Sposób ustalenia przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem w dniu 4 października 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rezydentem polskim i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która jest jego podstawowym źródłem dochodu. Wnioskodawca jest właścicielem dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych objętych umowami najmu na rzecz osób trzecich. Obecnie rozlicza przychody z długoterminowego najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Przedmiotem działalności gospodarczej podatnika nie jest najem nieruchomości. Dochód z najmu jest dochodem dodatkowym Wnioskodawcy. Mieszkania będące własnością Podatnika są wynajmowane kilku osobom na pokoje.

Zgodnie z treścią sporządzonych umów każdy z Najemców wpłaca Wnioskodawcy co miesiąc stałą kwotę za najem oraz szacowaną zaliczkę na opłaty eksploatacyjne osobnymi przelewami oznaczonymi stosownym tytułem. Zdarza się jednak, że Najemca omyłkowo wpłaci obie kwoty jednym przelewem. Opłaty są rozliczane po równo między wszystkich Najemców. Wnioskodawca prognozuje wysokość opłat na podstawie comiesięcznego odczytu liczników oraz ostatnich stawek podanych przez administrację i dostawców mediów. Rozliczenia od dostawców mediów i administracji przychodzą co kilka miesięcy z uaktualnionymi stawkami. Dopiero wtedy Wnioskodawca ma możliwość porównania prognoz z otrzymanymi rachunkami, skorygowania stawek i rozliczenia nadpłat/niedopłat ze strony najemców. Szacowanie opłat wynika z konieczności rozliczania się z Najemcami na bieżąco. Zdarza się, że Najemcy wyprowadzają się przed uzyskaniem rachunków od dostawców mediów i taki sposób rozliczenia daje możliwość uzyskania wpłat najbliższych faktycznemu obciążeniu. Ewentualne nadpłaty są zwracane Najemcy. Z uwagi na liczbę Najemców wpłaty zaliczek eksploatacyjnych na konto Wnioskodawcy są podyktowane koniecznością zapewnienia kontroli nad terminowym wykonywaniem przelewów na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a także dostawców energii elektrycznej i mediów (Internet).

Ustawa o własności lokali mówi, że właściciel mieszkania jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością, dlatego należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej powinny być pokrywane bezpośrednio z rachunku bankowego Wnioskodawcy. Wynika z tego, że Wnioskodawca jedynie pośredniczy w przekazywaniu zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawców energii elektrycznej i mediów (Internet).

Zdarza się, że Najemcy uszkodzą jakiś element wyposażenia w taki sposób, że trzeba go naprawić lub wymienić. Zgodnie z umowami Najemcy odpowiadają za niepogorszenie stanu mieszkania i jego wyposażenia oraz mają obowiązek pokryć koszty związane z odkupieniem/naprawą zniszczonej rzeczy. W takich przypadkach, ponieważ Najemców jest kilku, Wnioskodawca w ich imieniu kupuje/zamawia naprawę zniszczonego sprzętu, a Najemcy dokonują wpłaty w odpowiadającej wysokości.

Zgodnie z zapowiedzią nowych przepisów od 2023 r. Wnioskodawca będzie zmuszony rozliczać się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca planuje korzystać z wyodrębnienia opłat eksploatacyjnych z ogólnej opłaty za najem poprzez kontynuowanie przeniesienia w umowie tych opłat na Najemców. Z uwagi na liczbę Najemców Wnioskodawca będzie musiał pełnić rolę pośrednika regulując płatności w ich imieniu, ale w taki sposób, aby rzeczywisty przychód po jego stronie nie powstał i nie zaistniały przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zaznacza, iż w umowach najmu jest wprost wskazane, że Najemca będzie ponosił koszty Opłat Eksploatacyjnych. Dodatkowo jest zapis, że Najemca nie będzie regulował tych należności bezpośrednio u dostawców, ponieważ Wynajmujący (Wnioskodawca) będzie pełnił rolę pośrednika.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca może odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyłącznie od części kwoty stanowiącej czynsz najmu otrzymywany od Najemców z tytułu zawartej umowy? W szczególności Wnioskodawca ma wątpliwości czy poniższe fakty mogą uniemożliwić taki sposób rozliczenia: zaliczki eksploatacyjne od najemców są pobierane comiesięcznie, a nie w momencie otrzymania finalnych rozliczeń, opłaty eksploatacyjne są dzielone na kilku najemców, brak oddzielnego rachunku bankowego, na którym rozliczane byłyby wyłącznie zaliczki od najemców i opłaty eksploatacyjne do dostawców, zdarzający się połączony przelew od Najemcy z wysokością czynszu i zaliczki eksploatacyjnej.

2.Czy Wnioskodawca może nie naliczać podatku zryczałtowanego od wpłat Najemców za naprawę/wymianę zniszczonego przez nich elementu wyposażenia?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek związany jest nieodłącznie z konsekwencjami prawnopodatkowymi zaistniałymi w związku ze zdarzeniem regulowanym przez odmienne (niż materia podatkowa) dziedziny prawa wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 659 § 1 wskazanej ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. centralne ogrzewanie, woda), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wynajmuje lokal mieszkalny, którego jest właścicielem i rozlicza przychody z długoterminowego najmu prywatnego na zasadach ogólnych. W 2023 r. Podatnik będzie musiał przejść na podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% od kwoty czynszu najmu do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. W umowie najmu są określone kwoty, które Najemcy co miesiąc wpłacają na rachunek bankowy Wnioskodawcy: kwota czynszu najmu w ściśle określonej wysokości za każdy miesiąc oraz kwota z zaliczką na opłaty eksploatacyjne. Najemcy wnoszą comiesięcznie na rzecz Podatnika całość opłat w dwóch wysokościach, po czym Podatnik opłaca w imieniu Najemców comiesięczne rachunki związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, koszty zużycia energii elektrycznej oraz koszty dostawy mediów w postaci Internetu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy Wnioskodawca stwierdza, że opłaty czynszowe do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązali się Najemcy, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu użytkowego. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawca będzie pełnił jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcami a usługodawcami.

Tym samym, przychód od którego powinien być obliczany zryczałtowany podatek dochodowy będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od Najemców tytułem czynszów najmu rozumianych jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Podatnik stwierdza, że z powyższych przepisów nie wynika, iż poniższe fakty mają negatywny wpływ na taką interpretację podatkową: zaliczki eksploatacyjne od najemców są pobierane comiesięcznie, a nie w momencie otrzymania finalnych rozliczeń, opłaty eksploatacyjne są dzielone po równo na kilku najemców, brak oddzielnego rachunku bankowego, na którym rozliczane byłyby wyłącznie zaliczki od najemców i opłaty eksploatacyjne do dostawców, zdarzający się połączony przelew od Najemcy z wysokością czynszu i zaliczki eksploatacyjnej.

Stanowisko podatnika jest zbieżne i tożsame ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonym w indywidualnych interpretacjach o nr 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR z dnia 4 kwietnia 2018 r., 0113-KDIPT2-1.4011.679.2019.1.AP z dnia 29 stycznia 2020 r., 0115-KDIT1.4011.819.2020.1.MR z dnia 25 stycznia 2021 r., 0112-KDIL2-2.4011.72.2021.2.KP z dnia 11 maja 2021 r., 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT z dnia 29 stycznia 2021 r. oraz 0114- KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT z dnia 9 kwietnia 2021 r., 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW z dnia 4 maja 2022 r.

W przypadku wpłat od Najemców pokrywających zniszczenia, których dokonali Podatnik jest również pośrednikiem. Jego rola polega na zebraniu środków od Najemców i odkupienia/naprawy zniszczonego produktu w ich imieniu. Według umów Najemcy są zobowiązani do pokrywania kosztów za uszkodzone meble i wyposażenie. W związku z tym Podatnik uważa, że nie powinien naliczać podatku zryczałtowanego od takich wpłat ponieważ nie stanowią jego przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Powołane przez Pana interpretacje indywidualne zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), za pośrednictwerm systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) będąc użytkownikiem/wyznaczając użytkownika konta w e-Urzędzie Skarbowym.

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.