6)Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawczyni w związku z transakcją sprzedażą działek.

7)W odpowiedzi na pytanie, czy przed sprzedażą działek będzie Pani zawierała umowy przedwstępne sprzedaży (jeżeli tak, to czy będą zawierały warunki, od spełnienia których będzie uzależniona przyszła sprzedaż), wskazała Pani, że na ten moment Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy przedwstępnej. Nie można wykluczyć, że taka umowa zostanie zawarta, jeżeli potencjalny nabywca wyrazi takie żądanie. Umowa przedwstępna stanowi standardowy mechanizm mający zabezpieczyć zobowiązania obu stron planowanej transakcji do zawarcia właściwej umowy przenoszącej własność.

Umowa przedwstępna nie będzie jednak przewidywać udzielenia pełnomocnictwa nabywcy, zawarcia umowy cywilnoprawnej (np. najmu) dotyczącej sprzedawanych działek, ani uzależniać transakcji sprzedaży od spełnienia warunków w rodzaju zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym czy uzbrojenia działek.

8)Z tytułu dotychczasowej sprzedaży nieruchomości, nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

9)Sprzedaż działek objętych pytaniem nr 3 będzie dokonywana na tożsamych warunkach jak w zakresie działek objętych pytaniem nr 1 i nr 2, wskazanych w pkt 1 powyżej (w związku z obecnie planowaną transakcją). Jedyna istotna różnica może polegać innej cenie za m², może też być więcej niż jeden nabywca.

Pytania

1)Czy planowana transakcja zbycia Działek (lub działek położonych na Nieruchomości im odpowiadających) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy sprzedaż innych, niż Działki, działek wchodzących w skład Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (wniosek nie obejmuje działki nr 14)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, planowana transakcja zbycia Działek (lub działek im odpowiadających) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1).

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż innych, niż Działki, działek wchodzących w skład Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 3).

Odnośnie do pytania nr 1 i nr 3:

Zdaniem Wnioskodawczyni, w okolicznościach opisanych we wniosku, sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) z uwagi na fakt, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie będzie działać w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - Wnioskodawczyni dokona sprzedaży jako osoba prywatna. Tego rodzaju sprzedaż nie może sama z siebie być uznana za prowadzenie działalności gospodarczej.

Co do zasady sprzedaż nieruchomości może stanowić dostawę towarów w myśl przepisów ustawy o VAT, przy czym aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zatem uznać, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, z definicji podatników podatku od towarów i usług należy wykluczyć podmioty, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Również dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być m.in. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wobec powyższego istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, co skutkowałoby koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika VAT. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością (ciągłością), powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Kwestia opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami była przedmiotem rozważań orzecznictwa i doktryny prawa podatkowego. Analiza praktyki organów podatkowych oraz orzeczeń sądów administracyjnych pozwala w konkretnym przypadku na przeprowadzenie swoistego „testu” tego, czy dana osoba fizyczna sprzedając grunt działa jako podatnik VAT, czy też dysponuje majątkiem prywatnym w ramach wykonywania przysługującego jej prawa własności.

W tym zakresie należy przede wszystkim odnieść się do istotnych orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”, „Trybunał”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuc i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-1820), w których TSUE zakreślił istotne ramy interpretacyjne dla oceny, kiedy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną należy kwalifikować jako dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. TSUE wskazał w szczególności, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu przez podatnika w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy VAT. Trybunał podkreślił, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem TSUE - nie przesądza o tym okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym sprzedającego. Inaczej jest, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT - wówczas należy uznać taką osobę za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało zdefiniowane w Ustawie o VAT, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Zasadne przy tym jest odwołanie się do treści jednego z orzeczeń TSUE (w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał podkreślił, że majątek prywatny, to aktywa które nie są przeznaczone ani wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Polskie sądy wydały szereg orzeczeń, w których (opierając się na ocenie TSUE) podjęto próbę określenia mniej lub bardziej szczegółowych kryteriów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od zwykłego wykonywania prawa własności.

Szeroko w tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), w którym stwierdził, że: „Wykonanie danej czynności jednorazowo (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę), jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne bowiem jest ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i wykazany obiektywnymi dowodami zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 z art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, że zasadą ogólną jest, że działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz do spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowana dokonała podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów bowiem może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

W innym wyroku skład orzekający wskazał, że charakterystyczną cechą handlowca jest nabywanie nowych towarów w miejsce tych, które sprzeda. Tylko pod tym warunkiem sprzedaż może przekształcić się w działalność handlową i stanowić źródło utrzymania w dłuższej perspektywie pozwalającej przyjąć, że działalność handlowa jest wykonywana w sposób stały i systematyczny (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 14 czerwca 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 174/18).

