Sprzedaż działki przez komornika.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w drodze licytacji publicznej prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lipca 2023 r. (wpływ 21 lipca 2023 r.) oraz pismami z 18 lipca 2023 r. (wpływ 25 lipca 2023 r.), 25 lipca 2023 r. (wpływ 25 lipca 2023 r.) i pismem z 21 lipca 2023 r. (wpływ 27 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne w sprawie sygn. akt (…) przeciwko Dłużnikowi (…).

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest z nieruchomości Dłużnika, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…). Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości (…) i stanowi działkę nr 1 o powierzchni (…).

Przedmiotem egzekucji jest prawo użytkowania wieczystego – art. 1004 w zw. z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego. Nieruchomość ta stanowi własność Skarbu Państwa i oddana jest w użytkowanie wieczyste. Użytkownikiem wieczystym jest ww. Dłużnik (…) na 99 lat do roku 2094. Na gruncie znajdują się trwale z gruntem związane zabudowania: budynek magazynu głównego z częścią biurową o powierzchni użytkowej (…) m² (rok budowy 1969), wiata metalowa o powierzchni użytkowej (…) m² (rok budowy 1981) oraz budynek stróżówki o powierzchni użytkowej (…) m² (rok budowy 1989) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną stanowiące odrębny od gruntu przedmiot prawa własności.

Nieruchomość jest ogrodzona (brama przesuwna z napędem automatycznym), a działka jest zagospodarowana, plac manewrowy, place składowania wybetonowane. Infrastruktura – kanalizacja, wodociąg, przyłącze energetyczne.

Z informacji posiadanych przez organ egzekucyjny wynika, iż brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie toczy się postępowanie w sprawie przystąpienia do sporządzenia takiego planu. Zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta i gminy (…), zatwierdzonym uchwałą nr (…) z 30 września 1999 r., zmienionym Uchwałą (…) z 4 marca 2005 r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy, przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarach istniejącej zabudowy (zainwestowania), strefy (...) (powyższe informacje pochodzą z maja 2021 r.).

Z uwagi na brak udzielenia informacji przez Dłużnika (…) komornik nie posiada wiedzy, czy Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 25 lipca 2023 r.)

1.Czy Dłużnik (…) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Dłużnik (…) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

2.Prosimy jednoznacznie wskazać, czy znajdujące się na działce nr 1: wiata metalowa, ogrodzenie (brama przesuwana z napędem automatycznym), plac manewrowy, place składowania wybetonowane, spełniają definicję budowli w myśl art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)? Jeśli któryś ze wskazanych obiektów nie stanowi budowli, to jak jest klasyfikowany zgodnie z ww. ustawą? Odpowiedzi prosimy udzielić oddzielnie dla każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Znajdujące się na działce nr 1 obiekty klasyfikowane są w następujący sposób:

• wiata metalowa – budowla;
• ogrodzenie (brama przesuwana z napędem automatycznym) – urządzenia budowlane;
• plac manewrowy – urządzenia budowlane;
• place składowania wybetonowane – urządzenia budowlane.

3.Czy wskazana infrastruktura, tj. kanalizacja, wodociąg, przyłącze energetyczne stanowią obiekt budowlany, budowlę, obiekt liniowy, czy urządzenie budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 1, pkt 3, pkt 3a oraz pkt 9 ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Znajdująca się na działce nr 1 infrastruktura klasyfikowana jest w następujący sposób:

• kanalizacja – urządzenia budowlane;
• wodociąg – urządzenia budowlane;
• przyłącze energetyczne – urządzenia budowlane.

4.Czy z tytułu nabycia bądź wybudowania ww. budynków i budowli, Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Z tytułu nabycia nieruchomości Dłużnikowi najprawdopodobniej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, albowiem w chwili nabycia nieruchomości Dłużnik nie był podatnikiem podatku od towaru i usług. Dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT od 31 grudnia 2003 r., a do nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) doszło 17 marca 1995 r. Dłużnik nie wybudował ww. budynków i budowali (obiekty te znajdowały się już na nieruchomości w momencie jej zakupu).

5.Prosimy wskazać, oddzielnie dla każdego budynku oraz budowli:

a)czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?

b)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanych budynków i budowli, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

c)czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

• kiedy takie wydatki były ponoszone?
• czy ulepszenie budynków i budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?
• czy od wydatków na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?
• czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki i budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

a)Nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

b)Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanych budynków i budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

c)Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie i przebudowę budynku magazynowo -biurowego, ale najprawdopodobniej nie stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wydatki te były ponoszone przez Dłużnika ok. 8-10 lat temu (2013-2015 r.) i najprawdopodobniej odliczano od tych wydatków podatek naliczony. Przedmiotowe ulepszenia polegały na wymianie pokrycia dachowego oraz ociepleniu budynku. Ulepszenie nie doprowadziło do przebudowy tego budynku i dokonania istotnych zmian. Po dokonaniu ulepszeń budynek oddano do użytkowania na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W momencie dostawy budynku minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń.

Na pozostałe budynki i budowle Dłużnik nie ponosił wydatków na ich ulepszenie i przebudowę.

6.Czy wskazana we wniosku nieruchomość była przez Dłużnika wykorzystywana wyłączenie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

7.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana – jako komornika – działań?

b)czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Komornik 14 lipca 2023 r. wystąpił z żądaniem udzielenia informacji do Dłużnika (odpis pisma w załączeniu). W przypadku otrzymania odpowiedzi od Dłużnika, odpis pisma zostanie niezwłocznie doręczony Dyrektorowi KIS. Ubocznie jednak Wnioskodawca wskazał, że Dłużnik dotychczas nie odbierał korespondencji od komornika.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że udokumentowane działania komornika nie doprowadziły do jednoznacznej odpowiedzi czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług. W szczególności należy wskazać, iż komornik pismem z 14 lipca 2023 r. wezwał Dłużnika do złożenia wyjaśnień celem ustalenia, czy sprzedaż (dostawa) nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) korzysta ze zwolnienia od podatku od towaru i usług, a złożone przez Dłużnika wyjaśnienia nie dają jednoznacznej odpowiedzi na ustalenie tej okoliczności.

Pytania

1.Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości Dłużnika (prawa użytkowania wieczystego przysługującego Dłużnikowi) w trybie licytacji publicznej (zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego), objęta będzie podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej (na pytanie nr 1) wnoszę o wskazanie czy podatek od towarów i usług (VAT) należy doliczyć do wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego (metoda „od sta”), czy też należy zastosować metodę „w stu” (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 lipca 2023 r.)?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 14 lipca 2023 r. oraz piśmie z 25 lipca 2023 r.)

Ad 1.

W ocenie komornika sprzedaż nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) będzie objęta podatkiem od towarów i usług (VAT) – dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Ad 2.

W przypadku przyjęcia odmiennego stanowiska przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w ocenie komornika podatek od towarów i usług (VAT) należy doliczyć do wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego (metoda „od sta”).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością Dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – Dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością Dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany Dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem Dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący Dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, zaznaczyć należy, że w przypadku, gdy Dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas Komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca Komornik Sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie sygn. akt (…) przeciwko Dłużnikowi (…). Dłużnik jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości (…) i stanowi działkę nr 1. Przedmiotem egzekucji jest prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość ta stanowi własność Skarbu Państwa i oddana jest w użytkowanie wieczyste. Użytkownikiem wieczystym jest ww. Dłużnik (…). Na gruncie znajdują się trwale z gruntem związane zabudowania: budynek magazynu głównego z częścią biurową (rok budowy 1969), wiata metalowa (rok budowy 1981) oraz budynek stróżówki (rok budowy 1989) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot prawa własności. Nieruchomość jest ogrodzona (brama przesuwna z napędem automatycznym), a działka jest zagospodarowana, plac manewrowy, place składowania wybetonowane. Infrastruktura – kanalizacja, wodociąg, przyłącze energetyczne.

Wskazał Pan, że znajdujące się na działce nr 1 obiekty klasyfikowane są w następujący sposób:

• wiata metalowa – budowla;
• ogrodzenie (brama przesuwana z napędem automatycznym) – urządzenia budowlane;
• plac manewrowy – urządzenia budowlane;
• place składowania wybetonowane – urządzenia budowlane.

Wskazana we wniosku infrastruktura klasyfikowana jest w następujący sposób:

• kanalizacja – urządzenia budowlane;
• wodociąg – urządzenia budowlane;
• przyłącze energetyczne – urządzenia budowlane.

Z tytułu nabycia nieruchomości Dłużnikowi najprawdopodobniej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, albowiem w chwili nabycia nieruchomości Dłużnik nie był podatnikiem podatku od towaru i usług. Dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT od 31 grudnia 2003 r., a do nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) doszło 17 marca 1995 r. Dłużnik nie wybudował ww. budynków i budowali (obiekty te znajdowały się już na nieruchomości w momencie jej zakupu).

W odniesieniu do budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanych budynków i budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie i przebudowę budynku magazynowo-biurowego, ale najprawdopodobniej nie stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wydatki te były ponoszone przez Dłużnika ok. 8-10 lat temu (2013-2015 r.) i najprawdopodobniej odliczano od tych wydatków podatek naliczony. Przedmiotowe ulepszenia polegały na wymianie pokrycia dachowego oraz ociepleniu budynku. Ulepszenie nie doprowadziło do przebudowy tego budynku i dokonania istotnych zmian. Po dokonaniu ulepszeń budynek oddano do użytkowania na potrzeby własnej działalności gospodarczej. W momencie dostawy budynku minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń. Na pozostałe budynki i budowle Dłużnik nie ponosił wydatków na ich ulepszenie i przebudowę.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości Dłużnika (budynków i budowli oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu przysługującego Dłużnikowi) w trybie licytacji publicznej objęta będzie podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że Dłużnikiem jest Spółka, będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a przedmiotem sprzedaży będzie majątek należący do przedsiębiorstwa Spółki – Dłużnika, to w odniesieniu do dostawy budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako Komornika sądowego, budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” czy „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.