W dniu 06.02.2006r. (uzup. 01.03.2006r., 26.04.2006r.) do tutejszego organu - jako właściwego miejscowo wpłynął wniosek (bez numeru) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług w przedstawionej indywidualnej sprawie.

We wniosku Podatnik zwrócił się z prośbą o wyjaśnienie momentu powstania obowiązku podatkowego oraz podstawy opodatkowania w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

Niniejsze postanowienie dotyczy odpowiedzi w zakresie podstawy opodatkowania w przypadku dostawy nieruchomości.

Przedstawiając stan faktyczny Podatnik podał, że " W dniu 26.09.2003r. Podatnik zawarł z kontrahentem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za kwotę 300.000 zł. Umowę zawarto z zachowaniem formy szczególnej, tj. w formie aktu notarialnego. Strony ustaliły, że na poczet tej transakcji nabywca dokona wpłaty zadatku w kwocie 50.000 zł, zaś wydanie przedmiotu transakcji nastąpi 31.10.2003 roku. Ponadto strony ustaliły inne warunki, jakie muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia umowy ostatecznej. W związku z wypełnieniem warunków (...) strony w dniu 25.10.2005 roku zawarły, w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzeda#191;y ww. nieruchomości. Warunkiem przeniesienia własności była rezygnacja z wykonania prawa pierwokupu przez Miasto X. W umowie tej strony potwierdziły dokonanie wpłaty zadatku przez kupującego oraz wydanie przedmiotu umowy przez sprzedającego zgodnie z warunkami umowy z dnia 26.09.2003 roku. W dniu 29 grudnia 2005 roku strony zawarły, w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa własności nieruchomości, w której powołano się na decyzję Prezydenta Miasta X, z której wynika, że nie skorzystał z prawa pierwokupu wspomnianej nieruchomości".

W dniu 01.03.2006r. Podatnik złożył w tutejszym organie podatkowym uzupełnienie do wniosku, do którego załączono kopię faktury sprzedaży z dnia 29.12.2005r. na kwotę netto 270.491,80 zł VAT 59.508, 20 zł (brutto 330.000 zł) oraz kopie aktów notarialnych.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Podatnik podaje, że "podstawę opodatkowania podatkiem VAT stanowi cała cena za nieruchomość, tj. zarówno kwota należna - pozostała do zapłaty, jak i kwota otrzymanego w 2003r. zadatku na poczet transakcji. Za takim stanowiskiem przemawia treść § 14 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 roku w sprawie zwrotu niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, w myśl którego sprzedawca wystawiając fakturę "ostateczną" uwzględnia w niej pomniejszenie podatku VAT należnego o podatek VAT wykazany w fakturach wynikających z wystawionych zaliczek. Tym samym jeżeli na zadatek nie została wystawiona faktura kwota podatku VAT nie będzie pomniejszona i podlega naliczeniu od kwoty obejmującej otrzymany zadatek jak i kwotę pozostałą do zapłaty". Ponadto w dniu 26.04.2006r. wpłynęło do tutejszego organu podatkowego uzupełnienie do wniosku, w którym Podatnik dokonał sprecyzowania własnego stanowiska w sprawie, tj. podał, iż"...naszym zdaniem podstawę opodatkowania winna stanowić kwota wynikająca z aktu notarialnego pomniejszona o kwotę podatku VAT".

W tym miejscu wskazać należy, iż w niniejszym postanowieniu tutejszy organ podatkowy odniósł się do stanowiska podatnika zawartego w uzupełnieniu do wniosku z dnia 26.04.2006r.

Przedstawiony stan faktyczny regulują poniższe przepisy:

- art. 2, art. 4 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku do towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr. 11, poz. 50 ze zm.)
- art. 5, art. 7, art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr. 54, poz. 535 ze zm.), zwanej w dalszej części "ustawą",

Na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. (Dz. U. Nr. 11, poz. 50 ze zm.), obowiązującej do dnia 30.04.2004r., opodatkowaniu podlegaja sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 4 ust. 1 w/w ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności określonych w art. 2, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce państwowej.

W tym miejscu wskazać należy, iż Podatnik podał, że "W dniu 26.09.2003r. zawarł z kontrahentem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za kwotę 300.000 zł. (...) Strony ustaliły, że na poczet tej transakcji nabywca dokona wpłaty zadatku w kwocie 50.000 zł, zaś wydanie przedmiotu transakcji nastąpi 31.10.2003 roku". Z przedłożonego w dniu 01.03.2006r. aktu notarialnego nr 5075/2003, sporządzonego w dniu 26.09.2003r., wynika, iż nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji stanowi działkę gruntu.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż grunt nie stanowił towaru w rozumieniu przepisów w/wym. ustawy z dnia 8 stycznia 1993r., a więc jego wydanie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z uwagi na fakt, iż sprzedaż gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (a ponadto obowiązek podatkowy na podstawie ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. nie powstawał jeżeli zadatek nie przekraczał 50% ceny) to otrzymanie zaliczki związanej ze sprzedażą gruntu nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstaw#185; opodatkowania jest obrót (...). Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (...).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że umowa sprzedaży w postaci aktu notarialnego została zawarta przez strony w dniu 29 grudnia 2005 roku, a zatem przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpiło w w/wym. dniu. Mając na uwadze fakt, iż dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, nastąpiła w w/w dniu to opodatkowaniu podlega cała wartość transakcji, tj. pozostała do zapłaty oraz otrzymana w 2003r. jako kwota zadatku na poczet transakcji.

W związku z treścią wyżej cytowanego przepisu art. 29 ust. 1 ustawy podstawę opodatkowania, stanowi kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

W związku z powyższym prawidłowe jest stanowisko Podatnika zawarte w złożonym w dniu 26.04.2006r. uzupełnieniu do wniosku, iż "...podstawę opodatkowania winna stanowić kwota wynikająca z aktu notarialnego pomniejszona o kwotę podatku VAT". W przedłożonej w dniu 01.03.2006r. w tutejszym organie podatkowym fakturze z dnia 29.12.2005r., dokumentującej przedmiotową transakcję, Podatnik przyjął właściwą kwotę jako podstawę opodatkowania. Mając na uwadze fakt, iż kwota należna z tytułu sprzedaży określona została na 330.000 zł, to obrót czyli podstawa opodatkowania stanowi kwotę 270.491,80 zł, a podatek VAT 59.508,20 zł.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że powołany przez Podatnika we wniosku z dnia 06.02.2006r. przepis § 14 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 roku w sprawie zwrotu niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798), nie ma zastosowania w przedmiotowym przypadku, gdyż otrzymana w 2003r. zaliczka na poczet sprzedaży gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc nie została przez Podatnika wystawiona faktura na poczet otrzymanej zaliczki.

W świetle przytoczonych przepisów prawa stanowisko zaprezentowane przez Podatnika w rozpatrywanym wniosku z dnia 06.02.2006r. (uzupełnionym w dniach 01.03.2006r. oraz 26.04.2006r.) należy uznać - za prawidłowe.