Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że Podatnik z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7 nie jest podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą – jest nieprawidłowe,
• uznania, że żona Podatnika z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7 nie jest podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania małżonków za podatników podatku VAT z tytułu dostawy działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7.

Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 czerwca 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik A.A. od 1987 r. pracował wraz z żoną B.B. na gospodarstwie rolnym, które nabył do majątku osobistego umową przekazania gospodarstwa rolnego zawartą w dniu 12 stycznia 1987 r. w (...) Biurze Notarialnym w (…) (Rep. (…)). W skład przekazanego gospodarstwa weszły: działka nr 8 położona w (…) oraz działki nr 9, nr 10, i nr 11 położone w (…) (powiat (…), woj. (…)).

Następnie podatnik wspólnie z żoną nabył do majątku wspólnego małżeńskiego w drodze kolejnych umów sprzedaży działki rolne (grunty orne i łąki) w powiecie (…), w województwie (…): 26 kwietnia 1993 r. działkę nr 12 o pow. 4,6000 ha w (…), 18 września 1995 r. działkę nr 13 o pow. 3,1700 w (…), 24 listopada 2003 r. działkę nr 14 o pow. 4,1759 ha w (…), 23 października 2007 r. działki nr 15 o pow. 3,3200 ha i nr 16 o pow. 6,0900 ha położone w (…), które uprawiali jako dzierżawcy od 1992 r., 25 września 2009 r. działkę nr 17 o pow. 5,7949 ha w (…). Nabycie wszystkich ww. działek następowało bez podatku VAT.

A.A. wspólnie z żoną B.B. uprawiali wszystkie ww. działki rolniczo od czasu ich nabycia prowadząc gospodarstwo rolne.

Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 6 grudnia 2006 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu geodezyjnego (…), który objął także działki podatnika o numerach 18 i 11 określając je jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol 22.MN.U, Karta terenu nr 5).

W miejscowym planie zagospodarowania terenu wskazano jako obowiązujące lub wiodące funkcje i obiekty oraz formy użytkowania i zagospodarowania terenu: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny lub zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami, wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, rozumiany wg art. 3  ust. 2a ustawy Prawo budowlane (Dz.U.2003.207.2016 z późn. zm.) lub zabudowę usługową wolnostojącą, wolnostojący budynek rozumiany wg art. 3 ust.1 lit. a ustawy Prawo budowlane (Dz.U.2003.207.2016 z późn. zm.). Tereny tych działek zostały w ten sposób wyłączone z przeznaczenia pod produkcję rolną.

W 2010 r. podatnik wspólnie z żoną darowali na rzecz swojego syna C.C. dwie działki rolne 13 i 14, który także prowadzi gospodarstwo rolne.

W 2013 r. i 2014 r. podatnik mając na uwadze zmiany w przeznaczeniu terenów wprowadzone miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dokonał podziałów działki nr 10, stanowiącej jego majątek osobisty, na skutek których powstały działki o kolejnych numerach od 19 do 20 o pow. od 0,0097 do 0,2129 ha. W kolejnych latach podatnik zawierał umowy sprzedaży ww. wydzielonych działek i udziałów w działce wydzielonej pod drogę wewnętrzną.

W 2014 r. zawarł trzy umowy w tym jedną dot. działki o pow. 97 m² dla (…), w 2015 r. zawarł 4 umowy, w 2017 r. zawarł 1 umowę, w 2018 r. 2 umowy. Środki ze sprzedaży działek były przeznaczone na utrzymanie własne i rodziny, cały czas podatnik prowadził także gospodarstwo rolne na pozostałych nieruchomościach.

Od dokonanych sprzedaży podatnik nie naliczał podatku od towarów i usług, ani też go nie odprowadzał, gdyż uważał, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, lecz dokonywał czynności związanych z zarządem majątkiem prywatnym, osobistym.

W 2020 r. podatnik wraz z żoną dokonali podziału działki rolnej 12 położonej w (…) na dwie działki nr 21 o pow. 0,4300 ha oraz nr 22 o pow. 4,1700 ha. Działka nr 21 została przekazana w darowiźnie na rzecz syna D.D. i synowej, a działka nr 22 wchodzi nadal w skład gospodarstwa rolnego i jest uprawiana rolniczo.