Dodatkowo, sądy zauważają, że od zawodowego handlowca nieruchomościami należałby oczekiwać np. profesjonalnie przygotowanej strony internetowej prezentującej oferowane do sprzedaży nieruchomości, a nie zlecanie sprzedaży pośrednikowi lub poszukiwanie nabywców przez „pocztę pantoflową”.

W świetle powyższego, przy ocenie charakteru działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać całokształt czynności podejmowanych na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, itd.).

Przy czym, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16).

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni co prawda prowadzi działalność gospodarczą, ale niezwiązaną z Działkami (i Nieruchomością), przy czym ta działalność gospodarcza polega na wynajmie lokali, a nie na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w drodze spadku. Wnioskodawczyni nie ulepszała Działek (dokonano jedynie podziału Nieruchomości), nie czyniła na nich inwestycji (zrealizowany zjazd miał na celu zapewnienie części działek położonych na Nieruchomości dostępu do drogi publicznej - drogi krajowej). Wnioskodawczyni w żaden sposób nie poszukuje nabywców, nie prowadzi jakichkolwiek działań o charakterze marketingowym.

Wnioskodawczyni nie korzysta z pomocy profesjonalistów w zakresie obrotu nieruchomościami. Transakcje sprzedaży nieruchomości należących do Wnioskodawczyni, które miały miejsce w przeszłości, występowały sporadycznie w przeszło 30-letnim okresie. Ostatnie transakcje sprzedaży nieruchomości przy udziale Wnioskodawczyni miały miejsce na początku 2018 r., przy czym owe transakcje nie miały charakteru zarobkowego (była to sprzedaż na rzecz członka rodziny i nastąpiła poniżej ceny zakupu). Należy również wskazać, że Działki ani Nieruchomość nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawczyni nie planuje również udzielać na rzecz nabywców pełnomocnictw.

Zdaniem Wnioskodawczyni jej działania, poczynając od momentu nabycia Nieruchomości (w drodze działu spadku, co miało miejsce 28 lat temu), do momentu ich przyszłej sprzedaży, nie spełniają znamion zorganizowanej działalności. Nie ma mowy o zorganizowanym, profesjonalnym i ciągłym prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż przedmiotowych działek jest wykonywana w formie zarządu majątku prywatnego i nie jest zatem wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, taka działalność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na brak możliwości przypisania Wnioskodawczyni w tym zakresie statusu podatnika VAT.

Analogiczną ocenę należy zastosować w odniesieniu do pytania nr 3, tj. ewentualnego zdarzenia przyszłego, w ramach którego Wnioskodawczyni dokonałaby w przyszłości sprzedaży innych działek wchodzących w skład Nieruchomości, aniżeli Działki. Wnioskodawczyni dopuszcza bowiem, że jeżeli samodzielnie zgłosi się do niej kupiec oferujący zadowalającą cenę, a będą jej potrzebne środki pieniężne, to może rozważyć sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości, innych niż Działki. Również w stosunku do takich nieruchomości Wnioskodawczyni nie planuje prowadzić akcji reklamowej, uzyskiwać pozwoleń na budowę, dążyć do zmiany obowiązującego planu miejscowego, uzbrajać działki, itp. (tj. jej zachowanie będzie identyczne jak w stosunku do Działek). Prowadzi to do wniosku, że taka ewentualna sprzedaż również nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości składającej się z 8 działek nr 1 oraz nr 2-8 , które powstały z podziału działki nr 9 oraz nr 10. Nabyła Pani Nieruchomość w drodze spadku, w tym na podstawie umowy zniesienia współwłasności i działu spadku w 1997 r., a także w 1/54 udziału we współwłasności od matki na podstawie umowy darowizny z 1995 r. W drodze spadku nabyła Pani również na współwłasność drugą nieruchomość zabudowaną. W latach 2006-2010, działki wchodzące w skład tej nieruchomości były stopniowo sprzedawane przez współwłaścicieli (w tym Panią) z inicjatywy miasta. Również z inicjatywy miasta, w 2014 r. doszło do sprzedaży działki nr 13 (wchodzącej wówczas w skład Nieruchomości), na potrzeby realizacji inwestycji wodociągowej. Działki wchodzące w skład Nieruchomości (poza działką nr 14, która nie jest objęte wnioskiem) nie są, ani nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej. W odniesieniu do Nieruchomości, nie były podejmowane z Pani inicjatywy żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu takie jak uzbrojenie działki, wyposażenie w media, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, ubieganie się o wydanie decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę, zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W 2024 r. z Pani inicjatywy dokonany został podział działek nr 9 oraz nr 10 (wchodzących w skład Nieruchomości) na 41 mniejszych działek oraz został wybudowany zjazd do działki nr 16 i nr 17. Poza podziałem oraz wykonaniem zjazdu, w żaden sposób nie wykorzystywała Pani Nieruchomości (poza działką leśną o numerze 14) ani nie dokonywała na niej żadnych inwestycji. W odniesieniu do Nieruchomości, ani jakichkolwiek innych nieruchomości, nigdy nie prowadziła Pani żadnych działań o charakterze marketingowym, nie zamieszczała Pani ogłoszeń w Internecie, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości. Nie była Pani nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) Pani pracowników trudniących się w Pani imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości, nie otworzyła Pani biura sprzedaży nieruchomości, nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych ds. obrotu nieruchomościami, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy Działek, jak również uprzednio miasto, każdorazowo zgłaszali się do Pani wyłącznie z własnej inicjatywy. Z przyszłym nabywcą nie zostanie zawarta umowa dzierżawy Działek. Nie udzieliła ani nie planuje Pani udzielić na rzecz nabywcy Działek jakichkolwiek pełnomocnictw. Jest Pani jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Nie prowadzi i nie prowadziła Pani nigdy działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Działki, będące przedmiotem planowanego zbycia, to działka nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Jeżeli potencjalny nabywca, złoży ofertę na zakup innych działek lub większej liczby działek (ale działek z tej samej nieruchomości), to sprzedaż może obejmować działki o innych numerach lub w większej liczbie (ramach tej samej nieruchomości), a okoliczności dotyczące tych działek opisane w zdarzeniu przyszłym pozostają takie same. Wszystkie działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, stanowią odziedziczony przez Panią majątek. Żadna z działek mających być przedmiotem zbycia nie była i nie będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży działek nie będzie przewidywała żadnych szczegółowych warunków sprzedaży. Nie zostaną nałożone na Panią żadne szczegółowe obowiązki związane przykładowo z przygotowaniem działek do zamierzeń potencjalnego nabywcy. Jeżeli transakcja sprzedaży działek, która jest obecnie rozpatrywana, nie dojdzie do skutku, to w przypadku innej transakcji dotyczącej działek może być jeden nabywca, może być również więcej niż jeden nabywca. Warunki takich transakcji będą jednak takie same jak w przypadku transakcji rozpatrywanej z obecnym potencjalnym nabywcą. Nie udzieliła i nie udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z transakcją sprzedażą działek.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy planowana transakcja zbycia Działek (lub działek położonych na Nieruchomości im odpowiadających) oraz sprzedaż innych niż Działki, działek wchodzących w skład Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy czym warunki transakcji będą tożsame do opisanych we wniosku.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podejmowała/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmowała/podejmie Pani w odniesieniu do działek powstałych z podziału działki nr 9 oraz nr 10 przed ich sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostaną spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla rozpatrywanej sprawy ma więc całokształt działań jakie podejmowała Pani i będzie podejmować w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zauważyć należy, że działki z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży, nie zostały nabyte przez Panią w celu dalszej odsprzedaży. Działki zostały nabyte w drodze spadku, w tym na podstawie umowy zniesienia współwłasności i działu spadku, a części udziału we współwłasności na podstawie umowy darowizny. Istotne jest również to, że działki wchodzące w skład Nieruchomości (poza działką nr 14, która nie jest objęte wnioskiem) nie są, ani nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej. Ponadto nie podejmowała Pani żadnych działania mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości takich jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w media, postawienie ogrodzenia. Nie ubiegała się Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Poza podziałem nieruchomości oraz wykonaniem zjazdu, w żaden sposób nie wykorzystywała Pani Nieruchomości (oprócz działki leśnej nr 14, która nie jest objęta treścią wniosku) ani nie dokonywała na niej żadnych inwestycji. Nigdy nie prowadziła Pani żadnych działań o charakterze marketingowym, nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w Pani imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości. Żadna z działek mających być przedmiotem zbycia nie była i nie będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży działek nie będzie przewidywała żadnych szczegółowych warunków sprzedaży. Nie udzieliła i nie udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z transakcją sprzedażą działek.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ich sprzedaż wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała/podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Czynności podejmowane przez Panią nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W przypadku zbycia opisanych działek nie dokonywała/nie będzie Pani dokonywała czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Panią ww. działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

A zatem planowana transakcja sprzedaży działek (lub działek położonych na Nieruchomości im odpowiadających) oraz sprzedaż innych niż działki, działek wchodzących w skład Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonując sprzedaży ww. działek będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę tych działek cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.