Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy przy sprzedaży 3-4 działek z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 14 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Wnioskodawca

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·           Zainteresowana 1

·Zainteresowany 2

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) października 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (…) grudnia 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca wraz z żoną (Zainteresowana 1) nabyli prawo własności niezabudowanej działki numer (…), dalej: Nieruchomość.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1, Nieruchomość ta:

-była niezabudowana i nie była przedmiotem dzierżawy,

-nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie znajdowała się w obszarze obowiązkowego sporządzenia planu na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

-zgodnie z ewidencją gruntów stanowiła grunty orne, łąki trwałe oraz pastwiska trwałe.

Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nabyli Nieruchomość z majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej oraz oświadczyli, że nabyta Nieruchomość utworzy ich gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Od ww. umowy przeniesienia własności nieruchomości nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w ówczesnym brzmieniu. Po nabyciu Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 dla Nieruchomości została założona oddzielna księga wieczysta.

W momencie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana 1 prowadzili i nadal prowadzą działalność gospodarczą w formie zawiązanej między nimi spółki cywilnej, która to spółka – zarówno wówczas, jak i obecnie – jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nigdy jednak nie prowadzili oni ani działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość nie była i obecnie też nie jest wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1.

Poza uczestnictwem w spółce cywilnej, Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nie prowadzą indywidualnych działalności gospodarczych, z tytułu których byliby podatnikami podatku od towarów i usług (oboje nie są zarejestrowani jako indywidualni podatnicy podatku VAT).

Na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) grudnia 2015 r. Zainteresowany 2 wraz z żoną nabyli od Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1 udział (…) części w Nieruchomości. Nieruchomość po jej nabyciu weszła w skład majątku wspólnego Zainteresowanego 2 i jego żony (ustawowa wspólność majątkowa).

Pozostały udział w Nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1.

Przy czym, w (…) grudnia 2015 r. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której ustanowili między sobą rozdzielność majątkową. Wnioskodawca i Zainteresowana nadal pozostają jednak współwłaścicielami Nieruchomości, przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych.

W momencie nabycia udziału w Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 i jego żonę, Nieruchomość ta:

-była niezabudowana, nieuzbrojona i posiadała dostęp do drogi publicznej,

-nie była wydzierżawiona,

-zgodnie z ewidencją gruntów stanowiła grunty orne, łąki trwałe, pastwiska trwałe,

-nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie była dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

-grunty wchodzące w jej skład stanowiły gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w związku z czym od sprzedaży tych gruntów nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 2 z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie umowy o podział majątku wspólnego z (…) grudnia 2021 r., zawartej między Zainteresowanym 2 i jego żoną, przysługujący Im udział w Nieruchomości w całości został przyznany Zainteresowanemu 2.

W momencie nabycia udziału w Nieruchomości do majątku wspólnego, ani Zainteresowany 2, ani jego żona nie prowadzili działalności gospodarczej, z tytułu której byliby podatnikami podatku od towarów i usług i nie prowadzili jej również później w okresie do ww. podziału majątku wspólnego. W związku z tym, w tym okresie nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT (czynni lub zwolnieni).

W okresie od uzyskania całości udziału w Nieruchomości na wyłączną własność Zainteresowany 2 również nie prowadził i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, z tytułu której byłby podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z czym, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT (ani jako czynny, ani jako zwolniony).

W całym okresie od nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1, a także w okresie, w którym jej współwłaścicielami byli Zainteresowany 2 i jego żona (a po podziale majątku wspólnego wyłącznie Zainteresowany 2), Nieruchomość nie była oddawana w najem, dzierżawę lub inną odpłatną umowę o podobnym charakterze przez żadnego z aktualnych jej współwłaścicieli. Współwłaściciele zatem nie czerpali z niej dochodów. Współwłaściciele nie otrzymywali również dopłat rolniczych z tytułu posiadanego gruntu – nie uprawiali ziemi i nie prowadzili działalności rolniczej. Czynności te realizowała inna osoba.

W okresie tym Nieruchomość nie była i nadal nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Część Nieruchomości objęto studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym część Nieruchomości oznaczono jako (…).

W marcu 2025 r., na wniosek Zainteresowanego 1, Nieruchomość została podzielona. W wyniku podziału zostały wydzielone:

a)14 działek, dla których, również na wniosek Zainteresowanego 1, zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, w których działki te zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą; działki wydzielone zostały z tej części Nieruchomości, która jest objęta ww. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

b)droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla każdej z ww. 14 działek oraz działki sąsiadującej z Nieruchomością (niebędącej własnością Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych 1 i 2),

c)pozostała część Nieruchomości, dla której nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy i do dnia złożenia wniosku nie występowano o wydanie takiej decyzji. Wnioskodawca zamierza wnioskować o wydanie takiej decyzji w ciągu najbliższych miesięcy.

Dla każdej z działek udzielona jest promesa przyłączeniowa na dostarczanie wody i energii elektrycznej – było to warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla działek nie jest udzielona promesa na odprowadzanie ścieków. Planuje się, że ścieki będą odprowadzane do bezodpływowych zbiorników zlokalizowanych na działce albo indywidualnych oczyszczalni ścieków.

Konieczność wydzielenia drogi wewnętrznej wynikała z przepisów powszechnie obowiązującego prawa. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, by teren miał dostęp do drogi publicznej. Ponadto, wyznaczenie drogi wewnętrznej podyktowane było wnioskiem właściciela ww. działki sąsiedniej, dla której w związku z pozyskiwaniem pozwolenia na budowę konieczne było zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

W postępowaniu w sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawca ustanowił pełnomocnika do reprezentowania Go. Wynikało to z faktu, że złożenie samego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz udzielanie dalszych informacji i wyjaśnień w toku postępowania wymagało dokonania pomiarów terenu przy użyciu odpowiednich przyrządów, którymi Wnioskodawca nie dysponował. Ponadto, mapy będące załącznikami do wniosku wymagały obróbki przy użyciu odpowiedniego oprogramowania, którym Wnioskodawca również nie dysponował. Takimi przyrządami i oprogramowaniem dysponował natomiast pełnomocnik, stąd w praktyce, jego ustanowienie było niezbędne dla przeprowadzenia całego postępowania i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Finalnie, w praktyce, pełnomocnik ten pozostał pełnomocnikiem do doręczeń i ewentualnych konsultacji z organami administracji publicznej. Wszelkie inne sprawy (poza uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy) związane z wydzielonymi działkami, zarówno już zaistniałe (np. ww. promesy), jak i przyszłe Wnioskodawca załatwiał i będzie załatwiał osobiście.

W szczególności Wnioskodawca będzie działał osobiście przy czynnościach związanych z podziałem geodezyjnym Nieruchomości. Pełnomocnik nie miał i nie ma upoważnienia do zawierania żadnych umów, składania wniosków, pozyskiwania decyzji administracyjnych (poza ww. decyzją o warunkach zabudowy), zgód, pozwoleń, uzgodnień, opinii itp. w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy i Zainteresowanych 1 i 2.

Wnioskodawca i Zainteresowana 1 rozważają obecnie sprzedaż kilku działek wchodzących w skład Nieruchomości. Powodem sprzedaży jest konieczność uzyskania środków pieniężnych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 w związku z faktem, że w roku 2024, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponieśli stratę na poziomie ok. (…) zł i jednocześnie na chwilę obecną nie posiadają innych źródeł dochodu. Stąd środki uzyskane ze sprzedaży są niezbędne dla zabezpieczenia ich sytuacji życiowej i zaspokajania ich potrzeb życiowych. Sprzedaż ma zatem na celu spieniężenie przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 części ich majątku prywatnego. Sprzedaż przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 przysługującego im udziału w prawie własności działek bez jednoczesnej sprzedaży przez Zainteresowanego 2 przysługującego Mu udziału w prawie własności byłoby znacznie utrudnione, a w praktyce wydaje się, że niemal niemożliwe. Powoduje to więc konieczność dokonania również przez Zainteresowanego 2 sprzedaży przysługującego Mu udziału w prawie własności działek.

Przed sprzedażą nie są planowane działania, które miałyby na celu podniesienie wartości działek wchodzących w skład Nieruchomości. Wnioskodawca oraz Zainteresowani 1 i 2, w celu dokonania sprzedaży, nie podejmowali działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie dodatkowych mediów (poza wskazanymi wyżej promesą przyłączeniową na wodę i energię elektryczną, co nie jest równoznaczne z doprowadzeniem tych mediów do działek).

Poza zamieszczeniem przez Wnioskodawcę ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym (portalach internetowych), wywieszeniu baneru informującego o sprzedaży w miejscu położenia działek oraz przekazywaniem tej informacji wśród rodziny oraz znajomych osób, Wnioskodawca oraz Zainteresowani 1 i 2 nie planują podejmować żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani nie będą korzystać z pomocy podmiotów prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 14 sierpnia 2025 r.), uzupełnili Państwo opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

2.Jakie udziały w sprzedawanych działkach posiada każdy ze współwłaścicieli (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2)?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada (…) udziału w sprzedawanych działkach. Zainteresowana 1 posiada (…) udziału w sprzedawanych działkach. W marcu 2025 r. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której ustanowili między sobą rozdzielność majątkową. Oboje nadal są współwłaścicielami Nieruchomości, przy czym jest to współwłasność we wskazanych częściach ułamkowych. Zainteresowany 2 posiada (…) udziału w sprzedawanych działkach.

3.W jakim celu nabyli Państwo (Wnioskodawca i Zainteresowana 1) w 2009 r. Nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki nr (…)?

Odpowiedź: Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nabyli w 2009 r. Nieruchomość jako lokatę kapitału. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 planowali również zabudowę zagrodową na Nieruchomości oraz planowali w przyszłości osiedlić się na niej i prowadzić działalność rolniczą.

4.W jakim celu Zainteresowany 2 wraz z żoną nabył w 2015 r. udział w Nieruchomości składającej się z działki nr (…)?

Odpowiedź: Zainteresowany 2 wraz z żoną nabyli w 2015 r. Nieruchomość jako lokatę kapitału. Planowali również zabudowę zagrodową na Nieruchomości oraz planowali w przyszłości osiedlić się na niej i prowadzić działalność rolniczą.

5.W jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem sprzedaży (wchodzące w skład Nieruchomości) były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź: W przypadku wszystkich Zainteresowanych (tj. Wnioskodawcy, Zainteresowanej 1 i Zainteresowanego 2) sposób wykorzystywania działek będących przedmiotem sprzedaży (wchodzących w skład Nieruchomości) od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży był, jest i zamierzone jest, że będzie taki sam. Od momentu nabycia przez nich Nieruchomości do chwili obecnej, a także do momentu sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości Nieruchomość była i zamierza się, że nadal będzie okresowo wykorzystywana przez inną osobę (do której odnosi się wskazana poniżej odpowiedź na pytanie nr 7) w oparciu jedynie o umocowanie ustne. Wykorzystywanie to polegało i będzie polegało na koszeniu trawy i zbieraniu siana. W przyszłości wszyscy Zainteresowani (tj. Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) planują na Nieruchomości zabudowę zagrodową wraz z okresowym osiedleniem się i prowadzeniem działalności rolniczej. Z uwagi na niską klasę gruntu możliwe jest koszenie trawy i zbieranie siana (z przeznaczeniem do karmienia zwierząt gospodarskich). Alternatywna działalność rolnicza uzależniona jest i wymaga zaangażowania, które wszyscy Zainteresowani (tj. Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) są w stanie realizować dopiero po osiedleniu. W przypadku wszystkich Zainteresowanych (tj. Wnioskodawcy, Zainteresowanej 1 i Zainteresowanego 2) działki będące przedmiotem sprzedaży (wchodzące w skład Nieruchomości) nie były, nie są i do chwili sprzedaży nie będą wykorzystywane przez Nich do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

6.Czy działki będące przedmiotem sprzedaży (wchodzące w skład Nieruchomości) były/są/będą wykorzystywane przez Państwa przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

    Odpowiedź: W przypadku wszystkich Zainteresowanych (tj. Wnioskodawcy, Zainteresowanej 1 i Zainteresowanego 2) sposób wykorzystywania działek będących przedmiotem sprzedaży (wchodzących w skład Nieruchomości) przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy był, jest i zamierza się, że będzie taki sam. Działki wchodzące w skład Nieruchomości wykorzystywane były przez inną osobę (do której odnosi się wskazana poniżej odpowiedź na pytanie nr 7). Zgodnie z informacjami posiadanymi przez wszystkich Zainteresowanych, Nieruchomość była wykorzystywana do karmienia zwierząt gospodarskich (skoszone siano i trawa). Przez cały okres posiadania Nieruchomości przez Zainteresowanych działki wchodzące w jej skład nie zaspokajały innych potrzeb prywatnych.

7.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

– proszę konkretnie opisać:

a)kim jest „inna osoba”, która użytkowała Nieruchomość i na jakiej postawie to czyniła?

Odpowiedź: „Inna osoba”, która użytkowała Nieruchomość to lokalny rolnik – mieszkaniec Gminy, na terenie której położona jest Nieruchomość. Osoba ta użytkowała Nieruchomość na podstawie umowy ustnej.

b)w jakim okresie i jak długo Nieruchomość była udostępniana „innej osobie”?

Odpowiedź: Jak wskazano, od momentu nabycia Nieruchomości przez wszystkich Zainteresowanych (tj. Wnioskodawcę, Zainteresowaną 1 i Zainteresowanego 2) do chwili obecnej, a także do momentu sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości, Nieruchomość była i zamierza się, że nadal będzie okresowo wykorzystywana przez inną osobę w sposób opisany w odpowiedziach na pytania nr 5 i 6. Ostatnia osoba, której udostępniona była Nieruchomość, zmarła ok. 2-3 lata temu, a do jej śmierci Nieruchomość była udostępniana tej osobie przez okres około (…) lat. Jeśli potencjalnie kolejna osoba wyrazi zainteresowanie udostępnieniem jej Nieruchomości do użytkowania w sposób, jaki miał miejsce dotychczas, tj. w sposób opisany w odpowiedziach na pytania nr 5 i 6, to Nieruchomość zostanie tej osobie do takiego użytkowania udostępniona.

c)czy udostępniali/udostępniają Państwo Nieruchomość odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Nieruchomość była i będzie udostępniana bezpłatnie.

d)kto był/jest/będzie stroną umowy dotyczącej korzystania z Nieruchomości?

Odpowiedź: Jak wskazano, korzystanie z Nieruchomości dotychczas odbywało się i będzie się odbywać na podstawie bezpłatnej umowy ustnej zawartej przez Wnioskodawcę. Gdyby w przyszłości korzystanie z Nieruchomości było odpłatne, stroną umowy będzie Wnioskodawca. Na chwilę obecną zawarcie umowy odpłatnej nie jest jednak planowane.

e)kto uzyskiwał/uzyskuje korzyści z udostępniania Nieruchomości?

Odpowiedź: Żaden z Zainteresowanych (tj. ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana 1, ani Zainteresowany 2) nie uzyskiwali i nie uzyskują bezpośrednich korzyści z udostępniania Nieruchomości, w szczególności nie jest przez Nich z tego tytułu pobierany czynsz. Jak natomiast wskazano wyżej, Nieruchomość była i będzie okresowo wykorzystywana przez inną osobę (do której odnosi się wskazana poniżej odpowiedź na pytanie nr 7) w ten sposób, że na Nieruchomości koszona jest trawa i zbierane siano, które zgodnie z informacjami posiadanymi przez wszystkich Zainteresowanych, po skoszeniu były wykorzystywane również do karmienia zwierząt gospodarskich.

f)czy wystąpił podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości? Jeśli tak:

·kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu udostępniania nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany;

·kto i w jaki sposób dokumentował umowę? Czy czynsz z tytułu udostępniania był/jest dokumentowany fakturami? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?

Odpowiedź: Udostępnienie Nieruchomości przez wszystkich Zainteresowanych miało i ma charakter nieodpłatny – nie był i nie jest pobierany czynsz z tego tytułu. W związku z tym, po stronie żadnego z Zainteresowanych nie wystąpił obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, a więc po Ich stronie nie wystąpił podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości. Żaden z zainteresowanych nie wystawiał więc z tego tytułu faktur. Udostępnianie Nieruchomości wiązało się jedynie z rozliczeniem kosztów usługi koszenia i bieżącego doglądania stanu Nieruchomości.

8.Czy posiadali/posiadają Państwo status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź: Żaden z Zainteresowanych (tj. ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana 1, ani Zainteresowany 2) nie posiadał i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

9.Czy działki będące przedmiotem sprzedaży (wchodzące w skład Nieruchomości) były/są/będą wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem sprzedaży (wchodzące w skład Nieruchomości) nie były i nie są wykorzystywane przez żadnego z Zainteresowanych (tj. ani Wnioskodawcę, ani Zainteresowaną 1, ani Zainteresowanego 2) w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. W przyszłości, po osiedleniu się na Nieruchomości, wszyscy Zainteresowani (tj. Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) będą jednak wykorzystywać w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług tę część Nieruchomości, która pozostała po wydzieleniu 14 działek oraz te wydzielone działki, które nie zostaną sprzedane.

10.Czy z działek będących przedmiotem sprzedaży (wchodzących w skład Nieruchomości) były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Żaden z Zainteresowanych (tj. ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana 1, ani Zainteresowany 2) nie sprzedawali, nie sprzedają i nie planują sprzedawać płodów rolnych z działek będących przedmiotem sprzedaży (wchodzących w skład Nieruchomości). Dotychczas ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana 1, ani Zainteresowany 2 nie wykorzystywali również takich płodów/produktów rolnych na własne potrzeby. Wnioskodawca nie posiada informacji na temat sprzedaży takich płodów przez inne podmioty, w szczególności przez osobę, która wykorzystuje Nieruchomość (osoba, do której odnosi się wskazana powyżej odpowiedź na pytanie nr 7). Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Wnioskodawcę, Nieruchomość zapewniała jedynie zaspokajanie podstawowych potrzeb żywieniowych zwierząt gospodarskich (skoszone siano i trawa) nienależących do żadnego z Zainteresowanych. W przyszłości, po osiedleniu się na Nieruchomości, może jednak wystąpić sytuacja, w której płody/produkty rolne (z tej części Nieruchomości, która pozostała po wydzieleniu 14 działek oraz z tych wydzielonych działek, które nie zostaną sprzedane) będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, Zainteresowaną 1 i Zainteresowanego 2 na ich własne potrzeby. Nie planuje się natomiast sprzedaży takich płodów/produktów rolnych.

11.Proszę jednoznacznie wskazać:

a)czy z wnioskiem o podział Nieruchomości wystąpiła tylko Zainteresowana 1, czy wszyscy współwłaściciele Nieruchomości?

Odpowiedź: Z wnioskiem o podział Nieruchomości wystąpił tylko Wnioskodawca. Podaną we wniosku informację wskazująca, że z takim wnioskiem wystąpiła Zainteresowana 1 należy uznać za oczywistą omyłkę.

b)czy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla 14 działek wystąpiła tylko Zainteresowana 1, czy wszyscy współwłaściciele Nieruchomości?

Odpowiedź: Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla 14 działek wystąpił tylko Wnioskodawca. Podaną we wniosku informację wskazująca, że z takim wnioskiem wystąpiła Zainteresowana 1 należy uznać za oczywistą omyłkę.

c)czy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałej części Nieruchomości wystąpi tylko Wnioskodawca, czy wszyscy współwłaściciele Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 do tej pory nie dokonali żadnych ustaleń w zakresie tego, kto wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałej części Nieruchomości, a więc na chwilę obecną nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, czy z takim wnioskiem wystąpi tylko Wnioskodawca czy wszyscy współwłaściciele Nieruchomości.

12.Czy wszyscy Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) wystąpili o udzielenie promesy przyłączeniowej na dostarczanie wody i energii elektrycznej. Jeśli nie, należy określić, kto z Państwa wystąpił o udzielenie powyższych promes.

Odpowiedź: O udzielenie promes przyłączeniowych występował jedynie Wnioskodawca.

13.Proszę jednoznacznie wskazać:

a)czy pełnomocnictwa w sprawie uzyskania warunków zabudowy udzielił tylko Wnioskodawca, czy wszyscy współwłaściciele Nieruchomości?

Odpowiedź: Pełnomocnictwa w sprawie uzyskania warunków zabudowy udzielił Wnioskodawca oraz – zgodnie z wytycznymi urzędu – Zainteresowana 1.

b)kim jest pełnomocnik, któremu zostało udzielone pełnomocnictwo w sprawie uzyskania warunków zabudowy?

Odpowiedź: Pełnomocnikiem była osoba z uprawnieniami w wymaganym zakresie i dysponująca odpowiednim zapleczem technicznym/oprogramowaniem.

c)czy ustanowiony pełnomocnik w sprawie uzyskania warunków zabudowy był upoważniony również do innych czynności oprócz wskazanych we wniosku doręczeń i ewentualnych konsultacji z organami administracji publicznej? Jeśli tak, proszę opisać do jakich czynności był jeszcze upoważniony i przez kogo.

Odpowiedź: Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie jedynie do dokonywania czynności wskazanych we wniosku, tj. obliczeń obmiarowych do wniosków o wydanie warunków zabudowy, doręczeń i ewentualnych konsultacji z organami administracji publicznej.

d)czy w przyszłości zostanie również udzielone pełnomocnictwo w sprawie uzyskania warunków zabudowy dotyczące pozostałej część Nieruchomości, dla której nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy i do dnia złożenia wniosku nie występowano o wydanie takiej decyzji?

Odpowiedź: Prawdopodobnie w przyszłości również zostanie udzielone pełnomocnictwo w sprawie uzyskania warunków zabudowy dotyczące pozostałej część Nieruchomości, dla której nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy i do dnia złożenia wniosku nie występowano o wydanie takiej decyzji. W opinii wszystkich Zainteresowanych, współpraca z osobą dysponującą odpowiednim zapleczem technicznym/oprogramowaniem jest niezbędna – nie da się opracować map bez stosownego oprogramowania.

14.Czy w przyszłości zamierzają Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielą Państwo pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany do działania w Państwa imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę opisać.

