Uznanie za podatnika w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości, opodatkowanie sprzedaży, obowiązek wystawienia faktury, prawo kupującego do obniżenia i zwrotu podatku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w części uznania, że w ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT;

-prawidłowe w części uznania, że Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu;

-prawidłowe w części prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 marca 20212 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie występował jako podatnik VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT lub obniżenia o tę różnicę kwoty podatku VAT za następne okresy rozliczeniowe.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2022 r. (data wpływu 16 maja 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

- I. sp. z o.o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Pan M.S.

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji jest posiadany przez Sprzedającego udział w prawie własności działek … i … położonych w … (dalej: „Działki”).

Na wstępie należy zauważyć, że w zakresie Działek zostanie złożony odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zainteresowanymi są Sprzedający oraz spółka R. Sp. z o.o. (dalej: „Inwestor”) działająca jako kupujący. Wynika to z faktu, że ostateczny kształt transakcji nie jest jeszcze znany i Zainteresowani nie są na moment składania wniosku w stanie określić, która ze spółek faktycznie nabędzie Działki w skutek planowanej Transakcji. Niniejszy wniosek dotyczy jednak zdarzenia przyszłego, które jest rozważane i może mieć rzeczywiście miejsce, tj. nabycia Działek przez Wnioskodawcę. Tym samym, na potrzeby niniejszego wniosku należy założyć, że stronami transakcji nabycia Działek będą Sprzedający oraz Wnioskodawca.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nabyte Działki na rzecz Inwestora w ramach prowadzonej działalności pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że w zakresie transakcji sprzedaży Działek na rzecz Inwestora, Wnioskodawca oraz Inwestor wystąpią z odrębnym wnioskiem o interpretację, w celu potwierdzenia konsekwencji podatkowych zbycia. Tym niemniej na potrzeby niniejszego Wniosku należy założyć, że transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystać je w prowadzonej działalności gospodarczej (zbycie) podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Inwestycja

Inwestor planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Budynki, budowle lub ich części

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwała …. z dnia (...) 2021 roku (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1 PU - teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie:

-udział 3000/10000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego …. z dn. ...2018 r. i Umowy o Dział Spadku Rep. A … z dn. ... .2021 r.

-udział 315/1000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego … z dn. ...2018 r. i Umowy o Dział Spadku Rep. A … z dn. ... 2019 r.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym i pobiera rentę kwartalną z KRUS.

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne. Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ takiej działalności nie prowadzi). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Sprzedający dokonywał w przeszłości (w 1994 roku) sprzedaży działek, ale sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedający posiada inne działki, oprócz Działek objętych zakresem niniejszego wniosku, których sprzedaż na ten moment nie jest planowana.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Inwestora Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt.11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Inwestora m. in. do :

-przeglądania akt powołanych księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

-uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

-uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej Inwestycji;

-składania wniosków o podziały Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej Inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawnienia tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

-do przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości (Badanie Due Diligence). Sprzedający wyraził zgodę Inwestorowi na wejście na teren Nieruchomości celem wykonania wszelkich czynności koniecznych do weryfikacji stanu technicznego Nieruchomości, w tym w szczególności badan geologicznych gruntu, odwiertów oraz badań skażenia i zanieczyszczenia gruntu i wody.

Pomimo szerokiego zakresu udzielonego pełnomocnictwa, w praktyce może zdarzyć się, że nie wszystkie działania, do których umocowany został pełnomocnik zostaną podjęte. Niemniej Sprzedający dokonał powyższych ustępstw na rzecz Inwestora, ze względu na stanowisko negocjacyjne Inwestora (tj. Inwestor nalegał, aby dla swoich względów biznesowych uzyskać powyższe pełnomocnictwa/zgody).

Ponadto, w szczególności, Sprzedający - samodzielnie lub za pośrednictwem pełnomocnika:

1)nie wydzielał dróg wewnętrznych,

2)nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, poza zawarciem umowy z pośrednikiem,

3)nie występował do właściwych organów z wnioskami o decyzje / pozwolenia w zakresie:

a.przekształcenia Działek pod zabudowę,

b.decyzji o warunkach zabudowy,

c.wycinki drzew i krzewów.

Sprzedający nie zatrudnia także pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Sprzedający, działając poprzez pełnomocnika, wystąpił natomiast wystąpił natomiast o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, uzyskanie warunków przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz uzyskanie decyzji środowiskowej. Zamierza również poprzez pełnomocnika wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Status VAT Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że Wnioskodawca nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję do 30 lipca 2022 r.

W uzupełnieniu do wniosku wskazaliście Państwo, że:

Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta pomiędzy Sprzedającym a Spółką, a następnie Spółka zawarła przedwstępną umowę cesji praw z przedwstępnej umowy sprzedaży ze spółką P. Sp. z o.o.

a)Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta (...) 2019 r., natomiast przedwstępna umowa cesji została zawarta (...) 2020 r.

b)W treści umowy przedwstępnej sprzedający udzielili Spółce zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane, a jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie na tej podstawie odpowiednich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, w tym pozwolenia na budowę. Po zawarciu przedwstępnej umowy cesji, sprzedający udzielili w odrębnym dokumencie zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane w zakresie tożsamym z umowa przedwstępną sprzedaży.

c)Udzielenie przez Sprzedającego pełnomocnictwa w zakresie wskazanym we Wniosku nie jest warunkiem zawarcia samej końcowej umowy sprzedaży, ale udzielone pełnomocnictwa mają wpływ na spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej wskazanych powyżej (uzyskanie odpowiednich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, w tym pozwolenia na budowę).

d)Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1)uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie mają zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2)przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3)uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;

4)potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomościach planowanej inwestycji;

5)potwierdzenie, że nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;

6)podział geodezyjny nieruchomości, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;

7)uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

8)uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;

9)oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego określone w umowie pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;

10)przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonych z nich działek gruntu.

Przy czym warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umów sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Sprzedający nie zawarł ze Spółką umowy dzierżawy/użyczenia udziałów w działkach nr … i …, którą zamierza sprzedać.

Spółka poniżej przedstawia zakres pełnomocnictwa wraz ze wskazaniem, które czynności nie są planowane do podjęcia przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży:

1)przeglądania akt ksiąg wieczystych, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone; - czynność została / będzie podjęta;

2)uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego; - czynność została / będzie podjęta;

3)uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek; - czynność została / będzie podjęta;

4)reprezentowanie we wszystkich sprawach dotyczących uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji; - czynność została / będzie podjęta;

5)uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; - czynność została / będzie podjęta;

6)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; - czynność została / będzie podjęta;

7)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych - czynność nie zostanie podjęta;

8)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji; - czynność została / będzie podjęta;

9)składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawnienia tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych. - czynność nie zostanie podjęta.

Sprzedający uprawia obie działki od kilkudziesięciu lat. Przedmiotem uprawy są zboża, które następnie Sprzedający sprzedaje do skupu.

Nieruchomość opisana we wniosku nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

Sprzedający pozyskali nabywcę dla sprzedawanej Nieruchomości poprzez agencję, której pracownik zgłosił się do niego z propozycją nawiązania współpracy.

Pytania

1.Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2.W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu?

3.W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT oraz, że Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

3.Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

1.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedającego w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji znajduje się obecnie w majątku prywatnym Sprzedającego oraz nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej (z uwagi na fakt, że Sprzedający nie prowadzi takiej działalności).

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w następujący sposób:

-udział 3000/10000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego … z dn. ....2018 r. i Umowy o Dział Spadku Rep. A … z dn. ...2021 r.;

-udział 315/1000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego … z dn. ...2018 r. i Umowy o Dział Spadku Rep. A … z dn. ...2019 r.

Działki nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Sprzedający nie dokonywał również sprzedaży innych działek w przeszłości (poza historyczną sprzedażą w 1994 roku, która jednak nie podlegała opodatkowaniu VAT) ani nie planuje obecnie dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości.

Co więcej, w opinii Zainteresowanych, również podjęte przez Sprzedającego czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym.

W szczególności Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, wykraczających poza zawarcie umowy z pośrednikiem, nie wydzielał dróg wewnętrznych, ani nie występował do właściwych organów z wnioskami o decyzje / pozwolenia w zakresie przekształcenia Działek pod zabudowę, decyzji o warunkach zabudowy, ani wycinki drzew i krzewów. Co więcej jakiekolwiek działania związane z oczekiwaniami Wnioskodawcy / Inwestora Sprzedający podjął już po tym jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży gruntu. Innymi słowy, Sprzedający nie wykonywał działań zmierzających do uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodził się na niektóre warunki Inwestora. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności Sprzedający nie dokonał nabycia Nieruchomości celem jej odsprzedaży, lecz wszedł w jej posiadanie w skutek nabycia spadku, więc jej zbycie należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Sprzedający nie jest uczestnikiem branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz prywatnym podmiotem, który z uwagi na okazyjne okoliczności decyduje się na zbycie nieruchomości. Zdaniem Sprzedającego, jego działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy).

Powyższe, zdaniem Zainteresowanych jednoznacznie wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości ma charakter prywatnego zarządu majątkiem i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji” sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, wykraczających poza zawarcie umowy z pośrednikiem oraz, że Sprzedający nie zatrudnił pracowników lub zleceniobiorców, ani nie zaangażował w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictwa na rzecz przedstawiciela Inwestora. Co prawda, czynności podejmowane przez pełnomocnika są podejmowane w imieniu i na rzecz Sprzedającego, to jednak czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę / Inwestora, a nie na potrzeby Sprzedającego. Rola Sprzedającego ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedającego praw do Działek. Celem Sprzedającego jest jedynie incydentalna sprzedaż Działek, a podejmowane na podstawie pełnomocnictwa czynności mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę / Inwestora. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzysta w żaden sposób z działań podejmowanych przez Inwestora (gdyż nie prowadzi sam żadnej działalności).

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Dla porównania, zdaniem NSA przedstawionym w I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez sprzedających niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Podobnie, w wyrokach:

•WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT.”

•WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług – w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

•WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. Organ pominął zatem, że skarżąca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, a nieruchomości, której dotyczy wniosek, nie oddała w najem czy dzierżawę, ani w inny sposób nie wykorzystywała, także do prowadzenia działalności rolniczej. Organ pominął też fakt, że skarżąca nie miała żadnego wpływu na nabycie nieruchomości (nabyła ją w drodze spadkobrania). (...) Na koniec Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m. in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedającego w przedmiotowej sprawie:

•orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

•orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

•orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),

•orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy), oraz

•orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Gl 798/19, a także

•interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA,

•interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS oraz

•interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM.

2.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędna dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 byłą negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Biorąc pod uwagę fakt, że na Działkach nie znajdują się żadne zabudowania i są one nieogrodzone i nieuzbrojone, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Działek będących przedmiotem Transakcji obowiązuje MPZP, w którym tereny obejmujące Działki zostały wskazane jako tereny oznaczone 1PU - teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, tj. tereny, na których dopuszczalna jest zabudowa.

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych Działki powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

3.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (zbycie na rzecz Inwestora).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działek w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznanie, że uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-nieprawidłowe w części uznania, że w ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT;

-prawidłowe w części uznania, że Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu;

-prawidłowe w części prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 7 ust. 1:

W myśl art. 2 pkt 6:

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek (udziałów we własności Nieruchomości) nr … i … istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć udział w prawie własności działek … i … pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym tereny obejmujące Działki stanowią teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie:

-udział 3000/10000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu i Umowy o Dział Spadku;

-udział 315/1000 we własności działki nr … - na podstawie Postanowienia Sądu i Umowy o Dział Spadku.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym i pobiera rentę kwartalną z KRUS.

Przedmiotową Nieruchomość uprawia od kilkudziesięciu lat. Zawsze były to zboża, które następnie sprzedaje do skupu.

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Wnioskodawcy m.in. do:

-przeglądania akt powołanych księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

-uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

-uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji;

-składania wniosków o podziały Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawnienia tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

-do przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości (Badanie Due Diligence). Sprzedający wyraził zgodę Wnioskodawcy na wejście na teren Nieruchomości celem wykonania wszelkich czynności koniecznych do weryfikacji stanu technicznego Nieruchomości, w tym w szczególności badan geologicznych gruntu, odwiertów oraz badań skażenia i zanieczyszczenia gruntu i wody.

Sprzedający, działając poprzez pełnomocnika, wystąpił o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, uzyskanie warunków przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz uzyskanie decyzji środowiskowej. Zamierza również poprzez pełnomocnika wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w prawie własności działek, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodek cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta pomiędzy Sprzedającym a Spółką, a następnie Spółka zawarła przedwstępną umowę cesji praw z przedwstępnej umowy sprzedaży ze spółką P. Sp. z o.o. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta (...) 2019 r., natomiast przedwstępna umowa cesji została zawarta (...) 2020 r. Jednakże ostateczny kształt transakcji nie jest jeszcze znany i Zainteresowani nie są na moment składania wniosku w stanie określić, która ze Spółek faktycznie nabędzie Działki.

W treści umowy przedwstępnej sprzedający udzielił zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane, a jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie na tej podstawie odpowiednich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, w tym pozwolenia na budowę. Po zawarciu przedwstępnej umowy cesji, sprzedający udzielił w odrębnym dokumencie zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane w zakresie tożsamym z umową przedwstępną sprzedaży.

Dodatkowo Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowano, które czynności w ramach udzielonego pełnomocnictwa, planuje podjąć pełnomocnik Sprzedającego przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży. Są to:

-przeglądania akt ksiąg wieczystych, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone;

-uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

-uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

-reprezentowanie we wszystkich sprawach dotyczących uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji;

Z opisu sprawy wynika również, że Sprzedający, działając poprzez pełnomocnika, wystąpił o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, uzyskanie warunków przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz uzyskanie decyzji środowiskowej. Zamierza również poprzez pełnomocnika wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie udziałów w prawie własności działek nr … i …, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki nr … i … (udziały w gruncie) będące własnością Sprzedającego podlegają wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, współwłaściciel działek nr … i … udzielił Kupującemu (Wnioskodawcy) stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Zainteresowanego (Sprzedającego). Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Zainteresowany dokonując sprzedaży działek (udziałów), nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego udziału w prawie własności działek nr … i … będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek gruntu nr … i … (udziału w prawie własności) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także tego, czy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą udziały w prawie własności Nieruchomości (działek gruntu nr … i …), dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym tereny obejmujące Działki stanowią teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa udziałów w działkach gruntu nr … i … nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Sprzedający nabył udziały we własności działek nr … i … - na podstawie Postanowienia Sądu i Umowy o Dział Spadku.  Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie udziałów w opisanych we wniosku Nieruchomościach będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy pkt 1 lit. d:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1, zatem Sprzedający jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii udokumentowania fakturą VAT obrotu uzyskanego z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek przez Sprzedającego, należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach, Sprzedający będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, Sprzedający powinien udokumentować fakturą sprzedaż Nieruchomości w części przypadającej na Niego jako Współwłaściciela.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać jako prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Spółka jest i na moment dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, a wynajem lub sprzedaż wybudowanej powierzchni magazynowo - produkcyjnej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Natomiast ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).