Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia podmiotowego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie najmu lokalu użytkowego, oraz zastosowania zwolnienia dla sprzedaży tego lokalu w 2027 r. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2025 r. (wpływ 21 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od 17 marca 2021 r., w związku z tym, że zakupiła Pani lokal użytkowy z przeznaczeniem na najem opodatkowany stawką 23%. Po zakupie lokalu odliczyła Pani VAT od nabywanej nieruchomości od dewelopera. W grudniu 2024 podpisała Pani akt własności i zaczęła wynajmować lokal użytkowy osobie fizycznej bez NIP ze stawką 23% zgodnie z ustawą.

W roku 2025 kontynuuje Pani najem lokalu użytkowego ze stawką 23%. Umowa najmu zawierana jest na okres nie dłużej niż 1 rok. W 2024 roku wartość sprzedaży nie przekroczyła 200 tys. zł, w 2025 roku również nie przekroczy kwoty 200 tys. zł, a jedynie 45 tys. zł wyliczając do końca 2025 roku.

W 2027 roku planuje Pani sprzedaż nabytego w grudniu 2024 lokalu użytkowego, czyli ponad 2 lata po podpisaniu aktu własności i daty pierwszego zasiedlenia lokalu użytkowego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Nie wykonuje Pani innej działalności gospodarczej, tylko działalność w zakresie najmu. W roku 2023 wartość roczna nie przekroczyła łącznie kwoty 200 000 zł, nie było w ogóle przychodów z tego tytułu. W ostatnich i przyszłych dwóch latach nie ponosiła Pani i nie będzie Pani ponosiła wydatków na ulepszenie lokalu, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej. Wydatki na lokal były ponoszone o mniejszej wartości niż 15% wartości mieszkania. Wykazywała Pani VAT naliczony od tych wydatków w deklaracjach miesięcznych od momentu zarejestrowania jako czynny podatnik VAT. Lokal został oddany do użytku pierwszemu najemcy 23 czerwca 2024 r.

Pytania

1) Czy może Pani zastosować zwolnienie podmiotowe z VAT zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (VAT) sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł – przy założeniu że w 2025 roku nie przekroczy Pani wartości sprzedaży powyżej 200 tys. zł i czy po zastosowaniu zwolnienia może wyrejestrować się Pani z bycia czynnym podatnikiem VAT deklaracją VAT-R? Jeśli tak to jeszcze w tym roku czy dopiero od 1 stycznia 2026?

2) Czy słusznie zakłada Pani, że sprzedaż lokalu użytkowego w 2027 roku przeznaczonego na prowadzenie w nim działalności gospodarczej w postaci najmu podlega zwolnieniu z opodatkowania, gdyż transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minie już okres przekraczający dwa lata?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem może Pani zastosować zwolnienie podmiotowe z podatku VAT i wyrejestrować się z datą bieżącą deklaracją VAT-R z VAT, ponieważ w 2024 roku wartość sprzedaży nie przekroczyła 200 tys. zł i w 2025 po przeliczeniu do końca roku wartość sprzedaży również nie przekracza 200 tys. zł.

W roku 2027 lokal użytkowy będzie mogła Pani sprzedać bez naliczenia VAT w związku z tym, że transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minie okres przekraczający dwa lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.775) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Zauważenia jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od 17 marca 2021 r., w związku z tym, że zakupiła Pani lokal użytkowy z przeznaczeniem na najem opodatkowany stawką 23%. Po zakupie lokalu odliczyła Pani VAT od nabywanej nieruchomości od dewelopera. W grudniu 2024 podpisała Pani akt własności i zaczęła wynajmować lokal użytkowy osobie fizycznej bez NIP ze stawką 23% zgodnie z ustawą.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, a umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uzyskania statusu podatnika podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Podatnikiem będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą bez względu na to, czy przynosi ona zyski.

W omawianej sytuacji występuje zatem, zamiar wykonywania usług (wynajmowania przedmiotowej nieruchomości) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym, dokonywaną usługę wynajmu nieruchomości należy uznać – zgodnie z przywołanym wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług – za działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ustawy.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy:

Na podstawie art. 113 ust. 11 ustawy:

Z treści art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy wynika, że:

Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Podatnik korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, poprzez dokonanie zgłoszenia rejestracyjnego, może zrezygnować z tego zwolnienia.

Obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Zatem przychody z najmu nieruchomości do celów użytkowych należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności sprowadzają się do tego czy ma Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w roku 2025 lub od 1 stycznia 2026 r.

Przepis art. 113 ust. 11 ustawy, umożliwia podatnikowi, który stracił prawo do zwolnienia od podatku VAT lub zrezygnował z tego zwolnienia – ponowny jego wybór, po spełnieniu określonych warunków. Przepis ten, nie określa w jakim terminie podatnik jest zobowiązany o zamiarze wyboru zwolnienia poinformować urząd. Jeżeli spełnia on warunki wynikające z art. 113 ustawy może poprzez złożenie aktualizacji VAT-R zmienić status z bycia podatnikiem VAT czynnym na podatnika VAT zwolnionym i zależy to od woli podatnika.

W niniejszej sprawie zauważyć należy, że jak Pani wskazała w roku 2024 nie przekroczyła Pani kwoty 200 000 zł i w roku 2025 nie przekroczy Pani tej kwoty. Zatem ma Pani prawo, skorzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 113 ust. 11 ustawy poprzez złożenie aktualizacji VAT-R wybierając podatnik VAT zwolniony.

Tym samym, jeżeli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie wykonywała Pani czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy oraz faktyczna łączna wartość sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2024 nie przekroczyła 200 000 zł, to w roku 2025 r. może Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy.

W celu skorzystania ze zwolnienia z VAT, podatnik składa formularz VAT-R w trybie aktualizacji danych. Jednocześnie wskazać należy, że decydując się na „powrót” do zwolnienia z VAT należy mieć na uwadze konieczność dokonania ewentualnych korekt uprzednio odliczonego podatku naliczonego na podstawie art. 91 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą także kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku ze sprzedażą w 2027 roku ww. lokalu użytkowego.

Z wniosku wynika, że lokal użytkowy został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem sprzedając lokal użytkowy będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT, a transakcja będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 7 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących ww. prawo do zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika że jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od 17 marca 2021 r. prowadzi Pani działalność w zakresie najmu nieruchomości. Lokal został oddany do użytku pierwszemu najemcy 23 czerwca 2024 r. Umowa najmu zawierana jest na okres nie dłużej niż 1 rok. W 2027 roku planuje Pani sprzedaż nabytego w grudniu 2024 r. lokalu użytkowego, czyli ponad 2 lata po podpisaniu aktu własności i daty pierwszego zasiedlenia lokalu użytkowego. W ostatnich i przyszłych dwóch latach nie ponosiła Pani i nie będzie Pani ponosiła wydatków na ulepszenie lokalu, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W niniejszej sprawie do pierwszego zasiedlenia lokalu użytkowego, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, doszło w grudniu 2024 r., zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a momentem sprzedaży który nastąpi w 2027 roku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W ostatnich i przyszłych dwóch latach nie ponosiła Pani i nie będzie Pani ponosiła wydatków na ulepszenie lokalu, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy lokalu użytkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy tym wskazać należy, że w przypadku spełnienia warunków wynikających art. 43 ust. 10 i 11 przysługuje Pani prawo do rezygnacji ze zwolnienia.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie zastosowania zwolnienia do sprzedaży lokalu w roku 2027 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.