Odpowiedź: Wszyscy Zainteresowani zamierzają w przyszłości (a w każdym razie nie wykluczają i jest to prawdopodobne) udzielić pełnomocnictwa podmiotowi innemu/osobie innej niż kupujący. W ocenie Zainteresowanych, współpraca z osobą dysponującą odpowiednim zapleczem technicznym, w tym: stosownym oprogramowaniem, jest niezbędna – nie da się opracować map podziałowych (nawet na 2 nieruchomości) bez odpowiedniego oprogramowania. Pełnomocnictwo jednakże obejmować będzie jedynie działania związane z pracami związanymi z bezpośrednim obmiarowaniem Nieruchomości i podobnie jak w przypadku już udzielonego pełnomocnictwa (opisanego zarówno we wniosku, jak i w ww. odpowiedzi na pytanie nr 13) będzie to pełnomocnictwo w zakresie korespondencji oraz ewentualnych konsultacji roboczych. Wszelkie inne działania, w tym m.in.: promesy, umowy, zgody, pozwolenia, odbiór decyzji i postanowień, pozyskiwane będą przy bezpośrednim zaangażowaniu Wnioskodawcy lub Zainteresowanej 1 lub Zainteresowanego 2. Na moment udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie przewidują udzielania pełnomocnictwa w innym zakresie, w szczególności nie zamierzają udzielać pełnomocnictwa do reprezentowania ich przy sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości (nie zamierzają udzielać pełnomocnictwa podmiotom prowadzącym działalność w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości).

15.Czy przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku zamierzają Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) dokonywać jeszcze jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Zgodnie z informacją zawartą we wniosku, Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie planują ponosić żadnych nakładów związanych z uatrakcyjnieniem i podniesieniem wartości Nieruchomości. Sprzedaż wybranych i na chwilę obecną jedynie 3-4 działek podyktowana jest złą sytuacją finansowo-ekonomiczną Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1.

16.Jeśli przedmiotem dostawy będą działki, dla których nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy, to czy na moment dostawy działki te będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać czy uchwalenie planu nastąpi z Państwa inicjatywy.

Odpowiedź: Aktualnie planowana jest sprzedaż działek, dla których uzyskano decyzje o warunkach zabudowy. W sytuacji, gdy w przyszłości przedmiotem dostawy byłyby działki, dla których nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy, to Zainteresowani nie mają wiedzy w zakresie tego, czy na moment dostawy działki te będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Do chwili obecnej żaden z Zainteresowanych nie podejmował inicjatywy w zakresie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani żaden z nich nie planuje w przyszłości podejmowania takiej inicjatywy.

17.Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź: Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie planują działań związanych z procesem wydania pozwoleń na budowę. Jedyne i możliwe w przyszłości to te, które dotyczyć będą osiedlenia się Wnioskodawcy, Zainteresowanej 1 i Zainteresowanego 2 na Nieruchomości w przyszłości.

18.Czy posiadają Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek) Państwo posiadają, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyli Państwo tą nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo tą nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)czy zamierzają Państwo sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odpowiedź: Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nabyli w (…) sierpnia 2001 r. działkę nr (…). Obecnie jest to nieruchomość zabudowana – zabudowa jednorodzinna (mieszkaniowa), natomiast w momencie jej nabycia była to nieruchomość niezabudowana. Została ona zakupiona od osób trzecich na potrzeby własne Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nie planują sprzedaży tej nieruchomości.

Wnioskodawca w (…) grudnia 2022 r. nabył działkę nr (…). Została ona zakupiona od rodziców na potrzeby własne. Są to grunty orne, łąki trwałe, bez zabudowy. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży tej nieruchomości.

Zainteresowany 2 posiada natomiast następujące nieruchomości: (…).

19.Czy wcześniej sprzedawali Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) inne nieruchomości (działki)?

Odpowiedź: Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nigdy wcześniej nie sprzedawali własnych nieruchomości (działek). Zainteresowany 2 nie sprzedawał nieruchomości z majątku własnego. Jedyną transakcją na nieruchomościach był podział majątku dla potrzeb ustanowienia rozdzielności majątkowej, co nie jest jednak przedmiotem niniejszego pytania organu podatkowego, gdyż pytanie to dotyczy sprzedaży.

Pytania

1.Czy dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?

2.Czy dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości Zainteresowana 1 będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?

3.Czy dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości Zainteresowany 2 będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem:

1.Dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

2.Dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości, Zainteresowana 1 nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

3.Dokonując sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości, Zainteresowany 2 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie

W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2, dokonujący sprzedaży poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości, powinni być uznani za osoby przenoszące przysługujące im prawo własności Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym i z tego tytułu nie mogą być uznani za podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775; dalej: Ustawa VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT).

Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006 r. Nr 347/1; dalej: Dyrektywa VAT), odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 akapit pierwszy Dyrektywy VAT, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).

Istotne wskazówki pomocne w ustaleniu tego, czy sprzedając nieruchomość osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT zostały zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z wyroku tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Jak stwierdził TSUE, dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE w ww. wyroku – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak zauważył TSUE, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, ponadnormatywne wydzielenie dróg wewnętrznych (wykraczające poza minimalne wymogi wynikające z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Inaczej rzecz ujmując, nie podlegają opodatkowaniu VAT czynności, w których osoby fizyczne zbywające nieruchomości dokonują ich sprzedaży, przekazania, bądź darowizny jako składników majątku osobistego (prywatnego). W takich bowiem sytuacjach osoby fizyczne nie działają w charakterze podatników VAT, a jedynie dokonują „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” w stosunku do swojego majątku prywatnego. Pojęcie „majątku prywatnego” (mające znaczenie w kontekście uznania danego podmiotu za podatnika VAT lub nie) nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy VAT.

Zasadne w tym względzie jest zatem odwołanie się do wyroku TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Z wyroku tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Do podobnych wniosków prowadzi również analiza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r. (I FPS 3/07) wydanego w składzie 7 sędziów, w którym uznano, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazany wyżej pogląd zaprezentowany przez TSUE jest powszechnie akceptowany w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku z dnia 6 października 2022 r. (I FSK 1912/18) NSA stwierdził, że: „TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W tym miejscu zaznaczyć należy, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami czy wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym (...). To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14, CBOSA)”.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15, CBOSA). Nie mają znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo Wnioskodawca jest zdania, że w związku ze sprzedażą działek wchodzących w skład Nieruchomości Wnioskodawca, Zainteresowana 1 oraz Zainteresowany 2 nie będą działali jako podatnicy VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do ich majątku prywatnego.

Na taką kwalifikację wskazuje dotychczasowy sposób wykorzystywania Nieruchomości. Nigdy nie była i nie jest ona przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 w formie spółki cywilnej, z tytułu której spółka ta jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Natomiast Zainteresowany 2 i jego żona nie prowadzili działalności gospodarczej, z tytułu której byliby podatnikami podatku od towarów i usług, zarówno w momencie nabycia udziału w Nieruchomości do majątku wspólnego, jak i nie prowadzili jej później w okresie do podziału majątku wspólnego. W związku z tym, w tym okresie nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT (czynni lub zwolnieni). W okresie od uzyskania całości udziału w Nieruchomości na wyłączną własność Zainteresowany 2 również nie prowadził i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, z tytułu której byłby podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z tym, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT (ani jako czynny, ani jako zwolniony).

W całym okresie od nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1, a także w okresie, w którym jej współwłaścicielami byli Zainteresowany 2 i jego żona (a po podziale majątku wspólnego wyłącznie Zainteresowany 2), Nieruchomość nie była oddawana w najem, dzierżawę lub inną odpłatną umowę o podobnym charakterze przez żadnego z aktualnych jej współwłaścicieli. Współwłaściciele zatem nie czerpali z niej dochodów. Współwłaściciele nie otrzymywali również dopłat rolniczych z tytułu posiadanego gruntu – nie uprawiali ziemi i nie prowadzili działalności rolniczej. Czynności te realizowała inna osoba. Tak więc Nieruchomość nie miała związku z jakąkolwiek działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT prowadzoną przez któregokolwiek współwłaściciela.

Istotne jest również to, że Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie występowali o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Część Nieruchomości objęto studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym część Nieruchomości oznaczono jako teren (…). Jednak żaden ze współwłaścicieli nie wnioskował ani o sporządzenie tego studium, ani nie wnioskował o jego zmianę. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę.

Wnioskodawca wskazuje, że jednym z warunków uzyskania decyzji o warunkach zabudowy było udzielenie dla każdej z działek promesy przyłączeniowej na dostarczanie wody i energii elektrycznej. Wystąpienie o udzielnie promesy nie miało więc na celu podniesienia wartości działek, lecz było niezbędne dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie jeśli chodzi o wydzielenie drogi wewnętrznej. Jej wydzielenie nie było motywowane zamiarem zwiększenia wartości działek. Konieczność jej wydzielenia wynikała bowiem z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w których jako jeden z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy wskazuje się to, by teren miał dostęp do drogi publicznej. Ponadto, wyznaczenie drogi wewnętrznej podyktowane było wnioskiem właściciela ww. działki sąsiedniej, dla której w związku z pozyskiwaniem pozwolenia na budowę konieczne było zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Poza promesą przyłączeniową na wodę i energię elektryczną (co nie jest równoznaczne z doprowadzeniem tych mediów do działek) Wnioskodawca oraz Zainteresowani 1 i 2, w celu dokonania sprzedaży, nie podejmowali działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie dodatkowych mediów. Należy więc uznać, że przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań, które miałyby na celu podniesienie wartości działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Wnioskodawca wydzielił z Nieruchomości 14 działek oraz wystąpił o wydanie dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy, z czym związana była również konieczność uzyskania ww. promesy przyłączeniowej i decyzje takie uzyskał. Działania te nie mogą być jednak uznane za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie są to działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Za takie działania nie mogą zostać również uznane: zamieszczenie przez Wnioskodawcę ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym (portalach internetowych), wywieszenie baneru informującego o sprzedaży w miejscu położenia działek oraz przekazywanie tej informacji wśród rodziny oraz znajomych osób.

Działania te nie wiążą się z angażowaniem żadnych specjalnych środków, w związku z czym w żaden sposób nie można uznać tego za jakiekolwiek nadzwyczajne działania marketingowe.

Potwierdza to szereg wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przykładowo, w wyroku z dnia 17 maja 2024 r. (I FSK 919/23), NSA, utrzymując w mocy wyrok sądu I instancji stwierdził, że: „Trafne uwagi tego Sądu odnoszące się do przyczyn podziału odziedziczonej nieruchomości rolnej i zmiany przeznaczenia jej części a także konieczności wykonania zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, co było warunkiem wydania decyzji o podziale nieruchomości i o warunkach zabudowy oraz znaczenia bezskutecznej próby sprzedaży za pośrednictwem biur nieruchomości, należy uzupełnić o pozostałe elementy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. (...) Rację należało przyznać temu Sądowi, że na tle przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie można przyjąć, że skarżący w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami (np. o charakterze marketingowym), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również uznać zamieszczenie informacji o sprzedaży «na płocie» własnej nieruchomości za typową dla handlu działalność marketingową. Trzeba także uwzględnić, że skala podejmowanych przez skarżącego czynności w latach 2011-2018 była nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej”.

Ponadto, w wyroku z dnia 6 października 2022 r. (I FSK 1912/18) NSA stwierdził, że: „Wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również uznać zamieszczenie ogłoszeń w Internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową. Trzeba bowiem uwzględnić, że skala podejmowanych czynności w latach 2012-2016 była nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej”.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza również wyrok NSA z dnia 5 listopada 2020 r. (I FSK 681/18), w którym stwierdzono, że: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań «handlowca», tj. podatnika podatku od towarów i usług. (...) Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego uprawniał do przyjętej przez Sąd pierwszej instancji oceny, że «aktywność skarżącego w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym». Stanowisko zajęte przez Sąd pierwszej instancji pozostaje co do zasady w zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10”.

Podobnie stwierdził NSA w wyroku z dnia 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 1476/17): „Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej”.

Wyroki te zapadły w stanach faktycznych bardzo zbliżonych do sprawy będącej przedmiotem złożonego wniosku. Mając więc na uwadze wyrażoną w art. 14a § 1 oraz art. 14e § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej konieczność uwzględniania przy dokonywaniu interpretacji przepisów prawa podatkowego orzecznictwa sądów, wyroki te powinny zostać uwzględnione przy rozpoznawaniu złożonego wniosku.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt udzielenia pełnomocnictwa w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy również w żaden sposób nie może być uznany za okoliczność skutkującą uznaniem, że Wnioskodawca podjął tym samym zorganizowane działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie można na tej podstawie stwierdzić, że Wnioskodawca wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Konieczność ustanowienia pełnomocnika wynikała z charakteru i specyfiki tego postępowania i potrzeby dokonywania czynności przy użyciu przyrządów pomiarowych oraz oprogramowania, którymi Wnioskodawca nie dysponował.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nabyli i zamierzają sprzedać działki wchodzące w skład Nieruchomości w ramach profesjonalnej działalności wykonywanej w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił i nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie podejmowali natomiast żadnych działań w odniesieniu do Nieruchomości. Ich udział w sprzedaży działek ograniczy się do zawarcia (jako współwłaściciele) umowy sprzedaży poszczególnych działek. W ich przypadku nie można zatem mówić o jakiejkolwiek aktywności wykraczającej poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca, Zainteresowana 1 oraz Zainteresowany 2, sprzedając działki wchodzące w skład Nieruchomości, będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy Ustawy VAT. Jednocześnie bez znaczenia w tym względzie jest to, że spółka cywilna, której wspólnikami są Wnioskodawca i Zainteresowana 1 jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jak już wskazano wyżej, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie może bowiem przesądzać o opodatkowaniu danej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W związku z powyższym, sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie czynnością dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, przez co żaden z ich współwłaścicieli, tj. ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana 1, ani Zainteresowany 2 w odniesieniu do tej sprzedaży nie będzie działał jako podatnik VAT, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Oprócz wskazanych wyżej wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.893.2024.4.KP wydanej w bardzo zbliżonym stanie faktycznym, Dyrektor KIS stwierdził, że: „Sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą działek nie będzie Pani ulepszać (utwardzać) dróg dojazdowych do wydzielonych działek, nie będzie Pani ogradzała działek, nie będzie Pani doprowadzała mediów do oferowanych działek, będzie to pozostawione do dyspozycji nabywców. Nie planuje Pani korzystać z usług pośredników nieruchomości. Nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielać nabywcy ww. działek pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu oraz nie wyraziła i nie zamierza Pani wyrażać zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych. Zatem nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjęła Pani również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie zachowywała się Pani jak handlowiec. Podział działek wraz z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pani jak handlowiec (...). Wyżej wymienione działania nie mogą więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości, będzie Pani działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy”.

Natomiast w interpretacji z dnia 21 lutego 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.870.2024.2.AKA, Dyrektor KIS stwierdził, że: „Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Jak wynika z wniosku, posiadane Działki nie były i nie są wykorzystywane w zakresie wynajmu czy podobnych działań. Nie prowadzi Pan działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego, nie wykorzystywał Pan działek nr 1, 2, 3 i 4 (z których podziału powstaną Działki) oraz działki nr 5 w działalności rolniczej. Nie zawarł Pan umów przedwstępnych lub warunkowych umów sprzedaży Działek (jeśli dojdzie do ich zawarcia, nie zamierza Pan ich warunkować uzyskiwaniem żadnych decyzji ani zezwoleń). Nie planuje Pan udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw (upoważnień, zgód). Udzielił Pan ojcu pełnomocnictw, lecz obejmują one jedynie pozyskiwanie dokumentów dotyczących Działek. Nie zamierza Pan udzielać kupującym prawa do dysponowania Działkami na cele budowlane. Nie planuje Pan dokonywać również działań mających na celu podniesienie wartości Działek, w szczególności nie planuje ogrodzić nieruchomości ani doprowadzać do niej żadnych mediów. Nie umieszczał Pan nigdzie ofert sprzedaży Działek, w szczególności nie korzystał Pan z usług pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie Pan nieregularnie zamieszczał oferty sprzedaży Działek, jednak należy uznać, że nie będą to działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży Działek będzie podział działek 1, 2, 3 i 4 na 10-15 działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Działek (w tym również dla działki 5). Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży przedmiotowych Działek jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, zwłaszcza, że dla działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie obowiązuje MPZP”.

Wnioskodawca ma świadomość, że powołane przez Niego interpretacje indywidualne i wyroki zostały wydane w indywidualnych sprawach, jednak kierując się zasadą pogłębiania zaufania do organów podatkowych, organ podatkowy, wydając rozstrzygnięcie powinien mieć je na uwadze i poprzez ich uwzględnienie dążyć do zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nabyli w 2009 r. na prawach wspólności ustawowej jako lokatę kapitału Nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki nr (…). W 2015 r. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której ustanowili między sobą rozdzielność majątkową. Nadal pozostają Oni współwłaścicielami Nieruchomości, przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych.

W momencie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana 1 prowadzili i nadal prowadzą działalność gospodarczą w formie zawiązanej między nimi spółki cywilnej, która jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nigdy jednak nie prowadzili Oni ani działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie była i obecnie też nie jest wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1. Poza uczestnictwem w spółce cywilnej, Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nie prowadzą indywidualnych działalności gospodarczych, z tytułu których byliby podatnikami podatku od towarów i usług.