W 2023 r. podatnik dokonał podziału działki 11 w (…), znajdującej się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowa i usługową, na dwie działki nr 23 o pow. 0,1815 w kształcie drogi i nr 24 o pow. 1,6085ha. Działki te są nadal uprawiane rolniczo i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

W 2024 r. podatnik wspólnie z żoną wystąpił o dokonanie podziału niezabudowanej i nieuzbrojonej działki rolnej nr 25 o pow. 6,0900 ha, która została podzielona na 10 działek: nr 26 o pow. 3,6491 ha, nr 1 o pow. 0,3002 ha, nr 27 o pow. 0,3579 ha, nr 2 o pow. 0,3008 ha, nr 3 o pow. 0,3001 ha, nr 4 o pow. 0,3007 ha, nr 5 o pow. 0,3001 ha, nr 28 o pow. 0,3007 ha, nr 6 o pow. 0,3078 ha i nr 29 o pow. 0,3084 ha. Działka 27 ma kształt drogi wzdłuż, której po obu stronach położone są działki nr 1 oraz nr 2 do 29. Działki położone są na terenie, dla którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie była też wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wszystkie powyższe działki w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (…) oznaczone są symbolem „R”.

Działka nr 16 stanowi grunt w większości o klasie bonitacyjnej 4 i 5, ziemia jest piaszczysta, wrażliwa na niedobory wody. Uprawa w ostatnich suchych latach przy zmiennym klimacie były niskoopłacalna, z kalkulacji wynika zerowy zysk albo nawet ujemny bilans.

Działki o numerach od 1 do 29 są położone w pasie przylegającym do terenów, dla których w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano funkcję mieszkaniowo-usługową. W bliskim sąsiedztwie tych działek znajdują się działki budowlane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, na których wybudowano już kilkanaście budynków mieszkalnych. Podatnik z żoną przeznaczyli sześć spośród wydzielonych działek do sprzedaży, a pozostałe planują zatrzymać dla siebie.

W 2024 r. małżonkowie przystąpili także do dokonania podziału działki nr 19 położonej na terenie przeznaczonym w przywołanym wcześniej miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. pod funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. 11 grudnia 2024 r. został pozytywnie zaopiniowany wstępny podział działki na 18 działek o kolejnych numerach od 30 do 31 o pow. od 0,0833 ha do 0,1500 ha z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne zgodnie z funkcją wskazaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podział działki został wykonany z uwagi na postępujący podział na mniejsze działek sąsiednich i powstającą zabudowę jednorodzinną, powodującą zmianę charakteru tej części miejscowości z rolnej na mieszkaniową jednorodzinną.

Wszystkie wydzielone działki nie posiadają i nie będą posiadały w chwili sprzedaży dostępu do mediów, tj. do urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej. Podatnik i jego żona dokonali wyżej wskazanych podziałów również z uwagi na swój wiek i stan zdrowia, oraz związane m.in. z tym coraz gorsze warunki prowadzenia gospodarstwa rolnego i niemożność utrzymywania się wyłącznie z pracy na roli.

Obecnie podatnik wraz z żoną posiadają 27,9199 ha ziemi rolnej, od której odprowadzają podatek rolny.

Nieruchomości stanowiące majątek odrębny podatnika są objęte księgami wieczystymi (…) i (…), a dla nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński prowadzona jest księga (…).

Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej małżonkowie otrzymywali dopłaty nieprzerwanie od 2004 r. Jednak z uwagi na swój wiek i stan zdrowia są zmuszeni wygaszać działalność rolniczą. Podatnik skończy w tym roku 63 lata, a żona ma obecnie 57 lat. Podatnik otrzymuje rentę rolniczą, a żona zajmuje się gospodarstwem. Oboje są schorowani. W 2010 r. A.A. przebył udar mózgu, a od kilku ostatnich lat zmaga się z nowotworem wątroby oraz chorobami współistniejącymi takimi jak cukrzyca, neuropatia cukrzycowa, nadciśnienie tętnicze, a także z wrzodziejącym zapaleniem jelita grubego. Podatnik jest osobą niepełnosprawną wymagającą opieki, którą nieprzerwanie od kilkunastu lat sprawuję jego żona.

Żona podatnika w 2019 r. uległa wypadkowi podczas prac na gospodarstwie rolnym, w wyniku którego doszło do złamania i zmiażdżenia prawego ramienia. Zmaga się nadal z powikłaniami po wypadku. Jeden z synów prowadzi własne gospodarstwo rolne, a drugi syn pracuje zawodowo i w związku z tym nie są w stanie pomagać rodzicom w prowadzeniu gospodarstwa.

