Temat interpretacji
Dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 października 2022 r. (wpływ 7 października 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Opis stron Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.
Wnioskodawca (dalej również: Sprzedawca) jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Sprzedawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (data rejestracji jako podatnika VAT: 30 kwietnia 2001 r.).
Sprzedawca zbył (dalej: Transakcja) na rzecz spółki komandytowej (dalej: Nabywca) posiadane przez siebie następujące nieruchomości:
1)Nieruchomość położoną w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczona numerem działki (…), o obszarze (…) ha, stanowiącej grunty orne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, powyższa działka numer (…), oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem (…) – grunty orne klasy V. Działka numer (…) jest objęta księgą wieczystą, a wpis własności tej działki na rzecz Sprzedawcy w księdze wieczystej nastąpił na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej (…) Działka numer (…)zwana jest dalej jako: Nieruchomość 1;
2)Nieruchomość położoną w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczona numerem działki (…), o obszarze (…) ha, stanowiąca grunty orne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, powyższa działka numer (…)oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem (…) - grunty orne klasy V. Działka numer (…) jest objęta księgą wieczystą, a wpis własności tej działki na rzecz Sprzedawcy w księdze wieczystej nastąpił na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej (…) Działka numer (…) zwana jest dalej jako: Nieruchomość 2.
Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zwane są dalej łącznie jako: Nieruchomość.
Pierwotnie Nieruchomość stanowiła działkę nr (…) , która została podzielona na działkę nr (…) oraz działkę nr (…).
Sprzedawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący również w chwili nabycia Nieruchomości. Sprzedawca nabył zbywaną Nieruchomość do swojego majątku prywatnego 15 stycznia 2008 r. Zakup Nieruchomości został częściowo sfinansowany z kredytu uzyskanego przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej przez Niego jednoosobowej działalności gospodarczej. Sprzedawca nabył Nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w ramach działalności prowadzonej przez nowy podmiot gospodarczy (spółkę celową), której Sprzedawca miał być udziałowcem. Nieruchomość miała zostać wykorzystana w ramach Spółki celowej do realizacji obiektu usługowo-handlowego, a ponadto, jako siedziba nowej działalności.
Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT, ani na cele działalności opodatkowanej VAT. Nie stanowiła ona środka trwałego w ramach prowadzonej przez Niego jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy została nabyta przez Sprzedawcę w ramach transakcji, która nie podlegała opodatkowaniu VAT. W dacie Transakcji Sprzedawca oraz Nabywca byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
Sprzedawca zdecydował się jednak na sprzedaż Nieruchomości na rzecz innego podmiotu (Nabywcy) w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona przez Nabywcę w ramach Transakcji w celu realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.
Pomimo, że w akcie notarialnym dokumentującym zakup opisywanej Nieruchomości przez Sprzedawcę był zapis o tym, że została ona zakupiona w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, to nie została ona przyjęta do używania w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Natomiast została wprowadzona do majątku prywatnego podatnika. Nigdy nie figurowała w ewidencjach, w tym w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość była utrzymywana, jako wyodrębniony majątek osobisty i niemający nic wspólnego z majątkiem firmy.
Sprzedaż nieruchomości na rzecz Nabywcy była poprzedzona zawarciem ofert oraz umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. Finalnie sprzedaż Nieruchomości została dokonana w formie aktu notarialnego 7 marca 2022 r. Sprzedawca wystawił fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.
Skuteczność Transakcji uzależniono od uzyskania przez Nabywcę, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów, koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Nabywcę inwestycji, w tym w szczególności: ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu, a ponadto zawarcia przez Nabywcę z właściwą gminą umowy na realizację inwestycji drogowej przez Nabywcę oraz uzyskania niezbędnych uzgodnień, w tym wykonania projektów zmiany przebiegu sieci i przyłączy koniecznych do realizacji budowy drogi, a także uzgodnienia z gminą stałej organizacji ruchu, w której droga serwisowa włączona będzie do istniejących dróg na pełnej relacji skrętów.
W związku z powyższym, Sprzedawca i Nabywca zobowiązali się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji inwestycji Nabywcy i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Sprzedawca zobowiązał się wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do realizacji i użytkowania inwestycji Nabywcy ze szczególnym uwzględnieniem kwestii dojazdu do Nieruchomości poprzez konieczną do wybudowania drogę. Sprzedawca zobowiązał się również do podejmowania niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z inwestycją Nabywcy.
Ponadto w związku z Transakcją Sprzedawca udzielił osobom wskazanym przez Nabywcę stosownych pełnomocnictw do wszczęcia i prowadzenia w Jego imieniu postępowań w związku z inwestycją Nabywcy, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej inwestycji; udzielił osobom reprezentującym Nabywcę pełnomocnictw do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz pełnomocnictw do występowania o wydanie dotyczących Nieruchomości wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, wyrysów z mapy ewidencyjnej. Przyznał również Nabywcy prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane.
Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi instalacjami, budynkami i budowlami, poza linią energetyczną wysokiego i średniego napięcia (kablowa ziemna) zlokalizowaną wzdłuż wschodniej granicy działki numer (…). Dla Nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym to planie działki numer (…) i (…) położone są na terenie przeznaczonym pod działalność gospodarczą (symbol (…)) wraz z pasem zieleni izolacyjnej, parkingami i dojazdami (symbol (…),(…)). Wszystkie media niezbędne do realizacji na Nieruchomości inwestycji Nabywcy znajdują się bezpośrednio na niej lub w pobliżu jej granic. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, jednakże uzyska taki dostęp na skutek planowanej drogi serwisowej, dla budowy drogi serwisowej zostało uzyskane pozwolenie na budowę.
Linia energetyczna wysokiego i średniego napięcia zlokalizowana wzdłuż wschodniej granicy działki numer (…) nie jest własnością Wnioskodawcy i nie jest przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji. Przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy jest wyłącznie Nieruchomość.
Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.
Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, tj. działki numer (…) i (…) .
Sprzedawca wskazuje jednocześnie, że w związku z nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę:
1)nie doszło do przeniesienia zakładu pracy Sprzedawcy, w trybie art. 231 Kodeksu pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.; Dz. U z 2020 r., poz. 1320 ze zm.; dalej: KP);
2)Nabywca nie przejął (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
a)jakichkolwiek ruchomości będących własnością Sprzedawcy;
b)jakichkolwiek umów zawartych przez Sprzedawcę z dostawcami zewnętrznymi a dotyczących zarządzania lub bieżącej obsługi administracyjnej Sprzedawcy (dotyczące, np. księgowości), jeżeli takie umowy
c)obowiązywały na moment Transakcji;
d)jakichkolwiek umów zawiązanych w celu prowadzenia działalności Sprzedawcy, w szczególności umowa kompleksowa dostarczania ciepła, umowa na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, umowa na dostawę energii elektrycznej, umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowa dotycząca usług ochrony, umowa na doradztwo w sprawie ochrony przeciwpożarowej, jeżeli takie umowy obowiązywały na moment Transakcji;
e)jakichkolwiek znaków towarowych, licencji, czy patentów;
f)praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedawcy;
g)zobowiązań Sprzedawcy;
h)tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedawcy oraz know-how;
i)ksiąg rachunkowych Sprzedawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych);
j)nazwy przedsiębiorstwa Sprzedawcy;
k)praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji.
Nabywca zakupił Nieruchomości z uwagi na chęć realizacji na niej inwestycji obejmującej przedsięwzięcie gospodarcze polegające na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego w standardzie Nabywcy wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.
Strony Transakcji wskazują, że ich intencją było objęcie Transakcją składnika majątkowego w postaci Nieruchomości. Intencją stron nie było zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).
Wnioskodawca od 1 stycznia 2022 r. rozlicza się z dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
Dla celów jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi ewidencję przychodów zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia MF z 17 grudnia 2021 r. (poz. 2414). Działalność gospodarcza Wnioskodawcy obejmuje głównie działalność usługową i prowadzona jest m.in. w zakresie pośrednictwa handlowego, działalności agentów zajmujących się sprzedażą sprzętu, odzieży oraz obuwia sportowego.
Zgodnie z CEIDG, przedmiot przeważającej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej stanowi: pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana (74.90.Z).
Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca nabył Nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w ramach działalności prowadzonej przez nowy podmiot gospodarczy (spółkę celową), której Wnioskodawca miał być udziałowcem. Nieruchomość miała zostać wykorzystana w ramach spółki celowej do realizacji obiektu usługowo-handlowego, a ponadto, jako siedziba nowej działalności. Przy czym Wnioskodawca zrezygnował z realizacji tego celu oraz sprzedał Nieruchomość na rzecz Nabywcy.
Powodem Jego decyzji był m.in. kryzys gospodarczy, jaki miał miejsce w latach od połowy 2008 r. do praktycznie 2013 r., konsekwencją którego były przykładowo - spadki stawek czynszów, znaczne pogorszenie się możliwości finansowych Wnioskodawcy do realizacji inwestycji, wysokie oprocentowanie kredytów bankowych oraz niestabilne uwarunkowania rynkowe.
W związku z powyższym, Wnioskodawca finalnie nie zrealizował swojego zamierzenia związanego z wykorzystaniem Nieruchomości w ramach powyższej spółki celowej oraz zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości na rzecz innego podmiotu (Nabywcy).
Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego (nie została ujęta w ewidencji środków trwałych) w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ponieważ nabył On ją z zamiarem jej wykorzystania w ramach działalności prowadzonej przez nowy podmiot gospodarczy (spółkę celową), której Wnioskodawca miał być udziałowcem, przy czym cel ten nie został zrealizowany. Ponadto Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT, ani na cele działalności opodatkowanej VAT.
Grunt miał zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych dopiero w momencie rozpoczęcia inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-handlowego, do której realizacji nigdy nie doszło.
Z powyższych powodów Nieruchomość była utrzymywana, jako wyodrębniony majątek osobisty i niemający nic wspólnego z majątkiem firmy.
Wnioskodawca zamierza zaliczyć przychód ze sprzedaży Nieruchomości do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tj. jako przychód ze sprzedaży nieruchomości, której odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Wnioskodawca zawarł umowę kredytu z końcem 2007 r. Wnioskodawca spłacał kredyt w okresie 2008-2012 r.
Spłata odsetek od kredytu nie została ujęta w kosztach uzyskania przychodów w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej z uwagi na fakt, że grunt nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.
Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, Nieruchomość została sprzedana spółce komandytowej (Nabywca). Wnioskodawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.
Wnioskodawca oprócz prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej jest komandytariuszem w spółce komandytowej a także posiada udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością będącej komplementariuszem w ww. spółce komandytowej.
W związku z powyższym w przypadku wypłaty zysku z powyższych spółek, tj. spółki komandytowej oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, udział w zysku tych spółek traktowany jest - na gruncie PIT - jako udział w zyskach osób prawnych. Od dywidend i innych przychodów z tytułu udziału w zyskach osób prawnych pobierany jest 19% podatek zryczałtowany (art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT), do którego pobrania zobowiązana jest spółka, jako płatnik (art. 41 ust. 4 ustawy o PIT).
Pytanie
Czy sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie PIT.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na spełnienie przez Wnioskodawcę przesłanki pozytywnej z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tzn. pomiędzy zakupem Nieruchomości, a ich sprzedażą upłynął okres powyżej 5 lat.
W drugiej kolejności podkreślić należy, że do niniejszej sprzedaży nie znajduje zastosowania art. 14 ust. 2 ustawy o PIT, ponieważ Nieruchomość nie była składnikiem majątku, który wykorzystywany był w ramach działalności gospodarczej.
Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że kredyt został udzielony w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, ale nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Bank, aby ocenić zdolność kredytową Wnioskodawcy, wziął pod uwagę wyniki finansowe jednoosobowej działalności gospodarczej i uzyskiwane poza działalnością, co dało wysoką zdolność kredytową. Był to wymóg formalny ze strony banku, który dzięki temu mógł uzyskać zabezpieczenie na aktywach jednoosobowej działalności gospodarczej.
Na zasadzie analogii można przytoczyć stanowisko, które zajął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale (w składzie 7 sędziów) o sygn. II FPS 8/13 z 17 lutego 2014 r., gdzie Sąd stwierdził, że: „W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. „a” ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.”
W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z prostszym stanem faktycznym, ponieważ Nieruchomości ani nie były składnikami majątku w ramach działalności gospodarczej, ani nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej Wnioskodawcy, tym bardziej więc opisywana sprzedaż nie powinna być opodatkowana na zasadach z art. 14 ust. 2 ustawy o PIT (argumentum a minori ad maius).
Analogiczne stanowisko ze stanowiskiem Wnioskodawcy zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w podobnej sprawie w interpretacji indywidualnej z 14 września 2021 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.442.2021.3.KO: „Mając zatem na względzie powyższe, w sytuacji, gdy wspólnicy przekazali do wspólnie prowadzonej Spółki cywilnej prawa nieodpłatnego używania posiadanych udziałów w nieruchomościach, to składników tych nie można uznać za środki trwałe w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwentnie, należy zatem również stwierdzić, że ich odpłatne zbycie nie będzie generowało przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy. Zatem sprzedaż przedmiotowych składników majątku należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Mając jednak na uwadze, że od nabycia nieruchomości i udziałów w nieruchomościach upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, zatem ich odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.”
Można tu również przytoczyć pozytywną dla podmiotu wnioskującego interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2022 r., Nr 0112-KDIL2- 1.4011.1056.2021.2.TR. Istotna przy tej interpretacji była również analiza sformułowania „w ramach działalności gospodarczej”. Zgodnie bowiem z definicją działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, jest to działalność zarobkowa prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. W rozumieniu Słownika Języka Polskiego PWN (sjp.pwn.pl) „ciągły” oznacza: „1) trwający bez przerwy, 2) powtarzający się stale”. Natomiast „zorganizowany” oznacza „odznaczający się dobrą organizacją”, a „zorganizować” oznacza „zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działania”.
W przypadku przedmiotowej transakcji nie można mówić o ciągłości, czy zorganizowaniu, jeśli zakup Nieruchomości nastąpił w 2008 r., a ich sprzedaż w 2022 r. i w tym czasie nie zostały podejmowane na niej żadne inne czynności poza zapłatą podatku od nieruchomości oraz bieżącym ich utrzymaniem/zachowaniem w stanie niepogorszonym, a więc nie można powiedzieć, że sprzedaż jest zorganizowana (tj. powiązana na podstawie planu z jej zakupem) oraz ciągła.
Należy przy tym uwzględnić różnice w definicjach działalności gospodarczej na potrzeby ustawy o VAT i ustawy o PIT.
Mając powyższe na względzie Wnioskodawca uważa, że:
a)do niniejszej sprzedaży nie znalazł zastosowania art. 14 ust. 2 ustawy o PIT;
b)zastosowanie znajdzie natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i na jego podstawie sprzedaż nie zostanie opodatkowana.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z jej art. 10 ust. 1 pkt 3:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c– przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza, przy czym w art. 14 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy zawarto szczegółowe wyliczenia przychodów zaliczonych do tego źródła.
W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.
Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości (działce), o której mowa we wniosku.
Z treści złożonego wniosku wynika, że nabył Pan nieruchomości, stanowiące grunty orne do swojego majątku prywatnego 15 stycznia 2008 r. Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany z kredytu uzyskanego przez Pana w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomości miały zostać wykorzystane w ramach Spółki celowej do realizacji obiektu usługowo-handlowego, a ponadto, jako siedziba nowej działalności. Pomimo, że w akcie notarialnym dokumentującym zakup opisywanych nieruchomości był zapis, że zostały one zakupione w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, to nie zostały przyjęte do używania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zostały wprowadzone do Pana majątku prywatnego. Nigdy nie figurowały w ewidencjach, w tym w ewidencji środków trwałych. Nieruchomości były utrzymywane, jako wyodrębniony majątek osobisty, niemający nic wspólnego z majątkiem firmy. Finalnie sprzedaż nieruchomości została dokonana w formie aktu notarialnego 7 marca 2022 r.
Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniliśmy, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości zostały co prawda nabyte przez Pana w 2008 r. dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, jednakże nigdy, z uwagi na zmianę decyzji, nie były w tej działalności wykorzystywane i znajdowały się przez cały czas posiadania w majątku prywatnym.
Tym samym, przychody ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zastosowania w tej sprawie nie znajdzie też art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż uzyskane dochody nie będą podlegać opodatkowaniu z uwagi na dokonanie sprzedaży po upływie terminu 5 lat od końca roku, w którym nieruchomości zostały nabyte.
Zatem, sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku jako Nr 1 i Nr 2) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, ta interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków prawnych wobec innych osób.
Ponadto, powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzamy, że – naszym zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.
W odniesieniu natomiast do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzamy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) albo
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).