W 2015 r. Zainteresowany 2 wraz z żoną nabyli od Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1 udział (…) części w Nieruchomości. Nieruchomość po jej nabyciu weszła w skład majątku wspólnego Zainteresowanego 2 i jego żony. W 2021 r., na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej między Zainteresowanym 2 i jego żoną, przysługujący Im udział w Nieruchomości w całości został przyznany Zainteresowanemu 2. W momencie nabycia udziału w Nieruchomości do majątku wspólnego, ani Zainteresowany 2, ani Jego żona nie prowadzili działalności gospodarczej, z tytułu której byliby podatnikami podatku od towarów i usług i nie prowadzili jej również później w okresie do ww. podziału majątku wspólnego. W okresie od uzyskania całości udziału w Nieruchomości na wyłączną własność Zainteresowany 2 również nie prowadził i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, z tytułu której byłby podatnikiem podatku od towarów i usług.

W całym okresie od nabycia Nieruchomości nie była ona oddawana w najem, dzierżawę lub inną odpłatną umowę o podobnym charakterze przez żadnego z aktualnych jej współwłaścicieli. Współwłaściciele nie czerpali z niej dochodów, nie otrzymywali również dopłat rolniczych z tytułu posiadanego gruntu – nie uprawiali ziemi i nie prowadzili działalności rolniczej. Od momentu nabycia Nieruchomości przez współwłaścicieli była i nadal będzie ona okresowo wykorzystywana przez lokalnego rolnika na podstawie umowy ustnej. Wykorzystywanie to polegało i będzie polegało na koszeniu trawy i zbieraniu siana. Nieruchomość była i będzie udostępniana bezpłatnie. Żaden ze współwłaścicieli Nieruchomości nie uzyskiwał i nie uzyskuje korzyści z udostępniania Nieruchomości, w szczególności nie jest z tego tytułu pobierany czynsz.

W marcu 2025  r., na wniosek Wnioskodawcy, Nieruchomość została podzielona. W wyniku podziału zostało wydzielone:

·14 działek, dla których, również na wniosek Wnioskodawcy, zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, w których działki te zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą,

·droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla każdej z ww. 14 działek oraz działki sąsiadującej z Nieruchomością (niebędącej własnością Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych 1 i 2),

·pozostała część Nieruchomości, dla której nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy i do dnia złożenia wniosku nie występowano o wydanie takiej decyzji.

Warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu było uzyskanie dla każdej z działek promesy przyłączeniowej na dostarczanie wody i energii elektrycznej, dlatego Wnioskodawca wystąpił i uzyskał dla przedmiotowych działek niezbędnie promesy.

W postępowaniu w sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawca i Zainteresowana 1 ustanowili pełnomocnika do reprezentowania Ich. Pełnomocnikiem była osoba z uprawnieniami w wymaganym zakresie i dysponująca odpowiednim zapleczem technicznym /oprogramowaniem. Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie jedynie do dokonywania czynności wskazanych we wniosku, tj. obliczeń obmiarowych do wniosków o wydanie warunków zabudowy, doręczeń i ewentualnych konsultacji z organami administracji publicznej. Wszelkie inne sprawy (poza uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy) związane z wydzielonymi działkami, zarówno już zaistniałe, jak i przyszłe Wnioskodawca załatwiał i będzie załatwiał osobiście. W szczególności, Wnioskodawca będzie działał osobiście przy czynnościach związanych z podziałem geodezyjnym Nieruchomości. Pełnomocnik nie miał i nie ma upoważnienia do zawierania żadnych umów, składania wniosków, pozyskiwania decyzji administracyjnych (poza ww. decyzją o warunkach zabudowy), zgód, pozwoleń, uzgodnień, opinii itp. w imieniu i na rzecz współwłaścicieli.

Współwłaściciele nie planują ponosić żadnych nakładów związanych z uatrakcyjnieniem i podniesieniem wartości Nieruchomości, nie są planowane działania, które miałyby na celu podniesienie wartości działek wchodzących w skład Nieruchomości przed sprzedażą. Wnioskodawca oraz Zainteresowani 1 i 2, w celu dokonania sprzedaży, nie podejmowali działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie dodatkowych mediów poza promesą przyłączeniową na wodę i energię elektryczną, której uzyskanie nie jest równoznaczne z doprowadzeniem tych mediów do działek. Współwłaściciele nie planują również działań związanych z procesem wydania pozwoleń na budowę.

Poza zamieszczeniem przez Wnioskodawcę ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym (portalach internetowych), wywieszeniu baneru informującego o sprzedaży w miejscu położenia działek oraz przekazywaniem tej informacji wśród rodziny oraz znajomych osób, współwłaściciele nie planują podejmować żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani nie będą korzystać z pomocy podmiotów prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży 3-4 działek z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. We wniosku jednoznacznie wskazali Państwo, że na chwilę obecną nie są wytypowane konkretne działki, które będą przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż ma objąć jedynie 3-4 działki z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości i będą to te działki, które znajdą potencjalnego nabywcę. Sprzedaż części Nieruchomości, dla której nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy (i do dnia złożenia wniosku nie występowano o wydanie takiej decyzji) nie jest aktualnie brana pod uwagę.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że Nieruchomość, z podziału której powstały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie była i nadal nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, w analizowanej sprawie nie można uznać wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – jest to wymagana prawem czynność, bez wykonania której nie mogliby Państwo dokonać podziału Nieruchomości.

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia drogi i przeanalizować ją w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że – podobnie jak wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – wydzielenie drogi w tej sytuacji również nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów w działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. udziały w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2 nie działają/nie będą działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcje sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości nie podlegają/nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celnoskarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w 3-4 działkach z 14 działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości (objętych przedmiotem wniosku), nie będą Państwo działali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.