Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe - w zakresie prawa do skorzystania z odrębnego dla każdego Małżonka limitu zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy, z tytułu usług najmu wszystkich lokali wchodzących w skład majątku wspólnego świadczonej przez oboje Małżonków,
• nieprawidłowe – w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu zarówno lokali mieszkalnych i komórek lokatorskich, jak i miejsc postojowych,
• prawidłowe – w zakresie możliwości korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:

• każdy z Małżonków ma prawo do skorzystania z odrębnego limitu zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy, z tytułu usług najmu wszystkich lokali wchodzących w skład majątku wspólnego świadczonej przez oboje Małżonków,
• do usługi najmu posiadanych w majątku wspólnym lokali mieszkalnych, komórek lokatorskich i miejsc postojowych Małżonkowie mogą stosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy,
• w przypadku, gdy indywidualny limit przychodów żadnego z Wnioskodawców nie przekroczy 200 000 zł rocznie, to Wnioskodawcy będą mogli korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 4 czerwca 2025 r. oraz pismem z 31 lipca 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

· B.A.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są małżeństwem, pozostającym w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Oboje Wnioskodawcy są polskimi rezydentami podatkowymi, opodatkowanymi w Polsce od całości swoich przychodów. Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej są właścicielami:

• 5 lokali mieszkalnych w (…),
• 2 lokali mieszkalnych w (…),
• domu mieszkalnego wraz z wyodrębnionymi lokalami usługowymi.

Wszystkie ww. nieruchomości są wynajmowane długoterminowo jako majątek prywatny Wnioskodawców: lokale mieszkalne – wyłącznie na cele mieszkaniowe, lokale użytkowe – na cele niemieszkaniowe.

Stronami każdej z umów najmu są oboje Wnioskodawcy występujący jako strona wynajmująca. Łączny roczny przychód z tytułu przedmiotowych umów najmu nie przekraczał do tej pory 200 000 zł.

Wnioskodawcy planują w przyszłości nabycie 2 dodatkowych mieszkań w (…) na cele wynajmu.

W 2026 r. szacowany łączny przychód małżonków z tytułu wynajmu (na cele mieszkaniowe i niemieszkaniowe) przekroczy 200 000 zł.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez Pana i Pana małżonkę usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź:  Symbol PKWiU 2015 dla świadczonej przez Zainteresowanych usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe to 68.20.11.0. - Wynajem nieruchomości własnych lub dzierżawionych.

Dla każdego Zainteresowanego osobno:

a)czy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

b)czy wykonuje/zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT? Jeśli tak, należy wskazać, jakie to czynności?

Odpowiedź: Zainteresowani korzystają w zakresie przychodu z lokali niemieszkalnych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani nie wykonują ani nie zamierzają wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

2)Kiedy Pan i Pana małżonka zawarliście umowy najmu posiadanych już lokali mieszkalnych i lokali użytkowych (proszę podać daty dla każdego wynajmowanego lokalu)?

3)Kto jest najemcą posiadanych już lokali mieszkalnych i lokali użytkowych (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, osoby fizyczne prowadzące działalność, podmioty gospodarcze, inne), a kto będzie najemcą 2 dodatkowych lokali mieszkalnych, które zamierzają Państwo nabyć w przyszłości?

Odpowiedź: Umowy zostały zawarte odpowiednio dla poszczególnych lokali (w tym komórek lokatorskich i miejsc postojowych):

a)Lokal Mieszkalny ul. (…), umowa z dnia 30 lipca 2023 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

b)Lokal Mieszkalny ul. (…), umowa z dnia 31 stycznia 2024 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

c)Lokal Mieszkalny ul. (…), umowa z dnia 30 maja 2018 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

d)Komórka Lokatorska ul. (…), umowa z dnia 28 września 2017 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

e)Lokal Mieszkalny ul. (…), umowa z dnia 3 lutego 2022 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

f)Lokal Mieszkalny ul. (…), umowa z dnia 16 lutego 2022 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

g)Miejsce Postojowe ul. (…), umowa z dnia 1 maja 2025 r. , osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

h)Miejsce Postojowe ul. (…), umowa z dnia 7 grudnia 2024 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

i)Komórka Lokatorska ul. (…), umowa z dnia 7 grudnia 2024 r., osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,

j)Lokal Użytkowy ul. (…), umowa z dnia 26 czerwca 2022 r., osoba fizyczna do działalności jednoosobowej,

k)Lokal Użytkowy ul. (…), umowa z dnia 16 sierpnia 2022 r., osoba fizyczna do działalności jednoosobowej.

Co do 2 dodatkowych Lokali Mieszkalnych, które Zainteresowani zamierzają nabyć w przyszłości najemcami będą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

4)Czy 2 dodatkowe lokale mieszkalne, które zamierzają Państwo nabyć w przyszłości też będą wynajmowane długoterminowo i kto będzie stroną wynajmującą te 2 dodatkowe lokale mieszkalne – wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy oboje Państwo?

Odpowiedź: Dwa dodatkowe lokale mieszkalne, które Wnioskodawcy zamierzają nabyć w przyszłości będą wynajmowane długoterminowo, a stroną wynajmującą będą oboje Wnioskodawcy.

5) Jeśli najemcą posiadanych już lokali mieszkalnych, jak i 2 lokali zakupionych w przyszłości jest/będzie osoba fizyczna, to:

• czy z zawartej umowy najmu jednoznacznie wynika/będzie wynikało, że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe?
• czy najem wiąże się/będzie się wiązał z przeniesieniem ośrodka życia tej osoby do wynajmowanego lokalu?
• czy zawarta umowa uniemożliwia/będzie uniemożliwiała wykorzystywanie lokalu do celów innych niż mieszkaniowe?

Odpowiedź: Tak, z zawartej umowy najmu jednoznacznie będzie wynikało, że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Tak, najem będzie się wiązał z przeniesieniem ośrodka życia tej osoby do wynajmowanego lokalu. Zawarta umowa będzie uniemożliwiała wykorzystywanie lokalu do celów innych niż mieszkaniowe.

6) Czy komórki lokatorskie i miejsca postojowe wchodzą w skład majątku wspólnego?

Odpowiedź: Tak, zarówno komórki lokatorskie, jak i miejsca postojowe stanowią składniki majątku wspólnego Wnioskodawców.

7) Kto jest stroną wynajmującą zgodnie z zawartymi umowami najmu – wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy oboje Państwo?

Odpowiedź: Stroną wynajmującą są oboje Wnioskodawcy – umowy najmu zawierane są wspólnie przez Pana i Pana małżonkę.

8) Czy komórki lokatorskie i miejsca postojowe są wynajmowane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej długoterminowo?

Odpowiedź: Tak, wynajem tych składników majątku odbywa się na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na czas nieoznaczony (bezterminowo), co odpowiada charakterowi długoterminowego wynajmu.

9) Jaki cel najmu wynika z umów zawartych z osobami fizycznymi?

Odpowiedź: Celem najmu, zgodnie z zapisami umów, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych   najemców. Wynajem ma zatem charakter mieszkaniowy.

10) Jaki jest symbol PKWiU 2015 dla świadczonej usługi najmu komórek lokatorskich i miejsc postojowych?

Odpowiedź: Dla potrzeb klasyfikacji świadczenia usług najmu komórek lokatorskich oraz miejsc postojowych w celach mieszkaniowych, Wnioskodawcy przyjmują następujące symbole PKWiU 2015: „68.20.11.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi” (w zakresie lokali mieszkalnych wraz z przynależnościami).

11) Czy komórki lokatorskie i miejsca postojowe przynależą do wynajmowanych lokal mieszkalnych?

Odpowiedź: Tak, zarówno komórki lokatorskie, jak i miejsca postojowe przynależą do wynajmowanych lokali mieszkalnych i stanowią ich funkcjonalne uzupełnienie.

12) Czy komórki lokatorskie służą najemcom do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych i w jaki sposób?

Odpowiedź: Tak, komórki lokatorskie są wykorzystywane przez najemców do przechowywania rzeczy osobistych, rowerów, wózków dziecięcych i innych przedmiotów związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu mieszkalnego, co służy bezpośrednio zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

13) Czy umowa najmu komórek lokatorskich dopuszcza możliwość ich podnajmu lub wykorzystania w innych celach niż mieszkaniowe?

Odpowiedź: Nie, zawarte umowy najmu zawierają wyraźne postanowienia uniemożliwiające podnajmowanie komórek lokatorskich innym osobom oraz zakazujące ich wykorzystania do celów innych niż mieszkaniowe.

Pytania (pytanie nr 2 i 3 sprecyzowane w uzupełnieniu)

1)Czy obliczając limit przychodów zwolnionych z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 uVAT każdy z Wnioskodawców powinien ustalić własny limit, zaliczając 50% przychodów z tytułu najmu lokali wchodzących w skład majątku wspólnego?

2)Czy w przypadku, gdy indywidualny limit przychodów żadnego z Wnioskodawców nie przekroczy 200 000 zł rocznie, Wnioskodawcy będą mogli korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich, wynajmowanych osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej?

3)Czy – niezależnie od wysokości osiąganego przez Wnioskodawców przychodu – przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, jako usługi najmu służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców, obliczając limit przychodów zwolnionych z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 uVAT każdy z Wnioskodawców powinien ustalić własny limit, zaliczając 50% przychodów z tytułu najmu lokali wchodzących w skład majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 uVAT „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Ustawa o VAT nie przyznaje więc statusu podatnika zbiorowemu podmiotowi – „małżeństwu”. Każdy z małżonków na gruncie regulacji podatku od towarów i usług jest osobnym podatnikiem.

Za podatnika na podstawie ww. przepisu należy uznać ten podmiot, który wykonuje najem we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku VAT będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu, a więc który jest stroną czynności prawnej (tak tut. organ w interpretacji z 2 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.463.2019.1.RMA).

W opisanym stanie faktycznym stronami umowy najmu są oboje małżonkowie. W majątku wspólnym nie występuje ułamkowe wyodrębnienie własności - każdy z małżonków jest uprawniony w równym stopniu do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. W związku z tym każdemu małżonkowi należy przyznać równy udział w przychodach osiąganych z tytułu najmu lokali wchodzących w skład majątku wspólnego – po 50%.

Mając to na względzie, na podstawie art. 113 ust. 1 uVAT, każdemu z Wnioskodawców przysługuje osobny limit wartości sprzedaży do 200 000 zł rocznie, do którego każde z nich powinno wliczać 50% przychodu osiąganego z tytułu umów najmu, w których oboje występują jako strona wynajmująca.

Ad. 2 (sprecyzowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, gdy indywidualny limit przychodów żadnego z Wnioskodawców nie przekroczy 200 000 zł rocznie, Wnioskodawcy będą mogli korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich, wynajmowanych osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.

Ad. 3 (sprecyzowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawców, niezależnie od wysokości osiąganego przez nich przychodu, przychody z najmu lokali mieszkalnych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem, że najem służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, co wynika z postanowień zawartych umów oraz faktycznego sposobu korzystania z przedmiotu najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• prawidłowe - w zakresie prawa do skorzystania z odrębnego dla każdego Małżonka limitu zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy, z tytułu usług najmu wszystkich lokali wchodzących w skład majątku wspólnego świadczonej przez oboje Małżonków,
• nieprawidłowe – w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu zarówno lokali mieszkalnych i komórek lokatorskich, jak i miejsc postojowych,
• prawidłowe – w zakresie możliwości korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział m.in. zwolnienie od podatku VAT sprzedaży dokonywanej przez podatników, a regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest zwolnieniem podmiotowych, co oznacza, że jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Z kolei przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że:

W myśl natomiast art. 113 ust. 5 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Na podstawie art. 113 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 13 ustawy:

Z wniosku wynika, że:

• Wnioskodawcy są małżeństwem, pozostającym w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami VAT,
• Wnioskodawcy w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej są właścicielami 5 lokali mieszkalnych w (…), 2 lokali mieszkalnych w (…), domu mieszkalnego wraz z wyodrębnionymi lokalami usługowymi oraz planują wspólnie zakupić w przyszłości 2 dodatkowe lokale mieszkalne,
• stroną wynajmującą obecnie wszystkie posiadane lokale (mieszkalne, użytkowe, komórki lokatorskie i miejsca postojowe), jak i te, których zakup planują w przyszłości (lokale mieszkalne), są/będą oboje Wnioskodawcy (oboje małżonkowie),
• posiadane lokale Wnioskodawcy wynajmują długoterminowo osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz osobom fizycznym na działalność jednoosobową,
• łączny roczny przychód z tytułu przedmiotowych umów najmu nie przekraczał do tej pory 200 000 zł, ale w 2026 r. szacowany łączny przychód Małżonków z tytułu najmu (na cele mieszkaniowe i niemieszkaniowe) przekroczy 200 000 zł,
• Wnioskodawcy korzystają w zakresie przychodu z lokali niemieszkalnych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i nie wykonują ani nie zamierzają wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy obliczając limit przychodów zwolnionych z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT każdy z Wnioskodawców powinien ustalić własny limit, zaliczając 50% przychodów z tytułu najmu lokali wchodzących w skład majątku wspólnego oraz czy w przypadku, gdy indywidualny limit przychodów żadnego z Wnioskodawców nie przekroczy 200 000 zł rocznie, to Wnioskodawcy będą mogli korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że skoro będące przedmiotem wniosku lokale mieszkalne i użytkowe (w tym komórki lokatorskie i miejsca postojowe) należą do majątku wspólnego obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, kto faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz. Zatem ponieważ w opisie sprawy wskazali Państwo, że stronami umów najmu wszystkich posiadanych przez Państwa ww. lokali oraz lokali mieszkalnych, które dopiero zamierzają Państwo nabyć są/będą oboje Państwo jako podmioty oddające lokale w najem, to oboje Państwo są/będą również osobami dokonującymi najmu lokali.

Skoro więc umowy najmu zawarli i będą zawierać w przyszłości zarówno Pan, jak i Pana małżonka (małżonkowie), to z tytułu tych umów podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy będzie Pan w odniesieniu do swojej części oraz Pana małżonka w odniesieniu do swojej części.

Zatem w odniesieniu do świadczonej usługi najmu wszystkich lokali wchodzących w skład majątku wspólnego, będą Państwo odrębnymi podatnikami w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W konsekwencji powyższego, Małżonkowie będą zobowiązani do rozliczenia jedynie części przypadającego na każdego z Małżonków z osobna wynagrodzenia za wykonanie przedmiotowej usługi najmu ww. lokali.

Jednocześnie w takiej sytuacji limit, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, czyli limit zwolnienia przysługującego, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (bez kwoty podatku VAT), przysługuje Panu odrębnie każdemu z Małżonków osobno, pod warunkiem niezaistnienia wyłączeń, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. A jak Wnioskodawcy wskazali, nie wykonują ani nie zamierzają wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym obliczając limit przychodów zwolnionych z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 uVAT każdy z Wnioskodawców powinien ustalić własny limit, zaliczając 50% przychodów z tytułu najmu lokali wchodzących w skład majątku wspólnego, uznaję za prawidłowe.

Z wniosku wynika również, że:

• wszystkie obecnie posiadane lokale (mieszkalne, użytkowe, miejsca postojowe i komórki lokatorskie), jak i te, których zakup planują w przyszłości, są/będą wynajmowane długoterminowo jako majątek prywatny i wspólny obojga Wnioskodawców: lokale mieszkalne, komórki lokatorskie, miejsca postojowe – wyłącznie na cele mieszkaniowe (taki cel wynika z zawartych z najemcami umów), lokale użytkowe – na cele niemieszkaniowe,
• lokale mieszkalne, komórki lokatorskie i miejsca postojowe wynajmowane są osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, a lokale użytkowe osobom fizycznym prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą,
• symbol PKWiU 2015 dla świadczonej przez Wnioskodawców usługi najmu lokali mieszkalnych i komórek lokatorskich oraz miejsc postojowych na cele mieszkaniowe to 68.20.11.0. - Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi” (w zakresie lokali mieszkalnych wraz z przynależnościami),
• zarówno komórki lokatorskie, jak i miejsca postojowe przynależą do wynajmowanych lokali mieszkalnych i stanowią zgodnie z Państwa wskazaniem ich funkcjonalne uzupełnienie,
• z zawartej umowy najmu jednoznacznie wynika/będzie wynikało, że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu mieszkalnego, miejsca postojowego oraz komórki lokatorskiej wyłącznie na własne cele mieszkaniowe,
• najem lokalu mieszkalnego wiąże się i będzie się wiązał z przeniesieniem ośrodka życia najemcy do wynajmowanego lokalu,
• zawarta umowa uniemożliwia i będzie uniemożliwiała wykorzystywanie lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej do celów innych niż mieszkaniowe, komórki lokatorskie są wykorzystywane przez najemców do przechowywania rzeczy osobistych, rowerów, wózków dziecięcych i innych przedmiotów związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu mieszkalnego, co służy bezpośrednio zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
• zawarte umowy najmu zawierają wyraźne postanowienia uniemożliwiające podnajmowanie lokali mieszkalnych i komórek lokatorskich innym osobom oraz zakazujące ich wykorzystania do celów innych niż mieszkaniowe.

Należy w tym miejscu zauważyć, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Przepis wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy w tym miejscu wskazać, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego.

Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nim:

W myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) określił, że:

Natomiast zgodnie z § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia:

Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.):

Z uwagi na powyższe wskazać należy, iż dodatkowe pomieszczenia takie jak komórki, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokale użytkowe, gdyż stanowią pomieszczenia gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Natomiast na podstawie powyższych uregulowań miejsca postojowe nie mieszczą się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym stanowią lokal użytkowy.

Jak wyżej wskazałem, zwolnione od podatku VAT są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe. Tak więc usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym/użytkowym nie mogą korzystać z takiego zwolnienia i są opodatkowane właściwą stawką podatku VAT, bowiem ani w ustawie ani w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla usługi najmu lokali użytkowych.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w sprawie spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wyłącznie dla świadczonej przez Wnioskodawców usługi najmu lokali mieszkalnych i komórek lokatorskich na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe (po przekroczeniu przez każdego z Małżonków limitu, o którym mowa w art. 113. ust. 1 ustawy).

Zwolnienie to nie będzie miało natomiast zastosowania do usługi najmu miejsca postojowego, bowiem nie jest tu spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości jako mieszkalnej. Miejsce postojowe nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym, lecz lokalem, służącym co do zasady do przechowywania/zaparkowania pojazdu. Miejsc postojowych nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych do lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi. Zatem wynajem miejsca postojowego należy opodatkować stawką podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.

Podsumowując, usługa najmu miejsca postojowego świadczona przez Wnioskodawców (po przekroczeniu przez każdego z Małżonków limitu, o którym mowa w art. 113. ust. 1 ustawy) na podstawie umowy najmu zawartej z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Należy w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że usługa najmu lokali użytkowych przez Wnioskodawców osobom fizycznym na jednoosobową działalność gospodarczą, zgodnie z zawartymi umowami wynajmowanych na cele niemieszkaniowe, również nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tylko powinna być opodatkowana stawką podatku VAT właściwą dla najmu lokali użytkowych.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, zgodnie z którym usługa najmu obejmująca zarówno najem lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej, jak i miejsca postojowego - powinna korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, uznaję za nieprawidłowe.

Obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Opisany we wniosku najem posiadanych przez Wnioskodawców lokali nie mieści się w dyspozycji przepisów art. 113 ust. 2 ustawy, wskazującego czynności, których nie wlicza się do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Prowadzonej przez Pana i Pana Małżonkę działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych, użytkowych, miejsc postojowych i komórek lokatorskich nie można bowiem uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Usługa ta nie ma bowiem charakteru incydentalnego, okazjonalnego, lecz ma charakter stały, ciągły.

W konsekwencji, odpłatne świadczenie przez Pana i Pana Małżonkę usług najmu lokali (w tym lokali użytkowych, miejsc postojowych i komórek lokatorskich), jako transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, każdorazowo podlega wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, co wywiedziono powyżej, że oboje Państwo uzyskują przychody z tytułu najmu m.in. lokali użytkowych, komórek lokatorskich i miejsc postojowych, przy czym najem komórek lokatorskich korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, a najem miejsc postojowych i lokali użytkowych jest opodatkowany właściwą stawką podatku VAT. Jak wcześniej wskazałem, usługi najmu świadczone przez Wnioskodawców wypełniają definicję działalności gospodarczej, a oboje Małżonkowie (każde z osobna) występują z tytułu tej usługi w charakterze podatnika podatku VAT.

Tak więc, do momentu nieprzekroczenia przez każdego z Wnioskodawców odrębnie limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy (co może nastąpić zgodnie z przewidywaniami w 2026 r.) Wnioskodawcy (każdy z Małżonków odrębnie) mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu m.in. lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.