17 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 29 lipca 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości - działki nr 1 oraz podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

-A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-Pan R. G.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) z siedzibą w (...), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT, jest zainteresowana nabyciem nieruchomości od Pana R. G. (dalej: „Sprzedający”).

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym są łącznie zwani „Stronami”.

7 czerwca 2022 r. Strony zawarły Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa”), która to nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną o numerze 1 w miejscowości (...), w Gminie (...) o obszarze 0,9681 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Data ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nie jest jeszcze znana, ale zostanie ona zawarta nie później niż 30 grudnia 2022 r. (dalej: „Transakcja”). Sprzedający wyda Nieruchomość Kupującemu w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. W momencie zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość została nabyta na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT, a więc przy nabyciu działki nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, niezarejestrowaną dotychczas jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była oddawana osobom trzecim do korzystania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy, jest w wyłącznym posiadaniu Sprzedającego.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowi grunt orny (symbol użytków: RV). Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) gminy (...). Zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem - teren zabudowy usługowo-przemysłowej (symbol planu: 3 UP).

Nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne, a zatem nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 461). Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, Sprzedający nie wykorzystywał rzeczonej działki do celów rolniczych.

Planowana przez Spółkę inwestycja ma na celu budowę centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). W ramach realizacji Inwestycji celem Spółki jest nabycie nie tylko wspomnianej wyżej Nieruchomości, ale także nabycie prawa własności również sąsiedniej działki.

Strony zawarły Umowę przedwstępną na podstawie, której Sprzedający jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości, która zgodnie z § 4 Umowy zostanie wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Sprzedający ponosi wszelkie koszty i płatności związane z tą Nieruchomością. Natomiast koszty związane z zakupem Nieruchomości oraz przygotowaniem Inwestycji ponosi Kupujący.

Ponadto, od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia podpisania ostatecznej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością w zakresie i w celu: (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), w tym w szczególnymi do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na spółkę z grupy kapitałowej Kupującego mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej), składania i wycofywania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej Inwestycji. Jednocześnie z zawarciem Umowy, Sprzedający udzieli Kupującemu i osobom przez niego wskazanym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w oddzielnym dokumencie.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Kupujący nie otrzymał na mocy tej Umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostanie dopiero po zawarciu ostatecznej Umowy Sprzedaży.

Co więcej, Sprzedający udzielił osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności:

a)uzyskiwanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)uzyskiwanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz uzyskiwanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)uzyskiwanie decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew i krzewów oraz uzyskiwanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d)zawieranie w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e)uzyskiwania decyzji - pozwoleń wodnoprawnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania, decyzji zezwalających na prowadzenie badań archeologicznych,

f)uzyskiwanie właściwych dla Sprzedającego zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi (w tym od urzędu gminy, urzędu skarbowego, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa).

Dodatkowo, Sprzedający udzielił osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego następujących czynności.

a)wglądu w akta, uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii z akt księgi wieczystej (...),

b)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości,

c)uzyskiwania informacji o statusie oraz wglądu w akta, w tym uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii, wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością,

d)przeglądania oraz pozyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów we wszelkich urzędach, sądach, organach, rejestrach, punktach informacyjnych, oraz od innych podmiotów, w zakresie niezbędnym lub pomocnym dla ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego Nieruchomości,

e)dokonywania wszelkich innych czynności pozostających w związku z wykonywaniem niniejszego pełnomocnictwa, w tym do składania odpowiednich wniosków, odbierania i podpisywania dokumentów oraz uiszczania opłat.

Strony postanowiły jednocześnie, iż warunki zawarcia umowy sprzedaży wskazane w Umowie przedwstępnej zastrzeżone zostają na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zwarcia ostatecznej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków wskazanych w Umowie.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i przeniesienie wszelkich obowiązków wynikających z niniejszej Umowy („Cesja”) przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”).

Pytanie (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1)

Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot występujący w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”)?

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Stron transakcji, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy natomiast art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, oraz nie każde świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych Przepis ten stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Przy czym, „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

A zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki w celu dokonania sprzedaży gruntów i wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, należy uznać, że czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

„Majątek prywatny” to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Tak wskazuje np. orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Sama Ustawa nie definiuje pojęcia „majątku prywatnego”.

W przypadku Sprzedającego, podejmuje on dodatkowe czynności i angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania Umowy sprzedaży, Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w umowie przedwstępnej zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie Umowy Sprzedaży.

Sprzedający w taki sposób organizuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (Kupującego) stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Okoliczność, że część z wspomnianych działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego.

Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o nieco innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej.

Podsumowując, Sprzedający podejmując ww. czynności angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. A zatem, sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Sprzedający dokonuje czynności związanych z ich uatrakcyjnieniem w zamiarach handlowych.

Należy zatem uznać, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Podobne stanowisko w zakresie występowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.158.2022.3.IK, Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 kwietnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.26.2022.3.ASZ; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.47.2021.2.TK; czy np. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.53.2021.4.MWJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 1. W zakresie pytań nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –   Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „ PPSA” ).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji