Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy z tego tytułu będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 maja 2025 r. (wpływ 3 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Poniżej przedstawiony stan faktyczny dotyczy sprzedaży przez A.A. (dalej zwany także: „Wnioskodawcą”) działek powstałych z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 (zwanych dalej: „Nieruchomością”).

Dane Nieruchomości:

• miasto A.,
• ul. A./ul. B.,
• obręb (…),
• działki nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33,

- łączna powierzchnia: 1,0167 ha.

Własność oraz podstawa nabycia Nieruchomości:

Obecnym właścicielem 1/1 Nieruchomości jest A.A., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B.B.

A.A. - nabył swój udział w spadku po zmarłej babce - C.C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o stwierdzenie nabycia spadku po babce C.C. z 11 marca 2005 r., sygn. akt (…), a jego matka - B.B., w spadku po swoim ojcu - D.D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o stwierdzenie nabycia spadku po swoim ojcu D.D. z 19 grudnia 2002 r., sygn. akt (…). Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B.B., A.A. nabył jej udział, na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z 11 lipca 2024 r., Rep. A Nr (…), (…) z 24 czerwca 2024 r.

Opis:

Działki 1 i 2 stanowiły sąsiadujące paski gruntu i były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. W porozumieniu z sąsiadem, właścicielem sąsiedniego paska (działka nr 34), A.A. i B.B. złożyli wspólny wniosek o warunki zabudowy. Dzięki kilku próbom uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz interwencji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, 3 listopada 2022 r. udało im się uzyskać decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Następnie korzystając z warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz drogi wewnętrznej stanowiącej dojazd do nich od strony ul. B. Łącznie te działki wraz z drogą dojazdową stanowiły ok. 1/3 powierzchni całej Nieruchomości.

Obawiając się o przeznaczenie działek w związku z uchwaleniem Planów Ogólnych, na pozostałą część (ok. 2/3 powierzchni całej nieruchomości) wystąpiono z kolejnym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy 12 kwietnia 2024 r., według wytycznych zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz dalsza część drogi wewnętrznej od strony ul. C.

W konsekwencji powstało łącznie 13 działek (każda składająca się z trzech działek ewidencyjnych) oraz droga wewnętrzna łącząca drogi publiczne, ulicę B. oraz ulicę C.

W uzgodnieniu z wodociągami miejskimi, w 2024 roku do granicy nieruchomości od strony ul. B. została doprowadzona sieć wodociągowa początkowo na własny koszt A.A. oraz właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć za 50% wartości kosztorysowej.

Po wykonaniu sieci w ul. B. oraz możliwości przeprowadzenia jej do ul. C., w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej, którą wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić, ponieważ prace te pozwoliły na zamknięcie obiegu wody w tym rejonie miasta sieci wodociągowej. Dzięki temu wodociągi zyskały wyrównanie ciśnienia w obiegu oraz brak konieczności czyszczenia końcowego odcinka wodociągu.

Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

Działki nie były wystawione na sprzedaż, nie było żadnych reklam w postaci banerów, ani ogłoszeń w internecie.

Inne istotne uwarunkowania faktyczne:

W 2020 roku A.A. jako wyłączny właściciel sprzedał łącznie 7 innych działek ewidencyjnych, wliczając w to 2 działki drogowe - czterem osobnym właścicielom. W związku z tą sprzedażą wystąpił o interpretację podatkową, z której wynikało, że przy tych transakcjach nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

B.B. nie sprzedawała żadnych nieruchomości od 2013 roku. W 2013 roku sprzedała własne mieszkanie i kupiła w zastępstwie mniejsze, zmarła 17 czerwca 2024 r.

17 grudnia 2021 r. A.A. dokonał notarialnej zamiany części innej nieruchomości z innym sąsiadem, fragmentu działki na inny o tej samej wielkości i wartości, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C.C.

11 września 2024 r. A.A. ponownie dokonał podobnej notarialnej zamiany na tej samej zasadzie, co w roku 2021, innej nieruchomości z innym sąsiadem, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C.C.

10 marca 2025 r. A.A. sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania po zmarłej matce, znajdujące się w A. przy ul. D1, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Mieszkanie zostało nabyte przez B.B. w 2013 roku, w którym mieszkała do śmierci. Nieruchomość została wyczyszczona z drzew samosiejek, po uprzednim wystąpieniu o pozwolenie na wycinkę, zostały wyrwane korzenie po tych drzewach.

Przed wykonaniem czynności, o których mowa powyżej, działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste, była jedynie czyszczona i koszona. Poza przedmiotową Nieruchomością A.A. nie planuje sprzedaży posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości. Nieruchomość, odkąd jej właścicielem lub współwłaścicielem jest A.A., nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

A.A. i B.B. nie są i nie byli podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.Które działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 zamierza Pan sprzedać (proszę podać ich numery)?

Odp.: Zamierza Pan docelowo sprzedać wszystkie działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2, czyli następujące numery działek: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33.

2.Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości (działek nr 1 oraz 2)? Prosimy o wskazanie dokładnej daty (dzień, miesiąc, rok)? Czy była to np. umowa kupna -sprzedaży, umowa darowizny, czy było to nabycie w drodze spadku (jeśli było to nabycie w spadku, proszę wskazać datę śmierci spadkodawcy/spadkodawców oraz kiedy i w jaki sposób spadkodawca/spadkodawcy nabył/nabyli te nieruchomości)?

Odp.: Swój udział w wysokości 3/4 nabył Pan w drodze spadku po zmarłej 18 września 2004 r. babce - C.C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o stwierdzenie nabycia spadku po babce C.C. z 11 marca 2005 r., sygn. akt (…). Pozostałą część udziału w wysokości 1/4 nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej 17 czerwca 2024 r. matce - B.B., na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z 11 lipca 2024 r., Rep. A Nr (…), (…) z 24 czerwca 2024 r.

Pana matka, B.B., nabyła swój udział w wysokości 1/4 w spadku po swoim ojcu - D.D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o stwierdzenie nabycia spadku po swoim ojcu D.D. z 19 grudnia 2002 r., sygn. akt (…).

3.W jaki sposób wykorzystywał Pan działki nr 1 i 2, a następnie działki jakie powstały z ich podziału w całym okresie posiadania? Jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób.

Odp.: Działki przez cały okres posiadania, odkąd jest Pan ich właścicielem lub współwłaścicielem, były wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste, były jedynie czyszczone i koszone.

4.Zamiany których działek (proszę podać numery tych działek) dokonał Pan w dniu 17 grudnia 2021 r. oraz w dniu 11 września 2024 r.?

Odp.: 17 grudnia 2021 r. razem z matką - B.B., dokonał Pan zamiany działki 35 na 36, obręb (…), położonej w (...). Obecnie działka 35 została podzielona na 3 działki: 37, 38, 39, a działka 36 również została podzielona na 3 działki: 40, 41, 42.

11 września 2024 r. dokonał Pan będąc już jedynym właścicielem zamiany działki 43 na 44, obręb (…), położonej w A. przy ul. A.

5.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak proszę wskazać, czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan ww. działki w ramach działalności gospodarczej? Jeśli tak, prosimy wskazać od kiedy i w jakim okresie czasu działki (ewentualnie budynki się na niej znajdujące) były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej?

Odp.: Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest Pan wspólnikiem oraz członkiem zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - A. Sp. z o.o., NIP (…). Nigdy nie wykorzystywał Pan ww. działek w ramach działalności spółki, ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

6.W jaki sposób pozyska Pan nabywców ww. działek? Jakie czynności będzie Pan podejmował w celu ich zbycia?

Odp.: W związku z planowaną sprzedażą działek, poza rozpytaniem wśród znajomych, będzie Pan chciał prywatnie samemu dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki - w pobliżu jest wiele działek i może być ciężko wytłumaczyć potencjalnemu klientowi, gdzie się znajduje działka, jeśli nie będzie mógł Pan przyjechać i pokazać jej osobiście.

7.Czy do momentu transakcji sprzedaży działek będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działki/działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp.?

Odp.: Poza wymienionymi czynnościami, o których pisał Pan we wniosku, do momentu transakcji nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Zamierza Pan jedynie uporządkować działkę z pozostawionych na niej korzeni oraz ziemi, zostawionych po pracach mających na celu usunięcie korzeni.

8.Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, o których mowa we wniosku, będzie prowadził Pan jakieś działania marketingowe w celu ich sprzedaży (np. czy będzie korzystał Pan z usług biura nieruchomości, przygotowywał ogłoszenia lub oferty sprzedaży)? Jeżeli tak, prosimy wskazać, jakie to będą działania.

Odp.: W związku z planowaną sprzedażą działek, poza rozpytaniem wśród znajomych, będzie Pan chciał prywatnie samemu dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki - w pobliżu jest wiele działek i może być ciężko wytłumaczyć potencjalnemu klientowi, gdzie się znajduje działka, jeśli nie będzie mógł Pan przyjechać i pokazać jej osobiście. Nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Nie ma Pan skonkretyzowanego terminu sprzedaży wszystkich działek, dlatego może to trwać albo bardzo krótko, albo bardzo długo, w zależności od zainteresowania.

9.Czy działki, które planuje Pan sprzedać były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odp.: Działki, które planuje Pan sprzedać, odkąd jest Pan ich właścicielem lub współwłaścicielem nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

10.Czy zawarł/zawrze Pan z nabywcami ww. działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy, żeby wskazał Pan, jakie postanowienia zawiera/będzie zawierała każda umowa przedwstępna?

Odp.: Zawarł Pan do tej pory jedną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, klientka chciała zabezpieczyć działkę.

Umowa zawiera następujące postanowienia:

§ 1

1.Sprzedający oświadczają, iż są właścicielami niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu:

• 45 o powierzchni 627 m² - Własność H.H.,
• 23 o powierzchni 494 m² oraz 7 o powierzchni 215 m² - Własność A.A.,

położone w A. przy ul. B., dla których Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste:

• dla działki 45 - (…),
• dla działek 23, 7 - (…),

zwanej dalej łącznie „Nieruchomością”.

2.Sprzedający oświadcza, iż wyżej opisana Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich.

§ 2

Sprzedający oświadcza, iż zobowiązuje się sprzedać Nieruchomość opisaną w Umowie za Cenę w wysokości: 183.520,00 zł (słownie: sto osiemdziesiąt trzy tysiące pięćset dwadzieścia złotych 00/100 groszy), dalej zwane „Ceną”.

§ 3

1.Strony oświadczają, że ustalona Cena jest ceną brutto w przypadku konieczności opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT

2.Koszty sporządzenia umowy sprzedaży przenoszącej własność i podatku od czynności cywilnoprawnych ponosi Kupujący.

§ 4

1.W dniu podpisania Umowy Kupujący przekaże Sprzedającemu A.A. tytułem zadatku kwotę w wysokości 50 000 (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych), zadatek dotyczy całej Nieruchomości, na co Sprzedający wyrażają zgodę.

2.Strony zgodnie potwierdzają, że znają znaczenie zadatku, który w przypadku niedojścia do finalizacji Umowy z winy Sprzedającego - Sprzedający zapłaci dwukrotność wartości zadatku Kupującemu. W przypadku niedojścia do finalizacji Umowy z winy Kupującego, zadatek pozostanie u Strony Sprzedającej i nie będzie podlegał zwrotowi.

§ 5

1.Strony zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży przenoszącej własność do dnia 31 lipca 2025 roku, pod warunkiem otrzymania przez Sprzedających do tego czasu interpretacji podatkowej.

2.W przypadku przedłużenia z powodu formalności związanych w wydaniem podatkowej interpretacji indywidualnej po dniu 31 lipca 2025 roku, sprzedaż nastąpi najpóźniej w ciągu 14 dni po otrzymaniu interpretacji podatkowej.

3.Sprzedający zobowiązują się złożyć wniosek o wydanie podatkowej interpretacji indywidualnej do dnia 31 marca 2025 roku.

§ 6

1.W przypadku niedojścia do finalizacji Umowy do dnia 31 grudnia 2025 roku z uwagi przeszkody niezawinione przez którąkolwiek ze Stron, każda ze Stron będzie miała prawo do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, łącznie ze zwrotem zadatku Stronie Kupującej.

2.Strony mogą rozwiązać Umowę w każdym czasie za porozumieniem Stron.

3.W przypadku braku możliwości uzyskania przez Sprzedających decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, sytuacja zostanie uznana za niezawinioną przez żadną ze Stron, a zadatek zostanie zwrócony Sprzedającym w wartości równej wpłaconej kwocie zadatku.