Podatnik wraz z żoną nie podejmowali żadnych inwestycji zmierzających do podniesienia wartości podzielonych działek, nie doprowadzali żadnych mediów ani nie pobudowali żadnej infrastruktury, nie ogradzali terenu i nie zamierzają dokonywać takich czynności w przyszłości. Nie zlecali i nie zamierzają korzystać z usług pośrednika nieruchomości, nie ogłaszali się ze sprzedażą nieruchomości. Nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań marketingowych.

Podatnik wraz z żoną zamierzają sprzedawać nieruchomości sukcesywnie w 2025 r. i w kolejnych latach, w miarę potrzeb i jak pojawiać się będą chętni nabywcy, a środki ze sprzedaży zamierzają przeznaczyć na potrzeby osobiste, utrzymanie, remont domu, wydatki związane ze zdrowiem i opieką oraz jako zabezpieczenie na przyszłe lata.

Podatnik w internecie natknął się na ogłoszenie nabywcy, zainteresowanego nabyciem działek rolnych, który wyraził chęć zakupu przeznaczonych przez małżonków do sprzedaży sześciu działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 oraz udziału wynoszącego 18/24 części w działce nr 7. Nabywca poinformował podatnika i jego żonę, że jest zainteresowany zakupem działek, jednak przed zakupem wystąpi o wydanie dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Podatnik i jego żona zamierzają zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną pod warunkiem uzyskania w terminie do dnia 28 października 2025 r. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na każdej z działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 - trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej podatnicy nie będą udzielać nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych z działkami.

Przed sprzedażą podatnik i jego żona nie będą występować o inne pozwolenia, decyzje, takie jak np. pozwolenia na budowę, decyzje na budowę wjazdu na działki, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych itp.

Podatnik i jego żona są rolnikami ryczałtowymi.

Nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT i nie będą nimi w chwili sprzedaży działek. Żadne z małżonków nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

1)Kiedy planuje Pan dokonać sprzedaży działek?

Odp.: A.A. i B.B. zawarli w dniu 28 kwietnia 2025 r. umowę przedwstępną sprzedaży działek położonych w (…) (gm. (…)) o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z udziałem w wysokości 18/24 części w działce 7, których sprzedaż ma nastąpić najpóźniej do dnia 28 października 2025 r.

2)Czy jest/był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy?

Odp.: Podatnik był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w okresie od 2012 do 2023 r. z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego. Żona podatnika nigdy nie była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

3)Czy wszystkie działki, które planuje Pan sprzedać wykorzystywał Pan do działalności rolniczej - zwolnionej czy opodatkowanej?

• jeżeli nie to do jakich celów Pan je wykorzystywał;

• jeśli prowadził/prowadzi Pan na sprzedawanej nieruchomości gospodarstwo rolne to czy:
• był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT;
• były/są dokonywane z niej przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp.: Podatnik A.A. prowadzi Gospodarstwo rolne, w którym wykorzystywał i wykorzystuje do działalności rolniczej wszystkie działki, które planuje sprzedać. Żona B.B. nie prowadziła samodzielnie gospodarstwa rolnego, ale pomagała mężowi w pracy na roli.

A.A. jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Żona B.B. nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W latach 2012-2023 były dokonywane przez podatnika z nieruchomości zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Produkty rolne z nieruchomości były i są nadal wykorzystywane także na własne użycie podatnika i jego żony.

4)Czy z tytułu prowadzenia działalności rolniczej był Pan podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Podatnik A.A. w latach 2012-2023 byłem podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Żona nie była podatnikiem VAT z żadnego tytułu.

5)Czy kiedykolwiek oddawał Pan całą nieruchomość/wydzielone działki w najem dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie nieruchomość/wydzielone działki były udostępniana osobom trzecim oraz czy były udostępnianie odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: A.A. i B.B. nie oddawali całej nieruchomości ani wydzielonych działek w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

6)Czy zawarł/zawrze Pan z potencjalnym nabywcą/nabywcami przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek, a jeśli tak, to:

• jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa oraz w jakim celu została/zostanie zawarta?
• jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły/ciążą na potencjalnym nabywcy, a jakie na Pana jako sprzedającym?

Odp.: Dnia 28 kwietnia 2025 r. A.A. i B.B. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z udziałem w wysokości 18/24 części w działce nr 7.

Umowa została zawarta celem zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży ww. działek najpóźniej do 28 października 2025 r. Cała cena zostanie zapłacona przez nabywcę w terminie 2 dni roboczych od podpisania umowy przyrzeczonej, płatności dokonywane będą przelewami na rachunek bankowy wskazany przez sprzedających, polecenie przelewu zostanie złożone w dniu zawarcia umowy, wydanie nieruchomości stronie kupującej nastąpi w terminie 2 dni roboczych licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej po zapłaceniu całej ceny, z dniem wydania przejdą na stronę kupującą wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomościami.

W umowie przedwstępnej zostały zawarte:

Warunki zawieszające:

• uzyskanie do 28 października 2025 r. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie każdej z ww. działek (poza działką nr 32) - trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• uzyskanie przez sprzedających (A.A. i B.B.) w wyżej wskazanym terminie – 28 października 2025 r.- interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z której wynikać będzie, że z tytułu wyżej opisanej sprzedaży (dostawy towarów) sprzedający nie będą opodatkowani podatkiem od towaru i usług.

Oba powyższe warunki zostały postawione sprzedającym przez stronę kupującą, która we własnym imieniu wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podatnik natomiast już wcześniej sam planował wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową.

Warunek prawny:

• niewykonanie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa prawa pierwokupu, które przysługiwać mu będzie co do ww. działek w razie nabycia tych działek przez kilka podmiotów albo - w przypadku nabycia ww. działek przez jeden podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - uzyskanie w wyżej wskazanym terminie - do 28 października 2025 r. - przez stronę kupującą zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie przedmiotowych działek;
• w razie gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej zastosowanie miało ww. prawo pierwokupu, umowa sprzedaży warunkowej zostanie zawarta w terminie umożliwiającym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości do dnia 28 października 2025 r.

Na Sprzedających będą ciążyły następujące obowiązki:

• zachowanie przedmiotowej nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń na rzecz osób trzecich innych niż te, które ciążą na niej dziś, a także nie doprowadzenie do wszczęcia z niej egzekucji;
• zawarcie umowy sprzedaży najpóźniej do dnia 28 października 2025 r. ww. działek z Kupującym w stanie wolnym od egzekucji oraz wszelkich praw i obciążeń na rzecz osób trzecich, o ile spełnione zostaną warunki zawieszające i warunek prawny;
• wydanie nieruchomości kupującemu w terminie 2 dni roboczych licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej po zapłacie całej ceny.

Na Kupującym będą ciążyły następujące obowiązki:

• uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie przedmiotowych działek;
• zawarcie ze Sprzedającymi umowy sprzedaży nieruchomości najpóźniej do dnia 28 października 2025 r.;
• zapłata ceny Sprzedającym.

Kupujący w umowie ma zapisane poniższe uprawnienia:

W wypadku, gdy w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej ww. nieruchomość będzie obciążona innymi prawami lub roszczeniami osób trzecich niż wyżej wymienione, albo zostanie wszczęta z niej egzekucja, kupujący jest uprawniony według własnego uznania do wstrzymania się z zapłatą ceny do momentu zwolnienia ww. nieruchomości spod obciążeń, albo też do zapłaty ceny w całości lub części bezpośrednio na rachunek bankowy lub do rąk wierzyciela albo komornika, celem umorzenia wierzytelności obciążających nieruchomość, albo też do odstąpienia od niniejszej umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego.

8)Czy w ramach tej umowy planuje Pan udzielić bądź już udzielił Pan jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) dla potencjalnego nabywcy lub innej osoby - jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których pełnomocnik będzie mógł dokonać w Pana imieniu i na Pana rzecz)?

Odp.: W ramach zawartej umowy przedwstępnej nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo potencjalnemu nabywcy przez podatnika i jego żonę, ani nie udzielano żadnych zgód.

9)Czy poczynił Pan w stosunku do działek, które będzie Pan sprzedawał jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia ich wartości np. ogrodzenie terenu, wytyczenie dróg dojazdowych, uzbrojenie działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej itp. Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie to były działania?

Odp.: W ramach obowiązku ustawowego związanego z dostępem każdej z działek do drogi publicznej została geodezyjnie wytyczona działka nr 32 stanowiąca drogę dojazdową do pozostałych wydzielonych działek, przez którą pośrednio uzyskały dostęp do drogi publicznej.

Podatnik i jego żona nie podejmowali żadnych innych działań mających na celu zwiększenie wartości działek, nie ogradzali terenu, nie uzbrajali działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej itp.

