‒działalność finansowa - w tym zakresie Sprzedawca w ramach działalności gospodarczej udziela pożyczek długoterminowych (Sprzedający zawarł kilkadziesiąt umów pożyczek, zaś wartość udzielonych pożyczek jest większa aniżeli wartość nieruchomości, które są przedmiotem niniejszego wniosku).

Poza wyżej wskazaną działalnością podstawową Sprzedający w mniejszym zakresie świadczy usługi z zakresu robót budowlanych - są to roboty wykonywane w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, mające na celu przystosowanie sprzedawanej nieruchomości do oczekiwań nabywcy w celu zwiększenia jej wartości (np. wycinka drzew bądź usunięcie zanieczyszczeń).

Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 6814 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).

Natomiast do głównego zakresu wykonywanej działalności gospodarczej Nabywcy należy prowadzenie sklepów sprzedaży detalicznej m.in. mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego. Nabywca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Na nieruchomości Sprzedawcy będące na dzień opisanej niżej Transakcji przedmiotem niniejszego wniosku składają się:

‒prawo użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 14 (dalej: „Działka B”) i 1 (Działka C”) o łącznej powierzchni 2,4420 ha, położonych w województwie (…), powiat Miasto (…) , w rejonie ul. (…), (…) objętych księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) –(…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

- dalej łącznie jako „Działki”.

Na moment złożenia wniosku prawo użytkowania wieczystego Działek 2 i 3 należy do spółki B. sp. z o.o. sp. k. (dalej: „B. Co jednak istotne, przed dokonaniem transakcji prawo to zostanie przeniesione na Sprzedawcę.

Dla Działek ustalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią one tereny przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek (dalej: „Transakcja”). Przedwstępna umowa dotycząca Transakcji została zawarta przez Sprzedawcę i Nabywcę 13 czerwca 2017 r. (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Treść Umowy Przedwstępnej podlegała zmianom na podstawie zawieranych aneksów.

Zgodnie z jej obecną treścią wskazuje się, że intencją Stron jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) do 31 stycznia 2022 r., z tym że termin ten może być przedłużony o 14 miesięcy przez Kupującego w przypadku zaistnienia okoliczności określonych w treści Umowy Przedwstępnej.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z 114 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

Sprzedawca nabył Działkę 1 od podmiotu trzeciego, a Działki 2 i 3 nabędzie przed Transakcją od B. , w celu doprowadzenia ich do stanu ustalonego przez Strony i sprzedaży Nabywcy. Nabywca jest zainteresowany nabyciem Działek w związku ze zrealizowaniem na nich inwestycji polegającej na budowie obiektu handlowego z parkingiem, drogami wewnętrznymi i towarzyszącą infrastrukturą (dalej „Inwestycja”).

W ramach prac Sprzedawca doprowadził w szczególności do stanu, w którym Działki były niezabudowane poprzez rozbiórkę wszystkich znajdujących się na Działkach Budynków i Budowli, dokonał wycinki drzew, usunął zanieczyszczenia, a także uregulował sytuację prawną Działek poprzez doprowadzenie do sytuacji, w której Działki wolne są od wszelkich praw uprawniających osoby trzecie do korzystania z Działek (za wyjątkiem praw przysługujących podmiotom posiadającym służebność przesyłu w stosunku do Działek) oraz uzyskał ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu do sądu administracyjnego decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Inwestycji.

W ramach prac przygotowawczych, Sprzedawca wykonał również następujące roboty: makroniwelacja terenu, wykonanie branży sanitarnej zaplecza budowy niżej opisanego budynku, branży elektrycznej zaplecza budowy, pomp ciepła, dostawa trafostacji na czas budowy, budowa drogi dojazdowej ze skruszonego betonu lub asfaltu do zaplecza budowy (do kontenerów wykonawcy zaangażowanego przez Nabywcę) (dalej: „Roboty”).

‒pylon (totem reklamowy, na którym będą zamontowane anteny ...), który będzie znajdował się na działce o numerze ewidencyjnym: 1 (pylon obecnie jest w trakcie budowy, zostanie wybudowany przed zawarciem Umowy Sprzedaży);

dalej jako: „Budowle Sprzedającego”.

Wskazana wyżej pompa ciepła stanowi element instalacji systemu grzewczego, który oparty jest na przedmiotowej pompie ciepła z wymiennikiem gruntowym i wykorzystuje energię cieplną z gruntu. System pompy cieplnej składa się z instalacji zewnętrznej oraz wewnętrznej.

Pompa ciepła jest urządzeniem zamontowanym wewnątrz budynku. Pobiera ona energię cieplną z gruntu za pomocą zamontowanego na odpowiedniej głębokości w ziemi wymiennika gruntowego (źródła dolnego).

Wymiennik gruntowy stanowi Budowlę ziemną. Ma on postać sond w rurociągach, które w kształcie meandrów są ułożone w przygotowanych wcześniej specjalnych odwiertach w ziemi. W rurociągach w obiegu zamkniętym krąży woda, która za pomocą kanałów połączonych z budynkiem transportuje ciepło do instalacji grzewczej. Rurociągi stanowiące część instalacji zewnętrznej, oznaczone są w klasyfikacji środków trwałych Sprzedającego symbolem 211.

