Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia działki numer 4;

-prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 21 maja 2025 r. (wpływ 21 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w 1996 r. jako młody człowiek po skończeniu szkoły zawodowej posiadający status rolnika otrzymał od rodziców w drodze darowizny przeznaczoną na cele rolnicze zabudowaną nieruchomość rolną znajdującą się w A, w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o całkowitej powierzchni (…) ha wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą oraz dwoma stodołami drewnianymi. Darowizna obejmowała również inwentarz martwy i inwentarz żywy z wyłączeniem (...).

Darowizna ta obciążona została dożywotnią nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania na rzecz Pana rodziców polegającą na prawie do zajmowania jednego pokoju i kuchni od północnej strony domu z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. (…). Warto również zaznaczyć, iż dom mieszkalny wymagał kapitalnego remontu oraz rozbudowy o łazienkę i toaletę, której do tej pory nie posiadał.

Gospodarstwo to z chwilą jego przejęcia przez Wnioskodawcę było zaniedbane i wymagało, zatem modernizacji oraz wielu nowych inwestycji w tym przeprowadzenia remontów oraz zakupu nowoczesnego sprzętu rolniczego, albowiem budynki gospodarskie były bardzo wyeksploatowane, a brak nowej generacji maszyn rolniczych nie pozwalał na prawidłową i efektywną uprawę ziemi.

Wnioskodawca zamieszkując z rodzicami (ojcem zmarłym w 2012 r. i matką zmarłą w sierpniu 2022 r.) otaczał ich stałą troską i opieką. W 1997 r. przymuszony złą sytuacją ekonomiczną Wnioskodawca podjął stałe zatrudnienie poza rolnictwem pracując na umowę o pracę w trybie zmianowym w X.

Z powodu niskich zarobków z pracy w fabryce oraz złej koniunktury w rolnictwie (co miało bezpośredni wpływ na brak jakichkolwiek możliwości rozwijania działalności rolniczej poprzez jej doinwestowanie), Wnioskodawca zaczął sukcesywnie wyprzedawać wydzielone z gospodarstwa działki gruntów rolnych planując pozyskanie w ten sposób środków finansowych na rozwój pozostałej części gospodarstwa rolnego.

Trzeba również podkreślić, iż w tym czasie część dochodów z wyzbywania się własnego majątku Wnioskodawca był zmuszony także przeznaczać na bieżące uzupełnianie domowego budżetu.

W pierwszym okresie Wnioskodawca przeznaczył do sprzedaży wyłącznie części najmniej przydatnych w gospodarstwie rolnym gruntów, które tylko w niewielkim stopniu były przez niego wykorzystywane dla potrzeb działalności rolniczej. Wszystkie te nieruchomości nie miały podłączonych mediów, były nieogrodzone.

Działanie takie było wynikiem ograniczonych możliwości rozwoju gospodarstwa, a nawet przymusem ekonomicznym. Było przy tym jednak przemyślane i racjonalne z punktu widzenia gospodarowania posiadanymi zasobami w postaci gruntów rolnych. (…).

(…).

Usprawiedliwieniem dla Wnioskodawcy był przede wszystkim fakt, iż z tych źródeł finansował w pierwszej kolejności wydatki na remonty i modernizację budynków gospodarczych, a później dopiero budynku mieszkalnego – siedliska, gdzie koncentrowały się czynności życiowe Wnioskodawcy, jako rolnika oraz jego rodziny – gdzie zaspakajano elementarne potrzeby życiowe.

Finansowe potrzeby Wnioskodawcy istotnie wzrosły wraz z założeniem przez niego własnej rodziny w 2000 r. i pojawieniem się dziecka, co spowodowało konieczność sprzedaży działki 4, 31 maja 2000 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego (umowa przedwstępna z 23 lutego 2000 r.).

Na przestrzeni lat 2006-2015 Wnioskodawca sprzedał następujące działki:

1.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 29 listopada 2006 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 1/2 oraz udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/3, za cenę (…) zł (umowa przedwstępna z 25 października 2006 r.);

2.Na mocy umowy przeniesienia własności zawartej 29 listopada 2006 r. Wnioskodawca zbył prawo własności niezabudowanej działki nr 1/4 oraz udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/3, za cenę (…) zł (umowa przedwstępna z 25 października 2006 r.);

3.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 5 marca 2010 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 7, położoną w B, za kwotę (…) zł;

4.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 2 lutego 2011 r. Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną działkę nr 6/1, za kwotę (…) zł;

5.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 26 października 2012 r. Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną działkę nr 1/7, za cenę (…) zł;

6.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 26 lutego 2014 r. Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną działkę nr 1/5, za kwotę (…) zł;

7.Na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 5 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną działkę nr 6/2, za kwotę (…) zł;

8.Na mocy umowy sprzedaży zawartej 11 maja 2015 r. Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną działkę nr 3, za kwotę (…) zł.

Dodatkowo należy podkreślić, iż wszystkie (trzy) wskazane wcześniej umowy przedwstępne uzależniały zbycie przedmiotowych działek od skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu oraz, że zawarte zostały z inicjatywy nabywców a także, że na mocy tych umów przyszłym nabywcom nie były udzielane żadne pełnomocnictwa oraz nie było udostępniane prawo do korzystania z nieruchomości.

Problemy rodzinne i rozwód Wnioskodawcy w 2010 r. spowodowały konieczność spłaty żony w wyniku działu małżeńskiego majątku dorobkowego. Do tego doszły alimenty na syna oraz podjęcie się przez Wnioskodawcę finansowania dodatkowych potrzeb syna, takich jak: korepetycje, uzupełniające zajęcia pozaszkolne, dodatkowe materiały edukacyjne, wycieczki, ubrania, koszty specjalistycznej opieki zdrowotnej, wyjazdy wakacyjne itp.

W tym czasie Wnioskodawca nie zakupił jakiejkolwiek nieruchomości.

(…).

Wnioskodawca ze względu na brak sił i trapiące go choroby desperacko podjął trudną decyzję o ograniczeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego i wyprzedaży najpierw domu rodzinnego wraz z budynkami gospodarskimi i przynależną do nich ziemią, a następnie sukcesywnej sprzedaży pozostałych gruntów rolnych gospodarstwa podzielonych na mniejsze działki, o co sam występował.

(…).

Okolicznością sprzyjającą takiemu rozwiązaniu była korzystna koniunktura wynikająca ze zmian ekonomicznych i społecznych A, w której Wnioskodawca mieszkał. Przez kilka ostatnich dekad miejscowość ta stopniowo traciła swój rolniczy charakter i ze względu na położenie na obrzeżach większego miasta jakim jest B stała się atrakcyjnym miejscem na tworzenie osiedli mieszkaniowych zwykle w zabudowie jednorodzinnej.

Tak więc, na mocy umowy sprzedaży zawartej 19 lutego 2016 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 1/6, położoną w A, o powierzchni (…) ha za kwotę (…) zł.

Sprzedaż ta umożliwiła Wnioskodawcy spłatę niespłaconego do tego czasu kredytu we frankach szwajcarskich na kwotę (…) CHF i zwolnienie hipoteki tej nieruchomości.

Ta nowa sytuacja stawiała przed Wnioskodawcą kolejne wyzwania i konieczność przeorganizowania swojej sytuacji życiowej i racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia zabezpieczenie i zagospodarowywanie środków finansowych, które mógłby uzyskać z rozsądnego zarządzania posiadanym majątkiem z myślą o sobie oraz planowanej przyszłej rodzinie.

Pierwszą decyzją, jaką podjął Wnioskodawca było nabycie na własne cele mieszkaniowe 27 stycznia 2017 r. od AA prowadzącego działalność gospodarczą lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim nr 1 przy ul. a. w B wraz z przynależnym pomieszczeniem (piwnicą) oraz prawem własności do nieruchomości wspólnej (grunt oraz część budynku z urządzeniami) za cenę (…) zł.

Zakup ten Wnioskodawca sfinansował częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu oraz zaciągniętego dodatkowo kredytu bankowego w wysokości (…) zł potrzebnego na wykończenie i wyposażenie tego mieszkania.

Pozostałe pieniądze ze sprzedaży domu uzupełnione dodatkowym kredytem na kwotę (…) zł zaciągniętym w Banku, Wnioskodawca wpłacił w formie zaliczek na poczet zakupu lokalu mieszkalnego nr 2 w B przy ul. b.

Na uzupełnienie ceny na zakup ww. lokalu nr 2 przy ul. b oraz zakup innego lokalu w tym samym budynku z myślą o zabezpieczeniu siebie na stare lata oraz o potrzebach przyszłej rodziny, Wnioskodawca sprzedał 21 października 2020 r. kolejną działkę, tj. działkę nr 2/2 oraz udziały w działkach (drogi) nr 8/2 i 8/16, położonych w A za cenę (…) zł.

Na ten sam cel, tj. sfinansowanie całkowitej kwoty zakupu obu lokali, tj. lokalu za (…) zł oraz innego lokalu w tym samym budynku za cenę (…) zł Wnioskodawca 30 kwietnia 2021 r. sprzedał kolejną działkę, tj. działkę nr 2/4 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w A, za kwotę (…) zł.

Podjęte decyzje i działania spowodowały mobilizację życiową Wnioskodawcy. Nowe wyzwania i brak poczucia beznadziei wzmocniły w nim poczucie wartości i dodały energii do podejmowania nowych inicjatyw.

Poza kontynuowaniem swojego zatrudnienia na umowę o pracę w X w systemie zmianowym w lipcu 2022 r. Wnioskodawca podjął działalność gospodarczą w zakresie wykonawstwa drobnych usług budowlanych. W międzyczasie, tj. w 2020 r. Wnioskodawca rozpoczął wspólne życie z nową partnerką z planami wzięcia ślubu i założenia nowej rodziny, co zobligowało Wnioskodawcę do podejmowania decyzji w poczuciu odpowiedzialności za zabezpieczenie także podstaw ekonomicznych ich przyszłego wspólnego życia.

Wnioskodawca kierując się racjonalnymi przesłankami sukcesywnie wyzbywał się pozostałych otrzymanych w darowiźnie od rodziców w 1996 r. gruntów rolnych według zasad rachunku ekonomicznego oraz bieżących jak i perspektywicznych potrzeb zachowania bezpieczeństwa finansowego jego, przyszłej żony, jej dwójki dzieci oraz syna z poprzedniego małżeństwa.

Biorąc pod uwagę sytuację rynkową sprzyjającą większemu zainteresowaniu potencjalnych nabywców poszukujących miejsc na budowę domów jednorodzinnych w pobliżu B Wnioskodawca doszedł do wniosku, iż mniejsze działki będą w większym stopniu odpowiadać zainteresowaniu ewentualnych nabywców i w tym celu złożył wnioski o podział ww. nieruchomości, tj.:

·działka nr 1 została podzielona na działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 na mocy decyzji Wójta Gminy z 17 listopada 2003 r. Kolejno decyzją Wójta Gminy z 4 listopada 2011 r. dokonano podziału działki nr 1/1 na działki o numerach: 1/5, 1/6 oraz 1/7;

·działka nr 2 została podzielona na 17 działek, o numerach kolejno: od 2/1 do 2/17, na mocy decyzji Wójta Gminy z 17 października 2019 r. Działki nr 2/1, 2/16 i 2/17 stanowią drogi;

·działka nr 6 została podzielona na działki o numerach 6/1, 6/2 oraz 6/3 na mocy decyzji Wójta Gminy z 27 września 2010 r. Kolejno decyzją Wójta Gminy z 12 kwietnia 2022 r. dokonano podziału działki nr 6/3 na działki o numerach: 6/8, 6/9, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13 oraz 6/14.

Niesprzedane działki powstałe z wyżej wymienionych podziałów służą nadal Wnioskodawcy do celów rolniczych.

Wnioskodawca nie zamierza dokonać podziału pozostałych działek składających się na gospodarstwo rolne.

Celem Wnioskodawcy, szczególnie w pierwszym okresie, było, jak wynika z przedstawionych wcześniej dowodów ponoszenie wydatków na doinwestowanie gospodarstwa rolnego, a także na bieżące uzupełnianie środków na życie. Natomiast później i sprzedaży domu, takie zagospodarowywanie pieniędzy (uzyskiwanych ze sprzedaży pozostałych gruntów nierentownego gospodarstwa rolnego), które wobec wysokiej inflacji stwarzało nadzieję i szansę zachowania realnej wartości nabywczej tych środków w dłuższej perspektywie czasowej.

Nabycie lokali mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe jak i najbliższej rodziny oraz zainwestowanie wolnych środków w lokale mieszkalne z przeznaczeniem na ich wynajem, zdaniem Wnioskodawcy, nie spełnia przesłanek uznania takiego postępowania za zorganizowaną działalność gospodarczą lecz raczej za racjonalne gospodarowanie, zarządzanie własnym majątkiem.

4 maja 2021 r. Wnioskodawca nabył (zaliczkowany wcześniej) lokal nr 2 w B przy ul. b wraz z piwnicą i udziałem w nieruchomości wspólnej od AA za wymienioną wcześniej cenę (…) zł.

W tym samym dniu, tj. 4 maja 2021 r. Wnioskodawca nabył również lokal nr 3 (wraz z piwnicą i udziałem w nieruchomości wspólnej) w tym samym budynku, tj. przy ul. b w B od AA za cenę (…) zł.

Następnie Wnioskodawca sprzedał:

-9 grudnia 2021 r. działkę nr 2/15 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w A, za kwotę (…) zł,

-27 stycznia 2022 r. prawo własności działki nr 2/3 oraz udziały w działkach (drogi) nr 8/2 i 2/16 , położone w A za cenę (…) zł,

-11 lipca 2022 r., działkę nr 2/6 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w miejscowości A, za kwotę (…) zł,

-11 lipca 2022 r. działkę nr 2/5 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w miejscowości A, za kwotę (…) zł.

Na mocy umowy z 29 czerwca 2023 r. Wnioskodawca nabył od AA lokal mieszkalny nr 4 w budynku przy ul. c w B za kwotę (…) zł z obowiązkiem zapłaty do 30 czerwca 2023 r.

Na mocy umowy z 29 września 2023 r. Wnioskodawca nabył wraz ze swoim synem lokal mieszkalny nr 5 w budynku przy ul. c w B wraz z udziałem w części nieruchomości wspólnej w proporcji 60/100 Wnioskodawca, 40/100 syn Wnioskodawcy za cenę (…) zł z obowiązkiem zapłaty do 16 października 2023 r. Cena do zapłaty przypadająca na Wnioskodawcę to (…) zł.

Dla pozyskania dodatkowych środków na wywiązanie się z obowiązku zapłaty ceny za nabycie ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca sprzedał 12 października 2023 r. działkę nr 2/7, i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położoną w A, za kwotę (…) zł.

Wnioskodawca nie ulepszał przedmiotowych nieruchomości, nie grodził ich, nie zmieniał ich ukształtowania gruntu. Wnioskodawca nie poczynił w stosunku do działek żadnych działań dotyczących uatrakcyjnienia i zwiększenia ich wartości, np. wystąpienie o decyzje ustalające warunki zabudowy, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej.

Wnioskodawca nie organizował sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (radio, prasa, telewizja).

Wnioskodawca wyzbywając się otrzymanych od rodziców w darowiźnie gruntów rolnych w ramach gospodarowania (zarządzania) własnym majątkiem sprzedawał działki sam bez pośredników, rozgłaszając chęć sprzedaży tzw. „pocztą pantoflową”. Nabywcami działek byli albo jego sąsiedzi lub osoby, które za ich pośrednictwem dowiadywały się o możliwości nabycia działek od Wnioskodawcy.

Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były przez Wnioskodawcę, wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Stanowiły one teren rolniczy uprawiany przez Wnioskodawcę (uprawy na potrzeby własne i swojej rodziny), bądź stanowiły pastwiska.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, ma również status rolnika. Wnioskodawca posiada ponad (…) ha ziemi rolnej, która jest wykorzystywana dla celów rolniczych. Ziemia ta stanowi m.in.: łąki, które są wykorzystywane do produkcji paszy.

Wnioskodawca wykorzystywał posiadane przez siebie działki wyłącznie na cele osobiste – produkcja rolnicza. Nigdy nie były one wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Nie były one również wynajmowane.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, iż:

-Wnioskodawca nie posiada innych działek aniżeli te, których numery zostały wskazane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

-Wnioskodawca nigdy nie udzielał żadnych pełnomocnictw kupującym. Nabywcom nie było udostępniane prawo do korzystania z nieruchomości oraz nie wyrażał zgody do dysponowania gruntem w celach budowlanych.

-Wnioskodawca nie był oraz nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się, jako czynny podatnik podatku VAT i nie miał obowiązku wykazać należnego podatku VAT od dotychczasowej sprzedaży działek. Dokonywane z przedmiotowych działek zbiory (z produkcji rolnej) nie były przedmiotem dostawy (sprzedaży) opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

-Działki nigdy nie były ani w całości, ani w części przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

-Wnioskodawca nie ma statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Działki które są przedmiotem wniosku służyły Wnioskodawcy do czynności rolniczych.

Aktywność Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży posiadanych nieruchomości dokonywana była wyłącznie, jako wyzbywanie się własnego majątku, w celu sfinansowania niezbędnych potrzeb życiowych, wykorzystując koniunkturę gospodarczą.

Aktywność ta nie była wykonywana w sposób zorganizowany – Wnioskodawca nie działał tak jak fachowiec – profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami. Wyzbywanie się przez Wnioskodawcę posiadanych nieruchomości nie było również nastawione na osiąganie zysku lecz było racjonalnym wykorzystaniem otrzymanego w darowiźnie majątku.

Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości sprzedawać posiadanych pozostałych nieruchomości, jednakże jeżeli sytuacja życiowa do tego zmusi Wnioskodawcę, być może będzie musiał podjąć trudną decyzję o sprzedaży.

A zatem, reasumując działki sprzedawane sukcesywnie przez Wnioskodawcę, w związku z koniecznością zaspokojenia własnych potrzeb życiowych, to:

-działka nr 2/7 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 12 października 2023 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/6 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 11 lipca 2022 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/5 i udział 10/28 działki 2/16 – sprzedane 11 lipca 2022 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/3 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 27 stycznia 2022 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/15 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 9 grudnia 2021 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/4 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 30 kwietnia 2021 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 2/2 i udział 1/28 działki 2/16 – sprzedane 21 października 2020 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 1/6 – sprzedana 19 lutego 2016 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 3 – sprzedana 11 maja 2015 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 6/2 – sprzedana 5 sierpnia 2014 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 1/5 – sprzedana 26 lutego 2014 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 1/7 sprzedana 26 października 2012 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 6/1 sprzedana 2 lutego 2011 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka nr 7 – sprzedana 5 marca 2010 r. – umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego;

-działka 1/4 oraz udział procentowy w działce 1/3 – sprzedane 29 listopada 2006 r. (umowa przedwstępna z 25 października 2006 r.);

-działka 1/2 oraz udział procentowy w działce 1/3 – sprzedane 29 listopada 2006 r. (umowa przedwstępna z 25 października 2006 r.)

-działka 4 – sprzedana 31 maja 2000 r. (umowa przedwstępna z 23 lutego 2000 r.);

-działka nr 8/2 stanowiąca drogę, sprzedawana sukcesywnie w udziałach wraz ze sprzedażą kolejnych działek.

Wszystkie ww. działki, poza działką nr 1/6, stanowiły działki niezabudowane. Na działce nr 1/6 postawiony był budynek mieszkalny (dom rodzinny Wnioskodawcy) oraz mały budynek gospodarczy.

Wszystkie ww. działki zostały sprzedane przez Wnioskodawcę po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Działki niezabudowane, które Wnioskodawca ewentualnie zamierza sprzedać w przyszłości, jeżeli Wnioskodawcę zmusi do tego sytuacja życiowa:

-działka nr 2/1 – działka stanowiąca drogę;

-działka nr 2/8;

-działka nr 2/9;

-działka nr 2/10;

-działka nr 2/11;

-działka nr 2/12;

-działka nr 2/13;

-działka nr 2/14;

-działka nr 2/17 – działka stanowiąca drogę;

-działka nr 6/8 – działka stanowiąca drogę;

-działka nr 6/9;

-działka nr 6/10;

-działka nr 6/11;

-działka nr 6/12;

-działka nr 6/13 – działka stanowiąca drogę;

-działka nr 6/14.

Ww. nieruchomości były/są/będą wykorzystywane dla potrzeb działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 163 ze zm.), jak również art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) – produkcja paszy dla zwierząt (siano).

W piśmie z 21 maja 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

Wyjaśniając kwestię rozbieżności pomiędzy przedstawionym opisem sprawy, zadanym pytaniem oraz własnym stanowiskiem w zakresie działki nr 5 oraz działki nr 7 informuje Pan, że jest to jedna i ta sama działka. W przeszłości działka nr 7 nosiła oznaczenie jako: działka nr 5. Po przejęciu przez Miasto B (w wyniku administracyjnej zmiany granic miasta) działka nr 5 stała się działką nr 7, którą sprzedano 5 marca 2010 r.

Działka nr 5 została nabyta w drodze darowizny przez Pana od rodziców w 1996 r. Działka ta wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Kolejno działka ta została przenumerowana na działkę nr 7, w następstwie poszerzenia granic administracyjnych Miasta B. Działka ta (już jako działka nr 7) została zbyta przez Pana 5 marca 2010 r., po blisko 14 latach jej posiadania oraz wykorzystywania dla własnych potrzeb produkcji rolnej.

Ponadto doprecyzował Pan opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1)W jaki sposób wykorzystywane były/są/będą działki, które zamierza Pan sprzedać od momentu ich nabycia do dnia sprzedaży?

Odpowiedź: Ww. nieruchomości były/są/będą wykorzystywane dla potrzeb działalności rolniczej – produkcja paszy dla zwierząt (siano). Celem prowadzonej produkcji rolnej z ww. działek były/są/będą potrzeby własne Wnioskodawcy.

2)Czy działki na dzień sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a)Jakie będzie przeznaczenie tych działek według planu?

b)Czy plan zostanie ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Działki, które Wnioskodawca ewentualnie zamierza sprzedać (zdarzenie przyszłe uzależnione od sytuacji życiowej Wnioskodawcy) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego –Rady Gminy z 24 listopada 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości A.

a)Według ww. uchwały działki te mają przeznaczenie jako działki budowlane. Podkreślić jednakże należy, iż działki te były, są i będą do dnia ewentualnej sprzedaży wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy na potrzeby własne Wnioskodawcy.

b)Wnioskodawca nie będzie składał wniosku o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie składał również żadnych uwag oraz wniosków, co do treści planu, w trakcie jego uchwalania.

3)Czy dla działek na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpi o tę decyzję?

Odpowiedź: Dla ww. działek na dzień sprzedaży nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4)Czy dla działek na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla ww. działek na dzień sprzedaży nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

5)Czy do dnia sprzedaży będzie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca do dnia sprzedaży ww. działek nie będzie występował o zmianę przeznaczenia terenu, jak również nie będzie występował o wydanie decyzji o wyłączeniu przedmiotowych gruntów z produkcji rolnej.

6)W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywcy/nabywców działek? Gdzie będzie prezentował Pan oferty sprzedaży? Czy będzie prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które będą dotyczyć sprzedaży tych działek (jakie?)?

Odpowiedź: Wnioskodawca rozpowszechnił informacje wśród znajomych o planowaniu ewentualnej sprzedaży ww. działek (drogą tzw. „poczty pantoflowej”).

Wnioskodawca nie prezentował ofert sprzedaży, nie będzie prowadził działań marketingowych, które dotyczyłyby sprzedaży działek. Wnioskodawca nie zamierza zamieszczać nigdzie ogłoszeń o planowaniu ewentualnej sprzedaży działek.

Wnioskodawca nie będzie organizował sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (np. radio, prasa, telewizja).

7)Czy działki, które zamierza Pan sprzedać w przyszłości, do dnia sprzedaży, będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b)na podstawie jakich umów (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c)czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną, czy bezpłatną?