10)W jaki sposób będzie Pan poszukiwała potencjalnych nabywców dla sprzedawanych działek i czy podejmie Pan działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama w prasie, internecie, skorzystanie z usług biura pośrednictwa itp.)?

Odp.: Podatnik i jego żona nie podejmowali działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama w prasie, internecie, skorzystanie z usług biura pośrednictwa itp.). Z internetu uzyskali informację, że potencjalny nabywca jest zainteresowany zakupem działek.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Czy dokonywana przez podatnika i jego żonę sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 wraz z udziałem 18/24 części w działce nr 7 po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zezwalających na budowę domów jednorodzinnych na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 będzie stanowić wykonywanie samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Podatnik uważa, że przyszła sprzedaż działek, które od lat wchodziły i nadal wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, powstałych w wyniku dokonanych w 2024 r. i 2025 r. podziałów na mniejsze działki, będzie następowała w wyniku zarządu majątkiem prywatnym, tj. majątkiem osobistym podatnika oraz majątkiem objętym wspólnością majątkową małżeńską podatnika i jego żony.

Planowana sprzedaż działek nie będzie stanowiła sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jakkolwiek działalność ta będzie miała charakter powtarzalny i będzie kontynuowana przez dłuższy czas, to jednak nie będą spełnione inne okoliczności, które mogłyby wskazywać na prowadzenie działalności w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podatnik i jego żona nie prowadzą bowiem zorganizowanej działalności w zakresie sprzedaży działek. Działki, które w przyszłości mają zostać sprzedane stanowią nieruchomości przejęte przez podatnika w wyniku zawarcia umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 12 stycznia 1987 r. oraz nieruchomości zakupione przez współmałżonków w 2007 r. na powiększenie gospodarstwa rolnego na cele prowadzenia działalności rolnej.

Działalność rolna jest na nieruchomościach prowadzona od wielu lat. Podatnik i jego żona nieprzerwanie od 2004 uzyskują dopłaty. Zamierzona sprzedaż ww. działek powstałych z części nieruchomości rolnych jest podyktowana zmianą przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zmianą przeznaczenia i zabudową okolicznych działek, trudnościami w prowadzeniu działalności rolnej, z wieku i zdrowia podatnika i jego żony, z chęci uzyskania środków na życie oraz z uwagi na konieczność wyzbywania się nieruchomości w celu uzyskania emerytury z KRUS po osiągnięciu wymaganego wieku.

Podatnik i jego żona nie podejmowali działań, które byłyby ukierunkowane na prowadzenie zorganizowanej działalności handlowej. O ile bowiem część powziętych działań, jak np. podział dwóch działek, zasadniczo może wskazywać na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, to jednak zmiana miejscowego planu zagospodarowania oraz położenie działek uzasadniały ich podział w celu łatwiejszego zbycia nieruchomości w okolicy bowiem występuje jedynie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Działki o kolejnych numerach od 30 do 31, które podatnik zamierza sprzedawać, znajdują się w obrębie geodezyjnym (…), dla którego Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 6 grudnia 2006 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym znajdują się działki został na jego mocy wyłączony z przeznaczenia pod produkcję rolną poprzez przeznaczenie go pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i usługową przedmiotowych działek nastąpiło po wielu latach od przejęcia na własność nieruchomości przez podatnika i nie miał on żadnego wpływu na uchwalenie takiego planu. Natomiast działki nr 1, 27, 2, 3, 4, 5 i 6 znajdują się na terenie bezpośrednio przylegającym do ww. terenów o funkcji mieszkaniowo-usługowej.

Z uwagi na położenie działek przy terenie zabudowanym nabywca zainteresowany jest wystąpieniem w swoim imieniu o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka incydentalna czynność, jakkolwiek dotycząca sprzedawanych działek, nie może jednak nadawać sprzedaży charakteru działalności gospodarczej, handlowej, gdyż nie była zaplanowana i nie jest podejmowana przez podatnika i jego żonę, ale jest podyktowana warunkami rynkowymi, tj. wymaganiami nabywcy, których spełnienie pozwoli na objęcie jedną transakcją wszystkich przeznaczonych do sprzedaży działek.

