W zakresie braku zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

‒braku zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

‒prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

- jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości obejmującej działki 1, 2 i 3.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 maja 2022 r. (wpływ 2 maja 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym:

Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.

Opis zdarzenia przyszłego

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A., jako Sprzedający (dalej:  Sprzedający) oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako Kupujący (dalej: Kupujący) planują zawrzeć transakcję sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, zlokalizowanej we (...), przy ulicy (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: Transakcja). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako Wnioskodawcy.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

‒prawo własności Nieruchomości składającej się z działek gruntu położonych przy ulicy (...) we (...) o numerze ewidencyjnym 1 oraz 2, obręb (...), o łącznym obszarze 5.646 m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...) oraz Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu położoną przy ulicy (...) we (...) o numerze ewidencyjnym 3, obręb (...), o obszarze 2.235 m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...) (dalej łącznie: Grunt), na której znajduje się budynek biurowo-usługowy (z garażem podziemnym) o nazwie handlowej „B ” (Budynek) oraz budowle (opisane poniżej);

‒inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

Na moment złożenia niniejszego wniosku, Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji nr (...) z 8 lutego 2022 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta (...), która stała się ostateczna 9 lutego 2022 r., a większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego.

Na moment złożenia niniejszego wniosku nastąpiło już wydanie pierwszych powierzchni w Budynku na rzecz najemców na podstawie zawartych umów najmu, a wydanie kolejnych powierzchni w ramach zawartych umów najmu planowane jest w kolejnych miesiącach 2022 r., przy czym może się zdarzyć tak, że zawarcie części umów najmu oraz wydanie powierzchni najemcom nastąpi w kolejnych latach. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek jest objęty zakresem oznaczenia (...) (Budynki niemieszkalne).

W zakresie budowli, transakcja obejmować będzie prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Sprzedającego:

‒znajdujących się na Gruncie (i w zakresie, w jakim są one trwale związane z Gruntem, nie będą przedmiotem odrębnej od Gruntu sprzedaży), jak również

‒mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako Budowle), w skład których wchodzą następujące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.):

L.p.	Budowle	Działka 2	Działka 1	Działka 3
1	Drogi, place, zieleńce, chodniki i miejsca parkingowe	x	x	x
2	Przyłącza kanalizacji sanitarnej	x	x
3	Przyłącze kanalizacji deszczowej	x
4	Odwodnienie liniowe	x	x	x
5	Przyłącza telekomunikacyjne	x	x
6	Totemy zewnętrzne		x
7	Oświetlenie terenu	x	x	x
8	Stojaki rowerowe	x	x
9	Stacje ładowania aut elektrycznych		x

Grunt, Budynek i Budowle będą dalej określane łącznie jako Nieruchomość.

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale nie będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować się w nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle.

Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego (ustawy 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego.

W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji i jako takie nie zostały wymienione w powyższej tabeli.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest na 2022 r., z tym że na pewno zamknięcie Transakcji nie nastąpi później niż w okresie 2 (dwóch) lat od wydania najemcom pierwszych powierzchni w Budynku, tj. nie później niż w styczniu 2024 r.

Dodatkowo należy wskazać, że:

‒miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT);

‒na moment złożenia niniejszego wniosku jak również na moment Transakcji część powierzchni w Budynku w ogóle nie będzie przedmiotem umów najmu;

‒pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT);

‒Najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę (Powierzchnie Wspólne). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu);

‒pewne powierzchnie Budynku mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

‒nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą prowadzone przez Sprzedającego prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku, a Sprzedający dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami);

‒budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub będą wspierać funkcjonalnie Budynek i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką projektową prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą realizację inwestycji (wzniesienie i komercjalizacja Budynku w ramach zrealizowanego we (...) projektu inwestycyjnego o nazwie handlowej B). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., ustawa CIT). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości zawartej z (...) sp. z o.o. 9 maja 2017 r.

Na moment nabycia Gruntu był on niezabudowany jednak przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru rozwoju (...) we (...) przyjętego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej (...) z 8 grudnia 2015 r., który to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje dla Nieruchomości na dzień niniejszego wniosku.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający prowadził proces inwestycyjny mający na celu wzniesienie Budynku wraz z infrastrukturą techniczną wspierającą funkcjonalnie Nieruchomość. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Gruntu oraz realizacją projektu inwestycyjnego. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Aktualnym zamiarem Sprzedającego (jako spółki projektowej prowadzącej proces inwestycyjny) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu procesu inwestycyjnego i po wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W rezultacie powyższego:

‒w księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały ujęte jako środki trwałe, a są i pozostaną zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje długoterminowe-nieruchomości”;

‒dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług, tj. w szczególności, Sprzedający jest stroną następujących umów w tym zakresie:

‒umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa o Zarządzanie Nieruchomością);

‒umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. (umowy Serwisowe);

‒umów na dostawę mediów do Nieruchomości (umowy na Dostawę Mediów).

Jak już wskazano powyżej na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji nr (...) z 8 lutego 2022 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta (...), która stała się ostateczna 9 lutego 2022 r., a większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego i na dzień złożenia niniejszego wniosku część z tych powierzchni (objętych zawartymi umowami najmu) została już wydana najemcom, a kolejne wydania planowane są w kolejnych miesiącach 2022 r. Oznacza to jednocześnie, że w dacie Transakcji część powierzchni będzie wydana najemcom, ale też część z nich może pozostawać wynajęta, ale nie wydana najemcom lub w ogóle niewynajęta.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

‒Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu zabudowanego Budynkiem i Budowlami zlokalizowanymi na Gruncie);

‒prawo własności wszelkich innych naniesień na Nieruchomości (w zakresie, w jakim nie stanowią one części składowej Nieruchomości);

‒prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

‒prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja; może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji);

‒prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

‒autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany) sporządzonej na potrzeby inwestycji na Nieruchomości - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego) oraz ( prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji oraz zobowiązanie do zapewnienia niewykonywania autorskich praw osobistych przez twórców (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Wnioskodawcami), oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

‒prawo ochronne do znaku towarowego nr prawa ochronnego(...), wraz z autorskimi prawami majątkowymi do projektu ww. znaku towarowego, prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań ww. projektu znaku towarowego oraz zobowiązanie do zapewnienia niewykonywania autorskich praw osobistych przez twórców (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Wnioskodawcami);

‒prawa i obowiązki z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej 4 lipca 2018 r. pomiędzy Sprzedającym oraz (...) sp. z o.o.;

‒prawa i obowiązki z umów licencji na oprogramowanie dotyczące Nieruchomości, o ile będą one przysługiwały Sprzedającemu;

‒dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiar Budynku, karty dostępu do Budynku, kody do systemu zarządzania Budynkiem, itp.;

‒znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji;

‒wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

‒dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

‒wzór umowy najmu;

‒kopie materiałów z analizy prawnej i technicznej przeprowadzonego w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

‒praw i obowiązków z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Sprzedającego z wykonawcami oraz projektantami inwestycji, przy czym potencjalnie na Kupującego mogą zostać przeniesione wybrane prawa i obowiązki z takich umów oraz z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań gwarancyjnych/w zakresie rękojmi przez wykonawców (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji na rzecz Kupującego) lub zostaną udzielone na rzecz Kupującego osobne gwarancje jakości na określone prace budowlane, projektowe i elementy Budynku przez Sprzedającego lub inny podmiot z grupy Sprzedającego;

‒praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

‒praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

‒praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymii księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

‒dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

‒praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

‒praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

‒praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

‒środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

‒praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

‒miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego,

‒umowa o zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że umowa o zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie z tym samym lub z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający,

‒przejściowe korzystanie przez Kupującego z umów zawartych przez Sprzedającego: Jak wskazano, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania),

‒brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W stosunku do tych powierzchni Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku przychodu z najmu Budynku w części, w jakiej Budynek będzie pozostawał niewynajęty lub niewydany najemcom. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Jeśli określone w umowach najmu prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczące wynajętych lecz niewydanych lub niewynajętych w Budynku powierzchni nie zostaną zakończone przez Sprzedającego do daty Transakcji, Sprzedający w ramach Transakcji zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Kupującym (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie odpłatna i będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

‒w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

‒zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu ich wcześniejszego rozwiązania);

‒w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

‒Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęcie przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

‒zarządzanie Nieruchomością,

‒dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

‒zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni biurowej, usługowej i handlowej.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego zakłada, że po zrealizowaniu projektu inwestycyjnego spółki projektowe (takie jak Sprzedający):

‒mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

‒mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

‒mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Na moment złożenia niniejszego wniosku planowane jest zlikwidowanie Sprzedającego po dokonaniu Transakcji, niemniej jednak z uwagi na dynamikę środowiska biznesowego nie można całkowicie wykluczyć, że w odniesieniu do Sprzedającego zostanie zrealizowany jeden z pozostałych wskazanych powyżej scenariuszy.

Pytania (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)

1.Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a?

2.Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ad 2

Państwa zdaniem, po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, chcieliby Państwo zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami.

Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

‒dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

‒wybudowaniu, lub

‒ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło lub przed lub na moment Transakcji nastąpi pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście zwracają Państwo uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w Państwa ocenie uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia pierwszych części Budynku i służących im Budowli dochodzi w lutym 2022 r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku najemcom po wybudowaniu, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku i oddaniu do faktycznego używania w ramach zawartych umów najmu, gdyż wcześniej Sprzedający nie będzie go używał do żadnej własnej działalności.

Jednocześnie zwracają Państwo uwagę, że na moment Transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe w Budynku, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie będą one objęte umowami najmu lub będąc objęte umowami najmu nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to te powierzchnie na dzień Transakcji nie będą podlegać pierwszemu zasiedleniu.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź – z uwagi na spodziewaną datę Transakcji ,tj., 2022 r. lecz nie później niż w ciągu 2 (dwóch) lat (tj. nie później niż do 31 stycznia 2024 r.) od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku lub Budowli do planowanej daty Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynku nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Sprzedającego działalności polegającej na najmie Budynku, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynku/Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Kupującego podmiotom trzecim. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

‒braku zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla dostawy działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

‒prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

- jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.133.2022.3.MŻ zbycie Nieruchomości zabudowanej (działek nr 1, 2, 3) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług reguluje ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy :

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku sprzedano go lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 Prawa budowlanego:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży obejmuje:

‒grunt - tj. prawo własności nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3,

‒Budynek biurowo-usługowy,

‒Budowle (drogi, place, zieleńce, chodniki, miejsca parkingowe, przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej, odwodnienie liniowe, przyłącza telekomunikacyjne, totemy zewnętrzne, oświetlenie terenu, stojaki rowerowe, stacje ładowania aut elektrycznych),

‒naniesienia (m.in. obiekty małej architektury, urządzenia budowlane), które nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego,

‒części infrastruktury będącej własnością osób trzecich (przedsiębiorstw przesyłowych) – niebędące przedmiotem planowanej Transakcji.

Prawo własności gruntu Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży 9 maja 2017 r. Po nabyciu Sprzedający prowadził na gruncie proces inwestycyjny mający na celu wzniesienie Budynku wraz z infrastrukturą techniczną wspierającą funkcjonalnie Nieruchomość.

Budynek został oddany do użytkowania na podstawie prawomocnej decyzji z 9 lutego 2022 r., która stała się ostateczna 9 lutego 2022 r. Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego. Na moment złożenia niniejszego wniosku nastąpiło już wydanie pierwszych powierzchni w Budynku na rzecz najemców na podstawie zawartych umów najmu, a wydanie kolejnych powierzchni w ramach zawartych umów najmu planowane jest w kolejnych miesiącach 2022 r., przy czym może się zdarzyć tak, że zawarcie części umów najmu oraz wydanie powierzchni najemcom nastąpi w kolejnych latach. Na moment Transakcji część powierzchni w Budynku w ogóle nie będzie przedmiotem umów najmu. Pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane, ale są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część. Najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego i obejmują np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Pewne powierzchnie Budynku mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą prowadzone przez Sprzedającego prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek, przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku, a Sprzedający dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami.

Budowle oraz naniesienia w postaci obiektów małej architektury czy urządzeń  budowlanych są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości będą przeznaczone również do korzystania przez najemców.

Jak wyżej wskazano, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

‒wybudowaniu, lub

‒ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Na moment złożenia niniejszego wniosku nastąpiło już wydanie pierwszych powierzchni w Budynku oraz związanych z nimi funkcjonalnie Budowli na rzecz najemców na podstawie zawartych umów najmu. Do pierwszego zasiedlenia części Budynku i służących im Budowli doszło więc w lutym 2022 r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku najemcom po wybudowaniu, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku i oddaniu do faktycznego używania Budynku i Budowli w ramach zawartych umów najmu. Stosownie bowiem do ww. art. 2 pkt 14 ustawy, pierwszym zasiedleniem jest wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast do pierwszego zasiedlenia kolejnych części Budynku i służących im funkcjonalnie Budowli dojdzie w kolejnych miesiącach 2022 r., czyli w momencie przekazania następnych powierzchni w Budynku najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Dla powierzchni użytkowych Budynku, które są przeznaczone do celów najmu, ale na moment Transakcji nie będą jeszcze objęte umowami oraz dla części Budynku o przeznaczeniu technicznym, które nigdy nie będą przedmiotem najmu, ale są niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku, ich dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem Transakcja dotycząca sprzedaży Budynku i Budowli (już zasiedlonych w lutym 2022 r. – udostępnionych podmiotom trzecim; zasiedlanych w kolejnych miesiącach 2022 r. – przekazanie najemcom oraz w ogóle nie zasiedlonych) nie będzie spełniać warunków zwolnienia, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Transakcja ta w ww. zakresie Budynku i służących im funkcjonalnie Budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak bowiem wskazano we wniosku, po nabyciu gruntu w 2017 r. Sprzedający zrealizował projekt budowlany mający na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi zarówno na zakup gruntu jak i wybudowanie Budynku i Budowli.

W opisanej sytuacji nie będzie można również zastosować zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z wniosku wynika bowiem, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem sprzedaż Budynku i służących mu funkcjonalnie Budowli będzie opodatkowana właściwą stawka podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, taką samą stawkę należy zastosować do gruntu, na którym znajdują się ww. obiekty.

Podobne zasady dotyczą naniesień, które zaliczone zostały do urządzeń budowlanych, które nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego i stanowią odmienny rodzaj obiektu zdefiniowany w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne obiekty, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Należy je traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, a tym samym należy przypisać im stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego.

Przedmiotem dostawy są również naniesienia, które są obiektami małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego. W tej sytuacji, jako obiekty niewskazane w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy (odnoszących się do budynków, budowli lub ich części), nie podlegają one analizie w zakresie możliwości zastosowania do nich ww. zwolnień od podatku.

Należy jednak mieć na uwadze zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości (a zatem również wskazanych obiektów małej architektury) do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem dostawa obiektów małej architektury w ramach opisanej Transakcji nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług (nie są spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy).

Ponadto na mocy art. 47 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tym samym obecność opisanych we wniosku elementów infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego i które nie są nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji nie wpływa na ustalenie zasad opodatkowania tej Transakcji.

Reasumując, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku (nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług).

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu Transakcji i prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki na rachunek bankowy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z nich wskazane zostało w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

W analizowanej spełniona jest przesłanka pozytywna warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego. We wniosku wskazano, że Kupujący na moment zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni w znajdującym się na gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ponadto nie zaistnieje przesłanka negatywna wskazana w ww. art. 88 ust. 3 pkt 2 ustawy. Jak bowiem rozstrzygnięto powyżej, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług (nie będzie korzystać z żadnych zwolnień od tego podatku).

W konsekwencji po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. Nadwyżka podatku VAT naliczonego podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga jedynie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 3, natomiast w zakresie pytania nr 1 oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na  interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm., dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).