Wyżej wskazane Budowle Sprzedającego będą również przedmiotem Transakcji, przy czym pylon może zostać ukończony już po zawarciu Umowy Sprzedaży. Na dzień dokonania Transakcji Budowle Sprzedającego nie ulegną ulepszeniu.

Nabycie Działek, wydatki na wykonanie Robót oraz Budowli Sprzedającego podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca skorzystał z tego prawa. Sprzedawca nie wykorzystywał i nie planuje wykorzystywać Działek do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Równolegle do prowadzonych przez Sprzedającego Robót i budowanych przez niego Budowli Sprzedającego, Nabywca rozpoczął budowę Inwestycji na własny koszt i rachunek angażując własnych podwykonawców, tj. podmioty inne niż Sprzedawca. W ramach Inwestycji, Nabywca wybudował - na własny koszt i ryzyko - budynek handlowy, który stanowi wyspecjalizowany sklep służący do detalicznej sprzedaży mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego (dalej: „Budynek”) i część Budowli (inne niż Budowle wzniesione przez Sprzedającego).

Na Budowle wybudowane przez Nabywcę składają się przykładowo: parking, część instalacji wodociągowej, część kanalizacji sanitarnej, drogi dojazdowe (dalej: „Budowle Nabywcy”).

Wydatki na wykonanie Inwestycji (tj. na wybudowanie Budynku i Budowli Nabywcy) podlegały opodatkowaniu VAT, a Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Nabywca korzystał z tego prawa. Wynika to z tego, że Nabywca planuje wykonywać na terenie inwestycji czynności opodatkowane VAT.

Wszystkie Budowle wybudowane na Działkach są Budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), które zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) (dalej również: „PKOB”) należałoby zaklasyfikować sekcją 2 - Obiekty inżynierii lądowej i wodnej. Budynek należałoby zaklasyfikować w PKOB w dziale 12 - budynki niemieszkalne.

Działki oraz Inwestycja (w tym Budynek, Budowle Nabywcy i Budowle Sprzedającego) będą nazywane łącznie „Nieruchomością”.

‒13: budynek, drogi, parking, wodociąg, kanalizacja deszczowa.

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku została wydana przez właściwe organy w 9 marca 2021 r. Natomiast 31 maja 2021 r. otworzono mieszczący się w Budynku, sklep meblowy (dalej: „Sklep”).

Budowle Sprzedającego (z wyjątkiem pylonu, który nie został jeszcze wybudowany) były gotowe do użytkowania 9 marca - w celu wykonania czynności przygotowawczych związanych z otwarciem Sklepu, zaś po jego otwarciu były wykorzystywane w ramach działalności Sklepu.

‒wynagrodzenie za korzystanie z Nieruchomości przez Kupującego na potrzeby realizacji Inwestycji, za okres od 3 lutego 2020 r. do 14 maja 2021 r.

‒ze Sprzedającym, której przedmiotem dzierżawy była Działka A.

(dalej: „Umowy Dzierżawy”).

Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło 9 marca 2021 r.

Zgodnie zapisami Umów Dzierżawy, Nabywca ma pełne prawo do posiadania oraz korzystania z Działek w celu realizacji/ korzystania z Inwestycji, podejmowania działalności gospodarczej w zakresie Sklepu - w zakresie w jakim ten Sklep znajduje się na Nieruchomości oraz pobierania wszelkich pożytków wynikających z działalności tego Sklepu, zaś żadna strona trzecia nie ma prawa do zgłaszania roszczeń wobec Nabywcy dotyczących Nieruchomości, a w przypadku wystąpienia takich roszczeń, Sprzedawca naprawi wszelką poniesioną przez Nabywcę z tego tytułu szkodę.

Nabywca ma pełne prawo do przekazania przedmiotu dzierżawy osobom trzecim, na podstawie dowolnego tytułu prawnego, bez konieczności uzyskiwania zgody Sprzedającego lub B.

Zgodnie z Umowami Dzierżawy, Nabywca będzie uiszczał na rzecz Sprzedającego oraz B. czynsz dzierżawny, począwszy od dnia otwarcia sklepu, jednak nie później niż od 14 maja 2021 r. Czynsz uwzględnia wynagrodzenie za oddanie w dzierżawę gruntu stanowiącego Nieruchomość, ale nie uwzględnia wynagrodzenia za oddanie w dzierżawę Budynku posadowionego na Nieruchomości, które w sensie ekonomicznym stanowi własność Nabywcy, w związku z czym Sprzedający i B. za ww. składniki majątkowe nie naliczają czynszu (co zostało opisane w ww. sposób - w treści umowy). Czynsz płatny w ramach Umów Dzierżawy podlega opodatkowaniu VAT, a Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony.

Umowy Dzierżawy zostały zawarte na czas oznaczony liczony od daty jej zawarcia do daty nabycia Działek na podstawie Umowy Sprzedaży, jednak nie dłużej niż na okres 30 lat. Jedynym podmiotem dzierżawiącym Działki jest Nabywca. Do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży, Nabywca będzie obciążony kosztami eksploatacji Nieruchomości (w szczególności kosztami mediów) w zakresie w jakim nie zawarł tych umów z dostawcami we własnym zakresie. Umowy zawarte z dostawcami mediów przez Sprzedającego, są zawarte we własnym imieniu Sprzedającego i nie zostaną one przeniesione na Nabywcę na podstawie Umowy Sprzedaży. Do czasu zawarcia przez Nabywcę w jego własnym imieniu odrębnych umów na dostawę mediów, Sprzedający będzie refakturował na niego koszty wynikające z podpisanych przez niego umów. Gdy Nabywca we własnym zakresie zawrze umowy z dostawcami mediów, umowy podpisane przez Sprzedającego w jego imieniu zostaną rozwiązane (niezależnie od tego, czy nastąpi to przed, czy po zawarciu Umowy Sprzedaży).

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w sensie cywilno-prawnym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności wszystkich posadowionych na Działkach naniesień (opisanych powyżej), które są trwale związane z gruntem, w tym Budynku, Budowli Nabywcy i Budowli Sprzedawcy.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia prawa użytkowana wieczystego Działek oraz prawa własności Budowli Sprzedającego, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

‒praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących Robót i Budowli Sprzedającego.

Na moment złożenia wniosku trwają czynności zmierzające do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Działek we własność, w związku z czym na moment Transakcji Działki mogą być we własności Sprzedającego i przedmiotem dostawy będzie własność Działek, a nie prawo ich wieczystego użytkowania (w takim przypadku wszelkie odniesienia do prawa użytkowania wieczystego we wniosku odnosić się będą do własności Działek).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Działki, w tym należności i/lub zobowiązań Sprzedawcy.

‒pracownicy Sprzedawcy (Sprzedawca nie zatrudnia pracowników na podstawie umów o pracę, jednak współpracuje z podwykonawcami na podstawie umów cywilno-prawnych).

W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na Przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Podczas przeniesienia praw do Nieruchomości przy planowanej Transakcji na Nabywcę zostaną również przeniesione prawa do dokumentacji projektowej Inwestycji (dokumentacja projektowa dla: architektury budynku handlowego (kubatura), dla konstrukcji budynku handlowego, dla instalacji, przyłączy i sieci w budynku oraz poza budynkiem, w obrębie nieruchomości i poza nią, w zakresie niezbędnym dla uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę; dla dróg wewnętrznych i przebudowy dróg zewnętrznych), której opracowanie zostało zlecone przez Sprzedającego osobom trzecim. Powyższa usługa stanowi jednak całkowicie odrębne świadczenie od Transakcji, za które Sprzedawca otrzyma osobne wynagrodzenie, tj. nie będzie ono stanowiło elementu kalkulacji ceny przedmiotu Transakcji.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). Cena została wskazana w Umowie Przedwstępnej jako konkretna kwota, przy czym w umowie wyszczególniono jakie elementy kalkulacyjne składają się na tę kwotę:

‒określona kwota za uzyskanie przez Sprzedawcę decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wyżej wskazana Cena miała być powiększona dodatkowo o określoną kwotę w przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie prawo własności Działek.

Przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

Zaraz po Transakcji ani w najbliższym czasie po dniu Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedawcy.

Nabywca na terenie nabytych Działek, przy wykorzystaniu zrealizowanej przez niego Inwestycji prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą m.in. działalność handlową w sklepie wielkopowierzchniowym obejmującą sprzedaż detaliczną mebli, opodatkowaną VAT wg właściwej stawki i zamierza kontynuować jej prowadzenie. Powyższa działalność jest prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych  zasobów.

Nabywca i/lub Sprzedawca po oddaniu Inwestycji do użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszania, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki nr 1 dnia 31 października 2018 r.

B.  wybudował na Działkach nr 4, 5 6, 13, 1 i 14 następujące budowle, które oddano do użytkowania 9 marca 2021 r., tj. w dniu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku:

‒na działce nr 4: wodociąg wraz z przyłączem;

‒na działce nr 5: kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem;

‒na działce nr 6: kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem;

‒na działce nr 7: kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem;

‒na działce nr 14:

‒wodociąg,

‒elementy pompy ciepła w postaci odwiertów geotermalnych wraz z komorami i instalacją,

‒budowlę ziemną w postaci wymiennika gruntowego,

‒instalację elektryczną (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej części zaś została wybudowana przez Nabywcę),

‒instalację wody bytowej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę),

‒na działce nr 1:

‒elementy pompy ciepła w postaci odwiertów geotermalnych wraz z komorami i instalacją;

‒budowlę ziemną w postaci wymiennika gruntowego;

‒instalację elektryczną (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę);

‒instalację wody bytowej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę).

Niewykluczone jest, że przed zawarciem Umowy Sprzedaży na działce nr 1 przez B. zostanie wybudowany pylon (totem reklamowy, na którym będą zamontowane anteny GSM) – w chwili obecnej nie jest znana dokładna data 

Wskazać należy, iż kanalizacja deszczowa, instalacja oświetleniowa oraz instalacja do podlewania zieleni na Działce nr 14 oraz Działce nr 1została wybudowana przez Nabywcę (B. wybudowała tylko instalację oświetleniową do tymczasowego  oświetlenia zaplecza budowy), a zatem stan fatyczny w tym zakresie, tj. wskazanie, że ww. obiekty wybudował/wybuduje B. należy sprostować.

Wskazane powyżej ostateczne zakończenie budowy ww. Budowli (oprócz pylonu, którego budowa nadal trwa) nastąpiło z dniem uzyskania pozwolenia na użytkownie Budynku.

Wyjaśniając powyższe, należy wskazać, że zgodnie z przepisami Prawa budowlanego co do zasady, zakończenie budowy obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, następuje wówczas, gdy:

‒inwestor dokona zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, a organ ten w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu; lub

‒inwestor uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Dopóki więc inwestor nie uzyska ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, budowa obiektu nie jest formalnie zakończona, czyli z punktu widzenia przepisów ustawy Prawo budowlane obiekt pozostaje w budowie. W związku z powyższym, do ostatecznego zakończenia budowy ww. Budowli (oprócz pylonu, którego budowa nadal trwa) doszło z dniem uzyskania pozwolenia na użytkownie Budynku, tj. 9 marca 2021 r.

Na sprzedawanych działkach znajdują się następujące Budowle, będące własnością Sprzedającego:

‒na działce nr 1:

‒elementy pompy ciepła w postaci odwiertów geotermalnych wraz z komorami i instalacją;

‒budowla ziemna w postaci wymiennika gruntowego;

‒część instalacji elektrycznej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę);

‒część instalacji wody bytowej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę);

‒niewykluczone jest, że przez B. zostanie wybudowany pylon (totem reklamowy na którym będą zamontowane anteny (…) - przy czym możliwe jest również, iż przedmiotowy pylon zostanie wybudowany przez Nabywcę.

‒na działce nr 14:

‒wodociąg wraz z przyłączem;

‒elementy pompy ciepła w postaci odwiertów geotermalnych wraz z komorami i instalacją;

‒budowla ziemna w postaci wymiennika gruntowego;

‒część instalacji elektrycznej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę);

‒część instalacji wody bytowej (instalacja ta została wybudowana przez B. w minimalnej części, w przeważającej zaś części została wybudowana przez Nabywcę);

‒na działce nr 2: nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 2 nie ma Budynków i Budowli będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 4 wodociąg wraz z przyłączem;

‒na działce nr 5 kanalizacja sanitarna wraz przyłączem;

‒na działce nr 6 kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem;

‒na działce nr 7 nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 8 nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 9 nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒nadziałce nr 10 nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 11: nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 12 nie ma Budynków i Budowli, będących własnością Sprzedającego;

‒na działce nr 13 kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem.

Jak zostało podkreślono we wniosku o interpretację, zaliczając budowle do Budowli Sprzedającego lub Budowli Nabywcy, a zatem ustalając, co będzie przedmiotem planowanej Transakcji, Wnioskodawcy kierowali się kryterium własności ekonomicznej, które ma znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT, a nie kryterium własności cywilnoprawnej. Z punktu widzenia prawa cywilnego - zgodnie z zasadą (…) - właściciel gruntu, przenosząc własność tego gruntu, przenosi bowiem również własność posadowionych na nim naniesień.

Zgodnie jednak z ustawą o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając więc na uwadze, że Nabywca ma prawo do rozporządzania Budynkiem i Budowlami Nabywcy jak właściciel, Budynek oraz Budowle Nabywcy stanowią jego własność ekonomiczną, a zatem nie będą przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży w rozumieniu ustawy o VAT (nie zostały też wyszczególnione w odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania dotyczące Budowli będących własnością Sprzedającego).

Budowlę ziemną w postaci wymiennika gruntowego znajdującą się na Działkach 1 oraz 14 wybudował B. w dniu 9 marca 2021 r. (data uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku) oraz przedmiotowa Budowla będzie przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży.

Kanalizację deszczową znajdującą się na działkach nr 14, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13 wybudował Nabywca w dniu 9 marca 2021 r., nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży.

Dodatkowe informacje z pkt I, o które został uzupełniony opis sprawy, nie mają wpływu na wskazany przez Wnioskodawców sposób opodatkowania planowanej Transakcji. Stan faktyczny uległ zmianie jedynie w zakresie sprostowania, że kanalizacja deszczowa, instalacja oświetleniowa oraz instalacja do podlewania zieleni znajdujące się na Działkach nr 1 oraz nr 14 zostały wybudowane przez Nabywcę (tj. nie zostały wybudowane przez Sprzedającego), a zatem nie będą przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży. Ze względu jednak na to, iż ww. działki są zabudowane innymi Budowlami Sprzedającego, przedmiotowa zmiana nie powinna mieć wpływu na opodatkowanie dostawy tych Działek przez Sprzedającego (przyszła dostawa Działki nr 1 i Działki nr 14 nadal powinna być traktowane jako dostawa gruntu zabudowanego).

Wnioskodawcy doprecyzowali, że:

‒budowla ziemna w postaci wymiennika gruntowego znajdująca się na Działkach 1 oraz 114 będzie przedmiotem planowanej Transakcji, przy czym przedmiotowe działki i tak zostały potraktowane we wniosku jako grunt zabudowany, bowiem znajdują się na nich inne Budowle Sprzedającego;

‒kanalizacja deszczowa znajdująca się na działkach nr 14, 3 4, 14, 6, 8, 9, 10, 11, 12 nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Pytania

Ad 1

Ad 2

Ad 3

Ad 4

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Działki zabudowane Budowlami Sprzedającego tj. działki o numerze ewidencyjnym 1, 4, 5 6, 13, 14 są działkami zabudowanymi, albowiem posadowione są na nich budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany to m.in. budynek i budowla.

W myśl zaś art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np.: obiekty liniowe, sieci techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, sieci uzbrojenia terenu, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń).

Budowle Sprzedającego posadowione na Działkach o numerze ewidencyjnym 1, 4, 5 3, 13, 14 są obiektami budowlanymi niebędącymi budynkami lub obiektem małej architektury, ponieważ stanowią budowle zdefiniowane w wyżej wskazanym z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, tj.:

‒pylon (totem reklamowy), który będzie znajdował się na działce o numerze ewidencyjnym: 1 (pylon obecnie jest w trakcie budowy, może zostać wybudowany przed zawarciem Umowy Sprzedaży) - o ile będzie stanowił przedmiot dostawy należy do kategorii wolnostojących trwale związanych z gruntem tablic reklamowych i urządzeń reklamowych.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, nie ulega wątpliwości, iż w przypadku zbycia Działki o numerze ewidencyjnym 1, 4, 5, 6, 13, 14 mamy do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego Budowlami.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, przykładowo: z 29 kwietnia 2016 r. (IPPP2/41412-221/16-2/RR) oraz z 17 marca 2016 r. (IPPP2/41412-66/16-2/AO).

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady opodatkowania w podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli zaś dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Nie ma przy tym znaczenia czy grunt stanowiący przedmiot dostawy znajduje się we własności Sprzedającego, czy w użytkowaniu wieczystym - konsekwencje podatkowe będą analogiczne. Tym samym nie ma znaczenia, czy przed Transakcją dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Działek we własność.

O zasadach opodatkowania podatkiem VAT obowiązujących przy dostawie gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje zatem charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, np. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 4 marca 2021 r. (0114-KDIP4-3.4012.663.2020.3.DS) oraz z 14 lutego 2020 r. (0113-KDIPT1-2.4012.670.2019.3.KT).

Odnosząc się do opodatkowania dostawy budynków i budowli wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pojęcia „pierwsze zasiedlenie” została określona w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, która stanowi, iż pod tym pojęciem rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy bądź użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

‒ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższych przepisów wskazać należy, iż zasady opodatkowania zbycia Budynków i Budowli przez Sprzedawcę będą uzależnione od tego, czy od pierwszego zasiedlenia budynków lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata - w takim przypadku możliwe będzie zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy VAT.

Dostawa Budowli Sprzedającego w ramach dostawy Przedmiotu Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w sprawie nie upłynęły ponad 2 lata od oddania Budowli Sprzedającego do użytkowania pierwszemu nabywcy bądź użytkownikowi po ich wybudowaniu ergo nie doszło do upływu dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Należy wskazać, iż w przypadku, gdy w zakresie danej dostawy nie ma zastosowania zwolnienie z podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

‒dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W nawiązaniu do pierwszej z wymienionych przesłanek, umożliwiających zastosowanie zwolnienia z podatku VAT, stanowiącej, iż warunkiem zastosowania zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy wskazać, iż nie zostanie ona spełniona w sprawie.

Sprzedającemu, w zakresie Budowli Sprzedającego przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na realizację tych Budowli, jak również Sprzedający realizował to prawo. Oznacza to, iż w zakresie przedmiotów planowanej dostawy, przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z którego to prawa Sprzedający korzystał. Tym samym, nie zostanie spełniona pierwsza przesłanka umożliwiająca skorzystanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W zakresie drugiej przesłanki (tzn., że dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów), należy zauważyć, iż:

‒Budowle Sprzedającego nie stanowią u Sprzedającego środka trwałego, a zatem nie mogą ulec ulepszeniu.

Zatem, wskazać należy, iż w ramach planowanej dostawy Budowli Sprzedającego, znajdzie zastosowanie przesłanka zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budowli.

Jednakże, dostawa Przedmiotu Transakcji zabudowanej Budowlami Sprzedającego nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ obie wskazane w tym przepisie przesłanki musza być spełnione łącznie. W sprawie została zaś spełniona tylko jedna z tych przesłanek, co oznacza, iż zwolnienie z art. 43 ust. pkt 10a lit. b ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.: z 27 lutego 2020 r., (0111-KDIB3-3.4012.1444.2019.2.PJ) oraz z 14 marca 2018 r., (0112-KDIL2-2.4012.1441.2017.3.AKR).

Reasumując, dostawa Budowli Sprzedającego nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z uwagi na niespełnienie pierwszej przesłanki warunkującej możliwość skorzystania ze zwolnienia z ww. przepisu, co oznacza, że dostawa Budowli Sprzedającego powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

W Państwa ocenie, w odniesieniu do dostawy Budowli Sprzedającego nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

‒dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie wykorzystywał Budowli Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej i Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy budowie tych Budowli, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W nawiązaniu do powyższego należy uznać, iż planowana dostawa Budowli Sprzedającego posadowionych na Działkach stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w odniesieniu do której nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem lub dzierżawę, jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli, a co za tym idzie przenosząc własność tego gruntu przenosić będzie również własność posadowionych na nim naniesień.

Jednakże analizując powyższą kwestię od strony podatkowej należy dojść zdaniem Wnioskodawców do odmiennych konkluzji.

Zgodnie z ustawą o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel - co oznacza, że jest to pojęcie szersze niż w ujęciu cywilnoprawnym. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów w rozumieniu Ustawy o VAT wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem i czerpania z niego pożytków, bez konieczności przejścia faktycznej własności w sensie prawnym.

Zatem rozważając skutki podatkowe Transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

W przedstawionym stanie faktycznym Nabywca poczynił nakłady finansowe na „wytworzenie” towaru, jakim są Budynek i Budowle Nabywcy zbudowane w ramach Inwestycji i wykorzystuje je do prowadzenia swojej działalności gospodarczej. Co więcej, Nabywca nie działał na rzecz Sprzedawcy i poczynił nakłady na zabudowanie Działek ze środków własnych, na własny rachunek i we własnym imieniu. Nabywca bowiem wybudował własnym kosztem Budynek oraz Budowle Nabywcy, a następnie przeznaczył przedmiotowe nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej , korzystając z gruntu Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy.

Co więcej, Nabywca ma pełne prawo do rozporządzania Budynkiem oraz Budowlami Nabywcy jak właściciel, co znajduje potwierdzenie w Umowach Dzierżawy, jak i w Umowie Przedwstępnej.

Z treści zawartych Umów Dzierżawy wynika, iż Nabywca jest upoważniony do prowadzenia na ich obszarze działalności gospodarczej oraz pobierania wszelkich pożytków z jej tytułu. Ponadto, Dzierżawca jest uprawniony do udostępnienia Przedmiotu Dzierżawy osobom trzecim na podstawie dowolnego tytułu prawnego, bez konieczności zgody Wydzierżawiającego. Co zaś szczególnie istotne, strony Umów Dzierżawy wprost wskazały, iż Czynsz uwzględnia wynagrodzenie za oddanie w dzierżawę Działek (gruntu), ale nie uwzględnia wynagrodzenia za oddanie w dzierżawę Budynku posadowionego na Nieruchomości, który w sensie ekonomicznym stanowić własność Nabywcy, w związku z czym Sprzedający i B. za ww. składniki majątkowe nie naliczają Czynszu.

Również treść Umowy Przedwstępnej wskazuje na to, iż przedmiotem dostawy są tylko Działki i Budowle Sprzedającego. Wskazuje na to sposób określenia Ceny w Umowie, gdzie wskazano, iż Cena została obliczona jako suma następujących elementów:

‒określonej kwoty za uzyskanie przez Sprzedawcę decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z powyższego sposobu ustalenia Ceny wynika, iż przedmiotem dostawy nie są Budynek ani Budowle Nabywcy - gdyż ani w treści Umowy nie wskazano, iż są one przedmiotem Transakcji, ani też ujęto wynagrodzenia z tego tytułu w ramach kalkulacji Ceny.

W związku z powyższym, pod względem prawnym, Działki należą do Sprzedawcy, lecz Budynek i Budowle Nabywcy, które zostały wybudowane w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (oraz na jej potrzeby) przez Nabywcę, w świetle ustawy o VAT, stanowią ekonomiczną własność Nabywcy. Oznacza to, że Nabywca w sposób identyczny jak właściciel ma prawo do rozporządzania Budynkiem i Budowlami Nabywcy.

W związku powyższym, Nabywca jest ekonomicznym właścicielem Budynku oraz Budowli Nabywcy. Zatem Budynek i Budowle Nabywcy nie są przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedawca jako prawny właściciel Działek, nie ma bowiem władztwa nad Budynkiem oraz Budowlami Nabywcy. Władztwo nad tymi obiektami posiada bowiem wyłącznie Nabywca, jako że to Nabywca we własnym zakresie wybudował Budynek oraz Budowle Nabywcy.

Powyższe potwierdza zarówno treść Umów Dzierżawy, jak i Umowa Przedwstępna, a zatem stan ten jest w pełni akceptowany i potwierdzony przez Sprzedającego. Wskazują na to zapisy umowne, zgodnie z którymi:

‒prowadzenia na ich obszarze działalności gospodarczej oraz pobierania wszelkich pożytków z jej tytułu,

‒o udostępnienia Przedmiotu Dzierżawy osobom trzecim na podstawie dowolnego tytułu prawnego, bez konieczności uzyskiwania zgody Wydzierżawiającego,

‒o czynsz uwzględnia wynagrodzenie za oddanie w dzierżawę Działek (gruntu), ale nie uwzględnia wynagrodzenia za oddanie w dzierżawę Budynku posadowionego na Nieruchomości, który w sensie ekonomicznym stanowić własność Nabywcy, w związku z czym Sprzedający i B. za w/w składniki majątkowe nie naliczają Czynszu;

W związku z powyższym fakt, iż Sprzedający nie ma prawa do rozporządzania Budynkiem oraz Budowlami Nabywcy oznacza, że przysługuje mu prawo do rozporządzania wyłącznie gruntem, na którym ww. obiekty są posadowione. W efekcie, sprzedaż Działek, na których znajdują się Budynek i Budowle Nabywcy należy uznać za dostawę gruntu niezabudowanego i ocenić jej skutki w sposób właściwy dla dostawy działek niezabudowanych.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym dostawa gruntów, na których znajdują się budynki i budowle wzniesione przez podmiot trzeci (którymi dokonujący dostawy nie rozporządzał jak właściciel, a więc nie posiadał nad nimi ekonomicznego władztwa) stanowi dostawę gruntów niezabudowanych znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 maja 2021 r. (0111-KDIB3-1.4012.179.2021.1.IK) oraz z 12 stycznia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.1432.2020.2.AK).

Innymi słowy, Sprzedawca jedynie w przypadku gruntów może dokonać przeniesienia prawa do rozporządzenia nimi jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, nie mogąc tego uczynić w stosunku do znajdującego się na Działkach o numerze ewidencyjnym 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 12 ,13 i 14, Budynku i Budowli Nabywcy, którymi Nabywca dysponuje już jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, dokonując dostawy, Sprzedawca nie dokona przeniesienia prawa do rozporządzania Budynkiem i Budowlami Nabywcy jak właściciel na Nabywcę (chociaż z cywilnoprawnego punktu widzenia przeniesie prawo własności Budynku i Budowli Nabywcy - przenosząc na Nabywcę prawo użytkowania wieczystego Działek), gdyż na moment Transakcji, prawo takie przysługiwać będzie Nabywcy. Tym samym, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w Ustawie o VAT, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi dostawa towaru w postaci całej Nieruchomości (tj. działek gruntu oraz Budynku i Budowli Nabywcy), gdyż już wcześniej Nabywca mógł dysponować jej częścią, tj. Budynkiem i Budowlami Nabywcy, jak właściciel. Co za tym idzie, Sprzedawca będzie dokonywał w rozumieniu ustawy o VAT dostawy gruntów niezabudowanych, tj. dostawy prawa użytkowania wieczystego Działek o numerze ewidencyjnym 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12 ,13 i 14, które są zabudowane Budynkiem i Budowlami Nabywcy (ale bez prawa własności Budynku i Budowli Nabywcy).

Z kolei, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy.

W kontekście omawianego stanu faktycznego podstawą opodatkowania jest kwota zapłaty otrzymana przez Sprzedającego od Nabywcy, tj. Cena wskazana w Umowie Przedwstępnej, która - jak już wyżej wskazano - nie uwzględnia wynagrodzenia za dostawę Budynku i Budowli Nabywcy (w Umowie bowiem wyszczególniono precyzyjnie elementy kalkulacyjne Ceny i nie wymieniono wśród nich wynagrodzenia z tytułu dostawy Budynków i Budowli Nabywcy).

W związku z powyższym, w odniesieniu do Działek, które nie są zabudowane Budowlami Sprzedającego (tj. Działka B, 3, 7, 9, 10, 11, 12), Sprzedawca będzie dokonywał jedynie dostawy prawa użytkowania wieczystego Działek - a więc w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT należy je uznać za działki niezabudowane. Podstawę opodatkowania tej dostawy będzie natomiast stanowiła Cena, jaka zgodnie z Umową Przedwstępną powinna zostać zapłacona za dostawę działek, która to Cena nie uwzględnia wartości Budynku oraz Budowli Nabywcy.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie, np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 maja 2018 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.98.2018.2.JK) oraz w wyroku WSA w Łodzi z 28 lutego 2019 r. (sygn. I SA/Łd 671/18).

Mając na uwadze, iż zgodnie z powyższymi uwagami w sprawie dojdzie do dostawy niezabudowanych Działek o numerach 2, 3, 7, 9, 10, 11, 12, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym, przepisy ustawy o VAT jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia z VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w stanie faktycznym, dla Działek ustanowiony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczone zostały one pod zabudowę. W konsekwencji nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zatem dostawa Działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

‒księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 1414¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności", pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 1414¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 1414¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 1414² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedawcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Działkami nie zostaną zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym w szczególności: nazwa przedsiębiorstwa, środki trwałe, środki finansowe, wartość firmy, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości, pożyczki długoterminowe oraz inne wierzytelności, towary handlowe (w tym inne posiadane przez Sprzedającego nieruchomości), koncesje, licencje, zezwolenia, patenty, prawa autorskie, należności (w tym w szczególności z tytułu udzielonych pożyczek), zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co istotne, wartość Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji jest niższa niż wartość pozostałych aktywów Sprzedającego, na które składają się w głównej mierze należności pożyczkowe oraz inne nieruchomości.

Ponadto Nabywca prowadzi swoją działalność na wyżej wymienionych Działkach przede wszystkim poprzez wybudowany we własnym zakresie Budynek w postaci Sklepu.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu Działek wraz z posadowionymi na nich naniesieniami w postaci Budowli Sprzedającego.

Powyższy Przedmiot Transakcji na dzień dokonania Transakcji nie będzie tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności. Sprzedawane Nieruchomości stanowią bowiem jedynie fragment majątku Sprzedającego. Po dokonaniu Transakcji w dalszym ciągu będzie on zatem dysponował znacznym majątkiem w oparciu o który będzie kontynuował działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami oraz udzielaniu pożyczek długoterminowych. Jak już bowiem wskazano, w szczególności Sprzedający będzie nadal posiadał należności pożyczkowe (których wartość przekracza Cenę zbywanej Nieruchomości), jak również będzie posiadał towary handlowe w postaci pozostałych nieruchomości Sprzedającego. W oparciu zatem o powyższe składniki majątkowe Sprzedający będzie kontynuował swoją podstawową działalność gospodarczą.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

‒zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowana wieczystego Działek, na których posadowione są Budynki i Budowle, a także określona dokumentacja związana z Nieruchomością oraz prawa z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących Robót.

W rezultacie Państwa zdaniem nie można uznać, że Przedmiotem Transakcji będzie zespół składników materialnych i niematerialnych, lecz raczej suma poszczególnych aktywów (przede wszystkim Działek oraz Budowli Sprzedającego).

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Kontynuując, w przypadku sprzedaży nieruchomości, daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

‒nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Aby na ten moment możliwe było stwierdzenie, iż dany zespół składników jest wyodrębniony pod względem funkcjonalnym analizy wymaga, czy w oparciu o te składniki możliwe jest kontynuowanie przez nabywcę działalności, do której te składniki były wykorzystywane - bez ponoszenia dodatkowych nakładów w tym zakresie. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w konkluzje wynikające z objaśnień z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nabędzie jedynie wybrane, a nie wszystkie składniki majątkowe oraz prawa przysługujące Sprzedawcy, które ewentualnie pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. Innymi słowy - w oparciu o przedmiot Transakcji nie jest możliwe kontynuowanie przez Nabywcę działalności gospodarczej (bez angażowania w tym zakresie jego własnych składników majątkowych). W szczególności należy wskazać, że przedmiotem sprzedaży nie będą w szczególności:

‒prawa i obowiązki z takich takie jak:

‒umowy o zarządzanie nieruchomością,

‒umowy zarządzania aktywami,

‒o prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedawcy oraz utrzymania nieruchomości, umowy serwisowe czy umowy na dostawę mediów,

‒bowiem w powyższym zakresie umowy te częściowo zostały już zawarte przez Nabywcę, a częściowo zostaną zawarte w przyszłości przez Nabywcę (do tego czasu będą na niego refakturowane przez Sprzedającego) - jako ekonomicznego właściciela Budynku i Budowli Nabywcy.

Co więcej, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu pracy.

Co istotne, w sprawie nie dojdzie do kontynuacji działalności związane z Przedmiotem Transakcji, bowiem Sprzedawca i Nabywca prowadzą różne rodzaje działalności, i dla różnych celów wykorzystywali Nieruchomość, stąd siłą rzeczy nie może wystąpić kontynuacja prowadzonej działalności.

W przedmiotowej sprawie głównymi przedmiotami działalności Sprzedawcy jest szeroko pojęta działalność deweloperska (w ramach tej działalności Sprzedawca nabył Nieruchomość w celu inwestycyjnym, tj. aby dokonać jej sprzedaży z zyskiem, dodatkowo nabywa i sprzedaje także inne nieruchomości) oraz działalność finansowa z zakresu udzielania pożyczek.

Działalnością Nabywcy jest natomiast działalność handlowa w wyspecjalizowanych sklepach. Nabywca prowadzi sprzedaż w wybudowanym z własnych środków Budynku (Sklepie), nie będzie natomiast w szczególności podejmował działalności związanej z Działkami polegającej przykładowo na osiągnięciu korzyści z dalszej odsprzedaży Działek lub ich dzierżawy bądź wynajmu Budynku.

Działalność handlowa prowadzona jest przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (nie nabędzie zatem od sprzedawcy składników majątkowych, które pozwoliłyby mu na prowadzenie działalności handlowej w Sklepie).

W związku z tym, iż Nabywca prowadzi inny rodzaj działalności związany z Nieruchomością niż prowadzony był przez Sprzedawcę (brak kontynuacji działalności), potwierdza to brak przejścia ZCP Sprzedawcy na Nabywcę.

Powyższe potwierdzają Objaśnienia MF, zgodnie z którymi: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT” a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości budynkowej. Przedmiotem Transakcji jest natomiast przeniesienie przede wszystkim Działek, na których Nabywca posadowił Budynki i Budowle Nabywcy (oraz Sprzedawca Budowle Sprzedającego) i prowadzi swoją działalność gospodarczą. Jeżeli sama dostawa wynajętej nieruchomości budynkowej nie stanowi ZCP w świetle objaśnień MF, a w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to tym bardziej dostawa samych Działek, gdy Budynek już należy ekonomicznie do Nabywcy, powinna zostać uznana za dostawę nieruchomości komercyjnej, która powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedawcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Przedmiotem Transakcji), Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Wobec powyższego, wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

Sprzedawca prowadzi działalność w różnych sferach, w szczególności w zakresie np. obrotu nieruchomościami lub udzielania pożyczek długoterminowych, jednak w swoich księgach nie wyodrębnia w żaden sposób tych sfer. Ponadto, sprzedawane Działki stanowią tylko część majątku nieruchomościowego Sprzedającego, tj. oprócz nich, posiada on także inne nieruchomości. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

‒Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy, w tym praw i obowiązków z umowy związanej z finansowaniem.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

W świetle powyższego, Państwa zdaniem składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem pod względem ekonomicznym wyłącznie Działki zabudowane Budowlami Sprzedającego oraz ściśle związane z uch użytkowaniem elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami MF - nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP.

Z powyższych względów, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Przedmiotu Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedawcy.

Podsumowując - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 14 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Przedmiotu Transakcji, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Przedmiot Transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach właściwych dla dostawy tego rodzaju.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu działalności handlowej w wyspecjalizowanych sklepach. Nabywca zamierza zatem wykorzystywać Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, która nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedawcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiot planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest w zakresie:

‒braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla czynności dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 4, 5, 14, 12, 14, na których posadowione są Budowle Sprzedającego – prawidłowe,

‒braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla czynności dostawy prawa użytkowania wieczystego działek 2, 3, 7, 9, 10, 11, 12,na których posadowione są Budynek i Budowle Nabywcy – prawidłowe,