Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 23 maja 2025 r. (wpływ 23 maja 2025 r.), z 28 maja 2025 r. (wpływ 28 maja 2025 r.) oraz z 6 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca będący osobą fizyczną jest polskim rezydentem podatkowym.
Wnioskodawca jest właścicielem dwóch lokali, do których przynależą miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie. Wnioskodawca zawarł umowę z podmiotem trzecim (dalej: Operator). Na mocy zawartej umowy Wnioskodawca oddaje przedmiot najmu Operatorowi. W następnej kolejności Operator oddaje przedmiot najmu w podnajem. Umowa określa, że do obowiązków Operatora należy w szczególności należyte administrowanie przedmiotem najmu, w tym w szczególności:
-zarządzanie podnajmem,
-płatność na rzecz Wnioskodawcy czynszu,
-pozyskiwanie podnajemców, pobieranie czynszów od podnajemców i bieżące rozliczanie zobowiązań w związku z eksploatacją przedmiotu najmu,
-prowadzenie rozrachunków i rozliczeń z tytułu zawartych umów podnajmu,
-utrzymanie przedmiotu najmu oraz części wspólnych budynku w czystości oraz utrzymanie przedmiotu najmu w należytym stanie technicznym.
Z tytułu realizacji umowy Wnioskodawca wystawia Operatorowi fakturę. Na fakturze są wyodrębnione pozycje dotyczące wynajmu przedmiotu najmu, a także pozycje dotyczące refakturowania kosztów utrzymania przedmiotu najmu. Refakturowaniu podlegają opłaty eksploatacyjne, na które składają się: zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych, koszt administracyjny.
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jednakże w jej ramach nie świadczy usług wynajmu.
Opisany powyżej stosunek najmu jest prowadzony w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Uzupełnienie
Czy z zapisów umowy najmu zawartej przez Pana z Operatorem wynika, kto jest zobowiązany do zapłaty opłat eksploatacyjnych?
Stosownie do treści umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych jest Operator. Jednakże faktycznie (wbrew postanowieniom pierwotnej umowy) strony w drodze porozumienia ustaliły, że w celu wykonania umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych będzie Wnioskodawca, który w następnej kolejności będzie refakturował opłaty eksploatacyjne na Operatora. Praktyka taka jest stosowana co miesiąc.
Co należy rozumieć pod pojęciem „kosztu administracyjnego”, który składa się na opłatę eksploatacyjną?
Pod pojęciem „kosztu administracyjnego”, który składa się na opłatę eksploatacyjną należy rozumieć wydatki na fundusz remontowy.
W kolejnym piśmie uzupełniającym wskazał Pan, że pieniądze na fundusz remontowy są przekazywane – za pośrednictwem Operatora – do wspólnoty mieszkaniowej.
Pytanie
Czy w zaistniałym stanie faktycznym refakturowane opłaty eksploatacyjne wskazane we wniosku będą stanowiły przychód podatkowy Wnioskodawcy?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy – refakturowane opłaty eksploatacyjne wskazane we wniosku nie będą stanowiły przychodu podatkowego Wnioskodawcy.
W obecnym stanie prawnym ryczałt ewidencjonowany jest obligatoryjną formą rozliczania podatku od najmu prywatnego.
Przechodząc zatem do kwestii kalkulacji przychodów z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, należy zastrzec, że za taki uznawane są kwoty otrzymane lub pozostawione do dyspozycji Wnioskodawcy.
W rezultacie wyłącznie kwoty otrzymane w sposób definitywny stanowią przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem. Natomiast zwrot ponoszonych wydatków przypadających na najemcę i udokumentowanych refakturą nie jest traktowany jako przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem.
Należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę na podstawie wystawianych przez podatnika refaktur nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ w zakresie uiszczania opłat związanych z eksploatacją przedmiotu najmu właściciel pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotem trzecim (dostawcą mediów czy administratorem budynku). Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu jako wynagrodzenia otrzymanego za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Powyższa reguła będzie się odnosić do otrzymywanych od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz, fundusz remontowy, opłatę za wywóz śmieci.
A zatem należy uznać, że wartość opłat obciążających najemców refakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę nieruchomości nie stanowi elementu kalkulacyjnego przychodu z najmu prywatnego podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2)jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3)jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4)w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych i fundusz remontowy płacony do spółdzielni mieszkaniowej/wspólnoty mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem dwóch lokali, do których przynależą miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie. Zawarł Pan umowę najmu z podmiotem trzecim (dalej: Operator). Na mocy tej umowy oddaje Pan przedmiot najmu Operatorowi, a następnie Operator oddaje przedmiot najmu w podnajem. Umowa określa, że do obowiązków Operatora należy w szczególności należyte administrowanie przedmiotem najmu. Z tytułu realizacji umowy wystawia Pan Operatorowi fakturę, na której są wyodrębnione pozycje dotyczące wynajmu przedmiotu najmu, a także pozycje dotyczące refakturowania kosztów utrzymania przedmiotu najmu. Refakturowaniu podlegają opłaty eksploatacyjne, na które składają się: zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych, fundusz remontowy, który Operator przekazuje do wspólnoty mieszkaniowej. Stosunek najmu jest prowadzony przez Pana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że stosownie do umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych jest Operator. Jednak faktycznie (wbrew postanowieniom pierwotnej umowy) strony w drodze porozumienia ustaliły, że w celu wykonania umowy zobowiązanym do zapłaty opłat eksploatacyjnych będzie Pan, który w następnej kolejności będzie refakturował opłaty eksploatacyjne na Operatora. Praktyka taka jest stosowana co miesiąc.
Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu za najem (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Natomiast wskazane przez Pana opłaty za media (zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych) i fundusz remontowy nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.
Stąd opłaty za media, tj. zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, woda, wywóz nieczystości stałych i fundusz remontowy (niezależnie od tego, że są one uiszczane przez Pana, a następnie refakturowane na Operatora) nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Podsumowanie: w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym refakturowane opłaty eksploatacyjne nie będą stanowiły Pana przychodu podatkowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.