Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

N Sp. z o.o. (Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest osobą prawną, zainteresowaną nabyciem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej jako: Sprzedającego) prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako Transakcja.

W celu realizacji Transakcji Zainteresowani zawarli (...) 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Kupujący planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość, będąca przedmiotem zapytania, jest położona w G. Obecnie Nieruchomość obejmuje działki gruntu o następujących nr ewidencyjnych:

–A, o powierzchni ... ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…),

–B, o powierzchni ... ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…),

przy czym Kupujący przed dokonaniem transakcji zamierza jednak dokonać podziału Nieruchomości na 4 odrębne działki ewidencyjne, z czego 2 będą przedmiotem Transakcji (dalej: „Działki”).

Przez Działki przechodzą sieci przesyłowe, w szczególności:

- poprzez działkę o numerze A przebiega:

- Sieć elektroenergetyczna napowietrzna 110 KV,

- Sieć elektroenergetyczna eS,

- Sieć kanalizacji deszczowej,

- Sieć teletechniczna,

- Sieć wodociągowa,

- poprzez działkę o numerze B przebiega:

- Sieć elektroenergetyczna napowietrzna 110 KV,

- Sieć elektroenergetyczna eN,

- Sieć elektroenergetyczna eS,

(dalej: „Sieci”), które jednak nie stanowią własności Sprzedającego, tylko własność przedsiębiorstw przesyłowych, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Po dokonaniu podziału, Sieci przebiegające aktualnie przez Działkę A będą przechodzić przez jedną działkę będącą przedmiotem Transakcji, a Sieci przechodzące aktualnie przez Działkę B będą przechodzić przez drugą działkę będącą przedmiotem Transakcji.

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Dodatkowo, dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że na Działkach znajdują się również przepusty fi 450 (dalej: „Przepusty”), których właścicielem jest Sprzedający. Po dokonaniu podziału, Przepusty będą znajdować się na obu Działkach, które będą przedmiotem Transakcji.

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Przepusty powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Na Działkach nie znajdują się żadne inne zabudowania.

Dla terenów, na których położone są Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w G. z dnia ... 2014 r. (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działki zostały wskazane jako tereny, na których dozwolona jest zabudowa, tj.:

–w zakresie Działki A jako tereny oznaczone symbolem 1UC – teren zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej ... m², oraz w części tereny oznaczone symbolem 1KDGP – teren drogi klasy głównej ruchu przyśpieszonego i 1KDGP/KDZ – teren węzła komunikacyjnego,

–w zakresie Działki B jako tereny oznaczone symbolem 1UC – teren zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej ... m².

Sprzedający nabył prawo do Nieruchomości (wraz z Przepustami) w skutek podziału przez wydzielenie (postanowienie Sądu Rejonowego w zakresie podwyższenia kapitału zakładowego Sprzedającego w wyniku podziału zostało wydane ... 2017 r.).

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość, w tym zlokalizowane na niej Przepusty, na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Co więcej, od momentu nabycia, Przepusty nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zainteresowani wskazują, że planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z dostawą Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r. (zawarta przedwstępna umowa sprzedaży określa maksymalny termin przeprowadzenia Transakcji jako ... 2022 r.).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Państwa, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowych Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Państwa, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej; znak: 0111-KDIB3-3.4012.177.2022.1.JS, wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, że w stosunku do planowanej dostawy Działek ma zastosowanie zwolnienie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z opcją rezygnacji z niego. Skoro intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie podatkiem od towarów i usług planowanej dostawy Działek i zrezygnują ze zwolnienia, to planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia  z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.177.2022.1.JS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.