4.Rozwiązanie Umowy przez Sprzedających lub Kupującego, poza przypadkami opisanymi w §6 ust. 1, 2 i 3, będą skutkować utratą zadatku lub zwrotem w podwójnej jego wysokości.

§ 7

1.Wszelkie zmiany do niniejszej umowy muszą być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

2.W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego.

3.Wszelkie spory mogące powstać między stronami w związku z realizacją niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy ze względu na siedzibę Kupującego.

4.Umowa została sporządzona w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Nie jest Pan w stanie stwierdzić, czy będzie Pan podpisywał inne umowy przedwstępne oraz jakie będą miały postanowienia, ponieważ ich treść może się różnić w zależności od negocjacji treści umowy z każdym innym klientem.

11.Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy/nabywcom lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyraził/wyrazi Pan zgodę na dysponowanie przedmiotowymi działkami do celów budowlanych? Jeśli tak, to prosimy wskazać zakres udzielonego pełnomocnictwa lub udzielonej zgody?

Odp.: Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, jak również nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie przedmiotowymi działkami do celów budowlanych.

12.Jaki jest powód planowanej sprzedaży przez Pana działek, o których mowa we wniosku?

Odp.: Planuje Pan sprzedaż przedmiotowych działek w celu nabycia działki w B. oraz rozpoczęcie budowy domu lub zakupu działki z domem. Niestety sprzedaż pojedynczych działek nie pozwoli zrealizować Pana celów, ponieważ rozbieżności w wartościach tych nieruchomości są nieproporcjonalne. Dodatkowo nie mieszka Pan w A. - w mieście, w którym znajdują się działki, a w czerwcu 2024 roku zmarła Pana mama, nie ma Pan już tam najbliższej rodziny, co również wpłynęło na Pana decyzję.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego obecnym właścicielem 1/1 Nieruchomości jest A.A., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B.B. A.A. oraz jego matka B.B. posiadali działki 1 i 2. A.A. w udziale 3/4, a jego matka B.B. w udziale 1/4. A.A. nabył swój udział w spadku po zmarłej babce - C.C., a jego matka - B.B., w spadku po swoim ojcu - D.D.

Działki 1 i 2 stanowiły sąsiadujące paski gruntu i były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. W porozumieniu z sąsiadem, właścicielem sąsiedniego paska (działka nr 34), A.A. i B.B. złożyli wspólny wniosek o warunki zabudowy. Dzięki kilku próbom uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz interwencji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, 3 listopada 2022 r. udało im się uzyskać decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Następnie korzystając z warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz drogi wewnętrznej stanowiącej dojazd do nich od strony ul. B. Łącznie te działki wraz z drogą dojazdową stanowiły ok. 1/3 powierzchni całej Nieruchomości.

Obawiając się o przeznaczenie działek w związku z uchwaleniem Planów Ogólnych, na pozostałą część (ok. 2/3 powierzchni całej nieruchomości) wystąpiono z kolejnym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy 12 kwietnia 2024 r., według wytycznych zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz dalsza część drogi wewnętrznej od strony ul. C.

W konsekwencji powstało łącznie 13 działek (każda składająca się z trzech działek ewidencyjnych) oraz droga wewnętrzna łącząca drogi publiczne, ulicę B. oraz ulicę C. W uzgodnieniu z wodociągami miejskimi, w 2024 roku do granicy nieruchomości od strony ul. B. została doprowadzona sieć wodociągowa początkowo na własny koszt, A.A. oraz właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć za 50% wartości kosztorysowej.

Po wykonaniu sieci w ul. B. oraz możliwości przeprowadzenia jej do ul. C., w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej, którą wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić, ponieważ prace te pozwoliły na zamknięcie obiegu wody w tym rejonie miasta sieci wodociągowej. Dzięki temu wodociągi zyskały wyrównanie ciśnienia w obiegu oraz brak konieczności czyszczenia końcowego odcinka wodociągu.

Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy. Działki nie były wystawione na sprzedaż, nie było żadnych reklam w postaci banerów, ani ogłoszeń w Internecie.

W 2020 roku A.A. jako wyłączny właściciel sprzedał łącznie 7 innych działek ewidencyjnych, wliczając w to 2 działki drogowe - czterem osobnym właścicielom. W związku z tą sprzedażą wystąpił o interpretację podatkową, z której wynikało, że przy tych transakcjach nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

B.B. nie sprzedawała żadnych nieruchomości od 2013 roku. W 2013 roku sprzedała własne mieszkanie i kupiła w zastępstwie mniejsze, zmarła 17 czerwca 2024 r.

17 grudnia 2021 r. A.A. dokonał notarialnej zamiany części innej nieruchomości z innym sąsiadem, fragmentu działki na inny o tej samej wielkości i wartości, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C.C.

11 września 2024 r. A.A. ponownie dokonał podobnej notarialnej zamiany na tej samej zasadzie co w roku 2021, innej nieruchomości z innym sąsiadem, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C.C.

10 marca 2025 r. A.A. sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania po zmarłej matce, znajdujące się w A. przy ul. D1, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (...). Mieszkanie zostało nabyte przez B.B. w 2013 roku, w którym mieszkała do śmierci. Nieruchomość została wyczyszczona z drzew samosiejek, po uprzednim wystąpieniu o pozwolenie na wycinkę, zostały wyrwane korzenie po tych drzewach. Przed wykonaniem czynności, o których mowa powyżej działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste, była jedynie czyszczona i koszona. Poza przedmiotową Nieruchomością A.A. nie planuje sprzedaży posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości. Nieruchomość, odkąd jej właścicielem lub współwłaścicielem jest A.A. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie mieć charakteru działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza / nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanym stanie faktycznym brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, działania podjęte przez Wnioskodawcę należeć będą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że ta działalność będzie mieć charakter profesjonalny.

Zbieżny z powyższym pogląd, w zbliżonych stanach faktycznych, wyrażony został m.in. w:

1)interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 2 kwietnia 2025 r., 0114-KDIP4-2.4012.124.2025.2.MMA:

„Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Przy sprzedaży Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) skorzysta więc Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

2)interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 28 marca 2025 r., 0112-KDIL1-3.4012.52.2025.4.KK:

„W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Państwa w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą - w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działek nr 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług." Dodatkowo, NSA w wyroku z dnia 11 października 2024 r., I FSK 228/21 uznał, że: „Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter bardzo szeroki, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana jest z działalnością gospodarczą.” NSA w wyroku z dnia 11 września 2024 r., I FSK 20/21 wyraził zaś pogląd, że „O działaniu jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie mogą świadczyć jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki, wytyczenie drogi wewnętrznej, czy też wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności są działaniami, które podejmuje się również w ramach obrotu zaliczanego do zarządu majątkiem prywatnym.”

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać wszystkie działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2, czyli działki o numerach: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, zwane dalej łącznie „Nieruchomością”.

Udział w wysokości 3/4 w działkach nr 1 i 2 nabył Pan na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłej babce z 11 marca 2005 r., a pozostałą część udziału w wysokości 1/4 nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce z 24 czerwca 2024 r.

Jak Pan wskazał, działki nr 1 i 2 były zbyt wąskie, w związku z czym wraz z sąsiadem i matką B.B. 3 listopada 2022 r. uzyskał Pan decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na podstawie której zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki. Na pozostałą część 12 kwietnia 2024 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek.

W 2024 r. do granicy Nieruchomości została doprowadzona sieć wodociągowa, początkowo na własny koszt Pana i właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć. Ponadto, w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej.

Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

Poza czynnościami opisanymi powyżej, do momentu transakcji nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, działki, przez cały okres ich posiadania, były wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste, były jedynie czyszczone i koszone. Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej, nie jest Pan podatnikiem podatku VAT. Jest Pan wspólnikiem i członkiem zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nigdy nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w ramach działalności spółki, ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej. Działki, które planuje Pan sprzedać, nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy będzie Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży Nieruchomości, było występowanie o warunki zabudowy, na podstawie których dokonywano podziału działek. Jak bowiem Pan wskazał, działki nr 1 i 2 były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy. Ponadto, doprowadził Pan sieć wodociągową do granicy Nieruchomości oraz przez teren działki w drodze wewnętrznej.

Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Należy podkreślić, że - zgodnie z Pana wskazaniem - przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywał ją Pan wyłącznie na cele osobiste. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Poza rozpytaniem wśród znajomych ma Pan zamiar dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner, jednak należy uznać, że nie będą to działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto, nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, jak również nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości (działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytań nr 2 i 3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.