Interpretacja indywidualna  – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki,

-prawidłowe w zakresie:

·rozliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. działki przez Pana, tj. Zainteresowanego będącego stroną postępowania,

·prawa do zachowania przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania statusu podmiotu zwolnionego z VAT, w związku z ww. transakcją.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki,

-rozliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. działki przezPana, tj. Zainteresowanego będącego stroną postępowania,

-prawa do zachowania przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania statusu podmiotu zwolnionego z VAT, w związku z ww. transakcją.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 30 lipca 2025 r. (data wpływu 30 lipca 2025 r.), 31 lipca 2025 r., 1 sierpnia 2025 r. oraz w dniu 6 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

AA, BB oraz CC planują realizację inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i sprzedaży budynku mieszkalnego (Inwestycja).

BB oraz CC są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. BB oraz CC prowadzą indywidualną jednoosobową działalność gospodarczą. CC jest czynnym podatnikiem VAT, natomiast BB korzysta ze zwolnienia podmiotowego (obrót do 200 tys. zł rocznie). Oboje prowadzą działalności z zakresu projektowania architektonicznego. AA nie prowadzi działalności gospodarczej.

BB oraz CC są właścicielami gruntu, który nabyli w okresie krótszym niż przed 5 laty. Grunt został nabyty ze środków własnych należących do majątku wspólnego. Grunt został nabyty od osoby prywatnej (tj. poza działalnością gospodarczą sprzedającego). Grunt został nabyty do majątku prywatnego BB oraz CC. Nieruchomość nie stanowi środków trwałych w działalności gospodarczej małżonków. Inwestycja jest planowana za pośrednictwem sp. z o. o. (Spółka), w której AA, BB oraz CC obejmą udziały w zamian za wkład pieniężny. Inwestycja jest realizowana ze środków własnych Spółki oraz osób zaangażowanych.

Ponadto, celem realizacji Inwestycji, BB i CC dokonają sprzedaży gruntu do Spółki, z odroczeniem terminu płatności do dnia zamknięcia Inwestycji, tj. sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt wraz z wybudowanym na nim budynkiem mieszkalnym.

Na terenie przedmiotowej działki małżeństwo BB i CC uzyskało jako inwestorzy prywatni pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Projekt wykonany został przez CC w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podczas sporządzania projektu małżonkowie nie zdecydowali jeszcze, czy wykorzystają działkę do prywatnych celów mieszkaniowych, czy do realizacji inwestycji.

Pomimo tego, iż nieruchomość stanowi własność wspólną małżonków, do tej pory wszystkimi czynnościami podnoszącymi wartość działki zajmował się CC w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (projektowanie architektoniczne), za zgodą BB.

W uzupełnieniu wniosku z 30 lipca 2025 r. wskazali Państwo:

Nabycie gruntu przez CC oraz BB nastąpiło w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem VAT - od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, transakcja nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT.

Z tytułu ww. transakcji CC ani BB nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (podatek VAT nie został naliczony, zakup został dokonany na cele prywatne).

Grunt był wykorzystywany przez BB i CC do okazjonalnej rekreacji - jako miejsce spacerów z psem i baza wypadowa do spacerów po okolicznych terenach zielonych.

BB i CC wystąpili z wnioskiem o realizację przyłącza elektroenergetycznego oraz zrealizowali przyłącze wodociągowe na działce.

CC nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

BB nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

CC nie posiada więcej działek, które w przyszłości zamierza sprzedać.

BB posiada inne działki, których własność nabyła dawniej niż 5 lat temu, przed zawarciem małżeństwa z CC. BB dopuszcza możliwość sprzedaży ww. działek w przyszłości, uzyskała dla nich decyzje o warunkach zabudowy.

W uzupełnieniu wniosku z 6 sierpnia 2025 r. wskazali Państwo:

1.BB prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą „…” NIP: … nieprzerwanie od 2020-07-23.

2.BB prowadziła działalność gospodarczą przez cały 2024 rok, wartość sprzedaży Zainteresowanej nie przekroczyła kwoty 200 000 zł.

3.Zainteresowana nie rozpoczęła działalności gospodarczej w 2024 r.

4.Zainteresowana nie rozpoczęła działalności gospodarczej w 2025 r.

5.BB w ramach prowadzonej działalności nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

6.Na dzień dzisiejszy na terenie działki obowiązuje Uchwała Nr … Rady Gminy … z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części sołectwa .. w gminie … – etap I. Działka znajduje się na terenie objętym oznaczeniem 10RMn, dla którego określa się:

a)przeznaczenie podstawowe – zabudowa zagrodowa lub zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolno stojącej;

b)przeznaczenie dopuszczalne:

i.usługi,

ii.budynki gospodarcze, garażowe i inwentarskie wbudowane lub wolno stojące;

Gmina nie podjęła procedur planistycznych dążących do zmiany ww. uchwały.

7.Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – CC ani BB nie uzyskiwali dla niej decyzji o warunkach zabudowy, jeśli ktokolwiek uzyskał dla działki jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy utraciły one moc z dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

8.Działka nie była wykorzystywana przez CC ani BB na cele działalności gospodarczej w tym nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, nie stanowiła towaru, nie została wpisana do środków trwałych nie stanowiła siedziby firmy.

9.Przyłącze elektroenergetyczne nie zostało na ten moment zrealizowane, Zainteresowani podpisali umowę o realizację przyłącza z ...... Data realizacji przyłącza leży w gestii ......

10.Przyłącze energetyczne nie zostało zrealizowane i zgodnie z umową z .... przyłącze zostanie doprowadzone do linii rozgraniczającej teren o przeznaczeniu 10RMn i tereny dróg publicznych zgodnie z MPZP, która znajduje się za linią władania. Przyłącze wodociągowe znajduje się na działce.

11.Przyłącze wodociągowe zrealizowane na działce stanowi urządzenie budowlane, związane z projektowanym obiektem budowlanym (budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym).

Pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 30 lipca 2025 r.)

1.Czy transakcja sprzedaży przedmiotowej działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Jeśli transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy podatek może być rozliczony w całości przez jednego z małżonków (CC, będącego czynnym podatnikiem VAT)?

3.Jeśli transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz podatek może być rozliczony w całości przez jednego z małżonków (CC, będącego czynnym podatnikiem VAT), czy oznacza to, że BB może zachować status podmiotu zwolnionego z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Według Wnioskodawcy transakcja nie powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz uzbrojenie działki nie zostało dokonane z zamiarem podniesienia wartości działki i uzyskania zysku z jej sprzedaży - działka zostanie sprzedana spółce po cenie jej zakupu. Transakcja stanowi sprzedaż majątku prywatnego do spółki, której beneficjentami rzeczywistymi są sprzedający, co nie jest porównywalne do działalności firm zajmujących się obrotem nieruchomościami. Transakcja sprzedaży działki nie jest działalnością ani ciągłą, ani zarobkową - celem sprzedaży nie jest powstanie zysku, a możliwość działania w ramach spółki - ewentualny zysk BB i CC mają zamiar uzyskać w ramach sprzedaży inwestycji realizowanej na działce przez spółkę, która to będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Jeśli Urząd stoi na innym stanowisku niż wskazano w punkcie 1, Wnioskodawca uważa, iż ewentualny naliczony podatek VAT może być rozliczony wyłącznie przez jednego z małżonków - CC - czynnego podatnika VAT. Czynności, które mogłyby w ocenie Urzędu podnieść wartość działki (sporządzenie projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę, uzbrojenie działki) zostały dokonane przez CC, za zgodą BB.

Ad. 3

Jeśli Urząd podziela stanowisko wyrażone w punkcie 2, Wnioskodawca uważa, że rozliczenie naliczonego podatku VAT od sprzedaży w ramach działalności prowadzonej przez CC nie spowoduje utraty statusu podmiotu zwolnionego z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki,

-prawidłowe w zakresie:

·rozliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. działki przez Pana, tj. Zainteresowanego będącego stroną postępowania,

·prawa do zachowania przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania statusu podmiotu zwolnionego z VAT, w związku z ww. transakcją.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęliście aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że BB oraz CC planują realizację inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i sprzedaży budynku mieszkalnego (Inwestycja). BB oraz CC są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. BB oraz CC prowadzą indywidualną jednoosobową działalność gospodarczą. CC jest czynnym podatnikiem VAT, natomiast BB korzysta ze zwolnienia podmiotowego (obrót do 200 tys. zł rocznie). BB oraz CC są właścicielami gruntu, który nabyli w okresie krótszym niż przed 5 laty. Nabycie gruntu przez CC oraz BB nastąpiło w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem VAT - od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Grunt był wykorzystywany przez BB i CC do okazjonalnej rekreacji - jako miejsce spacerów z psem i baza wypadowa do spacerów po okolicznych terenach zielonych. Nieruchomość nie stanowi środków trwałych w działalności gospodarczej małżonków. Na terenie przedmiotowej działki małżeństwo BB i CC uzyskało jako inwestorzy prywatni pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Projekt wykonany został przez CC w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. BB i CC wystąpili z wnioskiem o realizację przyłącza elektroenergetycznego oraz zrealizowali przyłącze wodociągowe na działce. Przyłącze wodociągowe zrealizowane na działce stanowi urządzenie budowlane, związane z projektowanym obiektem budowlanym (budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym). Wszystkimi czynnościami podnoszącymi wartość działki zajmował się Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (projektowanie architektoniczne), za zgodą Zainteresowanej niebędącej strona postępowania.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy transakcja sprzedaży przedmiotowej działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęliście w odniesieniu do gruntu przez cały okres jego posiadania.

Jak wyżej wskazano, na terenie przedmiotowej działki uzyskał Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jako inwestorzy pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Projekt wykonany został przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wystąpili Państwo również z wnioskiem o realizację przyłącza elektroenergetycznego oraz zrealizowali przyłącze wodociągowe na działce. Przyłącze wodociągowe zrealizowane na działce stanowi urządzenie budowlane, związane z projektowanym obiektem budowlanym (budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym).

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych, aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Czynności podjęte w odniesieniu do działki wyłączają sprzedaż przedmiotowej działki jako majątku prywatnego. Charakter podjętych działań w stosunku do przedmiotowej działki ma bezsprzecznie cel inwestycyjny, a nie cel osobisty.

Jak Pan wskazał we wniosku, wszystkimi czynnościami podnoszącymi wartość działki zajmował się Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (projektowanie architektoniczne), za zgodą Zainteresowanej niebędącej strona postępowania.

Działania podjęte w odniesieniu do działki wskazują, że w sposób profesjonalny przygotował Pan tą działkę celem sprzedaży pod inwestycję. W związku z tym zaangażował Pan środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę w przypadku sprzedaży ww. działki nie będzie zbywany majątek osobisty, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym dostawa przedmiotowej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Czynność podlegająca opodatkowaniu może być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albo może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak zostało wskazane we wniosku dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla którego określa się przeznaczenie podstawowe – zabudowa zagrodowa lub zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie wolno stojącej, przeznaczenie dopuszczalne, usługi, budynki gospodarcze, garażowe i inwentarskie wbudowane lub wolno stojące.

W świetle powyższego, działka w momencie sprzedaży spełniać będzie definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych VAT i nie zostało udokumentowane fakturą.

Zatem, w takiej sytuacji, nie można mówić, że przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Nadto, wskazali Państwo, iż działka nie była wykorzystywana przez CC ani BB na cele działalności gospodarczej w tym nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie.

Zatem sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a więc będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Odnośnie kwestii objętej pytaniem nr 2, która dotyczy rozliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. działki przez jednego z małżonków CC (Zainteresowanego będącego stroną postępowania), należy wskazać, że pomimo tego, iż nieruchomość stanowi własność wspólną małżonków, to jak wynika z wniosku - wszystkimi czynnościami podnoszącymi wartość działki zajmował się Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (projektowanie architektoniczne), za zgodą Zainteresowanej niebędącej strona postępowania. Zatem to Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania) będzie podatnikiem w stosunku do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej działki.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży działki, to Pan będzie dokonywał czynności opodatkowanej tym podatkiem i wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym to Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania) będzie zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. działki.

Zatem stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania nr 2 oceniłem jako prawidłowe.

Odnośnie kwestii objętej pytaniem nr 3, która dotyczy prawa do zachowania przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania statusu podmiotu zwolnionego z VAT, w związku z ww. transakcją, należy wskazać, że:

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy:

Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy wynika, że:

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

Natomiast w myśl art. 113 ust. 10 ustawy:

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami art. 113 ust. 1-10 ustawy pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle obowiązujących przepisów wskazuje, że wartość sprzedaży przedmiotowej działki, nie będzie podlegała wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, uzyskiwanej z tytułu świadczonych przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania usług.

Jak bowiem wyżej rozstrzygnięto, w tytułu sprzedaży działki to Pan będzie dokonywał czynności opodatkowanej tym podatkiem i wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – przy spełnieniu warunków wynikających z ustawy - może zachować status podmiotu zwolnionego z podatku VAT.

Skoro wartość sprzedaży Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w 2024 roku nie przekroczyła kwoty 200.000 zł oraz - jak wynika z wniosku - Zainteresowana nie będzie wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy, to w 2025 roku Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 9 w zw. z ust. 1 ustawy.

Należy jednakże zaznaczyć, że jeżeli w 2025 roku wartość sprzedaży Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy kwotę 200.000 zł lub w kolejnych latach wartość sprzedaży przekroczy kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, to zwolnienie utraci moc począwszy od czynności, którą zostanie przekroczona ta kwota. Zainteresowana niebędąca strona postępowania utraci również prawo do zwolnienia w przypadku wykonania jakiejkolwiek czynności wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3, z uwagi na fakt, iż Zainteresowani wywiedli prawidłowy skutek prawny, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Wydając niniejszą interpretację, jako element opisu sprawy przyjąłem wskazane okoliczności, że „(…) Pomimo tego, iż nieruchomość stanowi własność wspólną małżonków, do tej pory wszystkimi czynnościami podnoszącymi wartość działki zajmował się CC w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (projektowanie architektoniczne), za zgodą BB. (…)” W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan CC (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.