Odpowiedź: Działki, które Wnioskodawca zamierza ewentualnie sprzedać w przyszłości, do dnia sprzedaży, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych.

Odpowiedzi pkt a-c – nie dotyczy.

8)Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/nabywcom nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działek, które ewentualnie zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą nieruchomości?

b)kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c)jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

Odpowiedź: Wnioskodawca, do dnia ewentualnej sprzedaży, nie zamierza udzielać przyszłemu nabywcy (lub nabywcom) nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa, bądź innego umocowania prawnego, do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy w sprawach, które dotyczą działek, które ze względu na sytuację życiową będzie zmuszony sprzedać.

Odpowiedzi pkt a-c – nie dotyczy.

9)Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)wszystkie warunki, jakie będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) – informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży;

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy/nabywcach? Proszę o ich szczegółowe opisanie;

c)czy po zawarciu umowy przedwstępnej potencjalny nabywca/nabywcy na działkach mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich;

d)czy potencjalny nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży;

e)czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży, Wnioskodawca nie zamierza zwierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą lub nabywcami.

Odpowiedzi pkt a-e – nie dotyczy.

10)Czy w stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza prowadzić w stosunku do przedmiotowych działek żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości tych działek lub uatrakcyjnienie ich dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

Wnioskodawca nie organizował i nie będzie organizował sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (np. radio, prasa, telewizja).

Doprecyzował Pan opis stanu faktycznego poprzez odpowiedzi na pytania:

1.Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

2.Czy przedmiotowe działki w dniu sprzedaży były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a)Jakie było przeznaczenie działek według planu?

b)Czy plan został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Wnioskodawca informuje, iż 6 stycznia 2021 r. weszła w życie Uchwała Rady Gminy z 24 listopada 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości A. Uchwałą tą wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całego terenu A.

W świetle powyższego, działki sprzedane przez Wnioskodawcę po 6 stycznia 2021 r., tj. działki nr 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/15 oraz udział 15/28 działki nr 2/16 objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

a)Działki nr 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/15 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wskazane jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Działka nr 2/16 stanowiła drogę dojazdową do ww. działek.

Do dnia sprzedaży, wszystkie ww. działki były wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy na potrzeby własnych zwierząt gospodarskich.

Działki sprzedane przez Wnioskodawcę przed 6 stycznia 2021 r. (tj. przed wejściem w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przed sprzedażą, działki te były również wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy dla własnych zwierząt gospodarskich.

b)Wnioskodawca nie składał wniosku o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie składał również żadnych uwag oraz wniosków, co do treści planu, w trakcie jego uchwalania.

3.Czy dla przedmiotowych działek w dniu sprzedaży były wydane pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpił o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla przedmiotowych działek w dniu sprzedaży nie były wydane pozwolenia na budowę.

4.Czy występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia terenu, bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla przedmiotowych działek.

Pytanie

Czy zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości wykorzystywanej na cele rolnicze, opisywanej w stanie faktycznym, tj. małego gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w drodze darowizny znajdującego się w A w 1996 r., w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o całkowitej powierzchni (…) ha wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą, oraz dwoma stodołami drewnianymi poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę potrzeb życiowych Wnioskodawcy, będzie stanowić, przychód, o którym mowa w przepisach art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości wykorzystywanej na cele rolnicze, opisywanej w stanie faktycznym, tj. małego gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w drodze darowizny znajdującego się w A w 1996 r., w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o całkowitej powierzchni (…) ha wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą, oraz dwoma stodołami drewnianymi poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę potrzeb życiowych Wnioskodawcy, nie stanowi przychodu, o którym mowa w przepisach art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późniejszymi zmianami), albowiem nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w 1996 r., a sukcesywna sprzedaż wydzielonych działek w miarę potrzeb finansowych rodziny nastąpiła i będzie ewentualnie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 163 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z opisu stanu faktycznego przedmiotowego Wniosku jednoznacznie wynika, iż opisywana w stanie faktycznym nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 1996 r.

A zatem, Wnioskodawca posiada przedmiotową nieruchomość blisko 30 lat.

W tym stanie faktycznym i prawnym, odpłatne zbycie dokonane po upływie pięcioletniego terminu określonego w powołanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotowe nieruchomości są częścią gospodarstwa rolnego, jednakże z uwagi na zamiar polepszenia warunków bytowych rodziny, Wnioskodawca traktuje je jako kapitał zgromadzony na przyszłość, którym docelowo będzie mógł zaspokoić najważniejsze bytowe potrzeby całej rodziny i przyszłych pokoleń.

Wnioskodawca nie zamierzał przy dokonywaniu sprzedaży osiągać zysku.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż przedmiotowe zbycia traktuje, jako wyzbywanie się własnego majątku, co oznacza, że de facto po ewentualnym dokonaniu zbycia nie zwiększy się wielkość majątku posiadanego przez Wnioskodawcę. Zmieniona zostanie jedynie forma jego posiadania, po to aby zrealizować wskazane powyżej konieczne, bieżące lub przyszłe potrzeby.

A zatem, przedmiotowe zbycie będzie dokonywane przez Wnioskodawcę poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z postanowieniami art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod pojęciem działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) rozumieć należy działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca nie ma na celu działalności zarobkowej. Jak już wskazano wcześniej Wnioskodawca nie podejmował, nie podejmuje i nie ma w planie podejmować żadnych profesjonalnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie sprzedaży, ponadto nie działał, nie działa i nie będzie działać tak jak profesjonalny pośrednik obrotu nieruchomościami – Wnioskodawca nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadzić żadnej kampanii reklamowej, mającej na celu zachęcanie do zakupu, nie zamieszczał, nie zamieszcza i nie będzie zamieszczał ogłoszeń w prasie oraz w Internecie.

Odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę opisywanych w stanie faktycznym działek gruntu ma na celu wyłącznie (w miarę konieczności) spieniężenie posiadanego majątku, które następnie zostanie wykorzystane dla zaspokojenia opisywanych powyżej potrzeb bytowych Wnioskodawcy oraz jego rodziny.

Ponadto zbycie to nie było i nie będzie dokonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Jak już wcześniej wskazano Wnioskodawca nie wykonywał i nie będzie wykonywać czynności zbycia w sposób profesjonalny. Jego celem jest wyłącznie opisywane w stanie faktycznym zgromadzenie środków finansowych na przyszłe życie, w szczególności w aspekcie zabezpieczenia środków finansowych na przyszłe konieczne wydatki, zwłaszcza z powodu pogarszającego się stanu zdrowia Wnioskodawcy, a także na zabezpieczenie przyszłości obecnych i przyszłych dzieci. Ze środków osiągniętych ze sprzedaży Wnioskodawca będzie również dokonywał koniecznych inwestycji w swoje gospodarstwo domowe.

Przedstawione powyżej stanowisko Wnioskodawcy potwierdza zarówno doktryna, jak i judykatura, w tym wskazane dalej przykładowe orzeczenia sądów administracyjnych.

W ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 18 października 2019 r. (sygn. akt I SA/Lu 303/19), podkreślić należy, iż;

Cyt.: „(...) jeżeli powodem sprzedaży nieruchomości jest zaspokojenie potrzeb własnych, nie chęć osiągnięcia zysku, wówczas sprzedaż taka nie mieści się w definicji pozarolniczej działalności gospodarczej”.

W powyższej kwestii vide: również: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 6 sierpnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Bd 318/19).

Ponadto, na uwagę zasługuje również stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zaprezentowane w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Gd 28/19),

Cyt.: „(...) z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta”.

W analizowanej sprawie nieruchomość nabyta przez Wnioskodawcę w 1996 r. została nabyta w celu rolniczym, następnie, aby zaspokoić opisywane powyżej potrzeby własne Wnioskodawcy i jego najbliższej rodziny została zbyta w części oraz zostanie (jeżeli zaistnieje taka konieczność) zbyta w przyszłości (poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę potrzeb finansowych rodziny) nieznanym w chwili obecnej nabywcom.

Z kolei, jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Gd 170/19),

Cyt.: „(...) można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika, co do sposobu ich wykorzystania”.

W analizowanej sprawie zamiar zbycia opisywanej nieruchomości ma na celu spieniężenie części majątku Wnioskodawcy, w celu zaspokojenia opisywanych powyżej potrzeb życiowych, a nie na zakup kolejnych rzeczy w celu odsprzedaży.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez Wnioskodawcę nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jedynie w sytuacji, kiedy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca dysponuje swoim osobistym majątkiem jedynie wg zasady dobrego gospodarza, albowiem uzasadnionym i sensownym działaniem każdego jest troska i dążenie do uzyskania jak największych korzyści finansowych z posiadanego przez siebie majątku w sytuacji konieczności pilnego uzyskania środków na bieżące potrzeby czy zapewnienie sobie i sobie najbliższym lepszego życia. Jego działanie, zatem nie miało jakichkolwiek znamion właściwych dla osoby handlującej nieruchomościami, albowiem Wnioskodawca nie miał do tego ani przygotowania fachowego, ani zasobów finansowych oraz czasowych – po prostu podejmował racjonalne decyzje życiowe.

Trudno, bowiem byłoby uznać, jako rozsądne pozostanie przez Wnioskodawcę w deficytowym gospodarstwie rolnym, w sytuacji, gdy posiadana przez Wnioskodawcę ziemia była obiektem zainteresowania okolicznych mieszkańców, jako działki budowlane znajdujące się w najbliższej okolicy B.

W tym miejscu przypomnieć należy, iż wobec Wnioskodawcy w niniejszym stanie faktycznym wydana została w zakresie podatku od towarów i usług interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z lutego 2025 r., w której uznano, w zakresie skutków na płaszczyźnie podatku od towarów i usług, stanowisko podatnika za prawidłowe, tj. organ interpretacyjny uznał, iż dokonując zbycia przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie działa/nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Zatem zbycie przedmiotowych nieruchomości nie podlega/nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W powoływanej interpretacji indywidualnej z lutego 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w Bielsko-Białej wskazał, iż cyt.:

„Z opisu sprawy wynika, że w roku 1996 otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny zabudowaną nieruchomość rolną, w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą, oraz dwoma stodołami drewnianymi. Działka nr 1 została podzielona na działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Kolejno dokonano podziału działki nr 1/1 na działki o numerach: 1/5, 1/6 oraz 1/7. Działka nr 2 została podzielona na 17 działek, o numerach kolejno: od 2/1 do 2/17. Działki nr 2/1, nr 2/16 i nr 2/17 stanowią drogi. Działka nr 6 została podzielona na działki o numerach 6/1, 6/2 oraz 6/3. Kolejno dokonano podziału działki nr 6/3 na działki o numerach: 6/8, 6/9, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13 oraz 6/14. Nie zamierza Pan dokonać podziału pozostałych działek składających się na gospodarstwo rolne. Zaczął Pan sukcesywnie wyprzedawać wydzielone z gospodarstwa działki gruntów rolnych. Działki sprzedawane sukcesywnie przez Pana to: działka nr 2/7 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 2/6 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 2/5 i udział 10/28 działki nr 2/16, działka nr 2/3 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 2/15 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 2/4 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 2/2 i udział 1/28 działki nr 2/16, działka nr 1/6, działka nr 3, działka nr 6/2, działka nr 1/5, działka nr 1/7, działka nr 6/1, działka nr 7, działka nr 1/4 oraz udział 1/2 w działce nr 1/3, działka nr 1/2 oraz udział 1/2 w działce nr 1/3, działka nr 4, działka nr 8/2 stanowiąca drogę (sprzedawana sukcesywnie w udziałach wraz ze sprzedażą kolejnych działek).

Wszystkie ww. działki, poza działką nr 1/6, stanowiły działki niezabudowane. Na działce nr 1/6 postawiony był budynek mieszkalny (Pana dom rodzinny) oraz mały budynek gospodarczy. Działki niezabudowane, które ewentualnie zamierza Pan sprzedać w przyszłości to: działka nr 2/1 (działka stanowiąca drogę), działka nr 2/8, działka nr 2/9, działka nr 2/10, działka nr 2/11, działka nr 2/12, działka nr 2/13, działka nr 2/14, działka nr 2/17 (działka stanowiąca drogę), działka nr 6/8 (działka stanowiąca drogę), działka nr 6/9, działka nr 6/10, działka nr 6/11, działka nr 6/12, działka nr 6/13 (działka stanowiąca drogę), działka nr 6/14. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były przez Pana, wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Stanowiły one teren rolniczy uprawiany przez Pana (uprawy na potrzeby własne i swojej rodziny), bądź stanowiły pastwiska.

Nie był oraz nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie był Pan zobowiązany zarejestrować się, jako czynny podatnik podatku VA T i nie miał Pan obowiązku wykazać należnego podatku VA T od dotychczasowej sprzedaży działek. Dokonywane z przedmiotowych działek zbiory (z produkcji rolnej) nie były przedmiotem dostawy (sprzedaży) opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Prowadzona produkcja rolna z ww. działek była przeznaczana na własne potrzeby – pasza dla własnych zwierząt gospodarskich (były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Nie było zatem konieczności rejestracji Pana, jako podatnika VAT czynnego. Prowadzi Pan działalność rolniczą wyłącznie na własne potrzeby. Wykorzystywał Pan posiadane przez siebie działki wyłącznie na cele osobiste – produkcja rolnicza. Nigdy nie były one wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej.

Nie były one również wynajmowane. Działki nigdy nie były ani w całości, ani w części przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wszystkie (trzy) umowy przedwstępne (umowa przedwstępna dotycząca działki nr 4; umowa przedwstępna dotycząca działki nr 1/2 oraz udziału wynoszącego 1/2 w działce nr 1/3; umowa przedwstępna dotycząca działki nr 1/4 oraz udziału wynoszącego 1/2 w działce nr 1/3) uzależniały zbycie przedmiotowych działek od skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu oraz, że zawarte zostały z inicjatywy nabywców a także, że na mocy tych umów przyszłym nabywcom nie były udzielane żadne pełnomocnictwa oraz nie było udostępniane prawo do korzystania z nieruchomości. Nigdy nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw kupującym. Nabywcom nie było udostępniane prawo do korzystania z nieruchomości oraz nie wyrażał Pan zgody do dysponowania gruntem w celach budowlanych. Nie ulepszał Pan przedmiotowych nieruchomości, nie grodził ich Pan, nie zmieniał Pan ich ukształtowania gruntu. Nie poczynił Pan w stosunku do działek żadnych działań dotyczących uatrakcyjnienia i zwiększenia ich wartości, np. wystąpienie o decyzje ustalające warunki zabudowy, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Nie organizował Pan sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (radio, prasa, telewizja).

Wyzbywając się otrzymanych od rodziców w darowiźnie gruntów rolnych w ramach gospodarowania (zarządzania) własnym majątkiem sprzedawał Pan działki sam bez pośredników, rozgłaszając chęć sprzedaży tzw. „pocztą pantoflową”. Nie działał Pan tak jak fachowiec – profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami. Wyzbywanie się przez Pana posiadanych nieruchomości nie było również nastawione na osiąganie zysku lecz było racjonalnym wykorzystaniem otrzymanego w darowiźnie majątku.

Pana wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości. Odnosząc się do zakresu zadanego we wniosku pytania, należy w pierwszej kolejności ustalić czy z tytułu sprzedaży ww. działek występuje Pan w charakterze podatnika podatku VAT. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą przez Panią ww. działek będzie Pana występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana będą należały zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania.

Podsumowując, stwierdza Pan, że dokonując zbycia przedmiotowych nieruchomości nie działa/nie będzie działał Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem zbycie przedmiotowych nieruchomości nie podlega/nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe”.

W związku z tym należy uznać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości wykorzystywanej na cele rolnicze, opisywanej w stanie faktycznym, tj. małego gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w drodze darowizny znajdującego się w A w 1996 r., w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o całkowitej powierzchni (…) ha wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą, oraz dwoma stodołami drewnianymi poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę potrzeb życiowych Wnioskodawcy, nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności zaistniałych transakcji oraz ewentualnie planowanych transakcji opisanych w stanie faktycznym wskazuje, zatem, że sprzedaż będzie przejawem realizacji przysługującego Wnioskodawcy prawa zarządu majątkiem osobistym.

W związku z tym, że upłynął okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

-po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W 1996 r. (posiadając status rolnika) otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny przeznaczoną na cele rolnicze zabudowaną nieruchomość rolną, w skład którego wchodziły: grunty rolne położone na wydzielonych geodezyjnie działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o całkowitej powierzchni (…) ha wraz z siedliskiem zabudowanym domem mieszkalnym, oborą, oraz dwoma stodołami drewnianymi. Darowizna obejmowała również inwentarz martwy i inwentarz żywy z wyłączeniem (...). Darowizna ta obciążona została dożywotnią nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania na rzecz Pana rodziców. Warto również zaznaczyć, iż dom mieszkalny wymagał kapitalnego remontu oraz rozbudowy o łazienkę i toaletę, której do tej pory nie posiadał. Gospodarstwo to z chwilą jego przejęcia przez Pana było zaniedbane i wymagało, zatem modernizacji oraz wielu nowych inwestycji w tym przeprowadzenia remontów oraz zakupu nowoczesnego sprzętu rolniczego, albowiem budynki gospodarskie były bardzo wyeksploatowane, a brak nowej generacji maszyn rolniczych nie pozwalał na prawidłową i efektywną uprawę ziemi. W 1997 r. przymuszony złą sytuacją ekonomiczną podjął Pan stałe zatrudnienie poza rolnictwem pracując na umowę o pracę w trybie zmianowym, jako operator pakowni w X w B. Z powodu niskich zarobków z pracy w fabryce oraz złej koniunktury w rolnictwie, zaczął Pan sukcesywnie wyprzedawać wydzielone z gospodarstwa działki gruntów rolnych planując pozyskanie w ten sposób środków finansowych na rozwój pozostałej części gospodarstwa rolnego. W pierwszym okresie przeznaczył Pan do sprzedaży wyłącznie części najmniej przydatnych w gospodarstwie rolnym gruntów, które tylko w niewielkim stopniu były przez Pana wykorzystywane dla potrzeb działalności rolniczej. Wszystkie te nieruchomości nie miały podłączonych mediów, były nieogrodzone. Działanie takie było wynikiem ograniczonych możliwości rozwoju gospodarstwa, a nawet przymusem ekonomicznym. Było przy tym jednak przemyślane i racjonalne z punktu widzenia gospodarowania posiadanymi zasobami w postaci gruntów rolnych. Usprawiedliwieniem dla Pan był przede wszystkim fakt, iż z tych źródeł finansował w pierwszej kolejności wydatki na remonty i modernizację budynków gospodarczych, a później dopiero budynku mieszkalnego – siedliska, gdzie koncentrowały się Pana czynności życiowe, jako rolnika oraz Pana rodziny. Pana finansowe potrzeby istotnie wzrosły wraz z założeniem przez Pana własnej rodziny w 2000 r. i pojawieniem się dziecka, co spowodowało konieczność sprzedaży działki 4, umowa sprzedaży z 31 maja 2000 r. Na przestrzeni lat 2006-2015 sprzedał Pan następujące działki: 1/2 oraz udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/3; na mocy umowy przeniesienia własności zawartej 29 listopada 2006 r., zbył Pan prawo własności niezabudowanej działki nr 1/4 oraz udział wynoszący 1/2 w działce nr 1/3; na mocy umowy sprzedaży zawartej 5 marca 2010 r., sprzedał Pan działkę nr 7, położoną w B, na mocy umowy sprzedaży zawartej 2 lutego 2011 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr 6/1, na mocy umowy sprzedaży zawartej 26 października 2012 r., sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr 1/7, na mocy umowy sprzedaży zawartej 26 lutego 2014 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr 1/5; na mocy umowy sprzedaży zawartej 5 sierpnia 2014 r., sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr 6/2, na mocy umowy sprzedaży zawartej 11 maja 2015 r., sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr 3. Problemy rodzinne i Pana rozwód w 2010 r. spowodowały konieczność spłaty żony w wyniku działu małżeńskiego majątku dorobkowego. Ze względu na brak sił i trapiące Pana choroby desperacko podjął trudną decyzję o ograniczeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego i wyprzedaży najpierw domu rodzinnego wraz z budynkami gospodarskimi i przynależną do nich ziemią, a następnie sukcesywnej sprzedaży pozostałych gruntów rolnych gospodarstwa podzielonych na mniejsze działki, o co sam Pan występował. Okolicznością sprzyjającą takiemu rozwiązaniu była korzystna koniunktura wynikająca ze zmian ekonomicznych i społecznych A, w której Pan mieszkał. Przez kilka ostatnich dekad miejscowość ta stopniowo traciła swój rolniczy charakter i ze względu na położenie na obrzeżach większego miasta jakim jest B stała się atrakcyjnym miejscem na tworzenie osiedli mieszkaniowych zwykle w zabudowie jednorodzinnej. Tak więc, na mocy umowy sprzedaży zawartej 19 lutego 2016 r. sprzedał Pan działkę nr 1/6. Sprzedaż ta umożliwiła Panu spłatę niespłaconego do tego czasu kredytu we frankach szwajcarskich na kwotę (…) CHF i zwolnienie hipoteki tej nieruchomości. Pierwszą decyzją, jaką Pan podjął było nabycie na własne cele mieszkaniowe 27 stycznia 2017 r. lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim. Zakup ten sfinansował Pan częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu oraz zaciągniętego dodatkowo kredytu bankowego. Pozostałe pieniądze ze sprzedaży domu uzupełnione dodatkowym kredytem wpłacił Pan w formie zaliczek na poczet zakupu innego lokalu mieszkalnego. Na uzupełnienie ceny na zakup ww. lokalu oraz zakup innego lokalu w tym samym budynku z myślą o zabezpieczeniu siebie na stare lata oraz o potrzebach przyszłej rodziny, sprzedał Pan 21 października 2020 r. kolejną działkę, tj. działkę nr 2/2 oraz udziały w działkach (drogi) nr 8/2 i 8/16, położonych w A. Na ten sam cel, tj. sfinansowanie całkowitej kwoty zakupu obu lokali, tj. lokalu oraz innego lokalu w tym samym budynku, 30 kwietnia 2021 r. sprzedał Pan kolejną działkę, tj. nr 2/4 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w A. Poza kontynuowaniem swojego zatrudnienia na umowę o pracę w X w systemie zmianowym w lipcu 2022 r. Podjął Pan działalność gospodarczą w zakresie wykonawstwa drobnych usług budowlanych. Kierując się racjonalnymi przesłankami sukcesywnie wyzbywał się Pan pozostałych otrzymanych w darowiźnie od rodziców w 1996 r. gruntów rolnych według zasad rachunku ekonomicznego oraz bieżących jak i perspektywicznych potrzeb zachowania bezpieczeństwa finansowego Pana, przyszłej żony, jej dwójki dzieci oraz syna z poprzedniego małżeństwa. Biorąc pod uwagę sytuację rynkową sprzyjającą większemu zainteresowaniu potencjalnych nabywców poszukujących miejsc na budowę domów jednorodzinnych w pobliżu B doszedł Pan do wniosku, iż mniejsze działki będą w większym stopniu odpowiadać zainteresowaniu ewentualnych nabywców i w tym celu złożył wnioski o podział ww. nieruchomości, tj.: działki nr 1, która została podzielona na działki o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Kolejno decyzją Wójta Gminy dokonano podziału działki nr 1/1 na działki o numerach: 1/5, 1/6 oraz 1/7; działki nr 2, która została podzielona na 17 działek, o numerach kolejno: od 2/1 do 2/17; (działki nr 2/1, 2/16 i 2/17 stanowią drogi); działki nr 6, która została podzielona na działki o numerach 6/1, 6/2 oraz 6/3. Kolejno decyzją Wójta Gminy dokonano podziału działki nr 6/3 na działki o numerach: 6/8, 6/9, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13 oraz 6/14. Niesprzedane działki powstałe z wyżej wymienionych podziałów służą Panu nadal do celów rolniczych. Nie zamierza Pan dokonać podziału pozostałych działek składających się na gospodarstwo rolne. Pana celem, szczególnie w pierwszym okresie, było, jak wynika z przedstawionych wcześniej dowodów ponoszenie wydatków na doinwestowanie gospodarstwa rolnego, a także na bieżące uzupełnianie środków na życie. Natomiast później i sprzedaży domu, takie zagospodarowywanie pieniędzy (uzyskiwanych ze sprzedaży pozostałych gruntów nierentownego gospodarstwa rolnego), które wobec wysokiej inflacji stwarzało nadzieję i szansę zachowania realnej wartości nabywczej tych środków w dłuższej perspektywie czasowej. Nabycie lokali mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe jak i najbliższej rodziny oraz zainwestowanie wolnych środków w lokale mieszkalne z przeznaczeniem na ich wynajem, Pana zdaniem, nie spełnia przesłanek uznania takiego postępowania za zorganizowaną działalność gospodarczą lecz raczej za racjonalne gospodarowanie, zarządzanie własnym majątkiem. 