Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2022 r. (data wpływu 21 marca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:  (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…).

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

X Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) planuje nabycie od Y sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową, położonej we (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej 31 sierpnia 2022 r.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i)Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej we (…) i obejmującej działkę gruntu położoną przy ul. (…), o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt”). Obecnie wskazana księga wieczysta prowadzona jest również dla działek gruntu o numerach (…) i (…), natomiast w dniu Transakcji Grunt zostanie wydzielony do odrębnej księgi wieczystej. Sprzedający jest właścicielem Gruntu.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej „(…)” (pierwszy z kompleksu mającego liczyć docelowo cztery budynki, dalej: „Budynek”). Budynek posiada dwie kondygnacje podziemne (parking podziemny), natomiast nad poziomem gruntu dzieli się na dwie połączone ze sobą części (część składająca się z 15 kondygnacji naziemnych użytkowych i 1 kondygnacji naziemnej technicznej oraz (ii) część składająca się z 6 kondygnacji naziemnych użytkowych i 1 kondygnacji naziemnej technicznej, przy czym obie części są połączone na kondygnacjach 3, 4 i 5). Budynek jest położony na Gruncie, natomiast fasada Budynku (gzymsy) oraz część dachu znajdującego się nad wejściem do Budynku zachodzi również na sąsiadującą z Gruntem działkę o numerze (…) (pas drogowy ul. …).

Budowa Budynku została zakończona w (…) 2020 r. a Budynek został dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji wydanej w dniu (…) 2020 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (…) (nr …).

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego - zgodnie z PKOB - będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynku już zostały zawarte przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku). Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu - co nastąpiło po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w (…) 2020 r. - w Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Od (…) 2020 r. kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu. Sprzedający nie jest w stanie oszacować czy odniesieniu do Budynku i/lub Budowli na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy 30% ich wartości z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków ma na celu doprowadzenie nowego Budynku/Budowli do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy. W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały i do daty Transakcji nie zostaną ujęte jako środki trwałe, lecz są zaewidencjonowane bilansowo jako zapasy (stanowiące aktywa obrotowe), ponieważ model biznesowy Sprzedającego nie zakłada długoterminowego posiadania aktywów wchodzących w skład zrealizowanej inwestycji, lecz ich jak najszybszą sprzedaż inwestorowi zewnętrznemu. Dla celów podatkowych Budynek jest ujęty jako środek trwały w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami wspierającymi funkcjonalnie Nieruchomość i zdefiniowanymi łącznie jako „Budowle”, które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1.płyty chodnikowe betonowe - budowle;

2.zieleń na garażu podziemnym - obiekt małej architektury;

3.ławka parkowa - obiekt małej architektury;

4.stojaki rowerowe - obiekty małej architektury;

5.kosze na śmieci - obiekty małej architektury;

6.fontanna (w gruncie i w budynku) - budowla;

7.lampy oświetleniowe - budowle;

8.okablowanie do oświetlenia - część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupach oświetleniowych oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi;

9.obudowy nawiewów (wyrzutnie / czerpnie powietrza) - urządzenia budowlane;

10.okablowanie SN - urządzenie budowlane;

11.stacja naprawy rowerów - obiekt małej architektury.

Dodatkowo, następujące naniesienia znajdują się poza Gruntem, ale stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1.przyłącze wodociągowe - urządzenie budowlane;

2.przyłącze kanalizacji deszczowej - urządzenie budowlane;

3.przyłącze kanalizacji sanitarnej - urządzenie budowlane.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskana zgoda na użytkowanie Budynku obejmuje również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe było rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe (zarówno w garażu podziemnym jak i na zewnątrz budynku), które są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT). Dla pełnego obrazu Wnioskodawcy wskazują, że na podstawie (…) (zdefiniowanej w dalszej części wniosku) po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (tj. najwcześniej w dniu … 2020 r. lub później) Sprzedający, za wynagrodzeniem powiększonym o należny podatek VAT, udostępnił kontrahentowi część Gruntu oraz miejsca postojowe (wchodzące skład „płyt chodnikowych betonowych”, budowli wskazanej w katalogu powyżej) znajdujące się na Gruncie.

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1.okablowanie przyłącza energetycznego;

2.stacja do ładowania pojazdów elektrycznych DC 150kW;

3.stacja doładowania pojazdów elektrycznych AC 44kW.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku, nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (co nastąpiło w … 2020 r.), Budynek i Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej (w szczególności użytkowane na potrzeby własne), ani nie były oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

(ii)Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Y sp. z o.o. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest pierwszym z czterech budynków, które docelowo mają tworzyć kompleks biurowo - usługowy „(…)”.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku (ani żaden z innych projektów realizowanych przez Sprzedającego w ramach budowy ww. kompleksu „…”) nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, ani innej jednostki organizacyjnej, wydzielonych w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej jednak, jest możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, dokonując analizy transakcji ujętych w księgach na różnych kontach.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we (…). Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o VAT) i tym samym wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

(iii)Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo własności nieruchomości gruntowych, stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

