Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 23 maja 2025 r. oraz z 17 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

A. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…). Na datę złożenia wniosku Kupujący nie jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy wskazać, że Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zarówno na datę złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie w jakim Transakcja (zdefiniowana poniżej) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (o którym mowa w dalszej części wniosku w podpunkcie 5. Inne okoliczności Transakcji), jak również na datę Transakcji.

19 października 2023 r. K.K. (dalej: „Sprzedająca”) i podmiot trzeci (dalej: „Podmiot trzeci”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, następnie aneksowaną (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Księga wieczysta”) (dalej: „Nieruchomość”).

W ramach osobnej transakcji Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej. Zatem Sprzedająca zawrze Umowę Sprzedaży właśnie z Kupującym, przy czym będzie się ona opierać na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej. Z uwagi na powyższe, Wnioskodawca wyjaśnia, że w przypadkach, w których w dalszej części wniosku odwołuje się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referuje do Kupującego, a nie do wspomnianego Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającą, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającą Umowę Przedwstępną.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny lub zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedająca będzie natomiast zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na planowaną datę Transakcji.

W Umowie Przedwstępnej strony postanowiły, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta pod określonymi warunkami, w szczególności:

1)przeprowadzenia przez Kupującego badania due diligence stanu faktycznego oraz stanu prawnego Nieruchomości, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Nieruchomości w media (wodę, energię elektryczną, gaz oraz telekomunikację), odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych inwestycji Kupującego, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie, w terminie do 19 marca 2024 r. (dalej: „Badanie DD”) oraz uznania przez Kupującego, według jego oceny, wyników Badania DD za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji Kupującego w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Kupującego, przy czym Kupujący zawiadomi Sprzedającą na piśmie o wynikach Badania DD w terminie 7 dni od jego zakończenia;

2)uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji inwestycji Kupującego na Nieruchomości oraz na sąsiedniej działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), wydanej w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 247) (dalej: „Decyzja Środowiskowa”);

3)uzgodnienia przez Kupującego z właściwymi organami administracyjnymi warunków obsługi komunikacyjnej dla inwestycji Kupującego, zapewniających dla niej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, możliwość jego realizacji i użytkowania zgodne z zakładanym przeznaczeniem (dalej: „Warunki Komunikacyjne”);

4)uzyskania przez Sprzedającą od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci zapewniających dostawę mediów dla inwestycji Kupującego, zapewniających dla niej użytkowanie zgodnie z jej przeznaczeniem;

5)uzyskania przez Sprzedającą zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, przez właściwy dla Sprzedającej oraz Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych z datą nie wcześniejszą niż 14 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży;

6)uzyskania przez Sprzedającą zaświadczenia, wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzającego, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne;

7)nabycia przez Kupującego własności nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) (dalej: „Nieruchomość Sąsiednia”), przy czym warunek ten uznany zostanie za spełniony także w przypadku, jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący będzie stroną umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej Nieruchomości Sąsiedniej zawartej w formie aktu notarialnego;

8)do dnia Umowy Sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski, poza wnioskami wynikającymi z Umowy Przedwstępnej.

Na potrzeby wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Wnioskodawcy znajdują się na Nieruchomości (i będą znajdować się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji) oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Nr działki	Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji	Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji
(…)	budynek mieszkalny (dalej: „Budynek mieszkalny”)	Sprzedająca
	budynek gospodarczy (dalej: „Budynek niemieszkalny”)	Sprzedająca
	przyłącze elektroenergetyczne	Sprzedająca
	przyłącze kanalizacyjne	Sprzedająca
	utwardzony teren przed Budynkiem mieszkalnym	Sprzedająca
	ogrodzenie terenu	Sprzedająca

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wyjaśnia, że wszystkie naniesienia przedstawione w Tabeli nr 1 powyżej będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji.

Budynek mieszkalny oraz Budynek niemieszkalny w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako „Budynki”.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że utwardzony teren przed Budynkiem mieszkalnym znajdujący się na Nieruchomości (dalej: „Utwardzenie terenu”) został wybudowany przez podmiot trzeci z jego środków i bez udziału Sprzedającej.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Utwardzenie terenu zostało wykonane przy użyciu materiałów budowlanych (jest wykonane w szczególności z płyt betonowych). Nakłady na budowę Utwardzenia terenu nie zostały rozliczone pomiędzy podmiotem trzecim, który wybudował Utwardzenie terenu a Sprzedającą i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Jednocześnie, na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) zbiornik wody (staw) (dalej: „Staw”). Wnioskodawca wyjaśnia, że wspomniany Staw nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.

Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedającej (z wyłączeniem Utwardzenia terenu), posadowione na Nieruchomości, w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) w gminie (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest:

(i)częściowo na terenie zabudowy usługowo – produkcyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem UP z terenami zieleni oznaczonymi na rysunku planu symbolem „UP/Z” oraz z siedliskiem rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem „UP/MR”;

(ii)częściowo na terenie komunikacji – droga eksploatacyjna oznaczonym na rysunku planu symbolem 3KDE.

Wnioskodawca wyjaśnia, że dla działek gruntu znajdujących się na terenie zabudowy usługowo – produkcyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem UP z terenami zieleni oznaczonymi na rysunku planu symbolem „UP/Z” oraz z siedliskiem rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem „UP/MR”, MPZP w zakresie funkcji (przeznaczenia) terenu przewiduje m.in.:

1)przeznaczenie podstawowe: obiekty usługowo-produkcyjne o wielofunkcyjnym przeznaczeniu, o których mowa w § 4 ust. 1 pkt 18 MPZP, z zielenią urządzoną w części terenu UP oznaczonego na rysunku planu UP/Z,

2)przeznaczenie uzupełniające:

a)obiekty i urządzenia niezbędne ze względów technologicznych, socjalnych, ochrony przeciwpożarowej,

b)urządzenia komunikacji, infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, budynki gospodarcze w siedliskach rolniczych wskazanych na rysunku planu jako działki UP/MR,

c)sieci infrastruktury technicznej ponadlokalnej i lokalnej nie związanej z Trasą (…) i miejsca postojowe zlokalizowane w pasie terenu UP pomiędzy granicą pasa drogowego Trasy a nieprzekraczalną linią zabudowy od Trasy,

3)przeznaczenie dopuszczalne:

a)plan dopuszcza przejściowo zachowanie siedlisk rolniczych wskazanych na rysunku planu jako działki UP/MR,

b)w wyjątkowych przypadkach na terenie UP, poza wyznaczonym zasięgiem oddziaływania Trasy plan dopuszcza lokowanie siedliska rolniczego odpowiednio według warunków, o których mowa w § 100 - §106 MPZP.

2.Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedająca nabyła udział w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość (wraz z udziałem w prawie własności Obiektów budowlanych) na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z (…) r. (dalej: „Umowa nabycia 1”). Następnie, Sprzedająca nabyła pozostały udział w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość (w tym pozostały udział w prawie własności Obiektów budowlanych) na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z (…) r. (dalej: „Umowa nabycia 2”), w rezultacie zawarcia której stała się wyłącznym właścicielem działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość (w tym wyłącznym właścicielem Obiektów budowlanych).

Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku prywatnego. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą (zarówno nabycie udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowa nabycia 1, jak i nabycie pozostałego udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowy nabycia 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Wnioskodawca wyjaśnia, że Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości, tj.:

(i)przed dniem nabycia przez Sprzedającą udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowy nabycia 1;

(ii)przed dniem nabycia przez Sprzedającą pozostałego udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowy nabycia 2.

Około roku 1999-2000 Sprzedająca wykonała prace remontowe w Budynkach (m.in. wymiana dachu, okien), których wartość w przypadku żadnego z Budynków nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Również w okresie dwóch ostatnich lat poprzedzających dzień złożenia wniosku w żadnym z Budynków nie dokonywano ulepszeń, które przekraczałyby 30% wartości początkowej danego Budynku.

Od 2013 r. przez okres kilkunastu miesięcy działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości była przedmiotem umowy najmu (dalej: „Umowa najmu”). W ramach Umowy najmu Sprzedająca wynajęła działkę wchodzącą w skład Nieruchomości podmiotowi trzeciemu na cele parkingowo-usługowe.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji na Nieruchomości, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami Umowy Przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji Kupującego w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji Kupującego (dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”). Co więcej, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedająca potwierdziła udzielenie Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w osobnym dokumencie.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący uprawniony jest w szczególności do:

1)uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;

2)wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla tego celu;

3)podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

4)uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

5)uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;

6)uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji Kupującego;

7)uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizacje w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci przyłączy);

8)uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

9)uzgodnienia projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

10)uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla inwestycji Kupującego;

11)uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji Kupującego;

12)uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z inwestycją Kupującego, w tym dokonania rozbiórki;

13)przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

14)uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla inwestycji Kupującego.

Dodatkowo, Sprzedająca udzieliła zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia opisanych wyżej czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

W celu umożliwienia Kupującemu realizacji uprawnień, o których mowa powyżej, Sprzedająca w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej udzieliła pełnomocnictwa podmiotom wskazanym przez Kupującego.

Ponadto, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującego, upoważniając go do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej.

3.Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedające na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4.Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

5.Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturami VAT.

W uzupełnieniach wniosku wskazali Państwo, klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości i będącą przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego:

Nr działki	Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji	Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzenie budowlane)
(…)	budynek mieszkalny	budynek
	budynek niemieszkalny	budynek
	przyłącze elektroenergetyczne	urządzenie budowlane
	przyłącze kanalizacyjne	urządzenie budowlane
	utwardzenie terenu	budowla
	ogrodzenie terenu	urządzenie budowlane

Wyjaśnili Państwo, że Utwardzenie terenu stanowi i będzie stanowiło na planowaną datę Transakcji własność Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Naniesienia znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład Nieruchomości, które jednocześnie będą przedmiotem sprzedaży (przedmiotem Transakcji), nie będą stanowiły na planowaną datę Transakcji ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Sprzedająca przed dokonaniem sprzedaży działki o nr ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład Nieruchomości (tj. przed datą Transakcji) nie będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu Utwardzenia terenu.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, znajdującą się w treści uzupełnień która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

2.Czy sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad 1

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad 2

Sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stoją Państwo na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu), będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, w Państwa ocenie sprzedaż Utwardzenia terenu nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu).

Jednocześnie, sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Utwardzenie terenu będzie bowiem przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, mimo że nie jest przedmiotem dostawy na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Kupujący zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym). Zatem w sytuacji, gdy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przedmiot umowy sprzedaży nie stanowi dostawy towarów czy usług – czynność ta w tej części nie podlega wyłączeniu z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości gruntowej (działka nr (…)) wraz z naniesieniami (budynki, budowle i ich części) posadowionymi na tym gruncie (określone łącznie we wniosku jako Obiekty budowlane). Na Nieruchomości znajduje się i będzie znajdować się na datę Transakcji – wybudowany przez Podmiot trzeci – Utwardzony teren (płyty betonowe), który stanowi i będzie stanowił na planowaną datę Transakcji własność Sprzedającej.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę nr (…) (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy;

-sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług,

-w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki tego podatku;

-Utwardzenie terenu, które znajduje się na działce nr (…) nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Umowa sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast, umowa sprzedaży w części dotyczącej Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Utwardzenia terenu w świetle przepisów o podatku od towarów i usług nie jest traktowana jako dostawa towaru i tym samym czynność ta jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obojętna (neutralna) podatkowo. Dlatego, ze względu na uregulowania zwarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.