Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe  

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr …

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy wszczął egzekucję z nieruchomości położonej w .., ul. . posiadającej księgę wieczystą o nr … w sprawie KM .. Nieruchomość stanowi własność … z siedzibą w …, ul. …

Nieruchomość stanowi działkę gruntu o nr .., zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej - rok budowy 2006. Działka ma powierzchnię: 0,0314 ha, położona jest w obrębie .. (… - tereny mieszkaniowe), obręb ewidencyjny: …. Brak planu miejscowego. Przeznaczenie, zgodnie ze studium M3 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Klasa budynku wg PKOB: 1110.

Dłużnik nie był pierwszym właścicielem nieruchomości, były to osoby fizyczne, które sprzedały dłużnikowi nieruchomość. Data nabycia 2-11-2015 roku - umowa przeniesienia własności (datio in solutum). Zgodnie z oświadczeniem dłużnika, informacje przedstawia Pan poniżej.

Fundacja nie jest podatnikiem VAT. Dłużnikowi nie przysługiwało obniżenie podatku należnego o podatek naliczony, gdyż dłużnik nie jest płatnikiem podatku VAT. Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w 2007 roku. Między pierwszym zasiedleniem budynku, a dostawą minął okres dłuższy niż 2 lata. Przed nabyciem nieruchomości przez dłużnika, budynek był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli. Budynek nie był wykorzystywany przez dłużnika w działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na pytanie „czy ww. budynek był/jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany jest budynek, wykonywał dłużnik - należy podać podstawę prawa zwolnienia” - dłużnik odpowiedział nie dotyczy.

Dłużnik (fundacja) ponosił nakłady na budynek w postaci: naprawy dachu z blachodachówki, wymiany otynkowania, naprawy kominów i założenia nowych wyciągów poprawiających grawitację, wymiany pieca gazowego na dwufunkcyjny, założenia dodatkowych kaloryferów bocznych (przed naprawą było tylko ogrzewanie podłogowe), wymianie dwóch okien, drzwi balkonowych na piętrze, wymianie drzwi wejściowych. Ww. wydatki na ulepszenie nie były większe niż 30% początkowej wartości budynku mieszkalnego.

W 2021 r. i 2022 r. najemca budynku … dokonała szeregu ulepszeń, w tym zerwanie starych kafli z balkonu i tarasu oraz zabezpieczenie balkonu i tarasu papą termozgrzewalną, założenie na balkonie i tarasie nowego orynnowania odprowadzającego wodę, położenie nowej elewacji na połowie budynku od strony frontowej i częściowo od strony ogródka, która to elewacja była uszkodzona. Naprawy były konieczne, gdyż w przypadku braku ich wykonania groziło to uszkodzeniem izolacji cieplnej budynku. Wymiana instalacji elektrycznej w salonie po zalaniu, naprawa prysznica i hydrauliki na 1 piętrze, naprawa pęknięć w holu, na parterze oraz 1 piętrze, naprawa sufitu w salonie po zalaniu, malowanie całego parteru oraz holu, wymiana miski klozetowej i umywalki w łazience na parterze.

Na wcześniejsze państwa pytania, odpowiedzi znajdują się poniżej:

1)Czy budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej znajdujący się na działce nr … jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?

2)Czy ww. budynek mieszkalny jest trwale związany z gruntem?

3)Czy nabycie przez dłużnika działki nr … zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

4)W jaki sposób, do jakich celów dłużnik wykorzystywał budynek mieszkalny od dnia jego nabycia do dnia oddania go w najem?

5)Do wykonywania jakich czynności - od dnia nabycia budynku mieszkalnego do dnia oddania go w najem - dłużnik wykorzystywał ten budynek, tj. do czynności:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b)zwolnionych od podatku,

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

6)Czy w odniesieniu do nakładów na ww. budynek mieszkalny, ponoszonych przez dłużnika, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

7)W jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynku?

8)Kiedy dłużnik zawarł umowę najmu budynku mieszkalnego?

9)Czy przedmiotem najmu był cały budynek mieszkalny położony na działce nr …?

10)Czy najemca wykorzystywał/wykorzystuje budynek mieszkalny na własne cele mieszkaniowe, czy na cele działalności gospodarczej - jakiej?

11)Jeżeli ww. budynek był/jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe najemcy, to należy wskazać czy świadczona przez dłużnika usługa najmu tego budynku korzystała/korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług? Prosimy o wskazanie podstawy prawnej zwolnienia.

12)Czy nakłady na ww. budynek mieszkalny, poniesione przez najemcę, stanowiły wydatki na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

13)Czy wydatki na ww. budynek mieszkalny poniesione przez najemcę były wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku?

14)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 12 i nr 13 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynku mieszkalnego po ulepszeniu?

b)Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynku mieszkalnego w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c)Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego?

d)Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku mieszkalnego po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)Czy ulepszony budynek mieszkalny był wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

15)Czy między dłużnikiem, a najemcą doszło/dojdzie od rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz czy nastąpi to przed sprzedażą czy po sprzedaży?

b)czy w stosunku do rozliczonych nakładów dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

16)Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b)czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Pani odpowiedzi:

Ad. 1. Tak.

Ad. 2. Tak.

Ad. 3. Transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 4. Budynek nie był wykorzystywany przez dłużnika.

Ad. 5. C

Ad. 6. Dłużnik nie udzielił odpowiedzi.

Ad. 7. W 2016 roku.

Ad. 8. Najem trwa do dnia dzisiejszego od 11.01.2016 r.

Ad. 9. Tak.

Ad. 10. Na cele mieszkaniowe.

Ad. 11. Najemca nie korzystał ze zwolnienia.

Ad. 12. Nakłady na ww. budynek mieszkalny poniesione przez najemcę nie stanowiły wydatków na ulepszenie budynku.

Ad. 13. Wydatki poniesione na ww. budynek mieszkalny nie były wyższe niż 30% początkowej wartości budynku.

Ad. 14 Nie dotyczy, bo odpowiedź nie była twierdząca.

Ad. 15. Między dłużnikiem a najemcą nie doszło i nie dojdzie do rozliczenia nakładów.

Ad. 16. Brak informacji jest wynikiem podjętych przez komornika działań, działania te zostały udokumentowane, podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania części informacji czy to od dłużnika, czy od najemcy.

Pytanie

Czy nieruchomość objęta działką o nr …, o nr …, położona w …, ul… będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o VAT przy ich sprzedaży licytacyjnej przez komornika sądowego?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie nieruchomość objęta działką o nr … o nr …, położona w .., ul. …, nie będzie objęta podatkiem VAT. Dłużnik to fundacja, która ponadto nabyła nieruchomość poprzez czynność niepodlegającą podatkowi VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi – Fundacji. Nieruchomość stanowi działkę gruntu o nr …, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej - rok budowy 2006.  Dłużnik nie był pierwszym właścicielem nieruchomości, były to osoby fizyczne, które sprzedały dłużnikowi nieruchomość. Data nabycia 2-11-2015 roku - umowa przeniesienia własności. Fundacja nie jest podatnikiem VAT. Dłużnikowi nie przysługiwało obniżenie podatku należnego o podatek naliczony, gdyż dłużnik nie jest płatnikiem podatku VAT. Dłużnik zawarł umowę najmu budynku mieszkalnego. Najem trwa do dnia dzisiejszego od 11.01.2016 r. Przedmiotem najmu był cały budynek mieszkalny położony na działce nr …

Działalność fundacji uregulowana jest przepisami ustawy z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach (Dz. U. z 2023 r., poz. 166).

Zgodnie z art. 1 ustawy o fundacjach:

W myśl art. 4 ustawy o fundacjach:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o fundacjach:

Natomiast stosownie do art. 5 ust. 5 ww. ustawy o fundacjach:

W świetle art. 7 ust. 1 i ust. 2 wskazanej ustawy o fundacjach:

Z cytowanych przepisów ustawy o fundacjach wynika, że Fundacja jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Działalność fundacji, co do zasady, można podzielić na działalność związaną z realizacją celów, dla których fundacja została powołana (statutową) oraz pozostałą działalność gospodarczą (która, co do zasady, ma wspomagać działalność statutową).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Działalność gospodarcza, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, nie musi być – co do zasady – prowadzona w celu uzyskania zysku. W ramach działalności gospodarczej podatnik VAT może dążyć do osiągnięcia celów innych niż zarobkowe. Tym samym, podatnikami VAT mogą być również podmioty typu non profit, realizujące np. zadania charytatywne, przy czym opodatkowaniu mogą podlegać jedynie takie czynności wykonywane przez tych podatników, działających w tym charakterze, które są realizowane pod tytułem odpłatnym. Bez znaczenia także dla bycia podatnikiem VAT jest efekt prowadzonej działalności, w szczególności, czy jest to działalność dochodowa, czy też przynosząca straty.

Nadto, należy wskazać, iż pojęcie najmu nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym konieczne jest posłużenie się przepisami ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości / ruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zbycie nieruchomości opisanej we wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Fundacji, wykorzystywanym przez Fundację do celów działalności gospodarczej. Mając zatem na uwadze opis sprawy w kontekście powołanych przepisów podkreślenia wymaga, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr …. dłużnik będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy nieruchomość stanowi działkę gruntu o nr …, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej - rok budowy 2006. Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w 2007 roku. Przed nabyciem nieruchomości przez dłużnika, budynek był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli. Były to osoby fizyczne, które sprzedały dłużnikowi nieruchomość. Data nabycia 2.11.2015 r. Między pierwszym zasiedleniem budynku, a dostawą minął okres dłuższy niż 2 lata. Fundacja ponosiła nakłady na budynek, ale wydatki na ulepszenie nie były większe niż 30% początkowej wartości budynku mieszkalnego.  W 2021 r. i 2022 r. najemca dokonał szeregu ulepszeń. Nakłady na ww. budynek mieszkalny poniesione przez najemcę nie stanowiły wydatków na ulepszenie budynku. Wydatki poniesione przez najemcę na ww. budynek mieszkalny nie były wyższe niż 30% początkowej wartości budynku.

Zatem, dostawa budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłyną co najmniej 2 lata.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr … zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazałem powyżej, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działki nr …., na której posadowiony jest ww. budynek mieszkalny, będzie zwolniona od podatku.

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie w drodze egzekucji komorniczej nieruchomości tj. działki nr … zabudowanej budynkiem mieszkalnym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż pojęcie „nie podlega opodatkowaniu” i „zwolnione od podatku” nie są tożsame. Jeśli dana czynność nie podlega opodatkowaniu to nie stosuje się do niej regulacji wynikających z ustawy o VAT, pozostaje poza zakresem działania ustawy. Jeśli natomiast czynność jest objęta regulacją ustawy o VAT to podlega opodatkowaniu, a w dalszej kolejności należy ustalić jaką zastosować stawkę lub zwolnienie od podatku VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy – jak zostało wyjaśnione wyżej – sprzedaż należącej do dłużnika nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, ale jednocześnie korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.