Skutki podatkowe sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 4 lipca 2022 r. (wpływ 5 lipca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani YZ. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani YZ. (dalej jako: „Sprzedająca”) planuje sprzedaż do P. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”; łącznie jako: „Zainteresowani”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej (dalej jako: „Transakcja”). Nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem Transakcji, stanowi w całości własność Sprzedającej. A. Sp. z o.o., która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawarła ze Sprzedającą przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

A. Sp. z o.o. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającą a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Sprzedająca i Kupujący są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani opisują:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającej,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i)Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w (...), tj.:

-działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze około ... m² dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej jako: „Księga Wieczysta”)

-działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 2/1 o obszarze około ... m² wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt”), dla której prowadzona jest Księga Wieczysta, przy czym wymieniony podział, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie został ujawniony w Księdze Wieczystej.

Sprzedająca jest jedynym właścicielem Gruntu oraz działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1.

W dziale I-0 Księgi wieczystej ujawnione są trzy działki gruntu oznaczone numerami: 3, 1 (będąca przedmiotem transakcji), 2 (z której wydzielono działkę gruntu 2/1 również będącą przedmiotem transakcji) oraz 4/1, o łącznej powierzchni ... m², a jako sposób korzystania z tych działek gruntu wpisano: „R – grunty orne”.

Niemniej jednak, działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1 oraz wydzielona geodezyjnie z Gruntu działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1 stanowią przedmiot Transakcji i dalej zwane są łącznie „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy z (...), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz  art. 46¹ ustawy Kodeks cywilny. W efekcie, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na warunkach wskazanych w akcie notarialnym oraz akcie notarialnym na rzecz poprzedniego inwestora, który planował kupić Nieruchomość (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”), na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej (...) oraz aktu notarialnego  umowy zmiany umowy przedwstępnej z (...) (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”). Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do (...), jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła.

Działki gruntu stanowiące Nieruchomość są terenem niezabudowanym (nie znajdują się na ich terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostaną w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedająca, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającej

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedająca dokona rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedająca na Nieruchomości prowadzi działalność rolniczą na własny użytek. Sprzedająca podejmowała w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości.

Kupujący i Sprzedająca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1  pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze umowy darowizny zawartej ze swoimi rodzicami. Sprzedająca pozostawała na moment zawarcia otrzymania darowizny w stanie wolnym i nadal w tym stanie cywilnym pozostaje.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, natomiast podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (...), Sprzedająca postanowiła przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

-zostanie przedłożone przez Sprzedającą zaświadczenie właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od otrzymanej przez rodziców darowizny;

-zostanie przedłożony przez Sprzedającą odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostaną przedłożone dokumenty sporządzone w wymaganej prawie formie, które będą potwierdzały zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i które to dokumenty będą stanowiły podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

-zostanie dokonany zakup przez A. Sp. z o.o. działek gruntu położonych na terenie objęty Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

-zostaną uzyskane przez A. Sp. z o.o., za zgodą Sprzedającej, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedającą z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

-zostanie przeprowadzony przez A. Sp. z o.o. i proces analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i A. Sp. z o.o., według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

-zostanie uzyskana przez A. Sp. z o.o. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez A. Sp. z o.o. Inwestycji;

-oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

-odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków A. Sp. z o.o. i wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

-odpłatne przeniesienie przez Sprzedającą na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedająca przed dniem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającej? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającej.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt I lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedająca nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającej.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) prawo własności niezabudowanej Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: ... w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1  w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystająca ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1  pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi obowiązek podatkowy. Nie wystąpi on także po stronie Sprzedającej, bowiem zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na niej obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: ... .

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania –  art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.  z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.