Temat interpretacji
Czy przychodem wynajmującego jest cała kwota otrzymana od najemcy, łącznie z zaliczką na media oraz czynszem do wspólnoty mieszkaniowej, czy też opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem podlega wynagrodzenie wnioskodawcy bez części czynszowo eksploatacyjnej?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 22 kwietnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 11 czerwca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 22 kwietnia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 27 maja 2010r. Znak: IBPB II/2/415-537/10/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 11 czerwca 2010r.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
Wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe. W chwili obecnej opłaca podatek w formie ryczałtu od całego przychodu tj. zarówno od kwoty swojego dochodu (zysku) za wynajem, jak i od kosztów eksploatacyjnych tj. czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i opłat za media.
Umowa zawarta z najemcą dokładnie określa wysokość dochodu wnioskodawczyni, a osobno określona jest kwota zaliczki do wspólnoty mieszkaniowej i opłaty za media. Na podstawie otrzymanego zawiadomienia ze wspólnoty mieszkaniowej oraz faktur za media po każdym kwartale następuje z wynajmującym ostateczne rozliczenie. Z kwartalnego zestawienia wynikają faktyczne koszty związane z eksploatacją mieszkania w związku z tym bywa, że raz wnioskodawczyni zwraca pieniądze z zaliczki, innym razem wynajmujący dopłaca.
Z treści umowy najmu jednoznacznie wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych tj. czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i opłat za media.
Wnioskodawczyni informuje, że otrzymała sprzeczne informacje, odnośnie tego czy powinna płacić podatek od dochodu, czy od przychodu tj. całości wpłat dokonywanych przez wynajmującego.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy wnioskodawczyni ma płacić podatek w formie ryczałtu od dochodu tj. od dochodu plus kwota zaliczkowa na poczet kosztów eksploatacji, czy też tylko od faktycznego dochodu wnioskodawczyni (czystego zysku)...
Zdaniem wnioskodawczyni, podatek w formie ryczałtu powinna opłacać od rzeczywistego dochodu (czystego zysku).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.).
Jednocześnie podkreślić należy, iż w przypadku wyboru opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie, podstawą opodatkowania jest przychód z najmu, a nie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Wybór tej formy opodatkowania nie przewiduje obniżania przychodu o koszty.
Jednakże istotne w przedmiotowej sprawie jest określenie co stanowi przychód dla wnioskodawczyni z tytułu najmu. Ponieważ z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, to czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej oraz opłaty za media nie stanowią dla wnioskodawczyni przychodu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychodem, stanowiącym podstawę opodatkowania, dla wnioskodawczyni jest więc wyłącznie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu.
Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymywane przez wnioskodawczynię od najemcy należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej jak i opłaty eksploatacyjne - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach