Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 września 2025 r. (daty wpływu 1 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca na stałe mieszka na terytorium (…), tam też posiada swoją rezydencję podatkową. Wnioskodawca nie posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) oraz nie przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym, zatem zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.). dalej „Updof”, Wnioskodawca nie podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Wnioskodawca nie osiąga przychodów podlegających opodatkowaniu na terytorium Polski, nie składał zeznań podatkowych w Polsce, dlatego Wnioskodawca nie uzupełniał we wniosku pola dotyczącego organów właściwych dla Wnioskodawcy ze względu na sprawę.

Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców w dniu 20 kwietnia 2017 r. następujące nieruchomości:

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o pow. 0,3115 ha,

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o pow. 0,3115 ha,

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3 o pow. 0,3115 ha,

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o pow. 0,3114 ha,

położonych w (…), w obrębie (...), w jednostce ewidencyjnej (…) (…), gmina Miasto (…), powiat (…), woj. (…), wpisanych do księgi wieczystej (…) wraz z udziałem w wysokości 2072/6217 części nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 5 oraz 6. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym z dnia 20 kwietnia 2017 r. sporządzonym przez notariusza (…), Rep. A numer (…).

Na wniosek Wnioskodawcy na mocy decyzji Prezydenta Miasta (…) z dnia 08 czerwca 2020 roku nr (…) zatwierdzony został i dokonany podział działki numer 1 na działki nr: 7 o pow. 0,0159 ha, 8 o pow. 0,0277 ha, 9 o pow. 0,0892 ha, 10 o pow. 0,0894 ha, 11 o pow. 0,0893 ha. Wnioskodawca na stałe mieszka i pracuje na terytorium (…). Wynagrodzenie jakie otrzymuje Wnioskodawca za swoją pracę nie pozwala mu na zakup nieruchomości ze środków otrzymywanych z tytułu umowy o pracę. Ponadto, koszty kredytu na zakup nieruchomości nie jest uzasadniony gospodarczo i ekonomicznie, ze względu na bardzo wysokie koszty odsetek i prowizji. Podobnie nieuzasadnione ekonomicznie jest wynajmowanie nieruchomości, ponieważ opłaty za najem na terytorium (…) są stosunkowo wysokie w stosunku do zarobków, ponadto opłacając koszty najmu, Wnioskodawca nie był i nie będzie właścicielem nieruchomości. Mając wzgląd na powyższe, Wnioskodawca planuje sprzedać część posiadanych nieruchomości, celem zakupu nieruchomości mieszkaniowej w (…), w której zamierza realizować własne potrzeby mieszkaniowe.

Analizując oferty rynkowe, Wnioskodawca zauważył, że jest bardzo małe zainteresowanie kupujących działkami o powierzchni przewyższającej 1000 m. kw. Ponadto, w toku analizy ofert rynkowych Wnioskodawca zauważył, że sprzedaż mniejszych nieruchomości (działek) prowadzi do uzyskania korzystniejszych warunków finansowych, w związku z czym gdyby podzielił działki, mógłby uzyskać lepsze warunki finansowe sprzedaży oraz ewentualnie mógłby zachować dla siebie większą część nieruchomości, ponieważ uzyskując lepsze warunki sprzedaży, nie będzie zmuszony do sprzedaży znacznej części majątku, by uzyskać kwotę niezbędną do zakupu nieruchomości na terenie (…), która pozwalałaby Wnioskodawcy spełniać własne cele mieszkaniowe.

Na mocy Decyzji Prezydenta Miasta (…) z dnia 12 kwietnia 2024 r. nr (…) zatwierdzony został i dokonany podział działek:

Działki 2 na następujące działki: 12 o pow. 0,0463 ha, 13 o pow. 0,1058 ha, 14 o pow. 0,1015 ha, 15 o pow. 0,0581 ha,

Działki 3: 16 o pow. 0,0099 ha, 17 o pow. 0,0312 ha, 18 o pow. 0,0912 ha, 19 o pow. 0,0902 ha, 20 o pow. 0,0888 ha.

Działki 4: 21 o pow. 0,0107 ha, 22 o pow. 0,1011 ha, 23 o pow. 0,0997 ha, 24 o pow. 0,1000 ha.

Wnioskodawca wskazuje w tym miejscu, że nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest i nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości przedmiotowe nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej, nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Grunty przedmiotowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania stanowią grunty o przeznaczeniu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą, gospodarczo - garażową i garażową. Wnioskodawca nie czynił jakichkolwiek nakładów na przedmiotowe nieruchomości, w szczególności nie dokonał uzbrojenia działek, nie grodził ich, nie czynił żadnych innych ulepszeń, ani działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia.

Wobec planów sprzedaży przedmiotowych działek gruntowych, w celu pozyskania środków finansowych na zakup nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe na terytorium (…), Wnioskodawca zwraca się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.Przewidywany termin sprzedaży działek to najbliższe 5 lat od daty sporządzenia niniejszego pisma. Wnioskodawca nie jest w stanie określić dokładnego terminu sprzedaży.

2.Działki będące przedmiotem sprzedaży nie są i nie będą przedmiotem umów najmu/dzierżawy.

3.Działki będące przedmiotem sprzedaży były i będą wyłącznie wykorzystywane na cele prywatne. Obecnie działki pozostają niezagospodarowane, Wnioskodawca nie dokonuje i nie planuje dokonywać w związku z nimi jakichkolwiek działań.

4.

a)Miejscowy plan zagospodarowania terenu został uchwalony 31 października 2016 r. przez Radę Miasta (…).

b)Uchwalenie planu nastąpiło z inicjatywy Rady Miasta (…).

5.Przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

6.Wnioskodawca nie będzie zawierał umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

7.Wnioskodawca nie będzie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży ww. działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

8.Wnioskodawca nie będzie prowadził jakichkolwiek działań, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości.

9.Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży działek, aktem notarialnym z dnia 5 sierpnia 2020 r.

a)Wnioskodawca nabył nieruchomości w drodze darowizny od rodziców w 2017 r.

b)Wnioskodawca otrzymał darowiznę od rodziców do majątku prywatnego.

c)Nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych, nie były w żaden sposób zagospodarowane, Wnioskodawca nie wykorzystywał tych nieruchomości.

d)Nieruchomości były sprzedane 5 sierpnia 2020 r. Przyczyną ich sprzedaży był zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

e)Zostały sprzedane 3 nieruchomości niezabudowane.

f)Wnioskodawca dokonywał sprzedaży jako osoba fizyczna, nie w charakterze podatnika. W związku z tym, Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie dokonywał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

g)Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia przedmiotowego.

h)Środki uzyskane ze sprzedaży były wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.

10.Wnioskodawca nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierza sprzedać.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT? (oznaczone we wniosku nr 2)

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.; dalej jako „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ilekroć w ustawie jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Dodatkowo, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność ta obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zamieszkującą na stałe w (…) i posiadającą tam rezydencję podatkową. Nie przebywa na terytorium Polski więcej niż 183 dni w roku i nie posiada w Polsce ośrodka interesów osobistych ani gospodarczych. W dniu 20 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców nieruchomości gruntowe, które nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, rolniczej ani w celach komercyjnych. Nieruchomości te były jedynie utrzymywane jako majątek prywatny.

W celu dostosowania działek do potrzeb potencjalnych nabywców Wnioskodawca dokonał podziału działek na mniejsze w latach 2020 i 2024. Działania te nie miały jednak charakteru profesjonalnego, a ich celem było dostosowanie się do realiów rynkowych. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych, nie dokonywał uzbrojenia terenu, ogrodzenia ani innych ulepszeń. Celem sprzedaży jest pozyskanie środków na zakup nieruchomości mieszkaniowej w (…), która zaspokoi potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Stanowisko wyrażone powyżej, potwierdzone zostało w interpretacjach indywidualnych wydawanych w podobnych sprawach. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 lutego 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.848.2022.4 MSO) jednoznacznie wskazuje, że brak aktywności gospodarczej wyklucza uznanie sprzedającego za podatnika VAT.

Podobnie w interpretacji z dnia 22 kwietnia 2021 r. (0113-KDIPT1-1.4012.101.2021.2 MGO) podkreślono, że czynności niezmierzające do profesjonalnego zarządzania nieruchomościami pozostają poza zakresem VAT. W analizowanym przypadku Wnioskodawca nie podjął działań takich jak uzbrojenie terenu, budowa dróg czy intensywne działania marketingowe. Podział działek był jedynie dostosowaniem się do rynku i nie stanowi cechy charakterystycznej dla profesjonalnych podmiotów gospodarczych.

Równocześnie w interpretacji z dnia 3 stycznia 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.620.2023.2.MKA) wyrażono stanowisko, iż niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę podlegają opodatkowaniu podstawową stawką VAT (23%), o ile ich sprzedaż jest realizowana przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. W przypadku Wnioskodawcy brak jest przesłanek wskazujących na działalność gospodarczą. Nie podjęto działań takich jak uzbrojenie terenu, zorganizowanie infrastruktury, czy też profesjonalne działania marketingowe.

W interpretacji z dnia 21 grudnia 2018 r. (0111-KDIB3-1.4012.783.2018.2.AB) podkreślono, że sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani wykorzystany w ramach działalności gospodarczej, pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT. Stanowisko to zgodne jest z wcześniejszymi wyrokami NSA oraz orzecznictwem TSUE, które jednoznacznie oddzielają sferę majątku prywatnego od działalności gospodarczej podlegającej VAT.

Ponadto, twierdzenia Wnioskodawcy znajdują również odzwierciedlenie w orzecznictwie unijnym, gdzie Wnioskodawca powołuje się na następujące rozstrzygnięcia.

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), osoba fizyczna może sprzedawać majątek prywatny bez konieczności bycia uznaną za podatnika VAT, pod warunkiem że nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca cały czas traktował otrzymane nieruchomości jako majątek prywatny, nie angażując ich w żadne działania komercyjne Jak wynika z tego orzeczenia, majątek prywatny to taka część majątku, która nie jest przeznaczona na cele gospodarcze i służy zaspokajaniu potrzeb osobistych właściciela.

Wyrok TSUE w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE) podkreśla, że kluczowe znaczenie ma zamiar podatnika przy nabyciu i użytkowaniu nieruchomości. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej. Zamiar sprzedaży wynikł dopiero z potrzeby zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo TSUE wskazał, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane do zaspokajania potrzeb własnych, co ma miejsce w przypadku Wnioskodawcy.

Orzeczenie TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wskazuje, że liczba transakcji ani ich zakres nie są decydujące dla uznania działań za działalność gospodarczą. Kluczowe znaczenie mają natomiast aktywne działania typowe dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takie jak uzbrojenie terenu, budowa dróg wewnętrznych, działania marketingowe lub inne inwestycje podnoszące wartość nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował żadnych tego typu działań, a jego zaangażowanie ograniczyło się do podziału działek w celu dostosowania ich do wymagań rynku. Trybunał wyjaśnił również, że zwykły zarząd majątkiem prywatnym nie podlega opodatkowaniu VAT, co w pełni odnosi się do niniejszej sprawy.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny, przepisy ustawy o VAT, interpretacje podatkowe oraz orzecznictwo TSUE należy uznać, że Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż nieruchomości gruntowych nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, lecz pozostaje w sferze zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym transakcje sprzedaży działek nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca korzysta z prawa do rozporządzania swoim majątkiem w zakresie prywatnym, co nie rodzi obowiązku podatkowego na gruncie VAT. Mając na uwadze przedstawione okoliczności, należy uznać, że brak jest przesłanek do traktowania Wnioskodawcy jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a transakcja pozostaje wyłącznie w zakresie majątku prywatnego. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż przedmiotowych działek niezabudowanych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Na stałe mieszka Pan i pracuje na terytorium (…), tam też posiada swoją rezydencję podatkową. W 2017 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swoich rodziców działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 wraz z udziałem w działkach nr 5 oraz 6. W 2020 r. dokonał Pan podziału działki nr 1. W 2024 r. dokonał Pan podziału działki nr 2, 3, 4. Wynagrodzenie jakie otrzymuje Pan za swoją pracę nie pozwala Panu na zakup nieruchomości ze środków otrzymywanych z tytułu umowy o pracę. Planuje Pan sprzedać część posiadanych nieruchomości, celem zakupu nieruchomości mieszkaniowej w (…), w której zamierza Pan realizować własne potrzeby mieszkaniowe. Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej, nie jest i nigdy nie był Pan czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości przedmiotowe nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej, nie były i nie będą przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nie czynił Pan jakichkolwiek nakładów na przedmiotowe nieruchomości, w szczególności nie dokonał uzbrojenia działek, nie grodził ich, nie czynił żadnych innych ulepszeń, ani działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia. Nie będzie Pan prowadził jakichkolwiek działań, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Działki będące przedmiotem sprzedaży były i będą wyłącznie wykorzystywane na cele prywatne. Nie wykorzystywał Pan tych nieruchomości. Obecnie działki pozostają niezagospodarowane. Przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Nie będzie Pan zawierał umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Nie będzie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży ww. działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do działek, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży, aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku ze sprzedażą działek uznać Pana za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży działek będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności działek.

Nie podjął Pan również ciągu zdarzeń, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, bowiem do tej pory Pan nie dokonywał i nie będzie - do dnia sprzedaży przedmiotowych działek - dokonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości tych działek ani żadnych działań w celu jej uatrakcyjnienia (np. takich jak: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki). Działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej, nie były i nie będą przedmiotem najmu lub dzierżawy. Działki były i będą wyłącznie wykorzystywane na cele prywatne. Przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.