Temat interpretacji
Czy podatnik postąpił prawidłowo, zaliczając do swoich przychodów podatkowych kwoty otrzymywane od Najemców na poczet kosztów eksploatacji oraz kwoty ewentualnych dopłat Najemców (gdy rzeczywiste koszty eksploatacji lokalu były wyższe, niż kwoty wpłacone na poczet eksploatacji)?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z najmu lokali jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 19 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z najmu lokali.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
Wnioskodawca od 2000 roku wynajmuje mieszkania i lokale użytkowe, których jest współwłaścicielem (posiada udział w wysokości 5/6). Najem ten nie jest związany z działalnością gospodarczą (podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej). W latach 2004, 2005, 2007, 2008 i 2010 przypadające na Zainteresowanego przychody z tego tytułu zostały opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przypadające na Wnioskodawcę koszty eksploatacji wynajmowanych lokali, tj. energia elektryczna, woda, ścieki, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz wywóz śmieci nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów z uwagi na brak takiej kategorii w ryczałcie, jednakże opłacane były Wnioskodawcy przez najemców osobno, oprócz czynszu. Podatnik jako wynajmujący rozpoznawał je jako przychód podatkowy i opodatkowywał ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z umowami najmu wpłaty na poczet kosztów eksploatacji najemcy uiszczali miesięczne w postaci zaliczek, płatnych wraz z czynszem, zaś co kwartał następowało rozliczenie zaliczek z rzeczywistymi kosztami eksploatacji, z czego wynikało saldo na korzyść wynajmującego (Wnioskodawcy), gdy rzeczywiste koszty eksploatacji lokalu były wyższe, niż wpłacone zaliczki, albo też na korzyść najemców (gdy rzeczywiste koszty eksploatacji lokalu były niższe, niż suma wpłaconych zaliczek). Powyżej opisany sposób rozliczeń wynikał wprost z umów najmu zawieranych z najemcami. Kwoty otrzymywane przez Wnioskodawcę jako zaliczki na koszty eksploatacji były rozpoznawane jako jego przychód podatkowy, zaś kwartalne rozliczenia rozpoznawane były jako przychód, jeżeli wychodziła dopłata na rzecz Podatnika, natomiast w razie nadpłaty ze strony najemcy przychód z zaliczek w następnych okresach rozliczeniowych był odpowiednio pomniejszany, gdyż najemcy wpłacali odpowiednio mniejsze zaliczki, aby odzyskać nadpłatę. Powyżej opisany stan faktyczny istniał w latach 2004, 2005, 2007, 2008 i 2010, to jest wtedy, gdy Wnioskodawca opodatkowany był z wynajmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Reasumując, najemcy na mocy umów najmu zobligowani byli oprócz wpłacania czynszu do ponoszenia również kosztów eksploatacji wynajmowanych mieszkań i lokali. Koszty eksploatacji najemcy uiszczali Wynajmującemu, który następnie opłacał należności dostawcom mediów i usług. Zatem Wynajmujący był faktycznie tylko pośrednikiem w przekazywaniu odnośnych kwot pieniędzy, zaś rzeczywiście obciążonymi tymi kosztami byli zgodnie z umowami najemcy.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy Wnioskodawca postępował prawidłowo, zaliczając do swoich przychodów podatkowych kwoty otrzymane od najemców na poczet kosztów eksploatacji, oraz kwoty ewnentulalnych dopłat najemców (gdy rzeczywiste koszty eksploatacji lokalu były wyższe niż kwoty wpłacone na poczet kosztów eksploatacji)...
Zdaniem Wnioskodawcy, postępował nieprawidłowo, zaliczając do swoich przychodów podlegających opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych kwoty otrzymanych zaliczek na koszty eksploatacji lokali, oraz kwoty dopłat najemców z rozliczeń kwartalnych (o ile takie dopłaty występowały). Podatnik doszedł do wniosku, iż przychodem z najmu jest na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne tylko czynsz najmu rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie rzeczy (lokalu) najemcy do używania, co reguluje art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zatem tylko kwota ustalonego w umowie czynszu powinna stanowić po stronie podatnika przysporzenie majątkowe podlegające opodatkowaniu, natomiast koszty eksploatacji lokalu ponoszone przez najemcę przysporzeniem tym nie mogą być, gdyż przez wynajmującego wpłacane są następnie dostawcom mediów i usług. Koszty eksploatacji lokalu ponoszone w ostatecznym rozrachunku przez najemcę, takie jak opłaty za wodę, ścieki, wywóz śmieci, energię elektryczną, gaz, energię cieplną, podgrzanie wody, utrzymanie części wspólnych nieruchomości itp. Zdaniem Wnioskodawcy, nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jak też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Wnioskodawca podnosi również, że takie stanowisko jak powyżej zaprezentowano powyżej, było przez Ministra Finansów już wielokrotnie w takich samych stanach faktycznych, czego dowodem są interpretacje indywidualne wydane w tych sprawach, dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Finansów, jak na przykład interpretacje o sygnaturach: IPPB1/415-73/09-4/MT, IPPB1/415-804/09-2/MT, IPPB1/415-2/10-2/EC, IPPB1/415-42/10-2/ES.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Stan faktyczny wskazuje, iż zgodnie z umową najemca opłacał miesięczny czynsz oraz zaliczki na koszty eksploatacji lokalu, czyli opłaty za energię elektryczną, wodę, ścieki, podgrzewanie wody, ogrzewanie oraz wywóz śmieci. Zaliczki te były w terminie kwartalnym rozliczane, zgodnie z rzeczywistymi kosztami eksploatacji lokali i w przypadku gdy koszty były wyższe niż pobrane zaliczki, najemca dokonywał dopłaty, a gdy koszty te były niższe, wówczas zmniejszała się odpowiednio zaliczka w następnym okresie rozliczeniowym.
Określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty czynszowo-eksploatacyjne) związane z przedmiotem najmu (opłaty za energię elektryczną, wodę, ścieki, podgrzewanie wody, ogrzewanie oraz wywóz śmieci), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, chociażby w formie zaliczek, które następnie są rozliczane, zgodnie z rzeczywistymi kosztami eksploatacji lokali. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę, płacone w formie zaliczki, czy dopłat do zaliczek, później rozliczanych, w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Reasumując, w świetle przedstawionych informacji oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez podatnika od najemcy należności w formie zaliczek oraz dopłat do zaliczek na opłaty eksploatacyjne nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę pism urzędowych co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
Referencje
IPPB1/415-2/10-2/EC, interpretacja indywidualna
IPPB1/415-42/10-2/ES, interpretacja indywidualna
IPPB1/415-73/09-4/MT, interpretacja indywidualna
IPPB1/415-804/09-2/MT, interpretacja indywidualna
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu