Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości i wystawienia faktury VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 kwietnia 2025 r. (wpływ 11 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. B.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A. C.

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A. Spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

A. B. i A. C. (dalej łącznie jako: Wnioskodawca lub Wnioskodawcy), małżonkowie zamierzają sprzedać znajdującą się w małżeńskiej wspólności majątkowej nieruchomość, stanowiącą jedną działkę ewidencyjną o nr 1, położoną w (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający aktualnie nie prowadzą działalności gospodarczej. Niemniej przed sprzedażą Nieruchomości zarejestrują się na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: VAT), aby uzyskać status zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT - dla każdego z małżonków.

Nabywcą działki ma być spółka A. Sp. z o.o., która jest aktualnie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT (dalej: Nabywca) i będzie posiadała ten status również na moment nabycia Nieruchomości.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia (w tym obiekty budowlane), w tym trwale z gruntem związane. Nieruchomość jest jedynie ogrodzona. Na moment sprzedaży omawiane okoliczności nie ulegną zmianie.

Aktualnie Nieruchomość zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi grunty orne. Jednocześnie, na terenie na którym znajduje się Nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP).

Natomiast Nieruchomość, zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy i Miasta (…) zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta (…) nr (...) z dnia (…) nie będącym prawem miejscowym, a stanowiącym wytyczne do sporządzenia MPZP znajduje się na obszarze, który został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (MW- tereny mieszkalnictwa wielorodzinnego).

Sprzedający oraz Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości zamierzają uzyskać od odpowiednich organów administracyjnych decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla Nieruchomości. Nabywca zamierza bowiem nabyć Nieruchomość na cele prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci wzniesienia budynków mieszkalnych, a następnie realizować sprzedaż lokali mieszkalnych.

W rezultacie, z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zamierzają wystawić odpowiednie faktury dokumentujące sprzedaż na rzecz Nabywcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Sprzedający weszli w posiadanie działki nr 1 w 1995 r. w wyniku postępowania spadkowego po zmarłym A. D. (ojciec Sprzedającej).

W związku z nabyciem działki nr 1 Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Nabycie ww. działki nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Działka nr 1 nie jest na dziś sprzedana. Została, póki co zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Działka przez Sprzedających nie była w żaden sposób wykorzystywana. Sprzedający przez cały okres jej posiadania do dziś ograniczali się tylko do dbania o jej należyte utrzymanie. Po 2013 r., czyli po wprowadzeniu tzw. ustawy śmieciowej, to na właścicielu ciąży obowiązek utrzymania czystości w obrębie nieruchomości, a także na chodniku, który bezpośrednio do niej przylega.

Sprzedający nie wykorzystywali działki do żadnych czynności od momentu jej nabycia do dnia dzisiejszego.

Działka nr 1 od momentu nabycia jej przez Sprzedających do dziś nie była przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mające na celu umożliwić Kupującemu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Uzyskanie powyższych dwóch decyzji jest warunkiem koniecznym, do przystąpienia do umowy sprzedaży, ujętym w umowie przedwstępnej zawartej między stronami.

Sprzedający zawarli z Kupującymi umowę przedwstępną. Umowa mówi o terminie zawarcia umowy sprzedaży, oraz warunków koniecznych do przystąpienia do niej.

Sprzedający nie angażują własnych środków w jakiekolwiek dziania mające na celu sprzedaż działki, lub podniesienie jej wartości. Wszelkie starania i nakłady finansowe mające doprowadzić do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę ponosi Kupujący.

Sprzedający dokonali wcześniej sprzedaży nieruchomości nie objętych przedmiotowym wnioskiem, ze względu na znaczny upływ czasu od dnia sprzedaży tych nieruchomości (w niektórych przypadkach pomiędzy ok 15 - 25 lat) na chwilę obecną nie dysponują dokumentacją w postaci aktów notarialnych ich sprzedaży, Sprzedający na dziś dysponują jedynie dokumentacją związaną ze sprzedażą jednej ostatniej nieruchomości, a było nią mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej.

Mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej weszli w posiadanie 29 czerwca 2020 r. (mieszkanie), oraz miejsce parkingowe w hali garażowej (30 października 2020 r.). Nieruchomość ta została zakupiona od dewelopera.

Nieruchomość (mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej) Sprzedający zakupili z myślą o późniejszym jej zamieszkiwaniu.

Nieruchomość (mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej) od momentu kupna do chwili sprzedaży nie było przez nich w żaden sposób wykorzystywane.

Nieruchomość (mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej) Sprzedający sprzedali 29 marca 2021 r. Przyczyną sprzedaży tej nieruchomości okazał się dysonans po zakupowy.

Sprzedający sprzedali: 1 niezabudowaną nieruchomość gruntowa, 12 lokali mieszkalnych zostało sprzedanych ponad 20 lat temu, 1 dom jednorodzinny mieszkalny w stanie surowym otwartym ok 15 lat temu. Ze względu na upływ czasu Sprzedający nie dysponują dokumentacją sprzedażową w formie aktów notarialnych. Jedyną nieruchomością co do której posiadają dokumentację sprzedażową jest mieszkanie wraz z przynależącym do niego miejscem parkingowym w hali garażowej - była to nieruchomość mieszkalna.

Środki ze sprzedaży przeznaczone zostały w części na powiększenia areału prowadzonego przez Sprzedających gospodarstwa rolnego oraz na cele związane z bieżącą konsumpcją.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Nabywcy będzie stanowiła sprzedaż na gruncie VAT podlegającą opodatkowaniu VAT i będzie zachodził obowiązek wystawienia faktury/faktur z tego tytułu?

2.Czy Nabywcy z tytułu nabycia Nieruchomości od Sprzedających będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury lub faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie, Sprzedających i Nabywcy:

1.sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiła sprzedaż na gruncie VAT podlegającą opodatkowaniu VAT i będzie zachodził obowiązek wystawienia faktury/faktur z tego tytułu;

2.Nabywcy z tytułu nabycia Nieruchomości od Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury lub faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż podstawą opodatkowania jest zasadniczo wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast w świetle art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W rezultacie, w odniesieniu do opodatkowania VAT gruntów niezabudowanych ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwolnienie z VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tym samym, z przepisu tego wynika, że sprzedaż gruntu należy uznać za zwolnioną z VAT w przypadku łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

1)grunt jest terenem niezabudowanym, tj. nie znajdują się na nim faktycznie jakiekolwiek naniesienia [dalej: Warunek 1];

2)grunt nie jest terenem budowlanym, przy czym przez „tereny budowlane” rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: Warunek 2].

Z uwagi na fakt, iż w momencie zbycia Nieruchomości nie będą znajdować się na niej jakiekolwiek obiekty budowlane (budynki/budowle/urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego), Warunek 1 należy uznać za spełniony.

W odniesieniu do Warunku 2 należy natomiast stwierdzić, że brak jest MPZP. Niemniej przed sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca i Nabywca planują pozyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla Nieruchomości. Nabywca zamierza bowiem nabyć Nieruchomość na cele prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci wzniesienia budynków mieszkalnych, a następnie realizować sprzedaż lokali mieszkalnych.

W efekcie, na tej podstawie możliwe będzie uznanie, że Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, Warunek 2 nie będzie spełniony w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji, zdaniem Sprzedających i Nabywcy, a contrario do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, dostawa/sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Jednocześnie, przepisy ustawy o VAT w art. 106b ust. 1 pkt 1 przewidują, że podatnicy mają obowiązek dokumentować fakturami sprzedaż dokonywaną na rzecz innych podatników.

Z kolei z art. 2 pkt 22 ustawy VAT wynika, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrz- wspólnotową dostawę towarów.

Z powyższego wynika zatem, że ustawodawca zastrzegł formę faktury dla dokumentowania ściśle określonych w ustawie czynności podlegających VAT, co potwierdza również DKIS w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji z 6 października 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.450.2023.1.AKA): „(...) faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży, a ustawodawca określił, w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim, wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług (…)”.

Mając na uwadze powyższe, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatą dostawę towarów i będzie podległa opodatkowaniu VAT oraz kupującym będzie Nabywca, który na moment zakupu będzie czynnym podatnikiem VAT, to czynność ta powinna zostać udokumentowana fakturą lub fakturami, wystawionymi przez Sprzedających.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi natomiast - w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy VAT - suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Powyższy przepis jest wyrazem fundamentalnej cechy podatku od wartości dodanej, wynikającej z Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, jaką jest neutralność tego podatku dla podatników.

I tak, na gruncie ustawy VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikowi pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - w szczególności, z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT wynika, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie zaś do art. 86 ust. 10 ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny - zgodnie z art. art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy VAT).

Jak wynika z powyższego, na gruncie obowiązujących przepisów ustawy VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje w przypadku spełnieniu następujących warunków:

i.odliczenia dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik VAT [dalej: Warunek 1],

ii.nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych [dalej: Warunek 2],

iii.w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy [dalej: Warunek 3],

iv.podatnik dysponuje fakturą dokumentującą dokonany przez niego zakup towarów lub usług [dalej: Warunek 4],

v.nie znajdują zastosowania negatywne przesłanki skutkujące brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego, wymienione w art. 88 ustawy VAT [dalej: Warunek 5].

Zdaniem Sprzedających i Nabywcy, Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur lub faktur dokumentujących zakup Nieruchomości od Sprzedających.

W pierwszej kolejności Sprzedający i Nabywca wskazują, że nie budzi wątpliwości spełnienie Warunku 1 - jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT (i będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT na moment wykonania prawa do odliczenia).

Po drugie, w ocenie Sprzedających i Nabywcy za spełniony należy uznać również Warunek 2, tj. dotyczący istnienia związku nabytej Nieruchomości z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT. Należy w tym zakresie wskazać, że przepisy ustawy VAT nie precyzują, jakiego rodzaju musi być to związek, aby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia VAT. W praktyce przyjmuje się, iż związek ten może być bezpośredni lub pośredni. I tak, z praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) wynika, że:

• bezpośredni związek zakupów z działalnością podatnika występuje w sytuacji, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy;

• pośredni związek nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy występuje wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa - mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym VAT.

Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich sprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu (por. np. stanowisko DKIS w interpretacji indywidualnej z 29 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.236.2023.5.AW).

Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek (bezpośredni lub pośredni) zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego.

Mając na uwadze powyższe uznać należy, że nabycie Nieruchomości przez Nabywcę będzie wykazywać pośredni związek z działalnością opodatkowaną VAT Nabywcy. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zakupiona Nieruchomość ma służyć realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w wyniku, którego mają powstać budynki mieszkalne. Z kolei w budynkach będą znajdowały się lokale mieszkalne, które mają być przedmiotem późniejszej sprzedaży przez Nabywcę na rzez klientów. Sprzedaż lokali mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w rezultacie wystąpi pośredni związek nabywanej Nieruchomości z czynnościami opodatkowanymi VAT po stronie Nabywcy.

Ponadto, zdaniem Sprzedających i Nabywcy niewątpliwe jest również spełnienie pozostałych warunków uprawniających do odliczenia VAT, tj. Warunku 3 (Nabywca będzie dysponować fakturami dokumentującymi nabycie Nieruchomości) oraz Warunku 4 (w stosunku do sprzedaży Nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy w VAT - Nieruchomość zostanie bowiem wydana Nabywcy).

W omawianym przypadku spełniony będzie ponadto Warunek 5, bowiem przeszkodą w odliczeniu VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości nie będzie fakt, że podatek ten został naliczony nieprawidłowo - na czynności niepodlegającej opodatkowaniu, czy też z podatku zwolnionej, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT. W szczególności nie ma w ocenie Wnioskodawcy oraz Nabywcy podstaw aby uznać, iż sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT - nie będzie miał bowiem zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym, zasadne jest stwierdzenie, że Nabywcy z tytułu nabycia Nieruchomości od Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury lub faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i czy z tego tytułu zajdzie obowiązek wystawienia faktury VAT.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli i podejmą Sprzedający w odniesieniu do ww. nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić czy spełnią przesłanki do uznania Sprzedających za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

Istotne znaczenie ma w tej sprawie również kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W tym miejscu, wskazać również należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W celu sprzedaży posiadanej nieruchomości, Sprzedający zawarli z kupującą spółką umowę przedwstępną. Sprzedający również udzielili Kupującemu pełnomocnictwa i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mające na celu umożliwić Kupującemu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Uzyskanie powyższych dwóch decyzji jest warunkiem koniecznym, do przystąpienia do umowy sprzedaży, ujętym w umowie przedwstępnej zawartej między stronami. Sprzedający oraz Nabywca przed sprzedażą nieruchomości zamierzają uzyskać od odpowiednich organów administracyjnych decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Udzielone pełnomocnictwo i zgoda upoważniły kupującego do wykonania w imieniu Sprzedających czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie dodatkowo wyklucza uznanie, że była to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem osobistym.

Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na ww. nieruchomościach inwestycji budowlanej kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości te podlegać więc będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W efekcie dokonanych ww. czynności, Sprzedający sprzedadzą nieruchomość gruntową o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Tym samym, udzielenie przez Sprzedających stosownego pełnomocnictwa i zgody spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Kupującego w ich imieniu, ponieważ to Sprzedający posiadają prawo współwłasności tej nieruchomości i to Sprzedający są stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją inwestycji kupującego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującą spółkę.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że taki zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży działki nr 1, Sprzedający podejmą działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Sprzedających działań, w odniesieniu do terenu ww. nieruchomości w celu jego sprzedaży na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż ww. działki, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez nich jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1 podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na wstępie należy wskazać, że działka która będzie sprzedawana jest ogrodzona.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Powyższe koreluje z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 sierpnia 2021 r. o sygn. akt III SA/Wa 119/21:

„(…) zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. W świetle tego przepisu, ogrodzenie nie jest budowlą lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Odnosząc się do twierdzenia, że „ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą”, NSA stwierdził, że pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach ustawy Prawo budowlane.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że w świetle przywołanych przepisów znajdujące się na przedmiotowej działce ogrodzenie nie stanowi budowli. Ustawa Prawo budowlane w cytowanym powyżej art. 3 pkt 9 wymienia wprost ogrodzenia i place postojowe w katalogu urządzeń budowlanych. Skoro są to urządzenia budowlane, a nie budowle, to prawidłowo organ przyjął, że do dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (ogrodzonej) nie mają zastosowania zwolnienia z opodatkowania określone w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepisy te odnoszą się bowiem do dostawy budynków, budowli lub ich części. Jak wyżej wskazano, decydujące znaczenie przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w innej ustawie. W niniejszej sprawie, z opisu zdarzenia przyszłego podanego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika, że celem ekonomicznym dostawy była sprzedaż ogrodzenia. To oznacza, że w tym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie może mieć zastosowania. (…). W związku z tym również w tym względzie należało przyznać rację organowi interpretującemu, który analizując opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku oraz okoliczność, iż ogrodzenie nie stanowi budowli, prawidłowo przyjął, że w niniejszej sprawie przedmiotem obrotu jest działka niezabudowana”.

Zatem w odniesieniu do powyższych przepisów oraz powołując się na przytoczone fragmenty wyroku NSA, wskazać należy, że działka nr 1, na której znajduje się ogrodzenie, stanowi działkę niezabudowaną.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak jak wynika z wniosku, zgodnie z umową przedwstępną Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mające na celu umożliwić Kupującemu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.

Uwzględniając powyższą okoliczność, działka nr 1, w momencie dostawy będzie więc stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży ww. nieruchomości, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy Sprzedający weszli w posiadanie działki nr 1 w 1995 r. w wyniku postępowania spadkowego, w związku z czym nie można stwierdzić, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem sprzedaż przez Sprzedających działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Tym samym, dostawa tej nieruchomości, dokonana przez Sprzedających na rzecz spółki, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu natomiast do kwestii ustalenia czy Sprzedający powinni udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży działki nr 1 należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Okoliczności sprawy wskazują, że działkę nr 1 nabędzie spółka, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że Sprzedający będą z tytułu dostawy działki nr 1 podatnikiem podatku od towarów i usług, a transakcja ta będzie stanowiła czynność opodatkowaną i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, zatem Sprzedający będą zobowiązani do wystawienia faktury na podstawie art. 106b ustawy, z tytułu sprzedaży ww. działki.

Kolejne Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Spółka uprawniona będzie do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Wskazali Państwo, że kupującym nieruchomość jest Spółka z o. o. będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka zamierza nabyć nieruchomość na cele prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci wzniesienia budynków mieszkalnych, a następnie realizować sprzedaż lokali mieszkalnych.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem ww. nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w całości uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Wskazać również należy, że wszystkie informacje niezbędne z punktu widzenia przepisów, których interpretacji Pani oczekuje powinny wynikać z opisu zdarzenia przyszłego, a nie z załączonych dokumentów. W ramach wydawania interpretacji indywidualnych prawa podatkowego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie prowadzi postępowania dowodowego i nie analizuje załączników.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.