Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającego działek oraz brak zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do sprzedaży przez Sprzedającego działki i prawa do odliczenia podatku naliczonego, przysługującego Nabywcy w związku z nabyciem działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającego działek nr 1 i 2 (pytanie nr 1), oraz

·prawidłowe w części dotyczącej:

-braku zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do sprzedaży przez Sprzedającego działki o numerach ewidencyjnych 1 (pytanie nr 2);

-prawa do odliczenia podatku naliczonego, przysługującego Nabywcy w związku z nabyciem działki nr 1 (pytanie nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 kwietnia 2022 r. (wpływ 12 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J.S,

Opis zdarzenia przyszłego

Pan J.S. (dalej: „Sprzedający”) wraz z Panią A.S., będącą współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży (dalej zbiorczo: „ Sprzedającymi”), zawarł w dniu 20 lipca 2001 r. w formie aktu notarialnego z Spółka 2 z siedzibą w (…), NIP: )(…)(dalej: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do sprzedaży dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, położonych w miejscowości (…) (dawn. …), gmina (…) („Przedmiot Sprzedaży”, „Nieruchomość”, „Działki”). Wskazane działki stanowią nieruchomość objętą księgą wieczystą 1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Działka oznaczona numerem 1 obejmuje obszar 1,1700ha i stanowi łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,550 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,5900 ha, grunty pod rowkami w klasie W w obszarze 0,0300 ha.

Działka oznaczona numerem 2 obejmuje obszar 0,1600 ha i stanowi grunty orne w klasie RV w całości.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obrębie ewidencyjnym X, jednostka ewidencyjna m. (..), powiat m. (…), województwo (…).

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w dziale II ww. księgi wieczystej Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedających.

W dziale III i IV ww. Księgi Wieczystej brak wpisów.

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości od osoby fizycznej do ich majątku wspólnego (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska), w drodze zawarcia umowy sprzedaży z dnia 12 lutego 2021 r. Sprzedający pozostają od dnia nabycia jedynymi właścicielami Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Zielona Góra nr 2 z dnia 2 lutego 2016 r. w sprawie obszaru zdegradowanego/obszaru rewitalizacji nie jest położona w wyznaczonym obszarze rewitalizacji, obszar ten nie jest też położony na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Nieruchomość nie jest objęta Inwentaryzacją Stanu Lasu Miasto (…), obowiązującą na okres od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2025 r. i nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.

Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza Nieruchomość na cele inne niż rolne i leśne, Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.) oraz art. 46¹ Kodeksu cywilnego i podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy.

Na obszarze Nieruchomości znajdują się drzewa i zakrzaczenia niestanowiące lasu, w ciągu ostatnich pięciu lat nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie wobec dyspozycji art. 84 ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 r. poz. 1463), nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach. 

Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, nie znajdują się wody śródlądowe, stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawno wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310) w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

Nieruchomość:

a)jest niezabudowana,

b)posiada dostęp do drogi publicznej,

c)nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym nie jest objęta żadną umową dzierżawy, nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej) - w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, ani umownym prawem pierwokupu, poza prawami wynikającymi z powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, a nadto na Nieruchomości aktualnie nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, na obszarze Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej,

d)nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody,

e)jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej,

f)nie istnieją żadne okoliczności (zgodnie z oświadczeniem Sprzedających), które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedających, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną,

g)Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego,

h)Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a nadto Rada Miasta (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu (…) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt. 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),

i)Nieruchomość była przedmiotem dopłat z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, obecnie i do dnia sprzedaży nie będzie stanowiła przedmiotu dopłat z ARIMR,

j)nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy,

k)nie była przedmiotem podziału, nie była w przeszłości łączona,

l)do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających,

m)nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

n)jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Spółka 2 z o.o. kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do dnia 21 lipca 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a)uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną, względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskaniu decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d)uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskaniu decyzji o nasadzeniach zastępczych;

e)nabyciu przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

f)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”);

g)oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zawarte na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej. Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynika z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży. Obecnie planowane jest dokonanie cesji obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na Spółkę 1 Sp. z o.o. („Nabywca”).

Sprzedający dnia 20 lipca 2021 r. w formie notarialnej udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw („Pełnomocnictwo”) do:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;

b)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

c)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d)zawarcia w imieniu Mocodawców umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;

f)uzyskania map do celów projektowych;

g)składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

h)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

i)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

j)uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

k)składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach powyżej będą obciążały Spółkę 2 z o.o.

Strony w dniu 20 lipca 2021 r. zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z jego treścią:

a)Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

b)Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

c)Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającego na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia.

d)Sprzedający oświadczyli, iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

e)Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

f)Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia, że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczone notarialnie kopie dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

g)Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Sprzedający:

a)prowadzi działalność gospodarczą niezarejestrowaną i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.,

b)działalność rolnicza nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

c)nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej,

d)do dnia sprzedaży Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego,

e)nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u., 

f)nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany,

g)nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży,

h)nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek lub ich połączenie,

i)na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych,

j)nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek,

k)nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów,

l)Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki,

m)Sprzedający nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać,

n)Sprzedawca nie sprzedawał w przeszłości żadnych działek.

Spółka 2 z o.o. (Kupujący):

a)jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b)zamierzała nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W skutek planowanej cesji na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Spółce 2 wstąpi Nabywca, tj. Spółka 1 z o.o.

Nabywca:

a)jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b)zamierza nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

c)zamierza nabyć nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Jednocześnie wskazali Państwo, iż Sprzedający wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej zadając następujące pytanie: Czy z tytułu sprzedaży działek gruntu (tj. działki o numerze ewidencyjnym 1 oraz 2) Wnioskodawcy uzyskają status podatnika VAT, a w konsekwencji tego, czy sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający nabył działki nr 1 oraz 2 przy okazji nabycia nieruchomości zabudowanej.

Nabycie przez Sprzedającego działek nr 1 oraz 2 nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT, faktura nie została wystawiona. W związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony.

Działki nr 1 oraz 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadził gospodarstwa rolnego, ale zgłaszał zasiewy na wspomnianych działkach do ARiMR w celu uzyskania dopłat. Obecnie obie działki nie są i nie będą wykorzystywane do dnia sprzedaży, nie są i nie będą przedmiotem dopłat do ARiMR.

Dla działki nr 1 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę. W przypadku działki nr 2 został złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, natomiast możliwe jest, iż na dzień sprzedaży taka decyzja nie zostanie dla tej działki wydana - wówczas przedmiotem sprzedaży będzie grunt rolny, poniżej 3000 m².

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Sprzedającego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 1 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3.Czy Nabywcy w związku z nabyciem działki o numerze identyfikacyjnym 1 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie (ostateczne sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 u.p.t.u,. rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedających na Kupującego (Nabywcę), którzy w zamian uzyskają cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VA T albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/O1 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

•doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

•wydzielenie dróg wewnętrznych,

•podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

•wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

•podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza  zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm. dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedających. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego, następnie Nabywcę. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedających, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającej działania jej pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedającego w drodze zawarcia umowy sprzedaży i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod  wybudowanie budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej podlegającej rejestracji, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Sprzedający nie zabiegał o zmianę ani o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość, tj. działki nr 1 i 2, jest niezabudowana i nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże dla działki oznaczonej numerem 1 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę. W przypadku działki nr 2 został złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, natomiast taka decyzja nie została jeszcze wydana i możliwe, że nie będzie także wydana na dzień sprzedaży - wówczas przedmiotem sprzedaży będzie grunt rolny, o powierzchni poniżej 3000 m².

Działka nr 1

W związku z tym, że działka nr 1 na dzień jej sprzedaży będzie stanowiła teren niezabudowany i zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy przeznaczona jest pod zabudowę - w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działki przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, budowlanych, tj. przeznaczonych pod zabudowę.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawdo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że:

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał dalej wyjaśnił, że:

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem tego jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np.:

‒nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,

‒wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

‒uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),

‒czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

‒prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wskazali Państwo, że Pan J.S. (Sprzedający) oraz Pani A.S. są – w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – współwłaścicielami Nieruchomości, która składa się z działek o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2.  Na podstawie umowy z 12 lutego 2001 r. Sprzedający nabyli własność Nieruchomości do majątku wspólnego i pozostają jej jedynymi właścicielami.

20 lipca 2021 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z Spółką 2 (Kupujący). Umowa sprzedaży ma zostać zawarta nie później niż do 21 lipca 2023 r. po spełnieniu m.in. następujących warunków: uzyskaniu przez Kupującego zaświadczeń przez właściwe urzędy i instytucje, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych; przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji. Ponadto, od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości umożliwia realizację na nim inwestycji zgodnej z planami Kupującego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Po zawiadomieniu Sprzedających przez Kupującego o dokonaniu cesji, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży. Obecnie planowane jest dokonanie cesji obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na spółkę Sp. z o. o.

Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa m.in. do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zawarcia w imieniu Mocodawców umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji; uzyskania map do celów projektowych; składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych; przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości; uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej niezbędnych zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości lub figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach; składania w imieniu Mocodawcy określonych oświadczeń woli.

Strony zawarły Porozumienie udokumentowane aktem notarialnym , zgodnie z którym m.in.: Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy; Sprzedający zobowiązali się do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji; Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej.

Nieruchomość  składa się z działek o numerach ewidencyjnych 1 (łąki trwałe i grunty pod rowami) oraz 2 (grunty orne). Nieruchomość ta jest niezabudowana, ma dostęp do drogi publicznej, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 1 została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i działka docelowo przeznaczona jest pod zabudowę. Dla działki nr 2 decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana, ale wniosek o nią został już złożony.

Nieruchomość nie była i nie jest obecnie przedmiotem najmu ani dzierżawy. Sprzedający nie prowadził gospodarstwa rolnego, ale zgłaszał zasiewy do ARiMR w celu uzyskania dopłat. Obecnie obie działki nie są i do dnia sprzedaży nie będą wykorzystywane, nie są też i nie będą przedmiotem dopłat z ARiMR. Działki nr 1 i nr 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u., nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej, nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.

W odniesieniu do przedmiotowych działek, Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany, nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek lub ich połączenie, nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek, nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów – to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki. Na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych. Sprzedający nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać, ani nie sprzedawał w przeszłości żadnych działek.

Na tle powyższych okoliczności mają Państwo wątpliwości, czy sprzedaż przez Sprzedającego działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.  Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: 

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle § 2 tego artykułu:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z sytuacji, którą opisali Państwo we wniosku wynika że, Sprzedający zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości. Z powołanych zapisów umowy przedwstępnej wynikało, że nabywca Nieruchomości będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego przedmiotowych nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Z przedstawionej przez Państwa sytuacji wynika, że Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostawały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonywane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei osoba trzecia, dokonując ww. działań, uatrakcyjniła przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec tego, dokonując sprzedaży Nieruchomości wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej Sprzedający nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż ww. działek wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej, że niejako działanie Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunty będące współwłasnością Sprzedającego podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonanych czynności dostawie będą podlegać grunty o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem podejmując ww. czynności, Sprzedający zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec tego, sprzedaż przez Sprzedającego przedmiotowych nieruchomości wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż udziału w działkach o nr 1 i 2 wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej stanowiła będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Sprzedający podejmował działania, które wpłynęły generalnie na podniesienie wartości nieruchomości jako towaru przeznaczonego do sprzedaży oraz wzrost zainteresowania potencjalnych nabywców gruntu, czyli zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zatem, sprzedaż udziału w działkach nr 1 i 2 przez Sprzedającego wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wobec tego, czynność dostawy udziału w działkach nr 1 i nr 2 wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi także kwestia, czy sprzedaż przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 1 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen:

Z przedstawionej przez Państwa sytuacji wynika, że dla działki nr 1 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę.

Zatem, działka nr 1 na dzień sprzedaży spełniać będą definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem dla działki tej wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy.

Zatem, w przypadku sprzedaży udziału w działce nr 1 wchodzącej w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem w związku z wydaną decyzją o warunkach zabudowy działka te będzie terenem budowalnym. W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce nr 1 wchodzącej w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że Sprzedający nabyli własność Nieruchomości do ich majątku wspólnego, w drodze zawarcia umowy sprzedaży. Nabycie działek nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowanej podatkiem VAT, faktura nie została wystawiona, w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii jakiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Skoro dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego nastąpiła w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowanej podatkiem VAT, nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem działki.

Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, działka nr 1 w momencie dokonanej przez Sprzedającego sprzedaży nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro do omawianej transakcji dostawy działki nr 1 wchodzącej w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku).

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 w części dotyczącej dostawy działki nr 1 należy uznać za prawidłowe.

W dalszej kolejności wątpliwości Państwa dotyczą kwestii, czy Nabywcy w związku z nabyciem działki nr 1 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Co istotne, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży będzie docelowo wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego).

Jak wskazano wyżej, dostawa udziału w działce nr 1 jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w działce nr 1. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś nabyty udział w działce nr 1 będzie służył czynnościom opodatkowanym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 w części dotyczącej działki nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej dla Sprzedającego, natomiast nie rozstrzyga dla Jego małżonki (współwłaściciela).

Interpretacja obejmuje kwestie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającego działek nr 1 i 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), braku zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do sprzedaży przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 1 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2), prawa do odliczenia podatku naliczonego, przysługującego Nabywcy w związku z nabyciem działki nr 1 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

Odrębne rozstrzygnięcie zostanie wydane w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do sprzedaży przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego, przysługującego Nabywcy w związku z nabyciem działki nr 2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka 1  Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).