4 maja 2021 r. nabył Pan (zaliczkowany wcześniej) lokal. W tym samym dniu, tj. 4 maja 2021 r. nabył Pan również inny lokal. Następnie sprzedał Pan: działkę nr 2/15 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, prawo własności działki nr 2/3 oraz udziały w działkach (drogi) nr 8/2 i 2/16 , działkę nr 2/6 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, działkę nr 2/5 i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16, położone w miejscowości A. Na mocy umowy z 29 czerwca 2023 r. nabył Pan lokal mieszkalny nr 4, następnie na mocy umowy z 29 września 2023 r. nabył Pan wraz ze swoim synem lokal mieszkalny nr 5. Dla pozyskania dodatkowych środków na wywiązanie się z obowiązku zapłaty ceny za nabycie ww. lokalu mieszkalnego sprzedał Pan 12 października 2023 r. działkę nr 2/7, i udziały w działkach (drogi) 8/2 oraz 2/16. Nie ulepszał Pan przedmiotowych nieruchomości, nie grodził ich, nie zmieniał ich ukształtowania gruntu. Nie poczynił Pan w stosunku do działek żadnych działań dotyczących uatrakcyjnienia i zwiększenia ich wartości, np. wystąpienie o decyzje ustalające warunki zabudowy, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Nie organizował Pan sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (radio, prasa, telewizja). Wyzbywając się otrzymanych od Pana rodziców w darowiźnie gruntów rolnych w ramach gospodarowania (zarządzania) własnym majątkiem sprzedawał Pan działki sam bez pośredników, rozgłaszając chęć sprzedaży tzw. „pocztą pantoflową”. Nabywcami działek byli albo Pana sąsiedzi lub osoby, które za ich pośrednictwem dowiadywały się o możliwości nabycia działek od Pana. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były przez Pana, wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Stanowiły one teren rolniczy uprawiany przez Pana (uprawy na potrzeby własne i swojej rodziny), bądź stanowiły pastwiska. W chwili obecnej nie zaprzestał Pan prowadzenia gospodarstwa rolnego, ma Pan również status rolnika. Posiada Pan ponad (…) ha ziemi rolnej, która jest wykorzystywana dla celów rolniczych. Ziemia ta stanowi m.in.: łąki, które są wykorzystywane do produkcji paszy. Wykorzystywał Pan posiadane przez siebie działki wyłącznie na cele osobiste – produkcja rolnicza. Nigdy nie były one wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Nie były one również wynajmowane. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, iż: nie posiada Pan innych działek aniżeli te, których numery zostały wskazane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nigdy nie udzielał żadnych pełnomocnictw kupującym. Nabywcom nie było udostępniane prawo do korzystania z nieruchomości oraz nie wyrażał zgody do dysponowania gruntem w celach budowlanych. Działki nigdy nie były ani w całości, ani w części przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie ma Pan statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Działki, które są przedmiotem wniosku służyły Panu do czynności rolniczych. Pana aktywność w zakresie sprzedaży posiadanych nieruchomości dokonywana była wyłącznie, jako wyzbywanie się własnego majątku, w celu sfinansowania niezbędnych potrzeb życiowych, wykorzystując koniunkturę gospodarczą. Aktywność ta nie była wykonywana w sposób zorganizowany – nie działał Pan tak jak fachowiec – profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami. Wyzbywanie się przez Pana posiadanych nieruchomości nie było również nastawione na osiąganie zysku lecz było racjonalnym wykorzystaniem otrzymanego w darowiźnie majątku. Nie zamierza Pan w przyszłości sprzedawać posiadanych pozostałych nieruchomości, jednakże jeżeli sytuacja życiowa Pana do tego zmusi, być może będzie musiał podjąć trudną decyzję o sprzedaży. 24 listopada 2020 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości A. Uchwałą tą wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całego terenu A. W świetle powyższego, działki sprzedane przez Pana po 6 stycznia 2021 r., tj. działki nr 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/15 oraz udział 15/28 działki nr 2/16 objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/15 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wskazane jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Działka nr 2/16 stanowiła drogę dojazdową do ww. działek. Do dnia sprzedaży, wszystkie ww. działki były wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy na potrzeby własnych zwierząt gospodarskich. Działki sprzedane przez Pana przed 6 stycznia 2021 r. (tj. przed wejściem w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przed sprzedażą, działki te były również wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy dla własnych zwierząt gospodarskich. Nie składał Pan wniosku o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie składał Pan również żadnych uwag oraz wniosków, co do treści planu, w trakcie jego uchwalania. Dla przedmiotowych działek w dniu sprzedaży nie były wydane pozwolenia na budowę. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu, bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla przedmiotowych działek. Ponadto w odniesieniu do ewentualnej sprzedaży pozostałych działek wskazał Pan, że nieruchomości były/są/będą wykorzystywane dla potrzeb działalności rolniczej – produkcja paszy dla zwierząt (siano). Celem prowadzonej produkcji rolnej z ww. działek były/są/będą Pana potrzeby własne. Działki, które ewentualnie zamierza Pan sprzedać (zdarzenie przyszłe uzależnione od Pana sytuacji życiowej) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według uchwały działki te mają przeznaczenie jako działki budowlane. Podkreślić jednakże należy, iż działki te były, są i będą do dnia ewentualnej sprzedaży wykorzystywane jako rolne, w celu produkcji paszy na Pana potrzeby własne. Nie będzie Pan składał wniosku o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie Pan składał również żadnych uwag oraz wniosków, co do treści planu, w trakcie jego uchwalania. Dla działek, które ewentualnie zamierza Pan sprzedać na dzień sprzedaży nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień sprzedaży nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Do dnia sprzedaży działek nie będzie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu, jak również nie będzie występował Pan o wydanie decyzji o wyłączeniu przedmiotowych gruntów z produkcji rolnej. Rozpowszechnił Pan informacje wśród znajomych o planowaniu ewentualnej sprzedaży ww. działek (drogą tzw. „poczty pantoflowej”). Nie prezentował Pan ofert sprzedaży, nie będzie prowadził Pan działań marketingowych, które dotyczyłyby sprzedaży działek. Nie zamierza Pan zamieszczać nigdzie ogłoszeń o planowaniu ewentualnej sprzedaży działek. Działki, które zamierza Pan ewentualnie sprzedać w przyszłości, do dnia sprzedaży, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych. Do dnia ewentualnej sprzedaży, nie zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy (lub nabywcom) nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa, bądź innego umocowania prawnego, do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działek, które ze względu na sytuację życiową będzie zmuszony sprzedać. Do dnia sprzedaży, nie zamierza Pan zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą lub nabywcami. Nie zamierza Pan prowadzić w stosunku do przedmiotowych działek żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości tych działek lub uatrakcyjnienie ich dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Nie organizował i nie będzie Pan organizował sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (np. radio, prasa, telewizja).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy:

a)sprzedaż działek o numerach: 2/7 i udział 1/28 działki 2/16; 2/6 i udział 1/28 działki 2/16; 2/5 i udział 10/28 działki 2/16; 2/3 i udział 1/28 działki 2/16; 2/15 i udział 1/28 działki 2/16; 2/4 i udział 1/28 działki 2/16; 2/2 i udział 1/28 działki 2/16, 1/6; 3; 6/2; 1/5; 1/7; 6/1; 7 (wcześniej działka nr 5); 1/4 oraz udział procentowy w działce 1/3; 1/2 oraz udział procentowy w działce 1/3; 4 oraz 8/2 stanowiąca drogę (sprzedawana sukcesywnie wraz ze sprzedażą kolejnych działek), oraz

b)planowana przez Pana sprzedaż działek w miarę Pana potrzeb życiowych o numerach: 2/1; 2/8; 2/9; 2/10; 2/11; 2/12; 2/13; 2/14; 2/17; 6/8; 6/9; 6/10; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14,

powstałych w wyniku podziału otrzymanej w darowiźnie od Pana rodziców zabudowanej nieruchomości rolnej, stanowiła/będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu sprzedaży ww. działek należy rozważyć, czy czynność sprzedaży wydzielonych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tak przedstawionym opisie sytuacji nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek o numerach: 2/7 i udział 1/28 działki 2/16; 2/6 i udział 1/28 działki 2/16; 2/5 i udział 10/28 działki 2/16; 2/3 i udział 1/28 działki 2/16; 2/15 i udział 1/28 działki 2/16; 2/4 i udział 1/28 działki 2/16; 2/2 i udział 1/28 działki 2/16, 1/6; 3; 6/2; 1/5; 1/7; 6/1; 7 (wcześniej działka 5); 1/4 oraz udział procentowy w działce 1/3; 1/2 i udział procentowy w działce 1/3; 4 oraz 8/2 stanowiąca drogę (sprzedawana sukcesywnie wraz ze sprzedażą kolejnych działek) i planowana przez Pana sprzedaż działek o numerach: 2/1; 2/8; 2/9; 2/10; 2/11; 2/12; 2/13; 2/14; 2/17; 6/8; 6/9; 6/10; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że zarówno sprzedaż jak i planowana sprzedaż działek, powstałych z podziału nieruchomości rolnej nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia (1996 r.), sposób nabycia tej nieruchomości (darowizna od rodziców), sprzedaż w celu zaspokojenia potrzeb prywatnych, a także fakt, że nieruchomość (działki) nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej oraz nigdy nie nabywał Pan innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie mają/nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej (produkcja paszy dla zwierząt – siano). Nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, jej podziału na mniejsze działki, sprzedaży, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda dokonał Pan podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości rolnej na mniejsze działki, ale nie poczynił Pan na nich żadnej inwestycji, nie grodził ich, nie zmieniał ich ukształtowania gruntu. Nie poczynił Pan w stosunku do działek żadnych działań dotyczących uatrakcyjnienia i zwiększenia ich wartości, np. wystąpienie o decyzje ustalające warunki zabudowy, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Nie organizował Pan sprzedaży w sposób profesjonalny np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, czy w innych środkach masowego przekazu (radio, prasa, telewizja). Wyzbywając się otrzymanych od Pana rodziców w darowiźnie gruntów rolnych w ramach gospodarowania (zarządzania) własnym majątkiem sprzedawał Pan działki sam bez pośredników, rozgłaszając chęć sprzedaży tzw. „pocztą pantoflową”. Nabywcami działek byli albo Pana sąsiedzi lub osoby, które za ich pośrednictwem dowiadywały się o możliwości nabycia działek od Pana. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były przez Pana, wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. Stanowiły one teren rolniczy uprawiany przez Pana (uprawy na potrzeby własne i swojej rodziny), bądź stanowiły pastwiska. Działki nigdy nie były ani w całości, ani w części przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto, działki, które zamierza Pan sprzedać w przyszłości, do dnia sprzedaży, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych. Do dnia sprzedaży, nie zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy (lub nabywcom) nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa, bądź innego umocowania prawnego, do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działek, które ze względu na sytuację życiową będzie Pan zmuszony sprzedać. Do dnia sprzedaży, nie zamierza Pan zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą lub nabywcami. Nie zamierza Pan prowadzić w stosunku do przedmiotowych działek żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości tych działek lub uatrakcyjnienie ich dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż oraz planowana sprzedaż działek, będących przedmiotem wniosku nie nosiła/nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji, w przedstawionym opisie sytuacji nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek wygenerowała/wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży działek oraz planowanej sprzedaży działek należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż działek oraz planowana sprzedaż przez Pana działek podlegała/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie miało/będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zabudowanej nieruchomości rolnej.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Za datę nabycia wydzielonych działek, tj. działek o nr: 2/7 i udział 1/28 działki 2/16; 2/6 i udział 1/28 działki 2/16; 2/5 i udział 10/28 działki 2/16; 2/3 i udział 1/28 działki 2/16; 2/15 i udział 1/28 działki 2/16; 2/4 i udział 1/28 działki 2/16; 2/2 i udział 1/28 działki 2/16, 1/6; 3; 6/2; 1/5; 1/7; 6/1; 7 (wcześniej działka 5); 1/4 oraz udział procentowy w działce 1/3; 1/2 i udział procentowy w działce 1/3; 4 oraz 8/2 stanowiący drogę (sprzedawaną sukcesywnie wraz ze sprzedażą kolejnych działek), oraz działek, które w miarę Pana potrzeb życiowych planuje Pan sprzedać, tj. działek o nr: 2/1; 2/8; 2/9; 2/10; 2/11; 2/12; 2/13; 2/14; 2/17; 6/8; 6/9; 6/10; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości rolnej na podstawie darowizny, tj. 1996 r.

Zatem sprzedaż w latach 2006-2023 działek nr: 2/7 i udział 1/28 działki 2/16; 2/6 i udział 1/28 działki 2/16; 2/5 i udział 10/28 działki 2/16; 2/3 i udział 1/28 działki 2/16; 2/15 i udział 1/28 działki 2/16; 2/4 i udział 1/28 działki 2/16; 2/2 i udział 1/28 działki 2/16, 1/6; 3; 6/2; 1/5; 1/7; 6/1; 12 (wcześniej działka 5); 1/4 oraz udziału procentowego w działce 1/3; 1/2, udziału procentowego w działce 1/3 i 8/2 stanowiąca drogę (sprzedawana sukcesywnie wraz ze sprzedażą kolejnych działek), jak też planowana przez Pana sprzedaż działek nr: 2/1; 2/8; 2/9; 2/10; 2/11; 2/12; 2/13; 2/14; 2/17; 6/8; 6/9; 6/10; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14, nastąpiła/nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość rolna – z której ww. działki zostały wydzielone – w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek nie podlegał i nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Z kolei mając na uwadze przedstawiony we wniosku i w uzupełnieniu opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że odpłatne zbycie w 2000 r. działki nr 4, stanowiło dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie ww. działki zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie przez Pana (1996 r.).

Podsumowując, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek nr: 2/7 i udział 1/28 działki 2/16; 2/6 i udział 1/28 działki 2/16; 2/5 i udział 10/28 działki 2/16; 2/3 i udział 1/28 działki 2/16; 2/15 i udział 1/28 działki 2/16; 2/4 i udział 1/28 działki 2/16; 2/2 i udział 1/28 działki 2/16, 1/6; 3; 6/2; 1/5; 1/7; 6/1; 7 (wcześniej działka 5); 1/4 oraz udziału procentowego w działce 1/3; 1/2 oraz udziału procentowego w działce 1/3 i działki 8/2 stanowiącej drogę (sprzedawaną sukcesywnie wraz ze sprzedażą kolejnych działek) oraz planowana sprzedaż wydzielonych działek o nr: 2/1; 2/8; 2/9; 2/10; 2/11; 2/12; 2/13; 2/14; 2/17; 6/8; 6/9; 6/10; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14 w miarę Pana potrzeb życiowych, wydzielonych z nieruchomości rolnej w drodze darowizny, nie stanowiła/ nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dokonana oraz planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych działek nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast ze względu na brak upływu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działki nr 4 stanowiła dla Pana przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji sprzedaż ww. działki podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.