Zwolnienie sprzedaży lokalu niemieszkalnego wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz urządzonej drogi dojazdowej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 31 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia sprzedaży lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem C 2.3a wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz urządzonej drogi dojazdowej. Uzupełnli go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2022 r. (wpływ 2 listopada 2022 r.).Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

(…) (dalej: Wnioskodawca) prowadzi działalność głównie w zakresie produkcji leków i pozostałych wyrobów farmaceutycznych (PKD 21.20.Z.). Pozostałe kody PKD to: 21, 10, 20, 46, 47, 70.2, 77, 82. 99. Z, 73. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość, samodzielnego lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ...., składającego się z dwóch izb, o łącznej ogólnej powierzchni użytkowej 110,32 metrów kwadratowych, położonego w (...), przy ulicy (...) pod nr (...), usytuowanego na drugiej kondygnacji (pierwszym piętrze) budynku wielolokalowego. Dla lokalu tego Sąd Rejonowy dla (...) w (...) XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą oznaczoną numerem (...).

Ponadto Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 16737/333288 części działki gruntu położonej w (...), przy ulicach: (...) i (...) w obrębie geodezyjnym ...., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...), o obszarze 871 metrów kwadratowych, dla której wspomniany wyżej Sąd prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Należy wskazać, że Wnioskodawca lokal niemieszkalny .... oraz udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) nabył w drodze kupna od spółki (...) z siedzibą w (...) na mocy aktu notarialnego - ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży lokalu oraz umowy sprzedaży dnia 28 czerwca 2021 roku. Transakcja ta korzystała ze zwolnienia z podatku VAT z uwagi na spełnienie warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca za zgodą właścicieli wszystkich lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na nieruchomości położonej w (...), przy ulicy (...) pod nr (...), a wyrażoną w uchwale podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od 15 do 22 lipca 2022 roku dokonał podziału lokalu niemieszkalnego oznaczonego jako ...., o łącznej powierzchni użytkowej 110,32, metrów kwadratowych, z własnością którego związany jest udział wynoszący 11032/333288 części, nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...) i w wyniku tego podziału powstały dwa samodzielne lokale, a mianowicie:

a)samodzielny lokal niemieszkalny oznaczony numerem ...., usytuowany na drugiej kondygnacji budynku, składający się z jednego pomieszczenia, o ogólnej powierzchni użytkowej 78,20 metrów kwadratowych, z własnością którego związany jest udział wynoszący 7820/333288 części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą KW nr (...), którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, oraz

b)samodzielny lokal niemieszkalny oznaczony numerem ..... usytuowany na drugiej kondygnacji budynku, składający się z jednego pomieszczenia, o ogólnej powierzchni użytkowej 32,12 metrów kwadratowych, z własnością którego związany jest udział wynoszący 3212/333288 części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą KW nr (...), którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Podział podyktowany był okolicznością, iż lokal niemieszkalny oznaczony jako .... wcześniej (tj. przed nabyciem przez Wnioskodawcę) składał się z trzech pomieszczeń, z których każde było wykorzystywane przez innego najemcę. Wnioskodawca zdecydował się po zakupie ww. nieruchomości na stałe wyodrębnić z niej dwa samodzielne lokale niemieszkalne - większy z nich tj. ..... odpowiadający części zajmowanej uprzednio przez dwóch najemców oraz mniejszy tj. ....., odpowiadający części zajmowanej uprzednio przez jednego najemcę.

W dniu 10 sierpnia 2022 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę w formie aktu notarialnego. W ww. umowie strony zgodnie oświadczyły, że zobowiązują się, w terminie 14 dni licząc od dnia spełnienia się warunku wymienionego w § 6 aktu notarialnego nie później jednak niż do dnia 28 lutego 2023 roku, do zawarcia umowy przyrzeczonej, na mocy której:

1.Wnioskodawca ustanowi odrębną własność samodzielnego lokalu niemieszkalnego oznaczonego obecnie numerem ...., usytuowanego na drugiej kondygnacji w budynku wielolokalowym położonym w (...), przy ulicy (...) pod nr (...), składającego się z jednego pomieszczenia, o ogólnej powierzchni użytkowej 78,20 metrów kwadratowych, z którym to lokalem związany jest udział wynoszący 7820/333288 części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Kw nr (...), którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali,

2.Wnioskodawca sprzeda samodzielny lokal niemieszkalny oznaczony numerem ...., usytuowany na drugiej kondygnacji budynku, składający się z jednego pomieszczenia, o ogólnej powierzchni użytkowej 78,20 metrów kwadratowych, z własnością którego związany jest udział wynoszący 7820/333288 części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Kw nr (...), którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

3.Wnioskodawca sprzeda udział wynoszący 7820/333288 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w (...), przy ulicach: (...) i (...) w obrębie geodezyjnym ...., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...), o obszarze 871 metrów kwadratowych, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową, uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), która to droga funkcjonalnie jest związana, między innymi, ze wspomnianym wyżej samodzielnym lokalem niemieszkalnym .....

Nabywcą lokalu będzie spółka z ograniczona odpowiedzialnością, będąca czynnym podatnikiem VAT.

Warunek wymieniony we wspomnianym § 6 polega na uzyskaniu przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, z której wynikać będzie, iż:

1)sprzedaż samodzielnego lokalu oznaczonego numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) będzie lub nie będzie opodatkowana podatkiem – od towarów i usług VAT (w tym także będzie zwolniona od tegoż podatku) oraz

2)sprzedaż udziału wynoszącego 7820/333288 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w (...), przy ulicach: (...) i (...) w oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...) - stanowiącej urządzoną drogę dojazdową, uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) będzie lub nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT (w tym także zwolniona od tegoż podatku).

Jeszcze przed ww. podziałem Wnioskodawca ponosił wydatki na remont samodzielnego lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ...... Jednakże wartość wydatków na remont nie przekroczyła 30% wartości początkowej ww. lokalu, o czym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Wydatki o takim charakterze nie zostaną również poniesione przez Wnioskodawcę do dnia dokonania transakcji. Wnioskodawca przeprowadził niewielki remont, nie dokonując poza tym żadnych inwestycji ani ulepszeń.

Koszt remontu wyniósł (...) ((…)przypadło na później wydzielony lokal ....., zaś (…) na później wydzielony lokal .....) a więc 24,9 % wartości lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem .....(odpowiednio 19,39 % wartości później wydzielonego lokalu ..... oraz 38,41% później wydzielonego lokalu ....). Tym samym nie został przekroczony ww. próg 30 % w odniesieniu do później wydzielonego lokalu ..... Na powierzchni, która później miała stać się samodzielnym lokalem ..... dokonano modernizacji instalacji elektrycznej, montażu sufitu podwieszanego, zmieniono parapety, zamontowano panele sufitowe LED. Działania te nie doprowadziły do zmiany dotychczasowego charakteru lokalu.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w 2004 lub 2005 roku. Przed nabyciem lokal był wynajmowany przez poprzedniego właściciela osobom prowadzącym działalność usługową i biurową. Tym samym, nie ulega wątpliwości, że do pierwszego zasiedlenia samodzielnego lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem .... (w tym później wydzielonego lokalu .....) doszło dużo wcześniej niż dwa lata temu i stan ten nie ulegnie zmianie do momentu transakcji.

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku (obejmująca lokal niemieszkalny oznaczony numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową) nie była od chwili nabycia przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Od czasu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Oprócz zamiaru sprzedaży ww. nieruchomości Spółka nie dokonywała innych sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca posiada jeszcze dwa inne lokale użytkowe, których obecnie nie zamierza sprzedawać.

W uzupełnieniu wskazali Państwo:

1.Urządzona droga dojazdowa jest trwale związana z gruntem.

2.Urządzona droga dojazdowa jest utwardzona. Cała droga jest wyłożona kostką brukową.

3.Urządzona droga dojazdowa jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) Wnioskodawca wskazywał tę informację już w treści pierwotnego wniosku.

4.Tak, pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okolicach 2004 r., kiedy urządzona droga dojazdowa została wybudowana i oddana do użytku.

5.Tak, od dnia pierwszego zasiedlenia urządzonej drogi dojazdowej do czasu jej zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

6.Urządzona droga dojazdowa nie została ulepszona od momentu oddania do użytku, czyli od 2004 r.

Pytania

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy sprzedaż lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym będzie ona objęta zwolnieniem z VAT?

2.Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym będzie ona objęta zwolnieniem z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, przy czym będzie ona objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6)        oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)        zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT: Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy: Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt, ale i prawo użytkowania wieczystego gruntu spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, sprzedaż lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy wskazać, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, poza tym należy zwrócić uwagę, że wymogi stawiane przez orzecznictwo i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania. W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego ani wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie nieruchomości czy dokonanie jej podziału, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać, iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W pierwszej kolejności należy wskazać na podziału lokalu niemieszkalnego oznaczonego jako ..... na dwa odrębne lokale, tj. ....., remont dokonany na powierzchni samodzielnego lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ....., a także zawarcie przedwstępnej umowy w formie aktu notarialnego dotyczącej sprzedaży nieruchomości. Okoliczności te bezsprzecznie wskazują na pewien stopień profesjonalizacji działań Wnioskodawcy, niezbędny do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT. W ocenie Wnioskodawcy ww. opisane działania w połączeniu z posiadanym przez Wnioskodawcę statusem czynnego podatnika podatku VAT, przemawiają za tym, iż zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotem opisanej transakcji będzie zbycie lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ..... wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową jako dostawa towarów. Tym samym transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy, ww. transakcja korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.wybudowaniu lub

2.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o odatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu można wnioskować, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części oraz ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika. Jak wskazano powyżej, w niniejszej sprawie zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2004 lub 2005 roku.

Sam podział lokalu na mniejsze i ustanowienie odrębnej własności lokali w przyszłości nie skutkuje tym, że dochodzi do ponownego "pierwszego zasiedlenia". W niniejszej sprawie w odniesieniu do lokalu ....., który powstał w wyniku podziału lokalu .... wraz z przyszłym ustanowieniem jego odrębnej własności, jego sprzedaż nie będzie stanowiła oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich "wybudowaniu", czyli nie będzie spełniać definicji pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. W odniesieniu do lokalu ....., z którego lokal ..... został wydzielony, doszło już do pierwszego zasiedlenia.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2.dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W analizowanej sytuacji nie będzie miał zastosowania art. 43 ust 1 pkt 10a, ponieważ zostały spełnione przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu lub udziału we współwłasności budynków przyjmuje się, że dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Czynność tę należy zatem uznać za dostawę towarów (por. uchwała NSA z 24 października 2011 r., sygn. akt 1 EPS 2/11).

W związku z powyższym, w przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu lub udziału we współwłasności budynków mają zastosowanie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT zwolnienia z podatku przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części.

W ustawie o VAT nie zdefiniowano, co rozumie się poprzez budowlę. Należy zatem odwołać się do przepisów Prawa budowlanego i PKOB.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.), pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in. obiekty liniowe.

Natomiast zgodnie z objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. nr 112, poz. 1316 ze zm.), obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: "Budynki" i "Obiekty inżynierii lądowej i wodnej". Zaś w ramach "Obiektów inżynierii lądowej i wodnej" wyróżnia się klasę: 2112 obejmującą "Ulice i drogi pozostałe", czyli drogi na obszarach miejskich i zamiejskich, w tym skrzyżowania, węzły komunikacyjne i parkingi, np.: drogi, ulice, aleje, ronda, drogi gruntowe, drogi boczne, drogi dojazdowe, drogi wiejskie i leśne, ścieżki dla pieszych, ścieżki rowerowe, ścieżki do jazdy konnej, drogi i strefy dla pieszych.

W świetle ww. przepisów należy stwierdzić, że droga jest budowlą i do jej sprzedaży mogą mieć zastosowanie ustawowe zwolnienia z VAT dotyczące budowli. W konsekwencji sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej drogę (tj. budowlę) będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tym przypadku upłynął bowiem okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków łub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione (udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ....), grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W analizowanym stanie faktycznym od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania nieruchomości do dnia jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Jak wskazano powyżej, w niniejszej sprawie zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2004 lub 2005 roku.

W toku eksploatacji przedmiotowej nieruchomości nie zostały poniesione wydatki na jej ulepszenie, przekraczające 30% ich wartości początkowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania nieruchomości do dnia jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, przekraczających 30% jej wartości początkowej.

W związku z powyższym dostawa lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ..... będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem ....., na której wyżej wspomniany obiekt jest posadowiony (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT) oraz udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową (art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT).

Stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku

W rozwinięciu stanowiska zajętego we wniosku Wnioskodawca wskazał, że jego zdaniem sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, stanowiącej urządzoną drogę dojazdową będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl ww. przepisu ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części gdy dostawa jest dokonywana w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie urządzonej drogi dojazdowej nastąpiło w okolicach 2004 r., kiedy droga została wybudowana i oddana do użytku, a zatem warunek dotyczący upływu okresu uprawniający do zastosowania zwolnienia jest zachowany.

Droga spełnia także drugi warunek określony w tym przepisie, a mianowicie jest budowlą. Droga jest wybrukowana kostką i trwale związana z gruntem. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji budowli dlatego należy odwołać się do regulacji prawnych zwierających taką definicję. Zgodnie z przepisami art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.), budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Stosownie do przepisów rozporządzeni Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). drogi zostały zaklasyfikowane do obiektów inżynierii lądowej i wodnej, infrastruktura transportu, ulice i drogi pozostałe PKOB 2112.

Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej i służy przede wszystkim potrzebom statystyki działalności budowlanej, sporządzania sprawozdań budowlanych, spisów budowli i mieszkań, statystyki cen obiektów budowlanych oraz rachunków narodowych, a ponadto do klasyfikowania obiektów budowlanych. Niemniej jednak przepisy regulujące zobowiązania podatkowe także odwołują się do tej klasyfikacji, chociażby art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Zatem dla dostawy gruntów, na których posadowiona jest ww. budowla, zastosowanie będzie miało zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle ww. przepisów należy stwierdzić, że droga jest budowlą i do jej sprzedaży mogą mieć zastosowanie ustawowe zwolnienia z VAT dotyczące budowli.

W konsekwencji zatem Wnioskodawca podtrzymuje stanowisko zajęte we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt (udział w prawie własności gruntu), jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt. 10a stanie się bezzasadne.

W przypadku, gdy nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, przeanalizowania wymaga możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: