Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił Pan wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego (częściowo sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
(…) r. wraz z narzeczoną (aktualnie są Państwo w związku partnerskim), jako osoby fizyczne, dokonał Pan zakupu nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny (…). Zakup został dokonany na podstawie jednego aktu notarialnego – Repertorium A nr (…).
Zakupu całości nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny dokonali Państwo w udziale (…) – Pan i (…) – narzeczona.
Na dzień podpisania aktu notarialnego i przed tym dniem nie przysługiwało Panu prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jak również nie przysługiwały Panu udziały w nieruchomościach wymienionych powyżej.
Po podpisaniu aktu notarialnego pobrany został podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł (2% z kwoty (…) zł) zgodnie z udziałami – (…) zł od Pana i (…) zł od narzeczonej. Całość podatku wraz opłatami notarialnymi została wyszczególniona na fakturze nr (…), która została opłacona (…) r. Wysokości pobranych kwot podatku zostały również wyszczególnione w akcie notarialnym opisanym powyżej.
Z wniosku wynika, także że na dzień podpisania aktu notarialnego oraz przed tym dniem, Pana narzeczonej również nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jak również nie przysługiwały jej udziały w nieruchomościach wymienionych powyżej.
Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
1.Czy zakup całości nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny, przez dwie osoby fizyczne w udziałach, wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2.Czy brak przysługiwania Panu w dniu podpisania aktu notarialnego i przed tym dniem prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego i udziału w tych prawach wypełnia zapisy art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i zakup nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny w udziale (…) własności podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych?
3.Czy w przypadku braku przeciwwskazań do zastosowania wyżej opisanego zwolnienia z podatku pobrana od Pana kwota podatku powinna zostać zwrócona po przesłaniu odpowiedniego wniosku o zwrot?
Pana stanowisko w sprawie (częściowo sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
W Pana ocenie, w przypadku wypełnienia zapisów art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez każdą z dwóch osób fizycznych, które zakupiły całość nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny w udziałach powinno mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana zdaniem, w przypadku wypełnienia przez Pana zapisów art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie całości nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny w udziałach, powinno mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W niniejszym przypadku zakup przez Pana (…) całości nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny powinien podlegać zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku przesłania odpowiedniej dokumentacji i wnioskowaniu o zwrot pobranej przez Pana kwoty podatku, taki zwrot powinien zostać dokonany.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Według art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Stosownie do art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem, zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym jednemu z kupujących przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. partnerzy) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz jako płatnik na podstawie odrębnych przepisów jest obowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia właściwemu organowi podatku. Co więcej, notariusz jako płatnik obowiązany jest uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku. Oznacza to więc, że powinien posiadać wiedzę na temat stanu faktycznego, która pozwoli prawidłowo określić zobowiązanie podatkowe.
Z przedstawionego zdarzenia wynika, że (…) r. wraz z narzeczoną dokonał Pan zakupu nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny na podstawie jednego aktu notarialnego. Zakupu dokonali Państwo w udziale (…) – Pan i (…) – narzeczona. Na dzień podpisania aktu notarialnego i przed tym dniem nie przysługiwało Panu (ani narzeczonej) prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jak również udziały w nieruchomościach wymienionych powyżej. Po podpisaniu aktu notarialnego pobrany został podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł zgodnie z udziałami – (…) zł od Pana i (…) zł od narzeczonej.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy w opisanym zdarzeniu mógł Pan skorzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Nie podlega zatem zwolnieniu taka umowa sprzedaży, której przedmiotem jest udział bądź też udziały w ww. prawach. Tym samym, nabywając udział w nieruchomości, mimo spełnienia warunku nieposiadania prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani też udziału w takich prawach, nie można istotnie skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ww. zwolnienie nie przysługuje bowiem w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest sam udział w nieruchomości (lokalu mieszkalnym).
Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych – umowa taka podlega zwolnieniu, bowiem sprzedaży polega własność całego lokalu mieszkalnego (nieruchomości), której właścicielami stają się wspólnie kupujący. Każdy z kupujących staje się wówczas współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości.
Jeżeli więc zawarł Pan wraz z narzeczoną jedną umowę sprzedaży, a jej przedmiotem był cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, to uznać należy że został on nabyty przez Państwa na współwłasność ułamkową. Każde z Państwa stało się wówczas współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości w stosunku – (…) Pan i (…) narzeczona. W takiej sytuacji uznać należy, że kupili Państwo wspólnie całą nieruchomość.
Należy podkreślić, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne. A zatem, zwolnieniem objęta jest cała czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Zatem dla skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, istotne jest, aby oboje kupujący spełniali warunki określone w tym przepisie, a nie tylko jeden z nich.
Skoro więc przedmiotem opisanej we wniosku sprzedaży był lokal mieszkalny (zakupiony na współwłasność) oraz spełnili Państwo (Pan oraz narzeczona) pozostałe przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – to w opisanej we wniosku sytuacji miało zastosowanie zwolnienie, określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.
Końcowo należy wskazać, że stosownie do treści art. 11 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podatek, z zastrzeżeniem ust. 2, podlega zwrotowi, jeżeli:
1) uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna);
2) nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej;
3) (uchylony)
3a)spółka nie została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców lub wysokość kapitału zakładowego spółki kapitałowej została zarejestrowana w kwocie niższej niż określała umowa spółki – w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i podatkiem należnym;
4) podwyższenie kapitału zakładowego spółki nie zostanie zarejestrowane lub zostanie zarejestrowane w wysokości niższej niż określona w uchwale - w części stanowiącej różnicę między podatkiem zapłaconym i podatkiem należnym od podwyższenia kapitału zakładowego ujawnionego w rejestrze przedsiębiorców;
5) nie dokonano wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Podatek nie podlega zwrotowi po upływie 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony.
Natomiast w myśl art. 72 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):
Za nadpłatę uważa się kwotę:
1)nadpłaconego lub nienależnie zapłaconego podatku;
2)podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej;
3)zobowiązania zapłaconego przez płatnika lub inkasenta, jeżeli w decyzji, o której mowa w art. 30 § 4, określono je nienależnie lub w wysokości większej od należnej;
4)zobowiązania zapłaconego przez osobę trzecią lub spadkobiercę, jeżeli w decyzji o ich odpowiedzialności podatkowej lub decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego spadkodawcy określono je nienależnie lub w wysokości większej od należnej.
Zgodnie z art. 75 § 1 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku.
Wobec powyższego należy wskazać, że nadpłata powstanie zawsze wtedy, gdy podatek został zapłacony nienależnie. Tym samym, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie można ubiegać się nie o zwrot podatku (który dotyczy ściśle określonych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych sytuacji) a o stwierdzenie i zwrot nadpłaty w trybie określonym przepisami Ordynacji podatkowej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów − z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego − przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana narzeczonej. Jeżeli natomiast byłaby ona zainteresowana uzyskaniem interpretacji indywidualnej dla siebie, winna złożyć właściwy wniosek.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.