Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej - w części wyłączenie z PCC a w części opodatkowanie.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający)

I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

Kupujący jest inwestorem zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: Nieruchomość) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: Inwestycja; planowane nabycie od Sprzedającego będzie dalej określane jako Transakcja). Przedmiotem Transakcji jest własność działek (…) (dalej: Działka A) i (…)  (dalej Działka B) (dalej łącznie: „Działki”), dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Inwestycja

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Dla Działki A obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Miasta i Gminy W. z (...) 2021 roku (dalej: Miejscowy Plan), w którym tereny obejmujące Działkę zostały oznaczone symbolem 1 PU - teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Dla Działki B nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani decyzji o warunkach zabudowy.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nie jest obecnie właścicielem Nieruchomości, jednak nabędzie ją przed Transakcją na podstawie umowy przyrzeczonej w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej (...) 2019 r., zmienionej aneksem z (...) 2021 r. oraz aneksem z (...) 2021 r. Tym samym na moment przeprowadzenia Transakcji Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo własności Nieruchomości.

Nieruchomość zostanie nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży na rzecz Kupującego.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Nieruchomość zostanie przez Sprzedającego nabyta w celach inwestycyjnych w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym od momentu nabycia Sprzedający będzie wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (nabycie w celu dalszej sprzedaży). W związku z tym Sprzedający nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Status w podatku od towarów i usług Zainteresowanych.

Kupujący i Sprzedający są i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Kontekst Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Kupujący pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie również inne działki od Sprzedającego oraz podmiotów trzecich i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretację.

Data Transakcji

Końcowo wskazali Państwo, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Działki A w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, natomiast sprzedaż Działki B w związku ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu 2% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe, w Państwa ocenie, sprzedaż Działki A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W szczególności do Transakcji w zakresie tej Działki nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. dostawa Działki A nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Natomiast sprzedaż Działki B nie będzie korzystała z powyższego wyłączenia, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

Mając powyższe na uwadze Państwa zdaniem, sprzedaż Działki A w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, natomiast sprzedaż Działki B w związku ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu 2% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) zakupi od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) dwie niezabudowane działki (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.119.2022.2.MW, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, według którego dostawa Działki A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Z kolei w postanowieniu znak: 0111-KDIP3-3.4012.229.2022.2.MW stwierdzono, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Działki B ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy. Ww. interpretacja ogólna dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wynika z niej, że dostawa takiego terenu podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego w części dotyczącej niezabudowanej Działki A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – to w tej części transakcji do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei, skoro opisana transakcja w części dotyczącej niezabudowanej Działki B będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w tej części sprzedaż – zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych według 2% stawki podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-3.4012.119.2022.2.MW oraz postanowienie o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.229.2022.2.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.