Zdaniem podatnika w jego sprawie zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) i C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska - Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), będącym odpowiedzią na zadane przez Naczelny Sąd Administracyjny pytania prejudycjalne w zakresie dostawy działek budowlanych, dojdzie do zarządu majątkiem prywatnym podatnika i jego żony. W powołanym wyroku TSUE stwierdził, że nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta, w celu dokonania wspomnianej sprzedaży, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, których podatnik i jego żona nie zamierzają przeprowadzić. Tak więc ich zamierzone działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Również w wyroku składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07 (ONSA i WSA 2008/1/8) oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 27 października 2009 r., I FSK 1043/08), wskazano na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Sąd wskazał, iż stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Podatnik i jego żona dokonując w przyszłości sprzedaży gruntów nie będą zachowywali się jak handlowcy, lecz z uwagi na zmianę warunków życiowych i osobistych ograniczając działalność rolną, zamierzają wyzbyć się nieruchomości do tej pory wykorzystywanych do prowadzenia działalności rolnej.

W świetle powyższego podatnik uważa, że przyszła sprzedaż działek nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz w konsekwencji nie będzie opodatkowana tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Podatnik z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7 nie jest podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą,
• prawidłowe - w zakresie uznania, że żona Podatnika z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7 nie jest podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji  o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że od 1987 r. pracował Pan wraz z żoną na gospodarstwie rolnym, które nabył do majątku osobistego umową przekazania gospodarstwa rolnego zawartą w dniu 12 stycznia 1987 r. W skład przekazanego gospodarstwa weszły: działka nr 8 oraz działki nr 9, nr 10, i nr 11.

Następnie wspólnie z żoną nabył Pan do majątku wspólnego małżeńskiego w drodze kolejnych umów sprzedaży działki rolne (grunty orne i łąki): 26 kwietnia 1993 r. działkę nr 12 o pow. 4,6000 ha, 18 września 1995 r. działkę nr 13 o pow. 3,1700 ha, 24 listopada 2003 r. działkę nr 14 o pow. 4,1759 ha, 23 października 2007 r. działki nr 15 o pow. 3,3200 ha i nr 16 o pow. 6,0900 ha, które uprawiali jako dzierżawcy od 1992 r., 25 września 2009 r. działkę nr 17 o pow. 5,7949 ha. Nabycie wszystkich ww. działek następowało bez podatku VAT.

Wspólnie z żoną uprawiał Pan wszystkie ww. działki rolniczo od czasu ich nabycia prowadząc gospodarstwo rolne. Był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w okresie od 2012 do 2023 r. z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego (działalności rolniczej). Żona natomiast nigdy nie była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W latach 2012-2023 były dokonywane przez Pana z nieruchomości zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT.

W 2024 r. wspólnie z żoną wystąpił Pan o dokonanie podziału m.in. niezabudowanej i nieuzbrojonej działki rolnej nr 16 o pow. 6,0900 ha, która została podzielona na 10 działek: nr 26 o pow. 3,6491 ha, nr 1 o pow. 0,3002 ha, nr 7 o pow. 0,3579 ha, nr 2 o pow. 0,3008 ha, nr 3 o pow. 0,3001 ha, nr 4 o pow. 0,3007 ha, nr 5 o pow. 0,3001 ha, nr 28 o pow. 0,3007 ha, nr 6 o pow. 0,3078 ha i nr 29 o pow. 0,3084 ha.

Działka 7 ma kształt drogi wzdłuż, której po obu stronach położone są działki nr 1 oraz nr 2 do 29. Działki położone są na terenie, dla którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie była też wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wszystkie powyższe działki w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (…) oznaczone są symbolem „R”.

Przeznaczył Pan wraz z żoną 6 spośród wydzielonych działek do sprzedaży, a pozostałe planują Państwo zatrzymać dla siebie. Podatnik wraz z żoną zamierza sprzedawać nieruchomości sukcesywnie w 2025 r. i w kolejnych latach, w miarę potrzeb i jak pojawiać się będą chętni nabywcy, a środki ze sprzedaży zamierzają przeznaczyć na potrzeby osobiste, utrzymanie, remont domu, wydatki związane ze zdrowiem i opieką oraz jako zabezpieczenie na przyszłe lata.

Wszystkie wydzielone działki nie posiadają i nie będą posiadały w chwili sprzedaży dostępu do mediów, tj. do urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej. Podatnik i jego żona dokonali wyżej wskazanych podziałów również z uwagi na swój wiek i stan zdrowia, oraz związane m.in. z tym coraz gorsze warunki prowadzenia gospodarstwa rolnego i niemożność utrzymywania się wyłącznie z pracy na roli.

Podatnik wraz z żoną nie podejmowali żadnych inwestycji zmierzających do podniesienia wartości podzielonych działek, nie doprowadzali żadnych mediów ani nie pobudowali żadnej infrastruktury, nie ogradzali terenu i nie zamierzają dokonywać takich czynności w przyszłości. Nie zlecali i nie zamierzają korzystać z usług pośrednika nieruchomości, nie ogłaszali się ze sprzedażą nieruchomości. Nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań marketingowych.

Podatnik w internecie natknął się na ogłoszenie nabywcy, zainteresowanego nabyciem działek rolnych, który wyraził chęć zakupu przeznaczonych przez małżonków do sprzedaży 6 działek.

Podatnik i jego żona zamierzają zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną pod warunkiem uzyskania przez nabywcę w terminie do dnia 28 października 2025 r. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na każdej z działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 - trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo potencjalnemu nabywcy przez Pana i żonę, ani nie udzielano żadnych zgód.

Przed sprzedażą nie będzie Pan wraz z żoną występować o inne pozwolenia, decyzje, takie jak np. pozwolenia na budowę, decyzje na budowę wjazdu na działki, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych itp. Nie podejmowali Państwo żadnych innych działań mających na celu zwiększenie wartości działek, nie ogradzali terenu, nie uzbrajali działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej itp. Nie podejmowali Państwo działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama w prasie, internecie, skorzystanie z usług biura pośrednictwa itp.). Z internetu uzyskali Państwo informację, że potencjalny nabywca jest zainteresowany zakupem działek.

Prowadzi Pan gospodarstwo rolne, w którym wykorzystywał i wykorzystuje Pan do działalności rolniczej wszystkie działki, które planuje Pan sprzedać. Żona natomiast nie prowadziła samodzielnie gospodarstwa rolnego, tylko pomagała Panu w pracy na roli. W latach 2012-2023 były dokonywane przez Pana z wydzielonych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Produkty rolne z nieruchomości były i są nadal wykorzystywane także na własne użycie Pana i żony.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą tego, czy Pan i Pana żona będziecie podatnikami podatku od towaru i usług z tytułu planowanego zbycia na rzecz nabywcy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziału 18/24 części w działce nr 7.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że pomimo iż w rozpatrywanej sprawie nabycie działki nr 25 (z której wydzielono działki przeznaczone do sprzedaży) nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak nieruchomość (działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udział 18/24 części w działce nr 7) wykorzystywane były wyłącznie przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazał Pan bowiem w uzupełnieniu, że to Pan prowadzi gospodarstwo rolne, w którym wykorzystuje do działalności rolniczej wszystkie działki, które planuje Pan sprzedać. Natomiast żona nie prowadziła samodzielnie gospodarstwa rolnego, tylko pomagała Panu w pracy na roli. Tym sam to Pan prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał i ma do dnia sprzedaży nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były wykorzystywane wyłącznie przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, a taką jest działalność rolnicza, to Pan jest w sensie ekonomicznym właścicielem tych działek i w efekcie to Pan dokona dostawy działek – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z udziałem 18/24 części w działce nr 7 stanowiących współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Pana (Zainteresowanego będącego stroną postępowania). Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki służyły wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały okres ich posiadania. Wykorzystywanie posiadanych działek w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej rolniczej bezspornie wskazuje, że ww. działki utraciły walor majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że wyłącznie Pan będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Pan wykorzystywał ww. działki w swojej działalności gospodarczej, z tytułu której od 2012 r. do 2023 r. był Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym dokonującym dostawy produktów rolnych na użytek własny, jak i w celu ich odsprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Uznać należy zatem, że nieruchomość (wydzielone działki) jest związana tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, to po stronie Pana (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. działek.

Zatem, skoro nieruchomość została zadysponowana przez małżonków wyłącznie do Pana (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) działalności gospodarczej, zaś żona (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) w żaden sposób tych działek nie wykorzystywała, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z udziałem 18/24 części w działce nr 7, w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, wystąpi wyłącznie Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania).

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 wraz z udziałem 18/24 części w działce nr 7 w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Pana żona z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe w zakresie uznania, że nie będzie Pan z tytułu sprzedaży ww. działek podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą oraz prawidłowe w zakresie uznania, że Pana żona nie będzie z tytułu sprzedaży ww. działek podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.