Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

·jest prawidłowe – w części dotyczącej wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w A;

·jest nieprawidłowe – w części dotyczącej „wydatków związanych z zakupem mieszkania w A”.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 22 sierpnia 2025 r. (wpływ 27 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 19 kwietnia 2019 r. zakupiła Pani z własnych środków nieruchomość – dom z działką – w miejscowości B, gmina C, za cenę 250 000 zł. Poniosła Pani również koszt opłaty notarialnej w kwocie 7 306 zł.

W dniu 4 marca 2020 r., po wyprowadzce Pani córki do A, postanowiła Pani zakupić małe mieszkanie (29,8 m2) właśnie w A, aby być bliżej niej. Na zakup tego mieszkania zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w Banku X w wysokości 179 000 zł. Bank zgodził się na korzystniejsze warunki kredytowe pod warunkiem ustanowienia hipoteki na nieruchomości w B. Cena mieszkania wyniosła 145 000 zł, a koszt notarialny – 1 976 zł.

W dniu 4 maja 2022 r. sprzedała Pani nieruchomość w B za kwotę 445 000 zł. W tym samym dniu była Pani zobowiązana do spłaty kredytu hipotecznego, który był zabezpieczony hipoteką na sprzedawanej nieruchomości. Kwota spłaty kredytu wraz z odsetkami wyniosła 146 271,14 zł. Po uregulowaniu zobowiązań bankowych, na Pani konto wpłynęła kwota 298 728,86 zł.

Ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, zgodnie z przepisami podlega Pani opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (PIT-39). Jednocześnie ma Pani świadomość, że istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość w B służyła Pani do zamieszkiwania z Pani córką i w tym czasie nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej, ponieważ pracuje Pani w szkole, jako nauczyciel. Dom służył Pani i Pani córce, jako mieszkanie i nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej ani w trakcie jego zakupu jak i po jego sprzedaży.

Po odejściu Pani młodszej córki z domu została Pani sama, nie mogła Pani utrzymać domu, więc postanowiła Pani przeprowadzić się do A i w tym celu zaciągnęła Pani pożyczkę pod hipotekę domu w B, żeby kupić kawalerkę w A, w której po zakupie zaraz Pani zamieszkała. Mieszka Pani tu do dzisiaj i służy Pani to wyłącznie do mieszkania (pow. 29 m2), a pracuje Pani w szkole podstawowej. A więc kredyt, który Pani zaciągnęła, posłużył Pani do kupienia sobie „dachu nad głową”.

Pytanie

Czy może Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości w B w dniu 4 maja 2022 r., mimo że wydatek na cele mieszkaniowe – zakup mieszkania w A – został poniesiony przed tą sprzedażą, tj. w dniu 4 marca 2020 r.?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że ma prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w B zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, którego celem był zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe w A, a sam wydatek został poniesiony nie wcześniej niż 3 lata przed końcem roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przychód ten został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Pomimo że zakup mieszkania w A miał miejsce przed sprzedażą nieruchomości w B, środki ze sprzedaży zostały faktycznie wykorzystane na spłatę zadłużenia wynikającego z kredytu hipotecznego zaciągniętego właśnie na cele mieszkaniowe. Co więcej, sam wydatek mieści się w dopuszczalnym, 3-letnim okresie „około sprzedażowym”, jaki uwzględnia zarówno przepisy, jak i utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne organów podatkowych.

W związku z powyższym uważa Pani, że przysługują Pani uprawnienia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej i nie powinna Pani płacić podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w B.

Doprecyzowanie Pani stanowiska w sprawie

Pani zdaniem zwolnieniu od podatku w ramach ulgi mieszkaniowej podlega tylko część dochodu pochodząca ze sprzedaży nieruchomości w B.

Jest to część, która będzie wynikała ze spłaty zaciągniętego kredytu plus wydatki związane z zakupem tego mieszkania w A. Czyli jest to część dochodu odpowiadająca relacji wartości Pani wydatków na spłatę kredytu do wartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przychody ze zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W wniosku wskazała Pani, że w maju 2025 r. sprzedała Pani dom, który kupiła Pani w 2019 r. Sprzedaż miała zatem miejsce przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym kupiła Pani ten dom. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż domu jest Pana źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy.

Dochód ten może także być wolny od podatku w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. W myśl tego przepisu:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Aby dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości był objęty zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, podatnik musi wydatkować przychody z takiego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca wprowadził przy tym termin, w jakim podatnik powinien wydatkować przychód ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, aby uprawniało go to do omawianej ulgi podatkowej. Termin ten to trzy lata od końca roku podatkowego, w którym podatnik zbył nieruchomość (czyli np. w sytuacji, gdy podatnik sprzedał nieruchomość w 2022 r., wydatkowanie powinno nastąpić do końca 2025 r.). Co istotne, wydatkowany ma być przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości.

Wolny od podatku w ramach ulgi mieszkaniowej będzie wartość dochodu obliczona jako iloczyn:

·dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz

·udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Ustawodawca określił przy tym zamknięty katalog wydatków, które uważa za wydatki na cele mieszkaniowe – w art. 21 ust. 25 ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

(…)

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2.wydatki poniesione na:

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

(…)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Wśród wydatków uważanych za realizację własnych celów mieszkaniowych, ustawodawca wskazał m.in. – w cytowanym powyżej art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy – wydatki na spłatę kredytu i odsetek od kredytu. Aby spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu była wydatkiem na cele mieszkaniowe, kredyt musi być:

1)zaciągnięty przez podatnika;

2)zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości;

3)zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

4)zaciągnięty na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, wśród których ustawodawca wskazał:

·nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

·nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– o ile nieruchomości których dotyczą wydatki są położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wskazała Pani w opisie okoliczności faktycznych sprawy, część środków uzyskanych ze sprzedaży domu przeznaczyła Pani na spłatę kredytu, przy czym:

1)to Pani zaciągnęła ten kredyt;

2)zaciągnęła go Pani w 2020 roku, a więc przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia domu (przychód uzyskała Pan w dacie sprzedaży domu – 4 maja 2022 r.);

3)kredyt zaciągnęła Pani wBanku X;

4)kredyt zaciągnęła Pani na nabycie mieszkania, zlokalizowanego w A, w którym Pani mieszka – a więc na cel, o jakim mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy.

Wobec tego, spłata opisanego kredytu, sfinansowana przychodami ze sprzedaży domu, spełnia warunki, aby uznać ją za wydatek na Pani własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zachowany też został wymagany termin wydatkowania środków – przychód ze sprzedaży od razu został przeznaczony na spłatę kredytu.

A zatem, w opisanych okolicznościach faktycznych wydatkowanie przez Panią środków ze sprzedaży domu na spłatę opisanego kredytu, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na mocy tych przepisów, wolny od podatku jest Pani dochód ze zbycia domu w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału Pani wydatków na spłatę kredytu sfinansowanych ze środków ze sprzedaży domu w przychodzie z odpłatnego zbycia domu.

Tym samym, Pani stanowisko w części, w jakiej dotyczy spłaty kredytu jest prawidłowe.

Nie można natomiast uznać za prawidłowe Pani stanowiska w części, w jakiej wskazuje Pani, że wolna od podatku będzie także część dochodu pochodząca ze sprzedaży nieruchomości w B, która będzie wynikała z „wydatków związanych z zakupem mieszkania w A”.

Mieszkanie w A kupiła Pani w 2020 roku. Wobec tego, wydatki, które poniosła Pani w tamtym okresie w związku z nabyciem mieszkania w A, nie mogły być wydatkowaniem przez Panią przychodu ze sprzedaży domu. Taki przychód uzyskała Pani dopiero w 2022 r. – kiedy sprzedała Pani dom.

Jednocześnie, z opisu sprawy nie wynika, że – poza spłatą kredytu – ponosiła Pani jakieś wydatki dotyczące nabycia mieszkania w A, które sfinansowała Pani środkami ze sprzedaży domu.

Wobec tego, wskazane przez Panią we własnym stanowisku w sprawie (obok spłaty kredytu) wydatki związane z zakupem mieszkania w A, nie uprawniają Pani do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.