Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia czy w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników (pytanie nr 1), jak i w sytuacji, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę (pytanie nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 kwietnia 2025 r. (wpływ 18 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Wykonuje działalność rolniczą i jest zarejestrowany do VAT jako rolnik ryczałtowy.

Wnioskodawca nabył tytułem darowizny od swoich rodziców aktem notarialnym z 18 lipca 1990 r. (rep. A (…)) zabudowane działki nr 3, 4 oraz 5 o łącznym obszarze 2,2867 ha. Na tych gruntach prowadzi działalność rolniczą.

Na podstawie decyzji prezydenta miasta (…) z 8 lipca 2024 r. działka nr 3 będąca własnością Wnioskodawcy została podzielona na cztery działki nr 1, 7, 2 oraz 8.

Działka nr 6 posiada własną odrębną księgę wieczystą. Po dokonaniu podziału nowopowstałym działkom nie były nadane nowe adresy.

Przedmiotem wniosku są działki 1, nr 7 i nr 2, które są objęte wydanymi warunkami zabudowy. Działki nr 1, 7, 2 będące przedmiotem wniosku są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków prowadzonym przez wydział geodezji Urzędu Miejskiego w (…) i są sklasyfikowane jako grunt orny oznaczony symbolami RIVA oraz RIIIB.

Działka nr 8 niebędąca przedmiotem wniosku jest sklasyfikowana jako grunty orne zabudowane oznaczone symbolem BR-RIIIB.

Na działce 8 jest posadowione sześć budynków gospodarczych wykorzystywanych przez prowadzone przez Wnioskodawcę gospodarstwo rolne.

Przedmiotowe działki są wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich.

W odniesieniu do Wnioskodawcy nie została wydana żadna decyzja administracyjną zarządzenie, zalecenie ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem mogące mieć wpływ na nabycie nieruchomości ani udziału.

Wnioskodawca nie składał żadnego jednostronnego oświadczenia woli i nie zawarł żadnej umowy, która mogłaby mieć taki skutek.

Sprzedaż nieruchomości nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń, obciążeń. W tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W stosunku do Wnioskodawcy nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe. Nie jest ona związana jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia wobec niej postępowania upadłościowego.

Warunki zabudowy

Wnioskodawca wraz z rodziną (pozostali właściciele to rodzeństwo cioteczne Wnioskodawcy) wystąpił 8 lipca 2024 r. o warunki zabudowy dla działek nr 1 i 2 będące własnością Wnioskodawcy oraz dla działek 10, 11, 12, 13 będące własnością rodziny Wnioskodawcy - zostały wydane warunki zabudowy z przeznaczeniem na budynek mieszkalny wielorodzinny, zaś dla działki nr 14, 15, 7 warunki zabudowy określają przeznaczenie na nowy układ komunikacyjny. Do warunków zabudowy została dołączona koncepcja architektoniczna (nie był sporządzony projekt architektoniczny), w ramach koncepcji architektonicznej została sporządzona wizualizacja budynku oraz struktura mieszkań.

Wnioskodawca wraz z rodziną będącą właścicielami sąsiadujących działek zawarli porozumienie 10 października 2023 r. z Miastem oraz Miejskim Zakładem Dróg i Komunikacji z uwagi na prace projektowe przebudowy okolicznego skrzyżowania. Aby uzyskać pełne parametry dróg dojazdowych Gmina nakazała wydzielenie działek stanowiących nowy układ komunikacyjny. Na mocy tego porozumienia Wnioskodawca wraz z rodzeństwem zobowiązali się do wytyczenia układu komunikacyjnego oraz wydzielenia działek na własny koszt oraz późniejsze nieodpłatne przekazanie tych działek na rzecz gminy miasta (…). Porozumienie było uwarunkowane uzyskaniem prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowych nieruchomościach. Porozumienie zostało potwierdzone aktem notarialnym z 14 listopada 2024 r., gdzie działka nr 7 została przez Wnioskodawcę darowana Gminie Miastu (…). Zawarcie porozumienia z Gminą nie jest powiązane z planowaną transakcją zbycia nieruchomości.

Pozostałe działki (tj. nr 11, 10, 1, 13, 12 i 2) będą przedmiotem sprzedaży.

Wystąpienie o warunki zabudowy było inicjatywą Wnioskodawcy oraz jego rodzeństwa, nie wymuszoną przez żadnego potencjalnego Nabywcę. Złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy było również podyktowane potrzebą uzyskania od Urzędu Gminy potwierdzenia, że na przedmiotowych nieruchomościach jest możliwe wybudowanie budynków pomimo sklasyfikowania ich jako grunty orne. Dzięki wydanym warunkom zabudowy Wnioskodawca uzyskał informację o rynkowej wartości tych działek, inaczej mogłaby sprzedać przedmiotową nieruchomość poniżej jej wartości zbywczej.

Działka nr 3 to prostokątna działka (wąska i długa), którą w warunkach rynkowych ciężko zbyć, aby sprzedaż w ogóle była możliwa. Wnioskodawca wraz z rodzeństwem zdecydowali się na podział działek na mniejsze części i sprzedaż jako całości.

Wszystkie przedmiotowe działki nie są objęte planem miejscowym oraz na dzień dzisiejszy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Gmina Miasta (…) jest w trakcie sporządzania ww. dokumentu).

Wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie posiada również projektu architektonicznego Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż z ustanowieniem pełnomocnika, który w jego imieniu wystąpi o pozwolenie na budowę. Taka ewentualność jest przedmiotem pytania nr 2.

Wnioskodawca poza podziałem geodezyjnym i wystąpieniem o warunki zabudowy nie podjął żadnych innych czynności w stosunku do nieruchomości. Działki nie są uzbrojone w media.

W wydanych warunkach zabudowy jest zawarte przyrzeczenie od strony dostawców mediów do ewentualnego dalszego uzbrojenia działek. Na ten moment Wnioskodawca nie poniósł innych wydatków na rzecz podniesienia wartości działek.

Wnioskodawca wraz z rodziną podpisali umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości. Umowa ma charakter zamknięty, tzn. działka nie jest publicznie ogłaszana jako dostępna do sprzedaży a pośrednik ma w bezpośrednim kontakcie pozyskać Nabywcę. Wnioskodawca również poszukuje Nabywcy na własną rękę.

Przedmiotowe działki aktualnie nie są wykorzystywane w żaden sposób przez Wnioskodawcę ani do celów prywatnych ani do działalności prowadzącej do pobierania z nich pożytków. Nie są przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy ani nie są z nich czerpane pożytki o charakterze rolnym.

Umowa przedwstępna

Wnioskodawca wraz z rodzeństwem rozważają dwa możliwe scenariusze przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości.

W scenariuszu pierwszym (oznaczonym we wniosku jako pytanie nr 1) sprzedaż jest dokonywana bezwarunkowo bezpośrednio Nabywcy.

W scenariuszu drugim (oznaczonym we wniosku jako pytanie nr 2) sprzedaż jest objęta warunkową umową przedwstępną, gdzie zwyczajowo warunkiem jest uzyskanie przez Nabywcę prawomocnego pozwolenia na budowę. W tym celu Wnioskodawca będzie zobowiązany do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomościami w celach budowlanych.

Wnioskodawca nie zamierza samodzielnie występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca nie planuje również wnosić działek aportem do spółki nabywcy.

Wnioskodawca nie planuje w swoim imieniu występować z wnioskiem o przekwalifikowanie działek na cele budowlane, pozostawia tę czynność w gestii Nabywcy.

Wnioskodawca chce zbyć przedmiotową nieruchomość w takim stanie, w jakim się aktualnie znajduje. Wnioskodawca wcześniej zbył z majątku prywatnego działkę 4.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytania:

1.Jakie konkretnie działki będą przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży na rzecz Nabywcy, proszę wskazać numery tych działek, których jest Pan właścicielem? – wskazał Pan:

Odp. Jak wskazano w stanie faktycznym, przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1 i 2.

2.Jak od momentu nabycia wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży? Jeślibyłytocele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób działki zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?

Odp. Działki zostały przekazane tytułem darowizny od rodziców. Nie były wykorzystywane w żaden sposób ani do działalności, ani w celach prywatnych.

3.Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) korzystającymi ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

Odp. Jak wskazano w stanie faktycznym, jest Pan zarejestrowany jako rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia od podatku VAT.

4.Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były od momentu nabycia wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako podatnik podatku VAT? Jeśli tak, to czy były/są dokonywane z niej zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp. Jak wskazano w odp. na pytanie nr 2 – przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w żaden sposób.

5.Jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa?

Odp. Rozważane są dwa scenariusze, jak sprecyzowano we wniosku. W scenariuszu pierwszym umowa nie będzie zwierała żadnych dodatkowych warunków. W scenariuszu drugim umowa sprzedaży może być warunkowana uzyskaniem pozwolenia na budowę przez Nabywcę, co jest typową praktyką deweloperską.

6.Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, będą ciążyły/ciążą na Nabywcy, a jakie na Panu jako Sprzedającym działki objęte planowaną transakcją sprzedaży?

Odp. Jeśli będzie sporządzona umowa przedwstępna (scenariusz oznaczony we wniosku jako pytanie nr 2) to na Panu, jako Sprzedającym nie będą ciążyły żadne obowiązki. Nabywca uzależni zakup Nieruchomości od faktu otrzymania pozwolenia na budowę. Jeśli Nabywca uzyska pozwolenie na budowę dojdzie do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości i przeniesienia prawa własności.

7.Czy w ramach tej umowy planuje Pan bądź już udzielił jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) dla Nabywcy lub innego podmiotu – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których pełnomocnik będzie mógł dokonać w imieniu i na rzecz Pana jako Sprzedającego)?

Odp. Na dzień dzisiejszym nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo. Jednak, jeśli zostanie sporządzona umowa przedwstępna (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) wtedy będzie Pan zobowiązany udzielić Nabywcy pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu o pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę dojdzie do przeniesienia prawa własności do przedmiotowych nieruchomości.

8.Czy po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca na Nieruchomości będzie dokonywał/dokonał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. ogrodzenie, wydzielenie dróg, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy itp.?

Odp. Po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca występuje o pozwolenie na budowę. Do czasu uzyskania pozwolenia na budowę Nabywca nie będzie dokonywał żadnych inwestycji na przedmiotowym gruncie.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości bezpośrednio Nabywcy, tzn. bez umów przedwstępnych, pośredników i tym samym podobnych działań będzie występować jako podatnik VAT?

2.Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w stosunku do której została zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę na podstawie udzielonych pozwoleń będzie występować jako podatnik VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT): opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższego należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT zbycie nieruchomości gruntowych (lub udziału we współwłasności takich nieruchomości) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Artykuł 15 ust. 2 ustawy VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawca przedmiotową transakcję przeprowadza jako zarząd majątkiem prywatnym czy w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli osoba fizyczna dokonuje zarządu swoim własnym majątkiem w sposób jednorazowyi okazjonalny i nie zamierza nadać owym czynnościom stałego charakteru w rozumieniu Wnioskodawcy nie powinien zostać uznany jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Wnioskodawca swoje własne nieruchomości planuje jednostkowo zbyć, aby jednorazowo zaczerpnąć z niej korzyści w postaci wynagrodzenia za przeniesienie prawa własności.

Zatem ciężko uznać przytoczoną definicję działalności gospodarczej za adekwatną w sytuacji Wnioskodawcy, gdzie zapis o czerpaniu zysków ze składników majątku w sposób ciągły^- jest niespełniony.

„Majątek prywatny” nie jest zdefiniowany na gruncie polskiego prawodawstwa jednak, aby móc określić, czym on jest można się odwołać do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej. a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub zbycie składnika majątku w celu zaspokojenia potrzeb ogólnych własnej rodziny.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. he, który stwierdził. że:

Wnioskodawca uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i środki pieniężne zamierza przeznaczyć na własne potrzeby i potrzeby swoich rodzin. Zatem spełniają tezę ww. wyroku odnośnie sklasyfikowania przedmiotowej transakcji jako zarządu majątkiem prywatnym a na części przedmiotowej nieruchomości nie objętej niniejszym wnioskiem ma wybudowany dom mieszkalny.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą a wygenerowany z jego sprzedaży zysk jest jednorazowy. Drugiej ocenie powinno podlegać, czy w zakresie przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika VAT.

Z orzeczenia trybunału sprawiedliwości unii europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną, czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji) a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13).

Przedmiotowa transakcja nie ma formy zawodowej, ponieważ Wnioskodawca nie jest specjalistą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie ma formy stałej ze względu na swój jednostkowy charakter.

W interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.643.2023.2.MPA w uzasadnieniu wskazano:

Chociaż ww. interpretacja została wydana w innej sprawie to można przytoczone uzasadnienie również zastosować do przedmiotowej sprawy.

Wnioskodawca sprzedaż nieruchomości zamierza przeprowadzić incydentalnie, ponieważ nie planuje nabywać w celu dalszej odsprzedaży innych nieruchomości tylko za środki pozyskane z przedmiotowej transakcji chcą zabezpieczyć przyszłość swojej rodziny.

Wnioskodawca nie jest podmiotem aktywnie działającym w zakresie obrotem nieruchomościami czy działalnością budowlaną nie posiada ani wiedzy, ani narzędzi do świadczenia tego typu usług. Wnioskodawcy zależy na zbyciu rodzinnego majątku w celu zabezpieczenia finansowego swojej przyszłości zaufanemu podmiotowi nie mając możliwości pozyskania samodzielnie takiego Nabywcy postanowił skorzystać z profesjonalnej pomocy z racji na kształt działek (wąski i długi). Sprzedaż każdej działki odrębnie jest rynkowo niemożliwa, dlatego Wnioskodawca wraz z rodziną postanowili zmienić podział działek, aby móc w ogóle przedmiotowe nieruchomości sprzedać.

Na poparcie tezy o tym, iż sprzedaż wspomnianej nieruchomości nie podlega pod podatek VAT można przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r. sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym Sąd stwierdził, że:

Stan faktyczny przytoczony w powyższym wyroku idealnie oddaje stan faktyczny przedstawiony we wniosku - działki powstały w wyniku podziału, jest wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz Wnioskodawca korzystał z pomocy pośrednika.

Podobne stanowisko jest wyrażone w wydanych interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-3.4012.341.2023.2.AKS, 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.IK

Z podejściem takim zgadza się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18 odnosząc się do przypadku, w którym Sprzedający:

Zdaniem Sądu powyższe oznacza z całokształtu okoliczności towarzyszących nie wynika, że czynności dokonane przez Sprzedających przed dokonaniem transakcji wskazywałyby na powtarzalny i profesjonalny charakter charakterystyczny dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z tym, Wnioskodawca może korzystać z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Reasumując, w pierwszym planowanym scenariuszu bezpośrednio i bezwarunkowo Nabywcy zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości nie powinna być objęta podatkiem VAT.

Ad 2

Objęcie transakcji umową przedwstępną w ocenie Wnioskodawcy nie zmienia charakteru planowej sprzedaży, tj. nadal jest to zarząd majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę szacowaną wartość transakcji gospodarczo uzasadnionym jest wystąpienie Nabywcy z żądaniem podpisania umowy przedwstępnej warunkującej sprzedaż m.in. od uzyskania pozwolenia na budowę.

Inaczej Nabywca naraża się na wysokie koszty nabycia działki, która bez pozwolenia na budowę nie przedstawia większej wartości.

Wnioskodawca w związku z ewentualną umową przedwstępną nie dokonuje żadnych dodatkowych czynności ani nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów, jedynie udziela pełnomocnictwa Nabywcy przeprocesowania pozwolenia na budowę. Posiłkując się argumentacją Naczelnego Sądu Administracyjnego z wyroku z 3 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 48/20 można postawić tezę, że:

NSA wielokrotnie wypowiadał się na temat niejasności i nieprecyzyjności definicji działalności gospodarczej w odniesieniu do sprzedaży terenów niezabudowanych. I tak przykładowo: w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1665/11): podzielić należy stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), że brak w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) unormowań, które w sposób jasny i precyzyjny wskazywałyby na fakt transpozycji do tej ustawy możliwości (opcji) określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/we (poprzednio art. 4 ust. 3 VI) co do uznania za podatnika podatku każdego kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy terenu budowlanego nie pozwala na stwierdzenie, że Polska skorzystała z tej opcji.

W wyroku z 23 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 686/12): jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10:

W wyroku z 3 czerwca 2014 (sygn. akt 955/13): należy w pełni zgodzić się z oceną Sądu, który powołując się na Wyrok Trybunału sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. W sprawach połączonych C-180/1 i C-181/10 stwierdził, że:

W szczególności w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji zwrócił uwagę na brak związku czasowego pomiędzy nabyciem nieruchomości (2001 r.), wydaniem decyzji o warunkach zabudowy (2007 r.) i decyzją o podziale nieruchomości (2012 r.) oraz że planowany podział nieruchomości i wydzielenie dwóch działek na jedną wewnętrzną drogę dojazdową nr ewidencyjnych 3/12 i 3/16 motywowane jest koniecznością zapewnienia dostępu planowanych działek do drogi, a nie budową infrastruktury drogowej. Zasadnie również Sąd I instancji ocenił argument organu, że zlecenie sprzedaży wskazanych we wniosku działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez stronę czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym) przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Z okoliczności tych Sąd wywiódł, że prawidłowe wnioskowanie organu powinno przebiegać w ten sposób, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).

Głównym warunkiem w umowie przedwstępnej będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę, do którego zostanie umocowany przez Wnioskodawcę pełnomocnik. W niedawno wydanej interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 sygn. 0114-KDIP1-3.4012.643.2023.2.MPA uznano, że umocowanie pełnomocnika (architekta) do uzyskania pozwolenia na budowę nie determinuje „profesjonalnego” charakteru transakcji co implikowałoby objęcie jej podatkiem VAT. W uzasadnieniu do tej interpretacji czytamy:

Na gruncie prawa cywilnego nie ma różnicy między pełnomocnictwem ustanowionym w wyniku warunkowej umowy przedsprzedaży czy w ramach odrębnej czynności. Zarówno w stanie faktycznym przytoczonej interpretacji jak i sytuacji wnioskodawcy końcowym efektem dokonywanych czynności jest przeniesienie własności nieruchomości włącznie z pozwoleniem na budowę.

Reasumując w ocenie Wnioskodawcy, fakt udzielenia pełnomocnictwa Nabywcy do dysponowania nieruchomością i składania wniosków dot. różnego rodzaju pozwoleń nie sprawia, że transakcja ma charakter ciągły, zorganizowany, profesjonalny. Wnioskodawca również nie podejmuje działań podobnych do działań podmiotów profesjonalnych, ponieważ nie posiada takich umiejętności. Jedynym celem Wnioskodawcy jest zbycie jednostkowe przedmiotowej Nieruchomości w celu zabezpieczenia finansowego swojej rodziny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2) na rzecz Nabywcy, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię planowanego ewentualnego udzielenia Nabywcy przez Pana pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Z okoliczności przedstawionych przez Pana wynika, że:

• jest Pan rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT,
• 18 lipca 1990 r. w formie darowizny nabył Pan od swoich rodziców zabudowane działki nr 3, 4 i 5 o łącznej pow. 2,2867 ha,
• 8 lipca 2024 r. dokonał Pan podziału działki nr 3 na cztery działki o nr 1, 7, 2 i 8 i obecnie planuje Pan dokonać sprzedaży działek nr 1 i 2,
• działki, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Pana wykorzystywane w żaden sposób – ani w działalności rolniczej, ani w celach prywatnych, nie czerpał Pan również z nich jakichkolwiek korzyści,
• działki nie są przedmiotem umowy najmu ani umowy dzierżawy,
• działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• działki nie są uzbrojone w media, nie występował Pan o pozwolenie na budowę i nie posiada Pan także projektu architektonicznego,
• dokonał Pan jedynie podziału geodezyjnego oraz z własnej inicjatywy złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy, było to podyktowane potrzebą uzyskania od Urzędu Gminy potwierdzenia możliwości budowy na przedmiotowych działkach, dzięki którym uzyskał Pan informację o rynkowej wartości tych działek,
• obecnie rozważa Pan dwie możliwe sytuacje dotyczące sprzedaży nieruchomości. Pierwsza z nich to sprzedaż działek nr 1 i 2 bezpośrednio Nabywcy, co opisuje Pan jako scenariusz pierwszy. Druga sytuacja zakłada zawarcie umowy przedwstępnej, w której warunkiem przeniesienia prawa własności będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę – scenariusz drugi,
• na dzień dzisiejszy nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa, jednak w przypadku scenariuszu drugiego, tj. jeśli zostanie sporządzona umowa przedwstępna będzie Pan zobowiązany do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa w celu uzyskania przez Niego pozwolenia na budowę, a na Panu jako Sprzedającym nie będą ciążyły żadne obowiązki,
• zawarł Pan umowę z pośrednikiem zajmującym się sprzedażą nieruchomości, równocześnie poszukuje Pan Nabywcę na własną rękę, nie poniósł Pan innych wydatków na rzecz podniesienia wartości działek.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników (pytanie nr 1), jak i w sytuacji, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę (pytanie nr 2).

W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach scenariusza pierwszego oraz scenariusza drugiego, dotyczącego planowanej sprzedaży działek nr 1 i 2, spełnia Pan przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży ww. działek podjął lub zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku można będzie uznać Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż może zostać zakwalifikowana jako zarząd majątkiem prywatnym.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.

W odpowiedzi na Pana wątpliwości, w świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku zarówno w przypadku scenariusza pierwszego, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy, tj. bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku scenariusza drugiego, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę, po uzyskaniu którego dojdzie do przeniesienia prawa własności ww. działek.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek bezpośrednio Nabywcy w scenariuszu pierwszym bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr 1 i 2, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem sprawy, działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem żadnych umów najmu ani dzierżawy. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w żaden sposób ani do celów prywatnych, ani do działalności przynoszącej jakiekolwiek korzyści. Nie czerpie Pan z tych działek pożytków rolnych. Nie planuje Pan również ich przekwalifikowania. Jedynymi działaniami, które podjął Pan w odniesieniu do działek, było złożenie przez Pana wniosku o warunki zabudowy oraz zawarcie umowy z pośrednikiem, który zajmuje się sprzedażą nieruchomościami, ale równocześnie poszukuje Pan Nabywcy na własną rękę. Nie posiada Pan także projektu architektonicznego ani nie poniósł Pan innych wydatków na rzecz podniesienia ich wartości.

Jak Pan wskazał - wystąpienie o warunki zabudowy wynikało z potrzeby uzyskania i potwierdzenia od Gminy, że na wymienionych działkach istnieje możliwość budowy, mimo że zostały one sklasyfikowane jako grunty orne. Ważnym aspektem tej sprawy jest to, że do tej pory nie udzielił Pan Nabywcy pełnomocnictwa. Wprawdzie w przypadku, gdy zostanie sporządzona umowa przedwstępna, uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę (scenariusz drugi), będzie Pan zobowiązany do jego udzielenia. Należy jednak zaznaczyć, że pełnomocnictwo – jak podkreślił Pan w swoim uzupełnieniu – będzie wiązało się z wystąpieniem w Pana imieniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, co z kolei umożliwi przeniesienie prawa własności przedmiotowych działek.

Stwierdzić zatem należy, że w tych konkretnych scenariuszach, tj. zarówno w scenariuszu pierwszym, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę jedynie pozwolenia na budowę, w całym okresie posiadania działek nr 1 i 2 nie podjął i nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek nr 1 i 2, należy uznać za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 zarówno w scenariuszu pierwszym, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku scenariusza drugiego, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę jedynie pozwolenia na budowę, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż wymienionych we wniosku działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.