Interpretacja indywidualna z dnia 14 października 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.612.2022.4.IK
Temat interpretacji
Sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.
Wniosek został uzupełniony pismem z 6 października 2022 r. (data wpływu 11 października 2022 r.) w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest współwłaścicelem - (udział wynoszący 1/4 część) - nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działki gruntu ... i nr ..., położonej w ..., o łącznym obszarze ... ha., działka ta zawiera obszar zabudowanej działki nr ... o powierzchni ... . Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr ... Wnioskodawca jest żonaty pozostaje we wspólnocie majątkowej. Nabył opisaną nieruchomość na podstawie spadku po zmarłym ojcu D.S., który zmarł w dniu ...2022 r., a który był właścicielem całej nieruchomości. Spadek po Nim na podstawie ustawy nabylli żona i trójka dzieci, każdy po 1/4 części., gdyż nieruchomość należała do Jego osobistego majątku. Zostało to stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu ...2022 r. przez Notariusza .... Nieruchomość jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem zagospodarowania Przestrzennego Miasta ... zatwierdzonym Uchwałą nr ..., zgodnie z którym działka stanowi tereny oznaczone symbolem 325 UWP o podstawowym przeznaczeniu aktywność gospdarcza nieprzemysłowa, usługi nie cenotwórcze, produkcja, składy i magazyny oraz 19KDD - tereny dróg publicznych dojazdowych, działka nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz 461 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym z ..., przedmiotowa działka gruntu nr ... zawiera obszar ... ha sposób korzystania - grunty orne.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
W dniu ...2022 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką P., której przedmiotem sprzedaży jest działka nr .... Spółka zamierza przeprowadzić inwestycję na nieruchomości polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnegoz częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą logistyczną. W tym celu Spółka będzie wnioskować o wydanie między innymi decyzji środkowiskowych i innych koniecznych do uzyskania pozwoleń na buowę.
W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o udzielenie interpretacji indywidualnej czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Pismem z 6 października 2022 r. uzupełniono opis sprawy następująco.
1.W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pan działkę nr … od momentu nabycia jej w spadku do chwili obecnej?
Na działce nr … znajduje się budynek mieszkalny, w którym Pan mieszka wraz z rodziną.
2.Czy działka nr … będąca przedmiotem sprzedaży jest działką niezabudowaną czy działką zabudowaną budynkami lub budowlami w myśl art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi?
Działka nr … jest działką zabudowaną.
3.Jeśli działka nr .. jest zabudowana ww. budynkami lub budowlami to należy wskazać:
a)Jakimi budynkami lub budowlami jest zabudowana?
b)Czy budynki lub budowle znajdujące się na działce nr … były wykorzystywane przez Pana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej? Jeśli tak to należy wskazać do jakiej konkretnie działalności gospodarczej?
c)Czy budynki lub budowle znajdujące się na działce nr … były przez Pana przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak to należy wskazać w jakim okresie?
Działka nr … jest zabudowana budynkami:
a. dwa mieszkalne i budynki gospodarcze.
b. budynki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.
c. budynki nie były wynajmowane ani wydzierżawiane.
4.Czy działka nr … będąca przedmiotem sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka była/jest wykorzystywana w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT?
Działka nr … była wykorzystywana do działalności rolniczej do momentu kiedy żył Pana ojciec D.S. Od chwili jego śmierci, tj. ... kwietnia 2022 r., gospodarstwo zostało zlikwidowane. Na działce znajdują się budynki mieszkalne.
5.Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowymi jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?
Nie, nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.
6.Czy z ww. gruntu dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?
Od chwili nabycia działki w spadku nie była dokonywana sprzedaż żadnych płodów rolnych.
7.Czy działka nr … będąca przedmiotem sprzedaży była/jest przez Pana przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała/czerpie Pan z tego tytułu?
Na części działki nr … tj. ... m2 znajduje się parking. Teren jest wynajmowany przez Pana mamę E.S., Pan nie czerpie z tego tytułu żadnych korzyści.
8.Czy występował Pan z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr … będącej przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?
Nie.
9.Czy wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr … mającej być przedmiotem sprzedaży jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było konieczne, jeśli tak to dlaczego?
Nie.
10.Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki nr … tj. dokonał jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?
Nie.
11.Czy z przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr … zawartej przez Pana ze spółką P. z dnia ... maja 2022 r. wynika, że zawarcie końcowej umowy sprzedaży działki nr … uwarunkowane będzie wyrażeniem przez Pana zgody na dysponowanie działką nr … w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych).
Tak, spółka P. została wpisana do Hipoteki.
12.Czy z przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr … zawartej przez Pana ze spółką P. z dnia ... maja 2022 r. wynika, że zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie udzieleniem przez Pana pełnomocnictwa?
Nie.
13.Czy ww. umowa przedwstępna zawiera jeszcze inne warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Pana, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Jeżeli tak to proszę wskazanie jakie to są warunki?
Nie.
14.Czy przed sprzedażą ww. działki udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w Pan imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)?
Tak - pełnomocnictwo zostało udzielone w przedwstępnej umowie sprzedaży - ustanowiony jest pełnomocnik ze strony Kupującego, do przeglądania akt, uzyskiwania dokumentów koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów itp. uzyskiwanych wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.
15.Jakie działania marketingowe podjął Pan w celu sprzedaży działki nr …?
Nie podejmował Pan działań marketingowych.
16.Co jest powodem sprzedaży ww. działki?
Od momentu śmierci ojca, gospodarstwo rolne nie istnieje, w związku z tym, tak duże siedlisko wraz z budynkami gospodarczymi jest zbędne i generuje znaczne koszty, które chce Pan ograniczyć.
17.Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
-Jakie to nieruchomości?
-Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
-W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
-W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
-Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
-Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
-Czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
-Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?
Nie.
18.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?
Tak – posiada Pan nieruchomości rolne w spadku po ojcu, ale nie zamierza ich Pan sprzedawać.
19.Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży działki?
Środki zostaną przeznaczone na zakup dla nich nieruchomości dla Pana rodziny.
Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług?
Stanowisko w sprawie przedstawione w piśmie z 4 października 2022 r.
Co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak przepisy ustawy o VAT przewidują zwolnienia w ściśle określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
-dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
-pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Uważa Pan, że sprzedaż powyższej nieruchomości w świetle powyższej sytuacji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,
ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).
W świetle art. 195 ustawy Kodeks cywilny,
własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Zgodnie z art. 196 ww. ustawy,
współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny,
każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi,
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej. Nabył Pan nieruchomość na podstawie spadku po zmarłym ojcu. Spadek po Nim na podstawie ustawy nabyli żona i trójka dzieci, każdy po 1/4 części, gdyż nieruchomość należała do Jego osobistego majątku. W dniu ... maja 2022 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką P., której przedmiotem sprzedaży jest działka nr ... Spółka zamierza przeprowadzić inwestycję na nieruchomości polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą logistyczną. W tym celu Spółka będzie wnioskować o wydanie między innymi decyzji środowiskowych i innych koniecznych do uzyskania pozwoleń na budowę. Spółka P. została wpisana do Hipoteki. Zostało udzielone pełnomocnictwo w przedwstępnej umowie sprzedaży - ustanowiony jest pełnomocnik ze strony Kupującego, do przeglądania akt, uzyskiwania dokumentów koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów itp. uzyskiwanych wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.
Wątpliwości Pana dotyczą kwestii czy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Odnosząc się do Pana wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,
przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,
umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,
z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,
umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,
pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,
jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,
pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,
przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Rozpatrując wątpliwości Pana dotyczące kwestii ustalenia czy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlega podatkowi od towarów i usług należy wziąć pod uwagę całokształt działań związanych z planowaną sprzedażą.
Należy zauważyć, że podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży, w ramach której zostało udzielone pełnomocnictwo. Ustanowiony jest pełnomocnik ze strony Kupującego, do przeglądania akt, uzyskiwania dokumentów koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów itp. uzyskiwanych wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.
Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana (Sprzedającego), ale przez pełnomocnika nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Pana (Sprzedającego). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (Mocodawcy). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal współwłasność Sprzedającego.
Także przyszły nabywca nie mógłby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Sprzedającego pełnomocnictwem.
Zatem, działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, przejawiającą się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru.
Działania Pełnomocnika Sprzedającego tj. przeglądanie akt, uzyskiwanie dokumentów koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwanie od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów itp., stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną).
Takie działania przemawiają za uznaniem Sprzedającego udział w zabudowanej działce za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania go za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.
Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w działce, nie będzie korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu sprzedaży zabudowany grunt będący współwłasnością Sprzedającego będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego.
Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz czynności, które zostaną wykonane przez pełnomocnika w imieniu Sprzedającego, wykluczają sprzedaż udziałów w zabudowanej działce w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż ww. zabudowanej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w zabudowanej działce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym stanowisko Pana, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Ocena prawna Pana stanowiska dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania, stąd wszelkie inne kwestie poruszone w stanowisku dotyczące zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).