Zwolnienie od podatku dostawy nieruchomości lokalowej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży licytacyjnej nieruchomości lokalowej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 września 2022 r. (wpływ 7 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik w toku postępowania egzekucyjnego przystępuje do licytacji nieruchomości dłużnika objętej księgą wieczystą (…) położonej w (…) przy ulicy (…). W związku z faktem, że biegły sądowy oszacował wartość nieruchomości lokalowej na kwotę (…) zł powstała wątpliwość co do faktu, czy nieruchomość lokalowa będąca przedmiotem egzekucji winna zostać sprzedana przez komornika sądowego, jako płatnika podatku od towarów i usług z podatkiem od towarów i usług oraz ewentualnie w przypadku odpowiedzi twierdzącej, w jakiej wysokości ów podatek od towarów i usług winien powiększać sumę oszacowania wskazaną przez biegłego sądowego.

Przedmiotem licytacji jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą (…). Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy zwrotnego przeniesienia własności oraz umowy sprzedaży w dniu xx marca 2017 r., w punkcie (...) aktu notarialnego zawarto wzmiankę o podatku od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od umowy sprzedaży na podstawie art. 1 i 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r. poz. 223) w kwocie (…) zł.

Z informacji ustalonych w toku postępowania, tj. od poprzedniego właściciela nieruchomości, który nadal zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, wynika, że od momentu zakupu organ uprawniony do reprezentacji nie przebywał w lokalu.

Przedmiotem licytacji jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą (…).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

·    dłużnikiem w rozpatrywanej sprawie jest: (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA NIP (…)

·    komornik nie posiada informacji w przedmiocie prowadzonej działalności gospodarczej przez dłużnika

·    z informacji aktualnych uzyskanych za pośrednictwem https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka wynika, że aktualnie dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT,

·    dłużnik – tak jak wskazywał Pan we wniosku o wydanie interpretacji – nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z xx marca 2017 r., z którego wynika, faktu odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% w kwocie (…) zł,

·    w dniu xx  czerwca 2022 r. (…) działający za (…) Spółka komandytowa oświadczył, że w związku z nabyciem nieruchomości położonej w (…) przy ulicy (…) nie przysługiwało mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dodatkowo oświadczył, że spółka (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie wykorzystywała nabytej nieruchomości do celów działalności gospodarczej i czynności opodatkowanych, ponieważ z tej nieruchomości nigdy nie wyprowadzili się jej pierwotni właściciele, dodatkowo oświadczył, że nabycie nieruchomości nie było czynnością opodatkowaną VAT i nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT,

·    jak wynika z oświadczenia złożonego w dniu xx czerwca 2022 r. przez (…) działający za (…) Spółka komandytowa, Spółka (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie wykorzystywała nabytej nieruchomości do celów działalności gospodarczej i czynności opodatkowanych, ponieważ z tej nieruchomości nigdy nie wyprowadzili się jej pierwotni właściciele,

·    jak wynika z oświadczenia złożonego w dniu xx czerwca 2022 r. przez (…) działający za (…) Spółka komandytowa, Spółka (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie weszła w posiadanie nabytej nieruchomości, zatem poprzedni właściciel mieszka w lokalu bez umowy najmu,

·    jak wynika z oświadczenia złożonego w dniu xx czerwca 2022 r. przez (…) działający za (…) Spółka komandytowa, Spółka (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie weszła w posiadanie nabytej nieruchomości,

·    w toku czynności terenowych podjętych na etapie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości Komornik ustalił, że osoby zamieszkujące obecnie lokal zamieszkują tam bez umowy najmu,

·    w toku czynności terenowych podjętych na etapie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości Komornik ustalił, że osoby zamieszkujące obecnie lokal zamieszkują tam bez umowy najmu, z kolei (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie weszła w posiadanie nabytej nieruchomości.

W odpowiedzi na pytanie o treści „Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą w drodze egzekucji komorniczej dokonywano ulepszenia lub przebudowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nieruchomości lokalowej o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tego lokalu, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia? (…),

wskazał Pan, że w toku czynności terenowych podjętych na etapie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości Komornik ustalił, że (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA nie weszła w posiadanie nabytej nieruchomości od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży, zatem nakłady na przedmiotową nieruchomość nie były przez dłużnika poniesione.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 7 września 2022 r.)

Czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą (…) może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w uzupełnieniu do wniosku z 7 września 2022 r.)

W Pana ocenie, sprzedaż licytacyjna nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą (…) może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług z uwagi na fakt, że Spółka dłużna nabywając nieruchomość nie skorzystała z prawa odliczenia podatku oraz nigdy nie weszła w jej posiadanie, zatem nie mogła poczynić jakichkolwiek nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami nieruchomość lokalowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy w kontekście powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa w ramach postępowania egzekucyjnego nieruchomości lokalowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem przedmiotowa transakcja dotyczyć będzie towaru w rozumieniu ustawy oraz dokonana będzie w imieniu i na rzecz podmiotu (dłużnika), objętego dyspozycją art. 15 ustawy, jako wykonującego działalność gospodarczą, a więc będącego podatnikiem. Jak bowiem wynika z opisy sprawy dłużnikiem jest (…) SPÓŁKA KOMANDYTOWA.

Tym samym, z tytułu transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości lokalowej dłużnik występować będzie w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta zatem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu, na którym usytuowano obiekty korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. lokalu nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W analizowanej sprawie pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego miało najpóźniej miejsce w roku 2017, tj. w dacie nabycia przez dłużnika nieruchomości lokalowej. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy z nieruchomości nigdy nie wyprowadzili się jej pierwotni właściciele. Poprzedni właściciel mieszka w lokalu bez umowy najmu. Jak wynika również z wniosku, dłużnik nie ponosił nakładów na ulepszenie lokalu wynoszących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem transakcja sprzedaży nieruchomości lokalowej w trybie licytacji komorniczej odbędzie się po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości lokalowej, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż nieruchomości lokalowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, stanowisko Pana, zgodnie, z którym sprzedaż licytacyjna nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą (…) może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).