w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wydzielonej geodezyjnie części działki

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca :

Opis zdarzenia przyszłego

27 marca 2018 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) zawartym w Kancelarii Notarialnej w (…) przed notariuszem(…) – Pani (…) otrzymała od syna (…) darowiznę.

Darowizna dotyczyła prawa własności działki nr 1 - niezabudowanej w (…), o powierzchni (…) ha. Działka nr 1 wpisana jest do Księgi Wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), pod poz. nr (…).

Działka została sklasyfikowana w rejestrze gruntów pod symbolem R II - R IIIa - grunty orne. Nie stanowi ona jednak nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W planie zagospodarowania przestrzennego miasta (…), uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miasta w (…) z 30 marca 2016 r. (Dz. Urz. woj. (…) z 2016 r. poz. 1992) - działka ta znajduje się na obszarze terenów zabudowy produkcyjno-usługowej (12P/U). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

28 stycznia 2022 r. zawarła Pani z przedsiębiorstwem (…) Sp. z o.o. - Spółka Komandytowo-Akcyjna w (…) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży części działki nr 1, o powierzchni około (…) ha. Część ta zostanie wydzielona z działki opisanej w punkcie 1, po dokonaniu jej podziału przez Wnioskodawczynię na dwie działki (druga o powierzchni (…) ha). Projekt podziału stanowi załącznik do umowy.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 30 czerwca 2022 r. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

a)  przedłożenie przez Panią m.in.:

• ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1,
• wypisu z rejestru gruntów i mapy ewidencyjnej dla działki o powierzchni 0,5112 ha,
• zaświadczenia Burmistrza (…) o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

b)  uzyskanie przez Nabywcę kredytu bankowego na zakup przedmiotowej działki.

Wydanie przez Panią działki w posiadanie Nabywcy nastąpi po zapłacie całej kwoty sprzedaży (wraz z ewentualnym podatkiem VAT naliczonym w tej transakcji). Roszczenie o przeniesienie prawa własności przedmiotowej działki wpisane zostało do Ksiąg Wieczystych. Jest Pani od 29 marca 2018 r. czynnym podatnikiem VAT. Udzieliła Pani pełnomocnictwa m.in. do:

• dokonania w imieniu Pani jako Mocodawczyni wszelkich czynności niezbędnych do zbycia pod dowolnym tytułem prawnym, na rzecz dowolnych osób fizycznych lub prawnych, odpłatnie lub nieodpłatnie, całości, części lub udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu numer 1 (dwieście trzydzieści osiem), opisanej bliżej w ustępie I tego paragrafu, w tym do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, warunkowej umowy sprzedaży, umowy sprzedaży, umowy zamiany, bądź dowolnej umowy przenoszącej własność - w formie aktu notarialnego oraz ich rozwiązania, a także wszelkich aneksów do tych umów, związanych z opisaną wyżej nieruchomością,
• przyjęcia i pokwitowania zapłaty ceny w związku z zawarciem wyżej opisanych umów oraz zadatku i zaliczki w gotówce lub wskazania rachunku bankowego, na który winna zostać dokonana płatność ceny, zaliczki lub zadatku,
• składania oświadczeń o poddaniu Mocodawczyni egzekucji w trybie 777 k.p.c. w związku z zawarciem wyżej opisanych umów w zakresie wydania przedmiotu umowy,
• wydania całości, części lub udziału w nieruchomości w ustalonych przez strony, na warunkach według uznania Pełnomocnika,
• ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na warunkach i według uznania Pełnomocnika,
• zawierania i rozwiązywania umów dzierżawy lub użyczenia nieruchomości gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu numer 1 (jeden), w imieniu Pani jako Mocodawczyni w szczególności prowadzenia negocjacji podpisania umowy dzierżawy lub użyczenia z dowolnymi osobami fizycznymi lub prawnymi według wyboru i uznania Pełnomocnika, na warunkach i za cenę według uznania Pełnomocnika, podpisywania aneksów do tych umów, a także składania wszelkich oświadczeń ustnych i pisemnych oraz przyjmowania kwot czynszu ustalonego na podstawie opisanej wyżej umowy dzierżawy,
• dochodzenia roszczeń związanych z umową dzierżawy lub użyczenia, opisanymi wyżej, w tym przed właściwym Sądem, we wszystkich instancjach,
• zastępowania i reprezentacji Pani jako Mocodawczyni przed Starostwem Powiatowym w (…), w tym składania wszelkich wniosków i dokumentów według uznania Pełnomocnika a także odbioru wszelkich dokumentów oraz map z (...)
• zastępowania i reprezentacji Pani jako Mocodawczyni przed właściwym Starostwem Powiatowym (...) i w tym składania wszelkich wniosków i dokumentów, według uznania Pełnomocnika, a także odbioru wszelkich dokumentów oraz map,
• zastępowania i reprezentowania Pani jako Mocodawczyni, we wszelkich sprawach bez ograniczenia przed wszystkimi Sądami, we wszystkich instancjach, w tym również przed Sądem Rejonowym, właściwym Wydziałem Ksiąg Wieczystych we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w tym w zakresie składania wniosków, pism oraz wszelkich dokumentów, na warunkach i według uznania Pełnomocnika oraz do odbioru wszelkich dokumentów z tych Sądów według uznania Pełnomocnika,
• reprezentacji i zastępowania przed Urzędem Miasta lub Gminy, w tym składania deklaracji, oświadczeń, wniosków, podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów,
• pełnej reprezentacji i zastępowania Mocodawczyni przed właściwymi urzędami, w tym również Urzędem Skarbowym i Naczelnikiem Urzędu Skarbowego oraz Izbami Skarbowymi, we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w szczególności w sprawach dotyczących wymiaru i zapłaty podatku, a także do składania i podpisywania deklaracji pism, korekt, zgłoszeń aktualizacyjnych wraz z aktualizacją rachunku bankowego, oświadczeń, wniosków, podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów oraz regulowania wszelkich należności publiczno-prawnych od zawartych w imieniu Mocodawczyni umów, w szczególności podatków, a także Jej reprezentacji i zastępowania w postępowaniu odwoławczym, na skutek niekorzystnych decyzji tych urzędów, w tym przed sądem we wszystkich instancjach sprawy, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,
• zastępowania i reprezentowania Mocodawczyni przed Zakładem Ubezpieczeń Społecznych we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w szczególności składania wszelkich oświadczeń ustnych i pisemnych, deklaracji, dokumentów, wniosków, odbioru dokumentów, według uznania Pełnomocnika, a także Jej reprezentacji i zastępowania w postępowaniu odwoławczym, na skutek decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w tym przed sądem we wszystkich instancjach sprawy,
• reprezentacji i zastępowania Mocodawczyni przed (...), w tym do odbioru wszelkiej korespondencji przesyłek, w tym przesyłek poleconych za (...) oraz od innych doręczycieli,
• zawierania i podpisywania w imieniu Mocodawczyni umów z dostawcami mediów i aneksów do tych umów, a także rozwiązywania takich umów, zwłaszcza z zakładem energetycznym, wodno-kanalizacyjnym, gazowniczym, telekomunikacyjnym, w tym z operatorami telefonii stacjonarnej oraz internetowej i innymi podmiotami, w szczególności świadczącymi usługi w zakresie dostarczania mediów, składania stosownych wniosków w tym zakresie oraz wglądu w dokumentację według wyboru i uznania Pełnomocnika,
• dokonywania w imieniu Mocodawczyni czynności przygotowawczych w stosunku do czynności, o których mowa wyżej, a także następczych polegających na zmianie lub rozwiązaniu, a także na wykonywaniu uprawnień lub obowiązków wynikających z tych czynności,
• dokonywania w imieniu Mocodawczyni czynności faktycznych, mających charakter służebny, wobec opisanych wyżej czynności, w szczególności udostępniania dokumentów oraz udzielania informacji wymaganych przez dowolne urzędy, organy administracji rządowej i samorządowej,
• składania i odbioru w imieniu Mocodawczyni oświadczeń związanych z wyżej opisanymi czynnościami,
• składania wszelkich innych niezbędnych oświadczeń pisemnych i ustnych oraz wniosków przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędem skarbowym oraz do wszelkich innych czynności niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa,
• składania wszelkich innych wniosków i podań, celem zgromadzenia dokumentów niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa w zakresie i według uznania Pełnomocnika,
• zastępowania i reprezentacji Mocodawczyni w postępowaniu administracyjnym oraz sądowym, we wszystkich instancjach oraz udzielania w tym zakresie pełnomocnictw profesjonalnym pełnomocnikom,
• dokonywania wszelkich innych działań faktycznych i prawnych, jakie okażą się konieczne i niezbędne w związku z realizacją tego pełnomocnictwa.

Pytanie

Czy dokonując sprzedaży wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1 będzie Pani działać jako podatnik VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że w planowanej transakcji sprzedaży części działki nr 1 będzie Pani działać jako podatnik VAT.

Uzasadnienie

Definicja podatnika z art. 15 ust. 1 u.o p.t.u. - zgodnie z którą podatnikiem jest każda osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność m.in. handlowców. Część działki nr 1 będzie przedmiotem sprzedaży, co uzasadnia twierdzenie, że będzie Pani w stosunku do tej transakcji handlowcem. Przed dokonaniem sprzedaży (zawarciem umowy przyrzeczonej), część działki (która będzie podlegała sprzedaży) została objęta warunkową przedwstępną umową sprzedaży.

Zobowiązała się Pani m.in. do:

1.uzyskania decyzji o podziale działki nr 1 na dwie mniejsze,

2.dokonania wpisów do ewidencji gruntów i zaktualizowania danych, w celu uzyskania mapy zbywanej części działki.

Jest Pani czynnym podatnikiem VAT w związku z dzierżawą i sprzedażą drugiej części działki nr 1 - co wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 lutego 2022 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.5.2022.1.ALN.

Plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że na działce nr 1 mogą być zlokalizowane obiekty produkcyjne oraz usługowe. Udzieliła Pani pełnomocnictwa osobie, która reprezentowała Panią przy zawarciu umowy przedwstępnej.

Biorąc pod uwagę powyższe uważa Pani, że z tytułu planowanej transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie dokonuje Pani bowiem sprzedaży majątku osobistego, tylko sprzedaży będącej w istocie działalnością gospodarczą - w rozumieniu u.o p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości - wydzielonej geodezyjnie części działki  nr 1 - istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć  i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same  z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani od 29 marca 2018 r. czynnym podatnikiem VAT. Otrzymała Pani od syna darowizną - prawo własności niezabudowanej działki nr 1. Działka została sklasyfikowana w rejestrze gruntów pod symbolem R II - R IIIa - grunty orne. Nie stanowi ona jednak nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla ww. działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka znajduje się na obszarze terenów zabudowy produkcyjno-usługowej (12P/U). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z Pani wskazaniem 28 stycznia 2022 r. zawarła Pani z przedsiębiorstwem (…) Sp. z o.o. - Spółka Komandytowo - Akcyjna w (…)przedwstępną warunkową umowę sprzedaży części działki nr 1. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

a)  przedłożenie przez Panią m.in.:

• ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1,
• wypisu z rejestru gruntów i mapy ewidencyjnej dla działki o powierzchni 0,5112 ha,
• zaświadczenia Burmistrza (…) o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

b) uzyskania przez Nabywcę kredytu bankowego na zakup przedmiotowej działki.

Ponadto, udzieliła Pani jako Mocodawczyni pełnomocnictwa m.in. do:

• dokonania w imieniu Mocodawczyni wszelkich czynności niezbędnych do zbycia pod dowolnym tytułem prawnym, na rzecz dowolnych osób fizycznych lub prawnych, odpłatnie lub nieodpłatnie, całości, części lub udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu numer 1 (dwieście trzydzieści osiem), opisanej bliżej w ustępie I tego paragrafu, w tym do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, warunkowej umowy sprzedaży, umowy sprzedaży, umowy zamiany, bądź dowolnej umowy przenoszącej własność - w formie aktu notarialnego oraz ich rozwiązania, a także wszelkich aneksów do tych umów, związanych z opisaną wyżej nieruchomością,
• przyjęcia i pokwitowania zapłaty ceny w związku z zawarciem wyżej opisanych umów oraz zadatku i zaliczki w gotówce lub wskazania rachunku bankowego, na który winna zostać dokonana płatność ceny, zaliczki lub zadatku,
• składania oświadczeń o poddaniu Mocodawczyni egzekucji w trybie 777 k.p.c. w związku z zawarciem wyżej opisanych umów w zakresie wydania przedmiotu umowy,
• wydania całości, części lub udziału w nieruchomości w ustalonych przez strony, na warunkach według uznania Pełnomocnika,
• ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na warunkach i według uznania Pełnomocnika,
• zawierania i rozwiązywania umów dzierżawy lub użyczenia, nieruchomości gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu numer 1 (jeden), w imieniu Mocodawczyni w szczególności prowadzenia negocjacji podpisania umowy dzierżawy lub użyczenia z dowolnymi osobami fizycznymi lub prawnymi według wyboru i uznania Pełnomocnika, na warunkach i za cenę według uznania Pełnomocnika, podpisywania aneksów do tych umów, a także składania wszelkich oświadczeń ustnych i pisemnych oraz przyjmowania kwot czynszu ustalonego na podstawie opisanej wyżej umowy dzierżawy,
• dochodzenia roszczeń związanych z umową dzierżawy lub użyczenia, opisanymi wyżej, w tym przed właściwym Sądem, we wszystkich instancjach,
• zastępowania i reprezentacji Mocodawczyni przed Starostwem Powiatowym w (…), w tym składania wszelkich wniosków i dokumentów według uznania Pełnomocnika a także odbioru wszelkich dokumentów oraz map z Powiatowego Biura(...)
• zastępowania i reprezentacji Mocodawczyni przed właściwym Starostwem Powiatowym lub Powiatowym Biurem (...) w tym składania wszelkich wniosków i dokumentów, według uznania Pełnomocnika, a także odbioru wszelkich dokumentów oraz map,
• zastępowania i reprezentowania Mocodawczyni, we wszelkich sprawach bez ograniczenia przed wszystkimi Sądami, we wszystkich instancjach, w tym również przed Sądem Rejonowym, właściwym Wydziałem Ksiąg Wieczystych we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w tym w zakresie składania wniosków, pism oraz wszelkich dokumentów, na warunkach i według uznania Pełnomocnika oraz do odbioru wszelkich dokumentów z tych Sądów według uznania Pełnomocnika,
• reprezentacji i zastępowania przed Urzędem Miasta lub Gminy, w tym składania deklaracji, oświadczeń, wniosków, podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów,
• pełnej reprezentacji i zastępowania Mocodawczyni przed właściwymi urzędami, w tym również Urzędem Skarbowym i Naczelnikiem Urzędu Skarbowego oraz Izbami Skarbowymi, we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w szczególności w sprawach dotyczących wymiaru i zapłaty podatku, a także do składania i podpisywania deklaracji pism, korekt, zgłoszeń aktualizacyjnych wraz z aktualizacją rachunku bankowego, oświadczeń, wniosków, podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów oraz regulowania wszelkich należności publiczno-prawnych od zawartych w imieniu Mocodawczyni umów, w szczególności podatków, a także Jej reprezentacji i zastępowania w postępowaniu odwoławczym, na skutek niekorzystnych decyzji tych urzędów, w tym przed sądem we wszystkich instancjach sprawy, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,
• zastępowania i reprezentowania Mocodawczyni przed Zakładem Ubezpieczeń Społecznych we wszelkich sprawach bez ograniczenia, w szczególności składania wszelkich oświadczeń ustnych i pisemnych, deklaracji, dokumentów, wniosków, odbioru dokumentów, według uznania Pełnomocnika, a także Jej reprezentacji i zastępowania w postępowaniu odwoławczym, na skutek decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w tym przed sądem we wszystkich instancjach sprawy,
• reprezentacji i zastępowania Mocodawczyni przed (...), w tym do odbioru wszelkiej korespondencji przesyłek, w tym przesyłek poleconych za potwierdzeniem odbioru i bez, a także listów zwykłych oraz paczek, a także przekazów pieniężnych, bezpośrednio (...) oraz od innych doręczycieli,
• zawierania i podpisywania w imieniu Mocodawczyni umów z dostawcami mediów i aneksów do tych umów, a także rozwiązywania takich umów, zwłaszcza z zakładem energetycznym, wodno-kanalizacyjnym, gazowniczym, telekomunikacyjnym, w tym z operatorami telefonii stacjonarnej oraz internetowej i innymi podmiotami, w szczególności świadczącymi usługi w zakresie dostarczania mediów, składania stosownych wniosków w tym zakresie oraz wglądu w dokumentację według wyboru i uznania Pełnomocnika,
• dokonywania w imieniu Mocodawczyni czynności przygotowawczych w stosunku do czynności, o których mowa wyżej, a także następczych polegających na zmianie lub rozwiązaniu, a także na wykonywaniu uprawnień lub obowiązków wynikających z tych czynności,
• dokonywania w imieniu Mocodawczyni czynności faktycznych, mających charakter służebny, wobec opisanych wyżej czynności, w szczególności udostępniania dokumentów oraz udzielania informacji wymaganych przez dowolne urzędy, organy administracji rządowej i samorządowej,
• składania i odbioru w imieniu Mocodawczyni oświadczeń związanych z wyżej opisanymi czynnościami,
• składania wszelkich innych niezbędnych oświadczeń pisemnych i ustnych oraz wniosków przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędem skarbowym oraz do wszelkich innych czynności niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa,
• składania wszelkich innych wniosków i podań, celem zgromadzenia dokumentów niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa w zakresie i według uznania Pełnomocnika,
• zastępowania i reprezentacji Mocodawczyni w postępowaniu administracyjnym oraz sądowym, we wszystkich instancjach oraz udzielania w tym zakresie pełnomocnictw profesjonalnym pełnomocnikom,
• dokonywania wszelkich innych działań faktycznych i prawnych, jakie okażą się konieczne i niezbędne w związku z realizacją tego pełnomocnictwa.

W tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy transakcja dostawy wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym, czy Pani dokonując jej sprzedaży będzie działać jako podatnik podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęła/podejmie Pani w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Panią działań (w tym wykonywanych w Pani imieniu i na Panią rzecz przez pełnomocnika) świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1 - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Pani wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Panią w przedmiocie zbycia wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1 - jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielając pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie Pani, a nie Pani pełnomocnik. Pełnomocnik Pani nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Pani. Ponadto, jest Pani od 2018 r. podatnikiem podatku VAT z tytułu dzierżawy i sprzedaży drugiej części działki nr 1, zatem nie można uznać, że będzie Pani zbywała majątek osobisty. W analizowanej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę do uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).