Temat interpretacji

Jaką stawkę VAT zastosować dla sprzedaży niezabudowanych nieruchomości?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2009 r. (data wpływu 28 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntów - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntów.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest właścicielem nieruchomości położonych w miejscowości B., gmina L. składających się z następujących niezabudowanych działek:

1. działki gruntu oznaczonej nr 177/1 o pow. 3,4602 ha,
2. działki gruntu oznaczonej nr 177/3 o pow. 40,6219 ha,
3. działki gruntu oznaczonej nr 175/11 o pow. 48,4871 ha,
4. działki gruntu oznaczonej nr 176/2 o pow. 0,5034 ha,
5. działki gruntu oznaczonej nr 175/1O o pow. 5,3229 ha.

• objętych księgą wieczystą prowadzoną, przez Sąd Rejonowy.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki wymienione pod pozycjami 1, 2, 3 i 5 są określone jako "grunty orne", natomiast działka wymieniona w poz. 4 jest określona jako drogi".

Dla obszaru, na którym położone są powyższe nieruchomości gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano również decyzji o warunkach zabudowy. We wrześniu 2007 roku Spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości dla inwestycji, polegającej na rozpoczęciu wydobycia i przetworzenia kruszywa ze złoża, planowanej do prowadzenia w dwóch obszarach: wydobycia kruszywa (kopalnia odkrywkowa) oraz przetwarzania tak pozyskanego kruszywa. Wójt Gminy odmówił wydania takiej decyzji, uzasadniając to brakiem planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego możliwość prowadzenia tego typu przedsięwzięcia na tym terenie. Spółka skupiła się więc na działaniach mających na celu rozpoczęcie procedury uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu.

Zgodnie z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Gminy, nieruchomości będące własnością Spółki zostały zakwalifikowane w następujący sposób:

• część terenu objęta jest ochroną prawną (Obszar Chronionego Krajobrazu),
• teren użytkowany rolniczo, wyraźna przewaga gleb dobrej i średniej jakości,
• poza terenami rolnymi pozostała część jest zalesiona,
• urozmaicona rzeźba terenu z licznymi pagórkami morenowymi,
• lokalnie znaczny potencjał widokowy z widokami wieloplanowymi - wskazane utworzenie punktów widokowych,
• warunki przyrodnicze predysponują obszar do utrzymania funkcji rolnej jako podstawowej,
• gospodarka rolna miejscami utrudniona ze względu na rzeźbę terenu,
• nieznaczne wykorzystanie turystyczno - rekreacyjne jezior,
• możliwość rozwoju osadnictwa i przemysłu rolno - spożywczego przy zachowaniu dużego reżimu gospodarowania.

W ramach prac związanych z kierunkami rozwoju gminy zinwentaryzowane zostały złoża kruszyw naturalnych. Takie złoża zostały stwierdzone m.in. na terenie części nieruchomości będących własnością Spółki. Uchwalone przez gminę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dopuszcza możliwość eksploatacji złóż znajdujących się na terenie gminy. Studium określa procedurę działania władz gminy, w takim przypadku - decyzja o zgodzie na przystąpieniu do eksploatacji złoża poprzedzona powinna być uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym dla danego terenu takie jego wykorzystanie. Na wniosek Spółki w grudniu 2007 roku Rada Gminy podjęła Uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu obrębu B., obejmującego działki nr 175/10, 175/11, 176/2, i 177/3, należących do Spółki, dopuszczającego przeznaczenie części gruntów stanowiących użytki rolne pod wydobycie kruszyw.

Projekt planu zagospodarowania przestrzennego został sporządzony i wyłożony do publicznego wglądu. Projekt ten przewiduje zagospodarowanie tymczasowe dla działek 175/10, 175/11, 176/2 oraz 177/3 (a więc działek będących własnością Spółki), jako teren eksploatacji złoża kruszywa z terminem eksploatacji wyznaczonym zasobnością złoża ze zlokalizowaniem na tym terenie, także towarzyszącej takim przedsięwzięciom, infrastruktury technicznej kopalni oraz niezbędnej zabudowy socjaIno-biurowej, działającej w okresie eksploatacji złoża (działalności kopalni).

Projekt przygotowanego do uchwalenia planu rozstrzyga także o przeznaczeniu tego terenu po zakończeniu eksploatacji złoża. Rekultywacja terenów powyrobiskowych winna obejmować utworzenie zbiornika wodnego oraz lokalizację usług turystyki związanych z rekreacją wodną.

Spółka zamierza sprzedać opisane powyżej niezabudowane nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jaką stawkę podatku od towarów i usług Spółka powinna zastosować dla tej sprzedaży, w sytuacji gdy:

1. Sprzedaż działek zostanie dokonana przed uchwaleniem przez Radę Gminy planu zagospodarowania przestrzennego...
2. Sprzedaż działek nastąpi po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Gminy, jednak przed jego opublikowaniem w Dzienniku Urzędowym Województwa, a więc przez datą jego wejścia w życie...
3. Sprzedaż działek nastąpi po opublikowaniu planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Gminy w Dzienniku Urzędowym Województwa, a więc po jego wejściu w życie jako aktu prawa miejscowego...

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są nieruchomościami niezabudowanymi, a w klasyfikacji gleboznawczej zostały określone jako grunty orne i drogi (są to drogi położone pomiędzy gruntami ornymi, bez utwardzenia asfaltowego). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wskazuje na przeznaczenie tych terenów głównie do działalności rolniczej ...warunki przyrodnicze predysponują ten obszar do utrzymania funkcji rolnej jako podstawowej". Fakt, iż na terenie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży położone są naturalne złoża, które w przyszłości mogą być przedmiotem eksploatacji, nie przesądza o aktualnym przeznaczeniu terenu. O przeznaczeniu terenu pod zabudowę lub inny cel decydują obiektywne kryteria, nie zaś subiektywne przekonania i zamiar sprzedawcy lub nabywcy takiego terenu. Na potwierdzenie powyższego Spółka powołała się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 marca 2009 r. sygn. akt I S.A./Bk 449/08.

O ile na dzień sprzedaży nie zostanie uchwalony oraz opublikowany we właściwym dla tego celu dzienniku urzędowym, ze wskazaniem daty, od jakiej plan ten obowiązuje jako akt prawa miejscowego, zdaniem Spółki, stawką VAT właściwą dla sprzedaży wszystkich 5 działek (sprzedaż do jednego nabywcy) będzie zwolnienie z /AT.

W sytuacji, gdy w chwili sprzedaży tych nieruchomości obowiązywał będzie plan zagospodarowania przestrzennego (a więc zostanie opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa ze wskazaniem daty, od jakiej jego ustalenia obowiązują), o treści zgodnej z opisanym powyżej projektem, to zdaniem Spółki do sprzedaży wszystkich 5 działek (tylko 4 ujęte są w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego) zastosowanie znajdzie również zwolnienie z VAT.

Zdaniem Spółki założone w projekcie planu tymczasowe przeznaczenie terenu dotyczące eksploatacji złóż kruszywa naturalnego nie przesądza o tym, iż teren jest przeznaczony pod zabudowę. Eksploatacja złóż w przyszłości dokonywana będzie w formie kopalni odkrywkowej. Kopalnia odkrywkowa oznacza rodzaj kopalni, w której (w przeciwieństwie do podziemnej pracy górniczej) wszelkie prace wydobywcze odbywają się na powierzchni, a proces wydobywczy odbywa się poprzez odkrywanie kolejnych warstw surowców. Brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Kopalnia musi na czas wydobycia zapewnić pracownikom tymczasowe pomieszczenia socjalno-biurowe na terenie prowadzonych prac, jednak nie muszą to być budynki trwale związane z gruntem.

W przyszłości planuje się w miejscu wyeksploatowanej kopalni utworzenie zbiornika wodnego z wprowadzeniem zalesień i zadrzewień wokół. Oznacza to, że przeważająca część terenu działek 175/1O, 175/11, 176/2 oraz 177/3 utworzy w przyszłości zbiornik wodny. Dla terenów wokół zbiornika dopuszcza się lokalizację usług turystyki, głównie związanych z wodnym kierunkiem rekreacji. Zgodnie z rysunkiem dotyczącym koncepcji funkcjonalno-przestrzennej, obejmującym działki nr 175/10, 175/11, 176/2 i 177/3, stanowiącym załącznik do projektu przewiduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, że w przyszłości tereny te będą stanowiły:

• dla działek 175/10, 175/11 i 176/2 w przeważającej części obszar zagospodarowania wyrobiska w kierunku wodnym, projektowana jest skarpa wyrobiska,
• dla działki 177/3 w przeważającej części obszar zagospodarowania wyrobiska w kierunku wodnym, plaże i tereny zalesień, dodatkowo mogą być tam zlokalizowane tereny usług turystyki, tereny zabudowy letniskowej, parkingi i drogi.

Wnioskodawca na poparcie swojego stanowiska dokonał analizy przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9. Natomiast w celu wyjaśnienia pojęcia terenu przeznaczonego pod zabudowę Spółka odniosła się do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Z art. 4 ust 1 cyt. ustawy wynika, że ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym środkiem polityki planowania zagospodarowania i zabudowy m.in. terenów należących do gminy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz braku decyzji o warunkach zabudowy jedynym obiektywnym kryterium pozwalającym określić aktualne przeznaczenie terenu jest według Spółki wyciąg z rejestru gruntów.

Wnioskodawca powołał się również na stanowiska w podobnych sprawach przedstawione w orzeczeniach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 11 grudnia 2008 r., sygn. akt I SA/Ol 486/08; wyrok z dnia 27 maja 2009 r. WSA w Szczecinie, sygn. akt ISa/Sz 89/09, wyrok WSA w Opolu z dnia 28 lutego 2007 r., sygn. akt I SA/Op 16/2007, wyrok WSA w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 899/2007.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez dostawę rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Z kolei towar jest definiowany w art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy następująco: rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z przytoczonych przepisów wynika więc, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i jako taka podlega opodatkowaniu.

Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Jednakże ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie. Z tych też względów w ocenie tut. organu sformułowania w nim zawarte należy interpretować według wykładni językowej.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej studium. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Ponadto zaznaczyć należy, iż ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m. in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są bowiem wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Zatem nie można zgodzić się w tym zakresie z Wnioskodawcą, który stoi na stanowisku, że wobec braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, jedynym obiektywnym kryterium pozwalającym określić aktualne przeznaczenie terenu jest wyciąg z rejestru gruntów.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka przygotowuje się do sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości B., składających się z 5 niezabudowanych działek. W tym celu Spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości dla inwestycji, polegającej na rozpoczęciu wydobycia i przetworzenia kruszywa. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, Wójt Gminy odmówił wydania przedmiotowej decyzji. Spółka podjęła działania mające na celu rozpoczęcie procedury uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu. Z aktualnie obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru wynika, że w przeważającej części teren ten przeznaczony jest do użytkowania rolniczego, a pozostałe grunty są zalesione. Ponadto obowiązujące studium dopuszcza możliwość eksploatacji złóż kruszyw naturalnych znajdujących się na terenie gminy. Projekt planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek przewiduje zaś zagospodarowanie tymczasowe tego terenu pod eksploatację złoża ze zlokalizowaniem na tym terenie infrastruktury technicznej kopalni oraz niezbędnej zabudowy socjalno-biurowej, działającej w okresie eksploatacji złoża. Eksploatacja złóż w przyszłości dokonywana będzie w formie kopalni odkrywkowej, przy czym jak podkreślił Wnioskodawca kopalnia odkrywkowa oznacza rodzaj kopalni, w której (w przeciwieństwie do podziemnej pracy górniczej) wszelkie prace wydobywcze odbywają się na powierzchni, a proces wydobywczy odbywa się poprzez odkrywanie kolejnych warstw surowców. Brak jest jakiejkolwiek zabudowy.

Powyżej przedstawione okoliczności sprawy wskazują, iż przedmiotem sprzedaży będą grunty inne niż przeznaczone pod zabudowę

Zatem sprzedaż przedmiotowych gruntów będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jeżeli zarówno ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czy też z planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikało, że nie są to grunty przeznaczone pod zabudowę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy