Sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Uzupełnili go Państwo –  w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 sierpnia 2022 r. (wpływ 19 sierpnia 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: K. Sp. z o.o. (Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan M. Z. (Sprzedający )

Opis zdarzenia przyszłego

K. Sp. z o.o. („Kupujący”, „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych, a także działalność deweloperska, w tym m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę.

M. Z. („Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Sprzedającego jest działalność w zakresie specjalistycznego projektowania (PKD 74.10.Z). Wśród pozostałych przedmiotów działalności wymieniono również „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Jednak we wrześniu 2019 r. ten przedmiot działalności został wykreślony z CEIDG na wniosek Sprzedającego.

Spółka będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień dokonania planowanej transakcji opisanej poniżej. Sprzedający będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień transakcji, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, wydaną na wniosek, będzie on działał w charakterze podatnika od towarów i usług w związku z opisaną we wniosku transakcją.

Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej  w W., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 1.668 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”).

W dziale II księgi wieczystej Nieruchomości wpisani są: jako właściciel – Miasto („Miasto”) oraz jako współużytkownicy wieczyści:

- M. Z. w udziale w wysokości 3/12 (trzy dwunaste) części;

- S. Sp. z o.o. w udziale w wysokości 3/12 (trzy dwunaste) części;

- K. G. w udziale w wysokości 2/12 (dwie dwunaste) części, oraz

- T. B. w udziale w wysokości 1/12 (jedna dwunasta) części;

- dalej łącznie „Użytkownicy wieczyści”.

Zainteresowani wskazują, że Sprzedający oraz dwóch innych Użytkowników wieczystych wystąpiło z wnioskami o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowana podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (dewelopera) na podstawie umowy sprzedaży poprzedzonej umową przedwstępną oraz umową warunkową. Opisana we wniosku transakcja nie doszła jednak do skutku. W związku z powyższym, w odniesieniu do wniosku Sprzedającego, została wydana interpretacja indywidualna z 13 stycznia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.13.2019.1.KS uznająca stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe i potwierdzająca prawidłowość opodatkowania transakcji będącej przedmiotem wskazanego wniosku podatkiem od towarów i usług. Na skutek wniesienia przez Sprzedającego odwołania od ww. rozstrzygnięcia do wojewódzkiego sądu administracyjnego, został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 lutego 2021 r. (sygn. akt III SA/Wa 658/20), który uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaskarżył ww. rozstrzygnięcie. Na dzień składania wniosku nie zostało wydane rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, a powyższy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego pozostaje nieprawomocny.

W związku z tym, iż opisana powyżej planowana transakcja, będąca przedmiotem uprzednio wydanej interpretacji, nie doszła do skutku oraz w związku z podjęciem przez Sprzedającego dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży (opisanych we wniosku – w tym udzieleniem pełnomocnictw opisanych we wniosku oraz likwidacją ogrodzenia, co ma mieć miejsce przed transakcją opisaną we wniosku) oraz podjęciem negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości z nowym podmiotem – tj. Spółką, Kupujący oraz Sprzedający podjęli decyzję o wystąpieniu z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej skutki podatkowe planowanej transakcji, jaka ma zostać zawarta m.in. pomiędzy Spółką a Sprzedającym – która została opisana w dalszej części wniosku.

1.  Opis planowanej Transakcji

Kupujący, Sprzedający oraz pozostali Użytkownicy wieczyści zamierzają zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa warunkowa”). Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, w przypadku niewykonania przez Miasto ustawowego prawa pierwokupu oraz wydania przez właściwy organ podatkowy interpretacji podatkowej (której dotyczy wniosek), strony zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą, na mocy której Użytkownicy wieczyści przeniosą w wykonaniu Umowy warunkowej, na Kupującego wszystkie swoje udziały w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości („Umowa Przenosząca”). Jeżeli Prezydent Miasta nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Miastu i jeśli strony nie postanowią inaczej (poprzez zawarcie Umowy Przenoszącej we wcześniejszym terminie lub zgodne oświadczenia złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) Umowa Przenosząca zostanie zawarta w terminie określonym przez strony w Umowie warunkowej.

2.  Informacje dotyczące Nieruchomości

Na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu, objętego uchwałą Rady Miasta opublikowaną w Dzienniku Urzędowym (zwanego dalej „Planem Miejscowym”), Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej.

3.  Informacje historyczne dotyczące Nieruchomości

Sprzedający wraz ze swoim bratem odziedziczył po swoim ojcu:

   - roszczenia wynikające z art. 7 dekretu dotyczące Nieruchomości,

   - prawo współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w 1/4 części (połowa wymienionych lokali nadal należała do matki Sprzedającego zgodnie ze wspólnością majątkową rodziców Sprzedającego),

   - prawo domu jednorodzinnego, gdyż dom należał wyłącznie do ojca Sprzedającego,  w 1/2 części.

W 2008 r. Użytkownik wieczysty K. Z. (brat Sprzedającego) wniósł do organów miejskich wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego dotyczącego praw do nieruchomości dekretowej – w postępowaniu brali udział jako strony również Sprzedający oraz dwóch z grona pozostałych Użytkowników wieczystych. W konsekwencji została wydana przez Prezydenta Miasta decyzja w przedmiocie ustanowienia m.in. na rzecz Sprzedającego oraz pozostałych Użytkowników wieczystych biorących udział w postępowaniu prawa współużytkowania wieczystego Nieruchomości, a następnie Miasto zawarło m.in. z nimi umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Z powodu bezprawnej rocznej zwłoki Miasta w zawarciu umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, odzyskana Nieruchomość nie mogła zostać zabudowana, gdyż w międzyczasie w grudniu 2011 r. wszedł w życie w tym rejonie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ograniczający zabudowę jedynie do działek o powierzchni powyżej 2000 m², a Nieruchomość posiada powierzchnię 1668 m². Sprzedający wraz ze swoim bratem podejmowali następujące czynności prawne w celu usunięcia wad prawnych Nieruchomości:

   - wzywali Miasto do scalenia Nieruchomości z sąsiednią nieruchomością należącą do Miasta w celu uzyskania nieruchomości posiadającej pow. ponad 2000 m² oraz do podziału wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w celu umożliwienia scalenia obu nieruchomości,

   - wystąpili razem z pozostałymi Użytkownikami wieczystymi o nabycie części wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w tzw. „trybie bezprzetargowym” w rozumieniu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sprzedający nigdy nie podejmował jakichkolwiek prac budowlanych ani adaptacyjnych na terenie Nieruchomości, w szczególności nie wytyczył granicy oddzielającej Nieruchomość od nieruchomości sąsiedniej należącej do Miasta. Nigdy nie występował o wydanie decyzji w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Do 2016 r. Sprzedający, jak również pozostali Użytkownicy wieczyści Nieruchomości, ponosili jedynie koszty podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste Nieruchomości w proporcji do posiadanych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. W styczniu 2020 r. Sprzedający razem z Użytkownikiem wieczystym K. Z. oraz Użytkownikiem wieczystym S. sp. z o.o. wystąpili z wnioskami o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia w postaci służebności tymczasowej, na skutek czego zostało wydane postanowienie Sądu Rejonowego w sprawie o udzieleniu zabezpieczenia w postaci nieodpłatnej służebności drogowej ustanowionej na czas trwania rzeczonego postępowania, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości, polegającej na prawie przejścia i prawie przejazdu przez nieruchomość stanowiącą działkę ew. nr 2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Następnie, w maju 2020 r. Sprzedający i Użytkownik wieczysty K. Z. cofnęli swoje wnioski, ale nadal popierali wniosek złożony przez Użytkownika wieczystego S. sp. z o.o. W 2022 r. odbyła się wizja lokalna Nieruchomości z udziałem biegłego sądowego, ale na dzień złożenia wniosku, postępowanie jeszcze nie zostało zakończone.

Na terenie Nieruchomości prowadzony był bezumownie parking samochodowy. Licząc na szybką sprzedaż Nieruchomości, Użytkownicy wieczyści nigdy nie wystąpili do osoby bezumownie korzystającej z Nieruchomości z jakimkolwiek żądaniem.

W 2016 r. została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości („Umowa dzierżawy”). Dzierżawcą Nieruchomości był podmiot powiązany z jednym z Użytkowników wieczystych (dalej: „Dzierżawca”).

Pod koniec 2016 r., Dzierżawca skontaktował się z podmiotem prowadzącym bezumownie parking na Nieruchomości i poddzierżawił jej Nieruchomość. Umowa poddzierżawy została rozwiązana z końcem czerwca 2017 r. W tym terminie nastąpiła likwidacja parkingu i opróżnienie go ze wszystkich samochodów. Od lipca 2017 r. parking pozostaje zamknięty natomiast sama Nieruchomość nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez kogokolwiek – aktualnie przez Nieruchomość przechodzi część ogrodzenia natomiast zgodnie z postanowieniem, które zostanie zawarte w Umowie warunkowej (o czym mowa powyżej) na moment zawarcia Umowy Przenoszącej na Nieruchomości nie będzie znajdowało się już ww. ogrodzenie (zostanie usunięte przez Spółkę za zgodą sprzedających po zawarciu Umowy Warunkowej). Powyższa klauzula kontraktowa została dodana do Umowy warunkowej w celu przygotowania Nieruchomości do jak najszybszej realizacji inwestycji przez Kupującego.

Od lipca 2017 r. do dnia złożenia wniosku Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego ani żaden inny podmiot. Nieruchomość pozostawała natomiast przedmiotem dzierżawy na rzecz Dzierżawcy. Przedmiotem dzierżawy była cała Nieruchomość. Dzierżawa w zakresie udziału w prawie użytkowania wieczystego przysługującego Sprzedającemu nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Faktycznym celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania wspólnym gruntem, w tym uporządkowanie zagadnienia opłacania podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, potencjalne umożliwienie Dzierżawcy nabycia udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznego prowadzenia m.in. na gruncie Nieruchomości parkingu samochodowego przez nieznany Użytkownikom wieczystym podmiot.

Umowę dzierżawy jako wydzierżawiający zawarli wszyscy Użytkownicy wieczyści Nieruchomości za wyjątkiem jednego – posiadającego udział o wielkości 1/12 (jedna dwunasta) w prawie współwłasności Nieruchomości, dlatego z ostrożności postanowiono w Umowie dzierżawy, iż gdyby zobowiązanie do dzierżawy zostałoby uznane za nieważne, Umowa dzierżawy będzie dotyczyć dzierżawy samych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. Poza płatnym jednorazowo czynszem pieniężnym, kolejnym elementem czynszu należnego z tytułu Umowy dzierżawy, było zobowiązanie Dzierżawcy do corocznego ponoszenia kosztów, obliczania i opłacania podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, a także jednorazowo zobowiązanie do opłacenia za wydzierżawiających usług prawnych wybranych przez dzierżawcę adwokatów lub radców prawnych, którzy wystąpili w imieniu wydzierżawiających o stwierdzenie niezgodności z prawem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiających zabudowę Nieruchomości.

Ponadto, Umowa dzierżawy zezwalała Dzierżawcy na poddzierżawę Nieruchomości i zawierała klauzulę, w której Dzierżawca oświadczył, że jest świadomy faktu, że Nieruchomość znajduje się w posiadaniu podmiotu trzeciego bezumownie korzystającego z niej. Umowa dzierżawy została rozwiązana (a w zakresie udziałów należących do Użytkownika wieczystego A. G. wygasła w 2021 r. z upływem czasu, na który została zawarta) i nie będzie ona obowiązywała na dzień wystąpienia zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku. Zgodnie z oświadczeniem jakie zostanie zawarte w Umowie warunkowej, w odniesieniu do Nieruchomości nie zostanie zawarta żadna umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna umowa o podobnym charakterze, która obowiązywałyby na dzień podpisania Umowy warunkowej.

Zawarciu Umowy dzierżawy towarzyszyło również zawarcie przez wszystkich wydzierżawiających Nieruchomość umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży Dzierżawcy lub innemu podmiotowi wskazanemu przez niego udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Innymi słowy Dzierżawca był również przyszłym nabywcą wskazanym w notarialnej umowie przedwstępnej. Przedmiotowa umowa przewidywała również, że w przypadku niewyznaczenia przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia przez niego od umowy przedwstępnej kwoty wypłacone tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości zostaną zatrzymane przez wydzierżawiających tytułem podwyższonego czynszu dzierżawy za okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy do 1 września 2021 r., co faktycznie nastąpiło z uwagi na niewyznaczenie przez dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czynsz dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż Umowa dzierżawy nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, a nadto łączny roczny czynsz dzierżawy należny Sprzedającemu nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo, Sprzedający nabył udział w Nieruchomości do majątku prywatnego i nie był on nigdy wprowadzony do działalności gospodarczej (w tym na środki trwałe), ani wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych działań/nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Jeden z Użytkowników wieczystych – S. sp. z o.o. zawarł natomiast umowę z zawodowym pośrednikiem, który dokonywał czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Nieruchomości. W związku z powyższym, podejmowane były czynności mające na celu skierowanie zaproszenia do składania ofert w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W ramach powyższych działań, do potencjalnego w tamtym czasie nabywcy (będącego stroną planowanej transakcji o której mowa poniżej), wskazanego przez wspomnianego powyżej zawodowego pośrednika (Dzierżawcę), skierowano zaproszenie do składania ofert, sformułowane i podpisane przez innego współużytkownika wieczystego Nieruchomości, za zgodą pozostałych Użytkowników wieczystych.

Na skutek powyższych działań, w Kancelarii Notarialnej A.M. Spółka Cywilna zawarła przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży całych udziałów Użytkowników wieczystych w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości, objętą aktem notarialny, (dalej „Przedwstępna Umową Sprzedaży 2019”), jednak roszczenie o zawarcie umów przyrzeczonych, przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży 2019 (zdefiniowanych w niej Warunkowej Umowy Sprzedaży i Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży) wygasło z powodu nie złożenia przez kupującego pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia Nieruchomości, o którym mowa w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

W odrębnym dokumencie z podpisami notarialnie poświadczonymi, kupujący będący stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019, wyraził zgodę na wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich wpisów dotyczących i wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019 i potwierdził w nim fakt wygaśnięcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

Poza ww. czynnościami, Sprzedający dokonywał również następujących czynności związanych z Nieruchomością:

1)  udzielał pełnomocnictw związanych m.in. z procesem sprzedaży Nieruchomości, w tym:

   - pełnomocnictwa udzielonego dwóm pracownikom spółki prowadzącej działalność deweloperską, którego zakres obejmował wykonywanie wszelkich czynności formalnych związanych z inwestycją polegającą na budowie budynku biurowego na działkach ewidencyjnych nr 1 i 3, w tym między innymi do dokonywania wystąpień, przeglądania akt sprawy, uzyskiwania uzgodnień, opinii, decyzji i dokumentów, jakie okażą się niezbędne od urzędów administracji państwowej i samorządowej, innych właściwych instytucji, przedsiębiorstw oraz innych podmiotów. Pełnomocnictwo wygasło w 2018 r.;

  - pełnomocnictwa udzielonego dwóm adwokatom i radcy prawnemu obejmującego swoim zakresem umocowanie do:

   - uzyskiwania we wszelkich sądach, urzędach, organach i rejestrach wszelkich informacji, zaświadczeń, wypisów, odpisów i innych dokumentów dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności do: wglądu w akta następujących ksiąg wieczystych: księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości; ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dawnych oraz zbiorów dokumentów; ksiąg wieczystych prowadzonych dla innych nieruchomości, do których przeglądania posiada interes prawny będąc współużytkownikiem wieczystym Nieruchomości, w tym zawierających dokumenty dotyczące stanu prawnego Nieruchomości z uwzględnieniem uprawnienia do uzyskiwania i sporządzania kopii, fotografowania treści przedmiotowych akt oraz sporządzania z nich notatek; uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej; uzyskiwania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych, wyrokach i orzeczeniach; przeglądania oraz pozyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów we wszelkich urzędach, sądach, organach, rejestrach, punktach informacyjnych, oraz od innych podmiotów, w zakresie niezbędnym lub pomocnym dla ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego Nieruchomości, jak również uzyskiwania wszelkich zaświadczeń oraz odpisów od powyższych podmiotów, oraz utrwalania dokumentów w dowolny sposób, w tym przez sporządzanie kopii, fotokopii, oraz notatek;

   - dokonywania wszelkich innych czynności pozostających w związku z wykonaniem pełnomocnictwa, w tym do składania odpowiednich wniosków, odbierania i podpisywania dokumentów oraz uiszczania należnych opłat.

- pełnomocnictwa udzielonego radcy prawnemu obejmującego swoim zakresem upoważnienie do:

   - zapoznania się z aktami księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Nieruchomości;

   - przeglądania i sporządzania odpisów oraz sporządzania fotokopii i kserokopii z akt ksiąg wieczystych dotyczących Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone w tym w szczególności wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisu do księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości, nawet jeżeli znajdują się w innych księgach wieczystych, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości dostępnych w publicznych rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

   - zapoznawania się z wszelkimi aktami postępowań prowadzonymi przez ograny administracji publicznej, w tym aktami postępowań dotyczącymi wszelkich roszczeń w stosunku do Nieruchomości;

   - występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika. Powyższe pełnomocnictwo obowiązuje do czerwca 2022 roku.

 - pełnomocnictwa udzielonego adwokatowi, obejmującego swoim zakresem upoważnienie do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości, w szczególności do:

   - przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla Nieruchomości, w tym złożonych wniosków o dokonanie wypisu w księdze wieczystej, uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów dołączonych do ww. ksiąg wieczystych;

   - uzyskiwania informacji o treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, a także informacji o decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji cel publicznego, jeżeli takie zostały dla Nieruchomości wydane;

   - uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

   - uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków i ewidencji zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

   - reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami;

   - uzyskiwania informacji o Sprzedającym i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

   - uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości oraz z tytułu opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego związanych z Nieruchomością;

   - uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości Sprzedającego wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego;

   - przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych (tj. dotyczących zwrotu wywłaszczonych nieruchomości) zgłoszonych względem Sprzedającego lub Nieruchomości, zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania wszelkich kopii, odpisów i wypisów z tych akt i zbiorów innych dokumentów dotyczących Nieruchomości i wskazanych powyżej postępowań;

   - uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących zanieczyszczeń historycznych na Nieruchomości, stanu prawnośrodowiskowego Nieruchomości, prowadzonych na Nieruchomości procesach remediacji, rekultywacji, wydawanych dla Nieruchomości decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, wydawanych pozwoleniach na wprowadzenie do środowiska substancji lub energii;

   - uzyskiwania z wszelkich urzędów administracji publicznej i samorządowej oraz rejestrów informacji, dotyczących Nieruchomości i Sprzedającego, które okażą się przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa;

   - dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Powyższe pełnomocnictwo obowiązuje do czerwca 2022 roku.

 2) w postępowaniu dotyczącym złożonych przez niektórych Użytkowników wieczystych  (w tym Sprzedającego) wniosków o bezprzetargowe nabycie, o którym mowa powyżej, zostało złożone przez jednego z Użytkowników wieczystych pismo, w którym stwierdzono, że Nieruchomość zostanie wykorzystana na cele zgodne z przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tym terenie czyli w celu wzniesienia zabudowy biurowo-usługowej, z powierzchniami do wynajęcia. Powyższe pismo zostało złożone w odpowiedzi na pismo Zastępcy Burmistrza Miasta adresowane do jednego z Użytkowników wieczystych, informujące o stanie rozpoznania sprawy oraz zawierające wezwanie do dostarczenia do Urzędu Dzielnicy oświadczenia o „sposobie wykorzystania objętej wnioskiem nieruchomości po jej ewentualnym przyłączeniu”;

 3) dokonywał czynności związanych z zamówieniem kopii wydrukowanej i cyfrowej mapy zasadniczej z uzbrojeniem Nieruchomości;

 4) podejmował kontakt z archiwum miasta, urzędami miejskimi oraz gestorami sieci energetycznej w celu ustalenia daty położenia sieci energetycznej oraz ich użytkowania albo braku użytkowania;

 5) w sierpniu 2021 roku została rozebrana znajdująca się dotąd na terenie Nieruchomości wiata, a jej pozostałości zostały usunięte z Nieruchomości (zlecającym ww. czynności był jeden z Użytkowników wieczystych).

 4. Informacje dotyczące pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego

Poza wspomnianymi powyżej roszczeniami, Sprzedający odziedziczył również w 2005 r. udziały w prawie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz udziały w prawie współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w dwóch różnych budynkach mieszkalnych.

Sprzedający nabył również na zasadzie spadkobrania prawa i obowiązki wynajmującego, gdyż wspomniane dwa wyodrębnione lokale były wynajmowane przez jego rodziców (należały do małżeńskiej wspólności majątkowej). Niedługo po śmierci ojca, Sprzedający wraz z bratem i matką doprowadzili do zawarcia aneksów obu umów najmu. Wynajem ww. Nieruchomości nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego, a aneksy umów najmu przewidywały, iż cały czynsz najmu był płatny przelewem wyłącznie na rachunek bankowy jego matki.

W okresie od dnia nabycia nieruchomości lokalowych na skutek spadkobrania w listopadzie 2005 r. do dnia ich zbycia obie nieruchomości lokalowe były z niewielkimi przerwami wynajmowane przez Sprzedającego, jego brata oraz ich matkę. Czynsze najmu od obu wynajmowanych nieruchomości przekazywane były na rachunki bankowe matki Sprzedającego, współwłaścicielki dwóch odziedziczonych przez Sprzedającego nieruchomości lokalowych. Matka Sprzedającego prowadziła w okresie od marca 2006 r. do grudnia 2012 r. działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości (PKD 68.20.Z), ujawnioną w CEIDG. Czynsz najmu/dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż łączny roczny czynsz dzierżawy nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Odziedziczony dom jednorodzinny nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani podobnych umów. Nie został też zbyty przez spadkobierców.

Sprzedający wraz z bratem i matką sprzedali jeden z wyodrębnionych lokali. Drugi wyodrębniony lokal sprzedano w 2016 r.

Sprzedający w marcu 2015 r. kupił wraz z żoną, z którą posiada małżeńską wspólność majątkową, lokal mieszkalny posiłkując się mieszkaniowym kredytem hipotecznym. W jednym pomieszczeniu tego lokalu znajdowała się siedziba spółki cywilnej małżonki Sprzedającego. Sprzedający faktycznie zamieszkuje w tym lokalu wraz z żoną od 2015 r. Natomiast formalnie został w nim zameldowany w 2019 r.

Od listopada 2017 r. do kwietnia 2018 r., Sprzedający wynajmował lokal biurowy, który za zgodą właściciela lokalu w części został użyczony nieodpłatnie w części stowarzyszeniu badawczemu, w którym Sprzedający jest prezesem zarządu oraz spółce z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu i udziałowcem. Od maja 2018 roku Sprzedający wykonywał przedmiotową umowę najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Dodatkowo wspomniany lokal biurowy został w części podnajęty dwóm innym osobom prowadzącym działalność gospodarczą, zaś wspomniane nieopłatne użyczenie pozostałej części lokalu ww. stowarzyszeniu i spółce z o.o. było równolegle kontynuowane. Najem tego lokalu biurowego zakończył się w sierpniu 2019 r.

Od września 2019 r. Sprzedający prowadzący działalność gospodarczą wynajmuje inny lokal biurowy. Od października 2019 r. przedmiotowy lokal biurowy został nieodpłatnie użyczony wspomnianej spółce z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu i ma udziały oraz wspomnianemu stowarzyszeniu gdzie Sprzedający pełni funkcję prezesa. Dnia 1 września 2020 r. prawa z rzeczonej umowy najmu zostały scedowane przez Sprzedającego (za zgodą wynajmującego lokal) na spółkę z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu.

Za wyjątkiem wspomnianych powyżej czynności, Sprzedający nie nabywał innych nieruchomości.

5.  Informacje dotyczące Przeznaczenia Nieruchomości

Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości, która ma zostać nabyta w ramach Umowy przenoszącej oraz nieruchomości sąsiadującej, inwestycję deweloperską. Nieruchomość  (a następnie zrealizowana inwestycja) będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie pytania nr 1 oraz pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie pytania nr 1 oraz pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 1 ust. 1 lit. a) oraz art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej opodatkowana podatkiem od towarów i usług i niekorzystająca ze zwolnienia z tego podatku, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku i nie będzie z tego podatku zwolniona, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kupujący nie będzie zatem zobowiązany do zapłaty  ww. podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

  b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowegow garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r.  poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej; znak: 0112-KDIL1-2.4012.308.2022.4.DS, wynika, że sprzedający, dokonując sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy. Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Kupujący nie będzie zobligowany do zapłaty ww. podatku.

Dodatkowe informacje