Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1 której jest Pan współwłaścicielem.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 24 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1 której jest Pan współwłaścicielem. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 maja 2022 r. (wpływ 25 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan prawo własności przedmiotowej nieruchomości w 2017 r. w drodze umowy darowizny od mamy.

Nie prowadzi Pan działalności rolniczej i nie posiada Pan statusu zarejestrowanego podatnika VAT czynnego. Nie prowadzi Pan innej działalności gospodarczej.

Jest Pan współwłaścicielem wraz z ojcem nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 2, 3, 4, 1, 5, 6 o łącznym obszarze 10,1772 ha, położonej zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w obszarze terenów przeznaczonych pod zabudowę.  Zamierza Pan sprzedać działkę 1 o pow. 6,8068 ha. Nieruchomość gruntowa, niezabudowana położona w Gminie … z księgą wieczystą o nr …. składająca się z działek: nr 2, 3, 4, 1 i 6 to tereny oznaczone jako grunty orne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy …., przyjętym dnia 19 maja 2020 r. przez Radę Gminy w …. Uchwałą nr …, opublikowaną w Dz. Urz. Województwa, nieruchomość położona jest w całości na obszarze oznaczonym symbolem 3UCP – przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m², usługi, tereny produkcyjne, magazynowe i składy. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Nieruchomość nie ma przyłączy wodnych i energetycznych.

W odniesieniu do planowanej transakcji wątpliwości budzi zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jako czynności podlegającej opodatkowaniu VAT i tym samym dającej Spółce (nabywcy) prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana, której jest Pan współwłaścicielem wraz z ojcem będąca przedmiotem umowy posiada dostęp do drogi publicznej.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pan dokonywał czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Działka nie była w okresie 5 lat i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej wystąpi również Pana ojciec będący współwłaścicielem. Przyszły nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą również czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomości w celu wybudowania na nich obiektu handlowo-usługowego, magazynowego. Podpisał Pan w dniu 27 sierpnia 2021 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, w tym m.in. – uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności oraz umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Przed sprzedażą nieruchomości nie podejmował i nie będzie Pan podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek. Nie udzielił i nie zamierza udzielać Pan Nabywcy (Spółce) pełnomocnictwa w celu występowania w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości przed transakcją jej sprzedaży. Natomiast Spółka, jako przyszły Nabywca nieruchomości, nie występowała do Wnioskodawcy o udzielenie takiego pełnomocnictwa. Podsumowując, Spółka nie została umocowana przez Pana do występowania w sprawach dotyczących nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na skierowane do Pana w wezwaniu pytania, udzielił Pan odpowiedzi, których treść wraz z pytaniami została przedstawiona poniżej.

Pytanie nr 1 „Czy wniosek dotyczy stanu faktycznego czy zdarzenia przyszłego?” Pana odpowiedź: „Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego”.

Pytanie nr 2 „W jaki konkretnie sposób działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Pana od chwili nabycia do momentu zbycia?” Pana odpowiedź: „Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest uprawiana przez Pana tatę (XX), który jest również współwłaścicielem. Pana tata prowadzi gospodarstwo rolne. Przychody z upraw i koszty z nimi związane ewidencjonuje z rejestrach VAT. Nadmienił Pan, iż wniosek o interpretację złożył wraz z tatą”.

Pytanie nr 3 „Czy działka, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu nabycia do momentu zbycia była/będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi) Pan ją udostępniał i czy były to umowy odpłatne?” Pana odpowiedź: „Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu nabycia do momentu zbycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy. Część działki przypadającą na Pana osobę użyczył Pan (nieodpłatnie) ojcu w celu jak odp. na pyt. 2”.

W akcie notarialnym nr repetytorium … z dnia 27 sierpnia 2021 r. ustalono następujące warunki umowy:

Zgodnie z pkt 3 podpunkt 25 umowy Sprzedający M. prowadzi na Nieruchomości gospodarstwo rolne i jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, zaś ostateczne uregulowanie kwestii opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych zależeć będzie od treści interpretacji indywidulanej prawa podatkowego, która zostanie wydana na wniosek Sprzedających.  Strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

-przeprowadzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

-uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo- środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

-potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zapotrzebowanie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

-potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

-przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodów osobistych lub paszportów;

-co najmniej dwukrotnemu podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania prania brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 2 oraz przeprowadzeniu przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach wskazanych przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „Know Your customer” lub „KYC”,

-uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

-okazaniu przez Sprzedających przy Umowie Sprzedaży aktualnych zaświadczeń właściwych: urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z art. 306g, w związku z art. 112 powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzający że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne. Sprzedający zobowiązuje się okazać Kupującemu zaświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim, w terminie 14 dni od dnia otrzymania od Kupującego wezwania do ich przedłożenia, zaś w przypadku nich nie przedłożenia w tym terminie udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu przed odpowiednimi organami oraz do dokonywania wszelkich czynności, mających na celu ich uzyskanie;

-okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Kupującego:

­wypisu z rejestru gruntu z wyrysem mapy ewidencyjnej wydanych dla Przedmiotu Sprzedaży,

­wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego baraku – właściwego zaświadczenia,

­zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia Przedmiotu Umowy uproszczonym planem urządzenia lasu, za wyjątkiem sytuacji, gdy ta informacja wynika z planu zagospodarowania przestrzennego;

­decyzji wydanej przez stosownie do treści art. 19 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, zaś w przypadku niewydania przez starostę takiej decyzji wobec Przedmiotu Umowy stosownego zaświadczenia w tym przedmiocie,

­zaświadczenia wydanego przez wójta z którego będzie wynikło, czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji.

Prawa i obowiązki leżące po stronie Sprzedającego

Sprzedający oświadcza, że m.in.:

-nieruchomość jest w jego posiadaniu, nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, użyczenia ani żadnej innej umowy uprawniającej osoby trzecie do korzystania z niej;

-nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi,

-nieruchomość wolna jest od hipotek, zadłużeń i wierzytelności; nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy …;

-nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

-nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona,

-nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającymi i właścicielami lub posiadaczami nieruchomości sąsiednich , dotyczące granic,

-stan nieruchomości jest zgodny z rzeczywistym stanem faktycznym,

-nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

-nieruchomość nie wchodzi w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedającego

Prawa i obowiązki leżące po stronie kupującego:

Kupujący oświadcza, że m.in.:

-Kupujący jest spółką z o.o. legalnie działającą zgodnie z prawem polskim,

-kupujący nie jest cudzoziemcem,

-zawarcie i wykonanie niniejszej umowy nie wymaga od Kupującego uzyskania jakichkolwiek pozwoleń, zgody ani zatwierdzenia,

-w stosunku do Kupującego nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie sądowe lub egzekucyjne, jak również postępowanie likwidacyjne, upadłościowe, naprawcze ani restrukturyzacyjne.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy finalnej strona kupująca na ww. działce nie dokonywała i nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnej, która zwiększyłaby atrakcyjność działki.

Nabywca nie ponosił i nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działką do momentu podpisania umowy przedwstępnej aż do momentu podpisania umowy finalnej.

Posiada Pan inne nieruchomości – są to grunty rolne, które obecnie w planie zagospodarowania przestrzennego wsi … są oznaczone jako grunty inwestycyjne. Na chwilę obecną nie zamierza Pan sprzedawać posiadanych gruntów. Nie szuka Pan nabywców, nie ogłasza Pan w mediach chęci sprzedaży. Nie wyklucza Pan natomiast chęci odsprzedaży posiadanych gruntów w momencie złożenia atrakcyjnej oferty przez inwestora w przyszłości.

Otrzymał Pan w roku 2017 w darowiźnie od mamy gospodarstwo rolne w części jej przypadającej. Działka rolna nr 7 o pow. 8.3410 ha została podzielona na 2 części z tego powstały działki 8 o pow. 8.3074 oraz działka 9 o pow. 0,0488. Działka nr 9 o pow. 0,0488 została przejęta przez powiat, jako poszerzenie drogi poprzez zasiedzenie.

Działka nr 8 o pow. 8.3074 została podzielona na 3 części:

-Dziaka nr 4 o pow. 0,3586 pozostaje nadal w Pana posiadaniu

-Działka nr 10 o pow. 1.1420 została sprzedana inwestorowi na postawie aktu notarialnego repetytorium A Nr …. z dnia 7 lipca 2017 r. za kwotę ... zł.

-Działka nr 1 o pow. 6,8068 - działka, o którą jest złożone zapytanie jest nadal w Pana posiadaniu.

Nieruchomość użyczył Pan nieodpłatnie ojcu, który uprawia pole. Posiadana nieruchomość jest i była polem rolnym niezabudowanym. W związku ze sprzedażą jedynej działki jak wyżej nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał Pan deklaracji VAT oraz zgłoszenia VAT-R do urzędu skarbowego.

Pytanie

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą działki nr 1 dla której Sąd Rejonowy w …. prowadzi KW nr …. transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Dostawa nieruchomości gruntowej 1, o powierzchni 6,8068 ha nastąpi z majątku prywatnego, w konsekwencji nie będzie stanowiła przejawu działalności gospodarczej i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana zdaniem taka czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u), sprzedaż nastąpi, bowiem w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wyklucza nazwanie tej czynności działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), zaś przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT definiuje towary jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Dostawę towarów należy tutaj rozumieć szeroko, uwzględniając ekonomiczny sens danej transakcji.

Transakcja, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości gruntowej w świetle art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność spełniająca definicję dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby uznać ją za czynność opodatkowaną tym podatkiem podmiot, który ją wykonuje musi posiadać z tego tytułu status podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Krajowe przepisy określające zakres opodatkowania są w tym zakresie zgodne z uregulowaniami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.I Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z póżn. zm.). Stosownie do brzmienia art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy 112, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z kolei na podstawie art. 12 ust. 1 lit. b przywołanej Dyrektywy 112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W konsekwencji, Sprzedający w stosunku do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska