Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe w części nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe w części nieprawidłowe - Interpretacja - 0111-KDIB3-3.4012.126.2025.3.EP

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT w ramach opisanej we wniosku Transakcji i podleganiu opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

- prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

- prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 kwietnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

(Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...)

(Sprzedający)

W dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(...) jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) z siedzibą w (...) jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości tj. niezabudowanych działek gruntu położonych w (...), powiecie (...), gminie (...), w miejscowości (...) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający jest właścicielem m.in. poniższych nieruchomości gruntowych:

1) Działki gruntu nr (...)z obrębu nr (...), o powierzchni ok. (...) ha położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...) (dalej: „Działka 1”). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Działka 1 sklasyfikowana jest jako grunty orne;

2) Działki nr (...) z obrębu nr (...), o powierzchni ok. (...) ha położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...) (dalej: „Działka 2”). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Działka 2 sklasyfikowana jest w przeważającej części jako (...), a w niewielkiej części (...) i (...).

Działka 1 oraz Działka 2 objęte są jedną księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych o nr (...).

Działka 1 oraz Działka 2 dalej łącznie definiowane będą jako „Nieruchomość”.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że powyższa księga wieczysta obejmuje również inne działki gruntu, jednakże z uwagi na fakt, że przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Działka 1 oraz Działka 2 to Wnioskodawcy nie będą opisywać szczegółowo innych działek objętych tą księgą wieczystą, gdyż tamte działki nie będą przedmiotem Transakcji i pozostaną własnością Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i nieogrodzona. Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe, sieci).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w stosunku do Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej - wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Gmina (...) jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się m.in. z działki ewidencyjnej nr (...), położonej w województwie pomorskim, powiecie (...), gminie (...), w miejscowości (...), w obrębie ewidencyjnym (...), o łącznym obszarze ok. (...) ha dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: ,,Nieruchomość Dodatkowa”). Nieruchomość Dodatkowa zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jest jako droga.

Nieruchomość Dodatkowa sąsiaduje z Działką 1 oraz Działką 2 (przebiega pomiędzy tymi działkami). W sensie ekonomicznym jest ona funkcjonalnie związana z Nieruchomością. Wnioskodawcy wskazują, że powyższą księgą wieczystą są objęte również inne nieruchomości będące własnością Gminy (...), jednakże Wnioskodawcy nie będą ich szczegółowo opisywać, gdyż przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość Dodatkowa, a inne nieruchomości objęte tą księgą wieczystą nie będą przedmiotem Transakcji i pozostaną własnością Gminy (...).

Nieruchomość Dodatkowa nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość Dodatkowa jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i nieogrodzona. Na Nieruchomości Dodatkowej nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość Dodatkową nie przechodzą/znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe, sieci).

Nieruchomość Dodatkowa nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w stosunku do Nieruchomości Dodatkowej nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Szczegółowy opis okoliczności dotyczących uwzględnienia Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji opisany został w pkt 5 niniejszego wniosku („5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji”).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą fizyczną i nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej („CEiDG”). Sprzedający jest natomiast od (...) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający prowadzi działalność rolniczo-produkcyjną i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „(...)” objęte kodem PKD (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami oraz działalność deweloperską. Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni również na dzień Transakcji.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny z dnia (...). ((...); dalej: „Umowa Darowizny”).

Darowizna została dokonana przez rodziców Sprzedającego na rzecz Sprzedającego. Ojciec Sprzedającego na mocy Umowy Darowizny przeniósł na Sprzedającego własność Nieruchomości, a matka Sprzedającego przeniosła na Sprzedającego posiadanie Nieruchomości. Przedmiotem Umowy Darowizny była darowizna gospodarstwa rolnego. Na mocy Umowy Darowizny Sprzedający nabył również inne niż Nieruchomość działki gruntu, które nie będą jednak przedmiotem Transakcji, a które objęte są księgą wieczystą nr (...).

Nabycie Nieruchomości na podstawie Umowy Darowizny nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym Umowa Darowizny, ze względu na stopień pokrewieństwa darczyńców i obdarowanego oraz przedmiot darowizny (gospodarstwo rolne) była zwolniona z podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedający nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości (jak wskazano nabycie Nieruchomości nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie był podatnikiem VAT czynnym w momencie nabycia prawa własności Nieruchomości.

Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, przy czym prawo własności Nieruchomości należy do jego majątku osobistego i nie należy do majątku wspólnego.

Nieruchomość na moment nabycia na mocy Umowy Darowizny była niezabudowana i pozostanie niezabudowana na dzień Transakcji.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej. Od (...) r. Sprzedający prowadzi (...) i Nieruchomość wchodzi w skład tego (...).

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są i na moment planowanej Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Sprzedający zawarł w dniu (...) r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej (Rep A. (...) 4; dalej: „Umowa”) z Kupującym.

Umowa obejmuje postanowienia dotyczące zakupu Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej (jeśli warunki do nabycia tej nieruchomości zostaną spełnione) oraz uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalnobiurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”)

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową (jeśli warunki jej nabycia zostaną spełnione) do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością oraz Nieruchomością Dodatkową (wynajmu powierzchni w wybudowanym na Nieruchomości i Nieruchomości Dodatkowej budynku magazynowym) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej (jeśli spełnią się warunki jej nabycia). Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Nabycie Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej przez Kupującego od Sprzedającego powinno nastąpić w terminie do (…) r. (przy czym termin ten za zgodną wolą Stron może zostać wydłużony)

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki 1 nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1) przeprowadzeniu przez Kupującego badania typu due diligence z którego wynikać będzie, że nie ma przeszkód prawnych, środowiskowych, technicznych itp. do realizacji na Działce 1 Inwestycji;

2) uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do Działki 1, którego ustalenia będą umożliwiały realizację Inwestycji, w szczególności Działka 1 będzie stanowić teren budowlany;

3) uzyskaniu przez Kupującego, w terminie do 12 (dwanaście) miesięcy od ziszczenia się warunku określonego w pkt 2 powyżej (tj. uchwalenie i wejście w życie MPZP) no swój koszt i na swoją rzecz, dla celów realizacji Inwestycji ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach obejmującej realizację Inwestycji na Działce 1;

4) uzyskaniu przez Kupującego, w terminie do 6 (sześć) miesięcy od ziszczenia się warunku zawarcia umowy sprzedaży opisanego w pkt 3 powyżej na swój koszt i na swoją rzecz, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę;

5) wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającego na dzień Transakcji będą zgodne z prawdą i prawidłowe, z zastrzeżeniem zmian przewidzianych w niniejszym Umowie lub uzgodnionych z Kupującym w formie pisemnej.

Zgodnie z Umową Kupujący [winno być Sprzedający] zobowiązany jest do dołożenia najwyższej staranności do nabycia od Gminy (...) Nieruchomości Dodatkowej w stanie wolnym od wszelkich obciążeń w terminie do (…) r. Następnie Kupujący [winno być Sprzedający] zobowiązany będzie do sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości Dodatkowej razem ze sprzedażą Działki 2, za cenę określoną w Umowie.

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej (pod warunkiem, że Kupujący [winno być Sprzedający] w terminie do (…) r. nabędzie od Gminy (…) Nieruchomość Dodatkową) nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1) przeprowadzeniu przez Kupującego badania typu due diligence z którego wynikać będzie, że nie ma przeszkód prawnych, technicznych, środowiskowych itp. do realizacji Inwestycji na Działce 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej (jeśli Sprzedający skutecznie nabędzie tą nieruchomość);

2) uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej, którego ustalenia będą umożliwiały realizację Inwestycji, w szczególności Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie stanowić teren budowlany;

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku o którym mowa w pkt 2. powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z w/w warunków i nabyć Działkę 2 oraz Nieruchomość Dodatkową mimo niespełnienia powyższych warunków. Kupujący może nabyć również wyłącznie Działkę 2 jeśli Sprzedający nie nabędzie skutecznie od Gminy (...) Nieruchomości Dodatkowej.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się do współdziałania w poniższym zakresie:

1) Kupującemu od dnia zawarcia Umowy do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (przy czym w zakresie Nieruchomości Dodatkowej od dnia jej nabycia przez Sprzedającego) przysługiwać będzie prawo do dysponowania Nieruchomością oraz Nieruchomością Dodatkową na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości i Nieruchomości Dodatkowej z produkcji rolnej), a także w terminie uzgodnionym przez Strony do wejścia na teren Nieruchomości i Nieruchomości Dodatkowej w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

2) Sprzedający zobowiązuje się do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania wyżej wymienionych uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji itp.

3) Sprzedający niniejszym udziela Kupującemu (i osobom przez Kupującego wskazanym) pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona, a także ksiąg wieczystych założonych na wniosek zawarty w Umowie). Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wpisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika. Powyższe pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników i Sprzedający zobowiązuje się do nieodwoływania niniejszego pełnomocnictwa do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy, a ponadto na żądanie Kupującego Sprzedający udzieli dodatkowych pełnomocnictw w zakresie koniecznym dla wykonania praw Kupującego wynikających z Umowy. Przedmiotowe pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocnika do zaciągania obowiązań finansowych na rzecz Sprzedającego. Kupujący pokryje wszelkie koszty wynikające z działań podjętych przez niego na mocy przedmiotowego pełnomocnictwa.

4) Sprzedający udziela Kupującemu (i osobom wskazanym przez Kupującego) pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania i Sprzedający zobowiązuje się do nieodwoływania niniejszego pełnomocnictwa do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy. Przedmiotowe pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocnika do zaciągania zobowiązań finansowych na rzecz Sprzedającego.

5) Sprzedający w terminie 3 (trzy) dni roboczych od nabycia Nieruchomości Dodatkowej udzieli w formie pisemnej Kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym pełnomocnictw o treści zasadniczo zgodnej z pkt. 3 i 4 w zakresie Nieruchomości Dodatkowej.

6) Strony w terminie 3 (trzy) dni roboczych od daty podpisania Umowy zawrą odrębną umowę (użyczenia bądź dzierżawy) na mocy, której Kupujący będzie uprawniony do dokonywania w odniesieniu do Nieruchomości wszelkich czynności opisanych w pkt 2 i 4 powyżej, przy czym umowa nie będzie wyłączała możliwości użytkowania Nieruchomości przez Sprzedającego na potrzeby prowadzenia przez niego działalności rolniczej.

7) Strony w terminie 3 dni roboczych od daty nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości Dodatkowej zawrą odrębną umowę (użyczenia bądź dzierżawy) na mocy, której Kupujący będzie uprawniony do dokonywania w odniesieniu do Nieruchomości Dodatkowej wszelkich czynności opisanych w pkt 2 i 4 powyżej

8) Sprzedający niniejszym zobowiązuje się , iż nie będzie podejmował żadnych działań, które mogłoby uniemożliwić lub utrudnić (w tym opóźnić) realizację przez Kupującego Inwestycji na Nieruchomości i/lub Nieruchomości Dodatkowej.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości może być w dalszym ciągu prowadzona przez Sprzedającego działalność rolnicza.

Kupujący w ramach przygotowania Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej do Transakcji będzie podejmował czynności mające na celu zmianę przeznaczenia Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej z gruntów rolnych na grunty budowlane.

Właściwe organy samorządu terytorialnego wszczęły procedurę uchwalenia dla Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), w którym to planie Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie sklasyfikowana jako tereny budowlane na których możliwa będzie realizacja Inwestycji.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie był inicjatorem uchwalenia MPZP, ani nie podejmował żadnych czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uchwalenia dla Nieruchomości MPZP. Sama procedura uchwalenia MPZP została wszczęta przed zawarciem Umowy.

Kupujący zamierza uzyskać ostateczne pozwolenia na budowę (oraz inne niezbędne do realizacji Inwestycji decyzje i pozwolenia, uzgodnienia itp. niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji). Przy czym warunkiem bezwzględnym do przeprowadzenia Transakcji jest uchwalenie MPZP, w którym Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie sklasyfikowana jako budowlana. Bez uchwalenia MPZP do Transakcji nie dojdzie, gdyż zamiarem Kupującego jest nabycie nieruchomości gruntowej na której możliwa jest realizacja Inwestycji, a nie nabycie gruntów rolnych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nabycie Nieruchomości Dodatkowej od Gminy (...) przez Sprzedającego i następna sprzedaż tej nieruchomości na rzecz Kupującego podyktowana jest faktem, że Sprzedający jest rolnikiem, a Nieruchomość Dodatkowa na ten moment jest nieruchomością rolną (dopóki nie zostanie uchwalony MPZP), zatem ustrukturyzowanie Transakcji w taki sposób jest prostsze i może przyspieszyć całą Transakcję, niż gdyby Kupujący miał nabyć Nieruchomość Dodatkową bezpośrednio od Gminy (...). Zatem Sprzedający nabędzie Nieruchomość Dodatkową z zamiarem jej odsprzedaży Kupującemu.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i zaproponował korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia Nieruchomości oraz fakt, że poprzez zmianę charakteru okolicy kończy się możliwość prowadzenia na Nieruchomości działalności rolniczej. Po sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej Sprzedający planuje nabyć inne grunty orne w innej lokalizacji i dalej prowadzić na nich działalność rolniczą.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z VAT. Również Nieruchomość Dodatkowa po jej skutecznym nabyciu od Gminy (...) nie będzie wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem wyłącznie Nieruchomość oraz ewentualnie Nieruchomość Dodatkowa (jeśli zostanie skutecznie nabyta przez Sprzedającego od Gminy (...)) tj. niezabudowane działki gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedającego.

Dodatkowo zgodnie z Umową Sprzedający wyraża zgodę na ewentualny przelew praw i przejęcie zobowiązań wynikających z Umowy przez Kupującego na spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków (Kupującym w rozumieniu Umowy), a Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z nią umów przewidzianych niniejszą umową.

Podsumowując:

- Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz ewentualnie Nieruchomość Dodatkowa tj. niezabudowane działki gruntu.

- Kupujący będzie dążył do zmiany charakteru Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej tj. przekształcenia tych nieruchomości z rolnych na budowlane.

- Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedającego pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością oraz Nieruchomością Dodatkową na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedającego uzyska wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej Inwestycji.

- Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana.

- Na moment planowanej Transakcji Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane. Jest to warunek konieczny do realizacji Transakcji.

- Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej.

- Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

- Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

- Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedającego, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością lub Nieruchomością Dodatkową.

- Kupujący po nabyciu Nieruchomości i ukończeniu na niej Inwestycji będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

- Kupujący oraz Sprzedający są i na moment planowanej Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W uzupełnieniu wniosku Państwo wskazali:

Przedmiotem Wniosku będą trzy działki gruntu opisane szczegółowo we Wniosku tj. działka (...)zdefiniowana we Wniosku jako „Działka 1”, działka (...) zdefiniowana we Wniosku jako „Działka 2” oraz działka (...) zdefiniowana we Wniosku jako „Nieruchomość Dodatkowa”.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający jest właścicielem m.in. poniższych nieruchomości gruntowych:

1) Działki gruntu nr (...) z obrębu nr (…), o powierzchni ok. (...) ha położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (...), miejscowości (…) (dalej: „Działka 1”). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Działka 1 sklasyfikowana jest jako grunty orne ;

2) Działki nr (...) z obrębu nr (…), o powierzchni ok. (…) ha położonej w województwie v, powiecie (…), gminie (...), miejscowości (…) (dalej: „Działka 2”). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Działka 2 sklasyfikowana jest w przeważającej części jako grunty orne, a w niewielkiej części jako lasy i grunty leśne.

Działka 1 oraz Działka 2 objęte są jedną księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…).

Działka 1 oraz Działka 2 dalej łącznie definiowane będą jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Gmina (...) jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się m.in. z działki ewidencyjnej nr (...), położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (...), w miejscowości (…), w obrębie ewidencyjnym (…) , o łącznym obszarze ok. (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: ,,Nieruchomość Dodatkowa”). Nieruchomość Dodatkowa zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jest jako droga.

Zgodnie z umową przedwstępną (zdefiniowaną we Wniosku jako „Umowa”) Sprzedający zobowiązany jest do dołożenia najwyższej staranności do nabycia od Gminy (...) Nieruchomości Dodatkowej w stanie wolnym od wszelkich obciążeń w terminie do (…) r. Następnie Sprzedający zobowiązany będzie do sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości Dodatkowej razem ze sprzedażą Działki 2, za cenę określoną w Umowie.

Zatem przedmiotem Transakcji będą trzy działki:

Działka 1 - będąca własnością Sprzedającego;

Działka 2 - będąca własnością Sprzedającego.

Nieruchomość Dodatkowa - która na moment złożenia Wniosku jest własnością Gminy (...), ale po spełnieniu się warunków określonych w Umowie Sprzedający kupi tą działkę od Gminy (...) i następnie sprzeda ją Kupującemu razem z pozostałymi działkami w ramach Transakcji.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej od Sprzedającego (jeśli warunki do nabycia tej nieruchomości zostaną spełnione) oraz uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie parku magazynowo- produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalnobiurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”)

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową (jeśli warunki jej nabycia zostaną spełnione) do działalności opodatkowanej VAT.

Przedmiotem Transakcji będą trzy działki opisane powyżej tj. Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa. Zadane we Wniosku pytania dotyczą tych trzech działek, zatem nie ma konieczności przeformułowania zadanych pytań ani własnego stanowiska w sprawie, gdyż zarówno zadane pytania jak i stanowisko Zainteresowanych obejmują przedmiot planowanej Transakcji tj. Działkę 1, Działkę oraz Nieruchomość Dodatkową i stanowisko Zainteresowanych nie uległo zmianie.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku):

1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT to czy wówczas w przypadku gdy Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane, to czy sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

4. Czy w przypadku w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych (stosownie do stanowiska zawartego w pytaniu nr 3) to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT.

3. W ocenie Wnioskodawców w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji działa jako podatnik VAT, wówczas sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli w dniu Transakcji Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z których będzie wynikać, że Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa stanowią tereny budowlane.

4. W przypadku gdy sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 3 wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze Stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1.

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie ww. przepisy należy mieć na uwadze, że Sprzedający w ramach Transakcji nie powinien zostać uznany za podatnika VAT. Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, została nabyta przez Sprzedającego do majątku prywatnego w formie darowizny od rodziców Sprzedającego. Rodzice Sprzedającego prowadzili na Nieruchomości działalność rolniczą, a Sprzedający od (…) r. kontynuuje prowadzenie tej działalności. Nieruchomość stanowi dla Sprzedającego gospodarstwo rolne. Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej polegającej w szczególności na dzierżawie gruntów rolnych, obrocie gruntami rolnymi czy prowadzeniu inwestycji na ww. gruntach.

Za tym, że wykorzystywanie przez Sprzedającego Nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej przemawia w szczególności fakt, iż nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości miało charakter jednorazowy (w dodatku była to darowizna od rodziców, a nie transakcja komercyjna), a nie powtarzalny, zatem brak jest spełnienia przesłanki ciągłości działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego, który stanowi dla niego gospodarstwo rolne. Zatem Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej.

Samo zbycie Nieruchomości również będzie mieć charakter incydentalny, a nie powtarzalnych czynności prowadzonych przez Sprzedającego. Zbycie Nieruchomości związane jest ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przysługującego Sprzedającemu. Jest to czynność wykonywana prywatnie, bez znamion czynności wykonywanych zawodowo.

Sprzedający celem Sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej nie dokonuje typowych czynności jakie dotyczą profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, w szczególności nie wykorzystuje profesjonalnych pośredników oraz nie prowadzi zaawansowanych akcji marketingowych celem zareklamowania Nieruchomości czy Nieruchomości Dodatkowej. Nie dokonał również uzbrojenia czy ogrodzenia Nieruchomości lub Nieruchomości Dodatkowej, ani nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzedający jedynie przed dokonaniem Transakcji udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia o uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności, których celem byłoby uchwalenie dla Nieruchomości MPZP. Procedura uchwalenia MPZP została wszczęta przez właściwe organy samorządu terytorialnego jeszcze przed zawarciem Umowy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie występował nigdy o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nigdy taka decyzja w stosunku do Nieruchomości nie była wydana.

Wszelkie działania, jakie podejmował Sprzedający na Nieruchomości, nie miały na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości czy Nieruchomości Dodatkowej ani zwiększenia ich wartości, stanowiły wyłącznie rozsądne gospodarowanie majątkiem prywatnym. Działania podejmowane przez Sprzedającego mają na celu przygotowanie Nieruchomości do dokonania Transakcji.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, aby zostać uznanym za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, powinien dokonać dodatkowych czynności świadczących o profesjonalnym charakterze, znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, tj. m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25 sierpnia 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.349.2022.3.KK, interpretacji indywidualnej wydanej dnia 23 sierpnia 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.230.2022.2.MAZ oraz interpretacji indywidualnej z dnia 27 lipca 2022 roku o sygn. 0112-KDIL1-3.4012.187.2022.4.ZW.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ nie stanowi odpłatnej dostawy towarów dokonywanej przez podatnika VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytań nr 3 - 4.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytań 3 - 4 stanowi alternatywę w przypadku gdyby organ interpretacyjny uznał stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytań 1 - 2 za nieprawidłowe, w przeciwnym razie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniach nr 1 - 2 za prawidłowe odpowiedź na dalsze pytania tj. 3 - 4 będzie bezprzedmiotowa.

Wnioskodawcy przedstawiają poniższe uzasadnienie przy założeniu, że organ interpretacyjny uznał, że Sprzedający w ramach sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji działa w charakterze podatnika VAT, zatem do Transakcji ma zastosowanie ustawa o VAT, przy czym w ocenie Wnioskodawców Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT, co szczegółowo zostało opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 zawartego we wniosku. Jak zostało już wskazane w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach planowanej Transakcji nie będzie podatnikiem VAT, gdyż okoliczności Transakcji nie stanowią działalności gospodarczej (w szczególności o ciągłym i zorganizowanym charakterze), a pytania 3 - 4 są zadane dla kompletności Wniosku.

1. Uwagi ogólne.

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm., t.j. z dnia 8.10.2020 r.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie nieruchomość gruntowa - Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa tj. niezabudowane działki gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego, na którym Sprzedający prowadzi działalność rolniczą. Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części (w szczególności, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, więc nie można w tym przypadku mówić o powstaniu jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, którego częścią byłaby Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadził na Działce 1, Działce 2 ani Nieruchomości Dodatkowej żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej - nieprzerwanie od (…) r. Wcześniej działalność rolniczą na Nieruchomości prowadzili rodzice Sprzedającego. Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa, będąca przedmiotem Transakcji nie jest również uzbrojona ani nie zostały przez Sprzedającego zawarte żadne umowy związane z Nieruchomością. Dodatkowo należy wskazać, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż wyłącznie nieruchomości gruntowej, przedmiotem Transakcji nie będą żadne zobowiązania, należności czy sprzęt rolniczy, które mogłyby stanowić o tym, że Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa stanowią jakiekolwiek przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1- 1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość (Działka 1 oraz Działka 2) tj. dwie działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami.

Dodatkowo przedmiotem Transakcji będzie również Nieruchomość Dodatkowa (po jej skutecznym zakupie od Gminy (...)) tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami.

Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa stanowią i na dzień Transakcji będą stanowić niezabudowane działki gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego w ogóle nie było opodatkowane VAT - Sprzedający nabył własność Działki 1 oraz Działki 2 na podstawie Umowy Darowizny ani (b) Nieruchomość (Działka 1 oraz Działka 2) nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Analogicznie będzie w przypadku ewentualnego nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości Dodatkowej. Nieruchomość Dodatkowa nigdy nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności wyłącznie zwolnionych z VAT, zatem do jej sprzedaży nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie Nieruchomość oraz ewentualnie Nieruchomość Dodatkowa (po jej skutecznym nabyciu od Gminy (...)) tj. niezabudowane działki gruntu.

Nieruchomość na dzień Transakcji będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w którym Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będą oznaczone jako tereny budowlane przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługową.

Wnioskodawcy wskazują, że Transakcja dojdzie do skutku tylko i wyłącznie gdy Nieruchomość i Nieruchomość Dodatkowa będą objęte MPZP jako tereny budowlane, w przeciwnym razie Transakcja nie będzie sfinalizowana (tj. gdyby MPZP nigdy nie został uchwalony, lub gdyby w uchwalonym MPZP Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa nie były sklasyfikowane jako tereny budowlane).

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa stanowić będzie niezabudowane tereny budowlane, gdyż będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako grunty przeznaczony pod zabudowę.

Z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, to Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej fakturą/fakturami.

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Działki 1, Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 3 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością oraz Nieruchomością Dodatkową (odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku wzniesionego na Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej w ramach Inwestycji) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa ostatecznie będą wykorzystywane przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jako, że Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa po nabyciu będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, które nie są zwolnione z VAT, to należy uznać, że nabycie Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej przez Kupującego od Sprzedających jest dokonane w celu dokonania czynności opodatkowanych (późniejszej odpłatnej sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej lub odpłatnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości), zatem Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT w ramach opisanej we wniosku Transakcji i podleganiu opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

- prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane

w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Ponadto stosownie do treści art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem rolnik, który dokona rejestracji i uzyska status czynnego podatnika podatku VAT - w świetle przepisów ustawy - prowadzi działalność gospodarczą (działalność rolniczą) opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W analizowanej sprawie - celem wyjaśnienia - należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działek należących do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, przedmiotem transakcji będą trzy działki gruntu tj. działka (…) , działka (...) oraz działka nr (...), którą Sprzedający zamierza nabyć w celu sprzedaży na rzecz Kupującego. Sprzedający prowadzi działalność rolniczo-produkcyjną i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość (Działkę 1 oraz Działkę 2) do prowadzenia działalności rolniczej. Od (…) r. prowadzi gospodarstwo rolno - produkcyjne. Na moment planowanej Transakcji Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane. Jest to warunek konieczny do realizacji Transakcji.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności (pytanie we wniosku oznaczone numerem 1) dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT oraz czy sprzedaż opisanych działek będzie podlegać opodatkowaniu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Działki 1 i 2 nie stanowią majątku prywatnego Sprzedającego. Są to działki wykorzystywane w jego działalności gospodarczej w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W konsekwencji, działania jakie podejmuje względem tych działek nie stanowi zarządu nad majątkiem prywatnym lecz są wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnośnie Nieruchomości Dodatkowej należy zauważyć, że w istocie stanowi ona dla Sprzedającego towar handlowy. Będzie ona nabyta przez Sprzedającego w celu jej sprzedaży. Zatem w odniesieniu to tej działki Sprzedający działa jako handlowiec. Fakt, że operacja ta jest konieczna do sprzedaży Nieruchomości tylko potwierdza, że Sprzedający działa w sposób zorganizowany, typowy dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Niezależnie od powyższego, o tym, że sprzedaż opisanych działek będzie dokonana poza zarządem majątkiem osobisty świadczy to, że Sprzedający - w ramach opisanej transakcji - zachowuje się jak profesjonalny podmiot uczestniczący w obrocie nieruchomościami.

Trzeba zauważyć, że Sprzedający oraz Kupujący na mocy Umowy zobowiązali się do współdziałania w poniższym zakresie:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki będące własnością Sprzedającego będą podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego - Sprzedającego.

Okoliczność, że działania nie zostały podjęte bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności, które zostały wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Powyższe działanie w sposób jednoznaczny wskazuje, że działania Sprzedającego w ww. zakresie przybierają formę zawodową (profesjonalną) i realizowane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie działek gruntu nr (...), (...) i (...) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży działek, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż opisanych Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki, które były i są nadal wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu której Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W odniesieniu do sprzedaży działek o numerach od (...) oraz (...) nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Analogiczna sytuacja ma miejsce odnośnie do działki (...) (Nieruchomości Dodatkowej przebiegającej między działkami nr (...)oraz (...)), którą Sprzedający nabędzie od Gminy wyłącznie celem jej dalszej odsprzedaży Kupującemu.

Zatem, analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje prawne oraz aktualne orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przedmiotowych działek stanowiących składnik prowadzonej działalności rolniczej tj. Działki 1 nr (...)i Działki 2 nr (...) oraz Nieruchomości Dodatkowej (zakupionej od Gminy działki nr (...)) - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez Sprzedającego jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 jest nieprawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 3 dotyczą także kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana " (...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Biorąc pod uwagę powyższe wskazać należy, że zbycie przedsiębiorstwa albo ZCP ma miejsce wówczas, gdy majątek przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) przechodzi na własność jednego nabywcy, który ma możliwość kontynuowania działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa albo ZCP, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości.

Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo albo ZCP. Wyłączenie z transakcji zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa, jak np. grunty, środki obrotowe pieniężne, maszyny i urządzenia, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa albo ZCP. Natomiast jeśli wyłączone od zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego (np. część towarów czy gotowych produktów), czynność będzie na gruncie VAT uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa albo ZCP, chociaż nie objęła ona wszystkich jego składników. Zakres ewentualnych wyłączeń ograniczony jest do głównej „substancji” przedsiębiorstwa. Przyjmuje się zatem, że z transakcji dotyczącej zbycia przedsiębiorstwa można wyłączyć jedynie te elementy, które nie stanowią jego kluczowych i najistotniejszych składników, bez wpływu na jego status. W przypadku bowiem wyłączenia z przedmiotu transakcji elementów przedmiotowo istotnych dla tego przedsiębiorstwa, traci ono swój byt.

W przedmiotowej sprawie przedmiotem planowanej Transakcji będą wyłącznie nieruchomości gruntowe niezabudowane. Opis sprawy jednoznacznie wskazuje, że przedmiotem planowanej transakcji będą tylko Nieruchomości (działki nr (...) i nr (...)) oraz Nieruchomość Dodatkowa, które objęte są zawartą (…) r. umową przedwstępną. Jak wyjaśniono powyżej stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wymaga by całości przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości - w analizowanej sprawie dwie działki niezabudowane wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności rolniczej, jak również działka niezabudowana, którą dopiero Sprzedający zamierza kupić, po to by mogły one być razem sprzedane Kupującemu - same w sobie nie tworzą (nie będą tworzyć) całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

W związku z tym - w odniesieniu do wyżej wskazanych przepisów i wyjaśnień - nie można uznać planowanej transakcji (której przedmiotem będą działki niezabudowane) za sprzedaż przedsiębiorstwa ze względu na to, że nie zostanie sprzedana całość przedsiębiorstwa (składniki majątkowe składające się na prowadzone przez Sprzedającego gospodarstwo rolne) - lecz tylko działki, stanowiące jeden ze składników majątkowych prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Planowana transakcja nie będzie również zbyciem ZCP. Albowiem poza samymi działki na nabywcę nie są przenoszone żadne inne składniki majątkowe. Więc nie można uznać, że zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, umożliwiający samodzielne prowadzenie działalności gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego działki nr (...), (...) oraz (...) będzie dostawą poszczególnych składników majątkowych dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie - jak Państwo wskazali - na dzień sprzedaży Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie niezabudowana. Jednocześnie wskazali Państwo, że na dzień sprzedaży Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane. Z Państwa wskazań w zdarzeniu przyszłym wynika jednoznacznie, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi m.in. pod warunkiem uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do Działki 1 i Działki 2 oraz Nieruchomości Dodatkowej, którego ustalenia będą umożliwiały realizację Inwestycji, w szczególności Działka 1, Działka 2 oraz Nieruchomość Dodatkowa będą stanowić teren budowlany.

W rezultacie planowana sprzedaż Nieruchomości (działki nr (...)i nr (...)) oraz Nieruchomości Dodatkowej (działki nr (...)) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak Państwo wskazali, nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że do w odniesieniu do Działek 1 i 2 (działki nr (...) i nr (...)) nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnośnie Nieruchomości Dodatkowej to należy zauważyć, że również nie zostaną spełnione warunki do zastosowania ww. zwolnienia. Jak wynika z wniosku „Strony w terminie 3 dni roboczych od daty nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości Dodatkowej zawrą odrębną umowę (użyczenia bądź dzierżawy) (…) przy czym umowa nie będzie wyłączała możliwości użytkowania Nieruchomości przez Sprzedającego na potrzeby prowadzenia przez niego działalności rolniczej”.

Umowa dzierżawy (stosownie do art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny) jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Na gruncie podatku VAT dzierżawa jest zatem odpłatnym świadczeniem usług.

Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że Nieruchomość Dodatkowa po jej skutecznym nabyciu od Gminy (...) nie będzie wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym zgodnie z podanymi przez Państwa informacjami w stosunku do Nieruchomości Dodatkowej wystąpią okoliczności wykluczające możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Państwa ostatnia wątpliwość dotyczy prawa Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący po zrealizowaniu transakcji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową do działalności opodatkowanej VAT Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkową w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej (jeśli spełnią się warunki jej nabycia). Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość oraz Nieruchomość Dodatkowa będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Ponadto na moment dokonania planowanej Transakcji Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, że zakup działki nr (...), (...) i (...) będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Kupującego Nieruchomości stanowiące działki nr (...), (...) oraz (...) będą służyły czynnościom opodatkowanym. Opisana Transakcja będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości (działki nr (...), (...) oraz (...)) na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie