Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w zabudowanych działkach gruntu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uzupełniła go Pani pismem z 19 lipca 2025 r. (wpływ 22 sierpnia 2025 r.), pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 27 sierpnia 2025 r. (wpływ 27 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziałach 3/4 części nieruchomości, położonej w miejscowości (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym działki A o powierzchni (…) ha i działki numer B o powierzchni (…) ha, o łącznej powierzchni (…) ha.

Do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego (…) Wydziału Ksiąg Wieczystych nie został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i nie wpłynęły żadne wnioski o jej obciążenie.

Wnioskodawczyni oświadcza, że jest wdową, zaś udział we współwłasności nieruchomości stanowi jej majątek osobisty nabyty w drodze dziedziczenia.

Przedmiotem sprzedaży będą działka o numerze A o powierzchni (…) i działka o numerze B o powierzchni (…) ha, poprzez sprzedaż całych przysługujących Sprzedającej udziałów we współwłasności ww. nieruchomości.

Działka ewidencyjna nr A jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m². Natomiast działka ewidencyjna nr B zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem (…) o powierzchni zabudowy (...) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m².

Działka nr A i działka nr B:

a)nie stanowią lasu w rozumieniu ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r., w szczególności nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

b)nie są położone na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,

c)nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące.

W stosunku do działek będących przedmiotem niniejszej umowy nie przysługuje żadnemu podmiotowi prawo pierwokupu. Wypis z rejestru gruntów Starosty (…) z dnia 22 października 2024 r., nr kancelaryjny (…), dotyczący działek ewidencyjnych nr A i nr B położonych w (…): Działka nr A, o powierzchni (…) ha (RIIIb – (…) ha, Br-RIIIb – (…) ha), identyfikator (…), zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi (...). Działka nr B, o powierzchni (…) ha (PsIII – (…) ha, Br-RIIIb – (…) ha), identyfikator (…), zabudowana budynkiem gospodarczym (...) oraz budynkiem mieszkalnym nr (…) (...).

(…), jest współwłaścicielką 3/4 części, a (…), posiada 3/4 części. Sprzedający wyjaśniają, że stan w ewidencji gruntów nie jest aktualny, gdyż budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy (...) m² na działce A został rozebrany, a zmiana ta nie została zgłoszona do Starostwa.

Zaświadczenie Urzędu Miejskiego w (…) z dnia 15 października 2024 r., (…), zgodnie z którym działki nr A i nr B położone w (…), nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego; na ww. działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy; na terenie gminy (…) nie został wyznaczony obszar rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. (w formie dokumentowej).

Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami zamierza sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale wynoszącym 3/4 części każdego z nich prawo własności działki gruntu nr A i nr B o powierzchni łącznej (…) ha, dla których do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego (…) Wydziału Ksiąg Wieczystych nie został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i nie wpłynęły żadne wnioski o jej obciążenie.

Co ważne Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami oddali w dzierżawę działki gruntu nr A i nr B – Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. (UMOWA DZIERŻAWY nr (…) z dnia 30 października 2024 r. na czas 3 miesięcy). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami. Ponadto Kupująca podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z 30 października 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym o powierzchni zabudowy (...) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce nr A i nr B.

4.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

5.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

6.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

10.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości.

11.Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale 3/4 części działek gruntu o numerach A i B o pow. (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

3.Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.Działki nr A i nr B, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane.

5.Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działki nr A i nr B Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

6.Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Nadto Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupująca oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie te koszty ponosić będzie strona Kupująca. Ponadto, jak to już podkreślano, działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek o interpretację podatkową dla tej działki.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W odpowiedzi na pytanie:

1.W jaki sposób wykorzystywała Pani nieruchomości nr A i B, w których posiada Pani udziały, od momentu ich nabycia do momentu ich sprzedaży?

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

2.W jaki konkretnie sposób budynki położone na działkach będących przedmiotem sprzedaży, były/są/będą przez Panią wykorzystywane w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży)? Czy były/są/będą to czynności zwolnione, opodatkowane, niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdego budynku oddzielnie.

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

3.Czy przedmiot sprzedaży (działki nr A i B oraz budynki) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

4.Czy ww. przedmiot sprzedaży (tj. działki nr A i B oraz budynki) był do momentu podpisania umowy przedwstępnej z kupującą Spółką udostępniany osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)czy był wynajmowany w całości, czy w części (jeśli w części, to w jakiej)?

b)w jakim okresie był wynajmowany?

c)czy udostępnianie przedmiotu sprzedaży było odpłatne?

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

5.Czy budynki znajdowały się już na działkach nr A i B w momencie nabycia udziałów we współwłasności działek nr A i B, czy zostały wybudowane przez Panią po tym nabyciu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdego budynku oddzielnie.

wskazała Pani:

6.Jeśli budynki zostały wybudowane po nabyciu udziałów we współwłasności działek nr A i B to proszę wskazać, kiedy je Pani wybudowała i czy od wydatków poniesionych na wybudowanie ww. budynków przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT?Odpowiedzi proszę udzielić dla każdego budynku oddzielnie.

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

7.Czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) budynków znajdujących się na działkach nr A i B do momentu sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?Odpowiedzi proszę udzielić dla każdego budynku oddzielnie.

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

8.Czy budynki znajdujące się na działkach nr A i B były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?Odpowiedzi proszę udzielić dla każdego budynku oddzielnie.

wskazała Pani:

W odpowiedzi na pytanie:

9.Czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosiła Pani wydatki na ulepszenie budynków posadowionych na działce nr A i B stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, jeśli tak to proszę wskazać:

‒kiedy miały miejsce te ulepszenia (proszę wskazać datę),

‒czy po poniesionych nakładach na ulepszenie budynków, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, budynki zostały oddane do użytkowania? proszę wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

‒czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynków?

wskazała Pani:

10.Czy na podstawie uzyskanej przez Spółkę kupującą decyzji na rozbiórkę budynków posadowionych na działkach nr A i B, prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu działki przez Spółkę kupującą?

wskazała Pani:

Pytanie

Czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale 3/4 części działki gruntu nr A i nr B o powierzchni łącznej (…) ha opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanych działek niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działek przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

•dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

•pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działki będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są zabudowane. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia ich standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działkach nr A i nr B doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynku, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą, nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazane w zdarzeniu przyszłym działki będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Panią dotycząca gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, Pani zdaniem, w tym przypadku może Ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki nr A i nr B podatkiem VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia, nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nie opodatkowanej, nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia, będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki/budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem w udziałach 3/4 części nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki A o powierzchni (…) ha i działki numer B o powierzchni (…) ha, o łącznej powierzchni (…) ha.

Udział we współwłasności nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty nabyty w drodze dziedziczenia.

Działka ewidencyjna nr A jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m². Natomiast działka ewidencyjna nr B zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym.

Wraz ze współwłaścicielami zamierza Pani sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale wynoszącym 3/4 części działki gruntu nr A i nr B o powierzchni łącznej (…) ha.

Wraz ze współwłaścicielami oddała Pani w dzierżawę działki gruntu nr A i nr B – Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami.

Kupująca Spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z 30 października 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

W stosunku do przedmiotowych działek nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości współpracuje Pani z biurem pośrednictwa nieruchomościami. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działki służyły Pani celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii wskazania, czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale 3/4 części działki gruntu nr A i nr B o powierzchni łącznej (…) ha, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że wraz ze współwłaścicielami udzieliła Pani kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę, z których wynikać będzie możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m².

Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel nieruchomości (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki nr A i nr B zostały udostępnione na rzecz kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez kupującą Spółkę działania prowadziły do podwyższenia ceny sprzedaży nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży. Jednocześnie warto zauważyć, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej do wykonania określonych czynności w celu dostosowania nieruchomości do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującej (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w działce nr A i nr B nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w działce nr A i nr B będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości (zabudowanych działkach nr A i nr B) będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż prawa współwłasności w udziale 3/4 części działki gruntu nr A i nr B o powierzchni łącznej (…) ha, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży prawa współwłasności w udziale 3/4 części działki gruntu nr A i nr B nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Panią pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku udokumentowania sprzedaży udziału w nieruchomości fakturą.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.