Co do zasady czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, w tym zarządzaniem tzw. majątkiem prywatnym (osobistym) i rozporządzaniem składnikami tego majątku, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Przez co takie czynności mieszczą się poza zakresem podatku VAT − a więc w ogóle temu podatkowi nie podlegają (tak wyrok WSA w Gliwicach z 19 października 2010 r., sygn. akt III SA/GI 916/10). NSA w wyroku z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) stwierdził, że osoba fizyczna nie staje się podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży działek stanowiących jej majątek prywatny, ponieważ sprzedaż taka nie może zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU. NSA podkreślił, iż w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działek budowlanych wydzielonych z majątku osobistego osoby fizycznej istotne jest, czy zakupu danej nieruchomości osoba ta dokonała jako handlowiec, czy też do celów prywatnych. Nie można uznać za podatnika osoby fizycznej z tytułu sprzedaży jej majątku osobistego, który nabywany był na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem na działalność handlową.

Pojęcie „majątku prywatnego” (osobistego) nie występuje na gruncie analizowanych przepisów UPTU. Z ogólnych zasad prawa cywilnego wynika, że jest majątek osoby fizycznej niestanowiący mienia prowadzonej działalności gospodarczej, ani niewykorzystywany na cele tej działalności.

Podobnie orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Z powołanego wyroku wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Jak podkreślił TSUE w uzasadnieniu wyroku w sprawie Dieter Armbrecht: „w przypadku, gdy podatnik sprzedaje część swojego składnika majątkowego, którą zdecydował się zachować do użytku osobistego, nie działa on w odniesieniu do tej sprzedaży jako podatnik w rozumieniu art. 2 (1) VI dyrektywy”.

Dla celów podatku VAT ważne jednak jest nie tylko odpowiednie przyporządkowanie składników majątku prywatnego, ale także wykonywane na nim czynności i działania. Nie jest podatnikiem podatku VAT osoba fizyczna dokonująca jednorazowych, okazjonalnych transakcji dotyczących składników majątku prywatnego, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Natomiast, jeżeli podmiot podejmował działania wychodzące poza zwykłe rozporządzanie tym majątkiem prywatnym, a mieszczące się w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, taka transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż podmiot dokonujący będzie działał w charakterze podatnika tego podatku. Jednym z argumentów przemawiających za jednorazowym, okazjonalnym charakterem transakcji i tym samym za brakiem prowadzenia działalności gospodarczej jest także znaczny upływ czasu od zakupu sprzedawanych nieruchomości do jej sprzedaży (tak WSA w Białymstoku w wyroku z 13 listopada 2020 r., sygn. akt I SA/Bk 666/20). Z przedstawionych przepisów i orzecznictwa wynika, więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia swoich składników majątku prywatnego (osobistego), a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach niewskazujących na zamiar powtarzania (kontynuowania) i nadania temu zbyciu stałego i zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a zbywca nie działa, jako podatnik VAT w stosunku do transakcji (tak: wyrok WSA we Wrocławiu z 24 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1073/16).

W wyroku z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 621/13), NSA uznał, że ocena czy dana transakcja została wykonana w charakterze podatnika VAT, czy też w ramach zarządu majątkiem osobistym, powinna zostać dokonana z uwzględnieniem całokształtu okoliczności faktycznych danej sprawy. Sąd podkreślił, że transakcje dokonywane przez osobę fizyczną mogą być uznane za działalność gospodarczą tylko wtedy, gdy wystąpi ciąg okoliczności wskazujących na ich profesjonalny charakter. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu i czy są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy (por. wyroki NSA z 13 czerwca 2019 r., z 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12, 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13, 16 kwietnia 2014 r., 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się TSUE w orzeczeniu z 15 września 2011 r. (w sprawach połączonych Słaby i Kuć sygn. C-180/10 i C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. W wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o podział nieruchomości na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, przyłącza sieci wodnej, gazowe lub energetycznej, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie wystąpienia pojedynczych działań. Ponadto takie czynności powinny być dokonywane przez zbywcę nieruchomości, lub na jego rzecz.

W przedmiotowej sprawie działki o nr: 1, 2 i 3, które będą przedmiotem transakcji sprzedaży, zostały nabyte przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego w roku 1996 (a więc ponad 20 lat temu). Nie zostały one zakupione z zamiarem odsprzedaży lub wykorzystania prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest wprawdzie zarejestrowany, jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu indywidualnej działalności gospodarczej, ale w zakresie prowadzenia usług niezwiązanych z obrotem nieruchomościami oraz realizacją inwestycji budowlanych. Działki nr: 1 2 i 3 nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy od chwili nabycia do momentu zbycia na rzecz „Y”. Nie zostaną zaliczone do środków trwałych i nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych w działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami celem zbycia działki nr: 1 2 i 3, porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem własnym. W szczególności nie dokonywał i nie zamierza dokonywać na działkach nr: 1 2 i 3, żadnych wydatków inwestycyjnych, ulepszeń czy zmian zwiększających wartość działek etc. Jedyne czynności i podjęte w stosunku do przedmiotowych działek zostały dokonane przez „X”, która planowała ich nabycie celem realizacji planowanej inwestycji. Czynności polegające na przygotowaniu działek gruntu do przyszłej inwestycji, m.in. zmiana projektu zagospodarowania, uzyskanie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego, uzyskanie decyzji środowiskowej oraz usunięcie drzew i krzewów zlokalizowanych na działkach nr 4 i 1 zostały przeprowadzone przez „X”, na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca („X”) nie dysponował jeszcze prawem do tych działek, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi − Wnioskodawcy.

Sam Wnioskodawca nie był inicjatorem i wykonawcą podjętych działań, a czynności nie były podejmowane w celu poszukiwania klienta przez Niego, lecz przez potencjalnego klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Mianowicie „X” chciała się upewnić, czy na działkach gruntu będzie mogła zrealizować swoją zamierzoną inwestycję, w przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłaby zainteresowana nabyciem przedmiotowych nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez „X” jako nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń, decyzji, pozwoleń, uzgodnień etc. celem potwierdzenia możliwości budowy na przedmiotowym obszarze inwestycji polegającej na budowie zespołu trzech budynków usług turystycznych z lokalami apartamentowymi, garażem, krytym basenem oraz częścią usługową wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

W zbliżonym stanie faktycznym WSA w Poznaniu w wyroku z 23 września 2021 r., sygn. akt. I SA/Po 356/21) uznał, że działania sprzedawcy nie wykroczyły poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie przybrały formy zawodowej (profesjonalnej) w sytuacji, gdy określone czynności i nakłady na nieruchomości są podejmowane przez potencjalnego nabywcę w celu realizacji jego własnych interesów i inwestycji na podstawie zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży, w której sprzedawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w jego imieniu określonych czynności. Sąd stwierdził, że sam sprzedający z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań w celu znalezienia nabywcy. Nie ogłaszał chęci sprzedaży, nie starał się o podniesienie wartości działek, nie szukał pośrednika, który trudni się obrotem nieruchomościami i pomoże mu w sprzedaży, i nie angażował nakładów finansowych, czy zasobów na spornej nieruchomości. W ocenie Sądu, działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości w celu załatwienia formalności związanych z uzyskaniem niezbędnych dokumentów i pozwoleń, służyły wyłącznie do realizacji jego celów.

Zdaniem Sądu, jeżeli podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU. Dlatego takie działania podejmowane przez podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Podobnie WSA w Szczecinie w wyroku z 11 sierpnia 2021 r. I SA/Sz 486/21.

Tym samym czynności przeprowadzane przez potencjalnego przyszłego nabywcę działek − „X” na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa, są obojętne dla oceny skutków jakie one wywołują dla sprzedającego.

Na podstawie analizy przedstawionego opisu sprawy oraz treści przywołanych przepisów prawa i orzeczeń należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek gruntowych o nr: 1, 2 i 3 na rzecz „Y”, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU. Okoliczności wskazują bowiem na incydentalny (jednorazowy) charakter transakcji sprzedaży, co nie pozwala na uznanie, że będą nosiły znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU, w szczególności wykorzystywania składników majątku prywatnego w sposób ciągły do celów zarobkowych, które ma charakter profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W związku z dokonanym zbyciem Wnioskodawca będzie korzystał z przysługujących Mu praw do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, co oznacza, że nie wypełnią przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 UPTU i nie będzie występował w odniesieniu do tej transakcji w charakterze podatnika VAT.

Tym samym, opisana transakcja sprzedaży działek gruntowych nie będzie stanowiła czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Dostawa towaru, w tym przypadku działek gruntowych, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca od 28 grudnia 2012 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której zgodnie z CEIDG przeważającą działalnością są usługi doradztwa w zakresie działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD 70.22.Z). Wnioskodawca jest zarejestrowany, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia tej działalności. Rejestracja na podatek VAT miała miejsce w związku z działalnością gospodarczą w zakresie prowadzenia wymienionych wyżej usług nie związanych z obrotem nieruchomościami.

W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca między innymi zajmuje się wynajmem nieruchomości (kod PKD: 68.20.Z), który obecnie generuje dominujące przychody. Wnioskodawca w 2020 r. sprzedał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w jednej transakcji dwie nieruchomości (dwie działki położone obok siebie), które stanowiły składniki majątku działalności gospodarczej Wnioskodawcy, wpisane do ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawca jest również wspólnikiem 3 spółek komandytowych. Jedna ze spółek komandytowych, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem, wyprzedaje swój majątek i w ostatnich latach sprzedała m.in. posiadane nieruchomości.

W 1996 r. Wnioskodawca nabył nieruchomości – trzy (3) niezabudowane działki gruntowe położone w S., oznaczone w ewidencji gruntów, jako działki o numerach: 1, 2 i 3, o łącznej pow. (…) ha, KW nr (…).

Działki nr: 1, 2 i 3 zostały przez Wnioskodawcę nabyte do majątku prywatnego na podstawie umowy sprzedaży. Działki te zostały wyłączone z produkcji rolnej na podstawie decyzji Starosty z 14 listopada 2017 r. (tzw. odrolnienie).

14 czerwca 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką „X”, w której jest wspólnikiem (komandytariuszem), przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działek nr: 1, 2 i 3. „X” zawarła również przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działki nr 4, która obecnie jest współwłasnością Wnioskodawcy (94% udziałów), stanowiącą składnik majątku działalności gospodarczej Wnioskodawcy wpisany do ewidencji środków trwałych.

Zgodnie z zawartą przedwstępną warunkową umową sprzedaży „X” planowała nabyć od Wnioskodawcy prawo własności działki nr: 1, 2 i 3 oraz 94% udziałów w sąsiedniej działce nr 4 również należących do Wnioskodawcy. W umowie uregulowano również prawo do korzystania i dysponowania działkami przez „X” na cele budowlane. Nieruchomości te miały zostać wykorzystane przez „X” do realizacji inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków usług turystycznych z lokalami apartamentowymi i lokalami użytkowymi (usługowymi, pomieszczeniami przynależnymi do lokali, garaży, hali garażowych, pomieszczeń technicznych etc.) oraz dodatkową powierzchnią wspólną wraz z niezbędną infrastrukturą, a następnie sprzedaż tych lokali indywidualnym klientom. Inwestycja miała być zlokalizowana głównie na największej działce nr 4 o pow. (…) ha, natomiast na działkach nr: 1, 2 i 3 zaprojektowano parking.

W związku z planowaną inwestycją budowlaną w odniesieniu do działek nr: 1, 2 i 3 oraz nr 4 została wydana dla „X”:

-„decyzja nr (…) przez Starostę zatwierdzająca projekt i udzielająca pozwolenia na budowę zespołu trzech budynków usług turystycznych z lokalami apartamentowymi, garażem, krytym basenem oraz częścią usługową wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działkach nr: 1, 2, 3, nr 4 (znak …)”,

-„decyzja nr (…) przez Starostę zatwierdzająca zamienny projekt zagospodarowania działki (doprojektowanie drenażu odwadniającego) (znak …)”,

-„decyzja nr (…) przez Wojewodę zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę w części przedsięwzięcia zlokalizowanej na terenie pasa technicznego brzegu morskiego działka nr 4 (znak …)”,

-„decyzja środowiskowa z (…)”,

-„decyzja Wójta Gminy (…) w sprawie zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów zlokalizowanych na działkach nr 4 i 1”,

-„decyzja Wójta Gminy (…) w sprawie zmiany ostatecznej decyzji Wójta Gminy (…) dotyczącej zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów”,

-„decyzja Wójta Gminy (…) w sprawie zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów zlokalizowanych na działce nr 4”.

„X” na swój koszt przeprowadziła wycinkę drzew i krzewów na działkach nr 4 i 1 zgodnie z wydanymi decyzjami, przygotowując teren działek do przeprowadzania inwestycji budowlanej. „X” zleciła wykonanie przez biuro architektoniczne wstępnego projektu koncepcyjnego dla planowanej inwestycji na działce nr 4, a w 2021 r. zleciła pracowni architektonicznej wykonanie projektu zamiennego mającego na celu zmniejszenie terenu inwestycji tylko do działki nr 4 oraz zmianę pozwolenia na budowę (prace projektowe nie zostały ukończone). W czerwcu 2021 r. „X” pobrała dziennik budowy i rozpoczęła inwestycję budowlaną – wykonano wówczas niewielkie prace ziemne i ogrodzenie działki na działce nr 4 (pozostałe działki nr: 1, 2 i 3 nie są ogrodzone i nie wykonywano na nich żadnych prac).

„X” może nie być w stanie podołać zaplanowanej inwestycji budowlanej, opisanej w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży, dlatego zamierza rozwiązać przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działek nr: 1 2 i 3 oraz działki nr 4 z Wnioskodawcą za porozumieniem stron.

4 lutego 2022 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży działek nr: 1 2 i 3 oraz 94% udziałów w działce nr 4 na rzecz spółki „Y” Sp. z o.o., w której Wnioskodawca posiada 50% udział. „X” zamierza sprzedać na rzecz „Y” projekt architektoniczny inwestycji budowlanej wraz z prawami autorskimi majątkowymi i poczynionymi nakładami na działkę nr 4. „Y” planuje zrealizować zaplanowaną inwestycję – budowę zespołu trzech budynków usług turystycznych z lokalami apartamentowymi, garażem, krytym basenem oraz częścią usługową wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

„Y” jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Głównym przedmiotem działalności „Y” są realizacja projektów budowlanych i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy ….) działki nr: 1, 2 i 3 są oznaczone symbolem 1KP – tereny parkingów, a działka nr 4 jest oznaczona symbolem 1UT – tereny usług turystycznych i 1KDJ – tereny ciągów pieszo jezdnych.

W wypisie gruntów wszystkie działki są oznaczone symbolem Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Wnioskodawca we własnym zakresie nie dokonywał i nie zamierza dokonywać na działkach nr: 1, 2 i 3 żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji, ulepszeń czy zmian etc., uzyskiwać pozwoleń, decyzji, zaświadczeń. Przedmiotowe działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym, tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Działki nadal są składnikiem majątku prywatnego i nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia (sprzedaży) przez Wnioskodawcę.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż prawa własności działek o nr: 1, 2 oraz 3 na rzecz Spółki „Y”, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana – w związku z planowaną sprzedażą ww. działek o nr: 1, 2 oraz 3 na rzecz Spółki „Y” – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy działki o nr: 1, 2 oraz 3, które zamierza Pan sprzedać, w 1996 r. zostały przez Pana nabyte do majątku prywatnego na podstawie umowy sprzedaży. Nie dokonywał Pan i nie zamierza dokonywać na działkach nr: 1, 2 i 3, żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji, ulepszeń czy zmian etc., uzyskiwać pozwoleń, decyzji, zaświadczeń. Przedmiotowe działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym, tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Działki nadal są składnikiem majątku prywatnego i nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia (sprzedaży).

Ponadto działki nr: 1, 2 i 3, będące przedmiotem wniosku, nie zostały zakupione z zamiarem ich dalszej odsprzedaży lub zamiarem ich wykorzystywania do działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek na rzecz Spółki „Y” wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem sprzedając działki o nr: 1, 2 oraz 3 na rzecz Spółki „Y”, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż działek o nr: 1, 2 oraz 3 na rzecz Spółki „Y”, należy zakwalifikować jako dostawę towarów. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działek w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana prawa własności działek gruntowych o nr: 1, 2 i 3 na rzecz Spółki „Y”, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy także zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).