Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 19.10.2007 r. (data wpływu 29.10.2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i z pozostałą działalnością - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.10.2007 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i z pozostałą działalnością.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Stan faktyczny Nr I

Przychody z eksploatacji lokali mieszkalnych o innym przeznaczeniu, użytkowanych na podstawie spółdzielczych praw do tych lokali lub prawa odrębnej własności oraz przychody z wynajmu nieruchomości, nie objętych prawami majątkowymi, stanowią integralną część przychodów uzyskiwanych przez spółdzielnię. Ponadto spółdzielnia uzyskuje przychody i ponosi koszty z tytułu:

1. zrealizowanych operacji finansowych (odsetki od lokat terminowych, odsetki od użytkowników lokali związane z opóźnieniem w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych, odsetki zapłacone za nieterminowe realizowanie zobowiązań wobec kontrahentów itd.) 2) pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych (kary i odszkodowania uzyskane lub zapłacone, wynikające z zawartych umów z wykonawcami robót i usług, zapłacone lub zwrócone koszty postępowania spornego itd.)
2. strat i zysków nadzwyczajnych związanych z nieprzewidzianymi zdarzeniami losowymi (np. związanych z pożarem w budynku).
   
   

Spółdzielnia nadmienia, że podział kosztów i przychodów na operacyjne, pozostałe operacyjne, finansowe, na straty i zyski nadzwyczajne (pkt.1-3) wynika z ustawy o rachunkowości, Są one związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi lub z pozostałą działalnością spółdzielni.

Stan faktyczny Nr II

Spółdzielnia uzyskuje przychody i ponosi koszty z odpłatnego wykonywania usług na rzecz użytkowników lokali, będących właścicielami lokali lub ich najemcami np. usługi hydrauliczne, wymiana grzejników, uszczelek, wodomierzy itp. Usługi są wykonywane sporadycznie, na zlecenie członków spółdzielni. Nie jest to podstawowa działalność gospodarcza spółdzielni. Niemniej jednak spółdzielnia oprócz potrzeb eksploatacyjnych i remontowych zasobów mieszkaniowych, winna zaspakajać również potrzeby mieszkańców związane z użytkowanymi przez nich lokalami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy koszty i przychody z operacji finansowych, pozostałych, zysków i strat nadzwyczajnych należy traktować jako działalność gospodarczą (do opodatkowania), czy też zależnie od ich charakteru należy podzielić je na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i z pozostałą działalnością spółdzielni?

Pytanie nr II

Czy dochody uzyskane z odpłatnego wykonywania usług na rzecz właścicieli lub członków Spółdzielni bądź najemców lokali (np. usług hydraulicznych) należy traktować jako dochody spółdzielni uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi czy też z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi?

Zdaniem wnioskodawcy.

Ad. I

Zdaniem Spółdzielni koszty i przychody pozostałe operacyjne, finansowe oraz z tytułu strat i zysków nadzwyczajnych należy podzielić na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i z inną działalnością gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wobec powyższego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi związane byłyby: - zapłacone przez członków spółdzielni odsetki za nieterminowe uiszczanie opłat eksploatacyjnych - zwrócone koszty postępowania spornego przez użytkowników lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu, posiadających prawa własności w stosunku do zajmowanych lokali - zapłacone przez spółdzielnię lub wykonawców robót remontowych w budynkach mieszkalnych odszkodowania zgodnie z zawartą umową

• zapłacone prze spółdzielnię odsetki za nieterminowe regulowanie zobowiązań wobec wykonawców robót remontowych w budynkach mieszkalnych
• koszty związane np. z pożarem w budynku mieszkalnym oraz odszkodowania zapłaconeprzez firmy ubezpieczeniowe
• odpisy aktualizujące należności z tytułu nieuregulowanych opłat eksploatacyjnych.Do innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi Spółdzielnia zakwalifikuje: - odsetki od lokat bankowych,
• zwrócone koszty postępowania spornego przez najemców lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu czyli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych itd. - koszty związane np. z pożarem pawilonów handlowych, czy też innymi żywiołami oraz odszkodowania zapłacone przez firmy ubezpieczeniowe
• odpisy aktualizujące należności z tytułu nieopłaconych czynszów przez najemców lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu
  
  

Prezentowany przez Spółdzielnię podział kosztów i przychodów pozostałej działalności operacyjnej, finansowej jak też zysków i strat nadzwyczajnych na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi lub z pozostałą działalnością spółdzielni jest pochodną podziału kosztów i przychodów podstawowej działalności operacyjnej spółdzielni. Koszty i przychody związane z eksploatacją lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu są zaliczane do podstawowej działalności operacyjnej gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Z gospodarką zasobami mieszkaniowym, ze sprawnym jej funkcjonowaniem ściśle związane również są koszty i przychody pozostałej działalności operacyjnej i finansowej, wymienione powyżej. Ad. II

Zdaniem Spółdzielni dochody uzyskane z odpłatnego wykonywania usług np. hydraulicznych należy zakwalifikować jako związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Usługi te wykonywane są głównie w lokalach mieszkalnych, zaspokajają indywidualne potrzeby mieszkańców.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, że stanowisko przedstawione przez Spółdzielnię jest nieprawidłowe:

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589 ) wprowadzony został do ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), art.17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z art. 4 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy więc stwierdzić, że na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

Uwzględniając charakter opłat w postaci czynszów oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych , jako - nie tylko - lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,
  
  
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki ( pomieszczenia ) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.),budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.
  
  

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art.17 ust.1 pkt 44, nie będzie mieć zastosowania. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Odpowiadając na pytanie nr I

W związku z tym, że Spółdzielnia prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1, w związku z art. 16 ust. 1, podzielić koszty uzyskania przychodów na te związane (dotyczące) z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i te, które pochodzą z pozostałej działalności.

W przypadku, gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe wówczas należy zastosować art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pierwszy z tych artykułów stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie z drugim przepisem, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio. Pamiętać jednak należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Koszty te rozliczone winny zostać wg stosunku, w jakim pozostają przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi w ogólnej kwocie przychodów.

Przychodami i kosztami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym przychodami i kosztami podatkowymi w rozumieniu art. 12 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z których dochód, o ile dotyczy wskazanych wyżej zasobów mieszkaniowych oraz przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy, stanowią:

• zwrócone koszty postępowania spornego przez użytkowników lokali mieszkalnych posiadających prawa własności w stosunku do zajmowanych lokali,
• koszty związane np. z pożarem w budynku mieszkalnym oraz odszkodowania zapłacone przez firmy ubezpieczeniowe,
• zapłaconych przez spółdzielnię lub wykonawców robót remontowych w budynkach mieszkalnych odszkodowań zgodnie z zawartą umową,
  
  

Do przychodów i kosztów z gospodarki mieszkaniowej nie można jednak zaliczyć:

• odsetek za nieterminowe uiszczanie opłat eksploatacyjnych,
• zapłaconych przez spółdzielnię odsetek za nieterminowe regulowanie zobowiązań wobec wykonawców robót remontowych w budynkach mieszkalnych,
• odsetek od lokat bankowych,
• zwróconych kosztów postępowania spornego przez najemców lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalny, czyli lokali użytkowych; garaży i miejsc postojowych nie służących mieszkańcom,
• kosztów związanych np. z pożarem pawilonów handlowych, czy też innymi żywiołami oraz odszkodowania zapłacone przez firmy ubezpieczeniowe.
  
  

Uzyskane z tych tytułów dochody podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym, na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl bowiem postanowień tego przepisu przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (...).

W odniesieniu do:

• odpisów aktualizujących należności z tytułu nieopłaconych czynszów przez najemców lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu, oraz
• odpisów aktualizujących należności z tytułu nieuregulowanych opłat eksploatacyjnych, stwierdzić należy, że nie stanowią one przychodów podatkowych.
  
  

Dokonywane przez lokatorów opłaty (czynsze) związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, stanowią przychody podatkowe w dacie ich otrzymania. W tym przypadku zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Przychodu Spółdzielni nie stanowią należne, a nie zapłacone opłaty (czynsze). Dokonane wpłaty zaległych należności czynszowych od lokatorów stanowią przychód w dacie otrzymania i dochód z tego tytułu będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Odpowiadając na pytanie nr II

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez Spółdzielnię, o której mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy stwierdzić, że dochody uzyskiwane przez Spółdzielnię z dodatkowego odpłatnego wykonywania usług na rzecz właścicieli lub członków Spółdzielni bądź najemców lokali (np. usług hydraulicznych) należy traktować jako dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Uzyskane w ten sposób dochody podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl bowiem postanowień tego przepisu przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (...).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.