 - (…), o powierzchni 0,9981 ha i (…), o powierzchni 0,4096 ha, dla których Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW o numerze (…) [Z działki gruntu nr … - po przeprowadzeniu szeregu podziałów - docelowo wyodrębniony został Grunt. Miało to miejsce na mocy odpowiednio: (i) decyzji dyrektora zarządu geodezji, kartografii i katastru miejskiego we (…) (dalej: "Dyrektor") z dnia (…) 2020 r. (nr …), zgodnie z którą m.in. działka gruntu nr (…) została podzielona na działki o numerach (…) i (…) oraz (ii) decyzji Dyrektora z dnia (…) 2021 r. (nr …), zgodnie z którą działka gruntu nr (…) została podzielona na działki o numerach (…) (Grunt) i (…)];

  - (…), o powierzchni 0,4454 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW o numerze (…),

na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy (…) z siedzibą w (…) a Sprzedającym w dniu (…) 2018 r. w (…) w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza w (…) za numerem Repertorium (…).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego na działce (…) znajdowała się inwestycja w toku, której celem było m.in. wzniesienie Budynku.

Powyższa transakcja, zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu (…) 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.596.2018.1.RK, podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie m.in. Budynku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

(iv)Zakres Transakcji

Przedmiotem Transakcji będą:

1.Składające się na Nieruchomość prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli.

2.Prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które na moment transakcji mogą znajdować się na terenie Budynku, ale będą stanowić własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców).

3.Prawa i obowiązki wynikające z zawartych lub przejętych przez Sprzedającego umów najmu (w tym obowiązki nałożone na Sprzedającego w regulaminie Budynku). W tym zakresie, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 19 czerwca 2019 r., poz. 1145). Jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży.

4.Dokumentacja projektowa, techniczna i prawna związana z Nieruchomością.

5.Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń, a także kaucje najemców.

6.Majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

7.Wyłączne prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

8.Upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do Projektów w celu udzielenia dalszych upoważnień do tego - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

9.Prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami.

10.Prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli oraz dokumentacji projektowej.

11.Prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku.

12.Prawo do używania znaku towarowego Budynku - w tym zakresie Kupującemu zostanie udzielona licencja (w szczególności, w zakresie oznaczania Budynku oraz używania przedmiotowego znaku towarowego przez Kupującego do celów promocyjnych i marketingowych).

13.Prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy ze spółką (…) i dotyczącej udostępnienia części Nieruchomości w celu posadowienia na niej m.in. stacji ładowania samochodów elektrycznych wraz z infrastrukturą towarzyszącą „…”).

Ponadto, w ramach Transakcji Kupujący i Sprzedający zawrą umowę regulującą współwłasność praw autorskich do projektu zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla Nieruchomości oraz kolejnego realizowanego przez Sprzedającego etapu kompleksu „(…)”.

W ramach Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

- Danych finansowych prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

- Instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

- Pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte w szczególności:

 - Inne działki gruntu, których właścicielem jest Sprzedający oraz inwestycje w toku realizowane obecnie przez Sprzedającego na tych działkach;

 - Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości/budowę Budynku wraz infrastrukturą (w tym Budowli);

 - Umowa o komercyjne zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o komercyjne zarządzenie Nieruchomością - jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Sprzedający (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego) nie będzie także świadczył na rzecz Kupującego usług komercyjnego zarządzania Nieruchomością;

  - Umowa o techniczne zarządzanie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o techniczne zarządzanie Nieruchomością - jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym niż Sprzedający.

  - Umowy zarządzania aktywami Sprzedającego - Sprzedający nie zawarł takiej umowy;

  - Należności Sprzedającego o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, w tym szczególności należności Sprzedającego wynikające z umów najmu. W tym zakresie, jeżeli do Transakcji dojdzie w trakcie miesiąca, wówczas rozliczenie kwot stanowiących należności od najemców należnych proporcjonalnie od daty Transakcji do zakończenia danego miesiąca nastąpi bezpośrednio pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym;

  - Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów/ścieków z Budynku;

  - Prawa i obowiązki z praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę usług (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind). Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu tego rodzaju umowy zostaną wypowiedziane lub rozwiązane.

  - Prawa i obowiązki wynikające z umowy na generalne wykonawstwo robót budowlanych zawartej przez Sprzedającego (oprócz praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi wskazanych w punkcie 10 powyżej).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Ponieważ na moment zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku może pozostawać niewynajęta, na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. W tym celu, po zawarciu Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostały zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej. W przypadku gdy umowy najmu zawierane dzięki działaniom Sprzedającego zostaną zawarte na warunkach lepszych niż określone pomiędzy stronami (tzn. jeżeli stawki czynszu wynegocjowane przez Sprzedającego będą wyższe niż oczekiwane przez Kupującego), Sprzedający będzie uprawniony do dodatkowego wynagrodzenia za świadczone usługi związane z wynajmem powierzchni w Budynku.

Dodatkowo, w stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu poniżej określonego poziomu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Wnioskodawcy wskazują również, że w momencie dokonania Transakcji (i) może zostać zawarta umowa dobrosąsiedzka pomiędzy Sprzedającym i Kupującym regulująca relacje między nimi jako właścicielami nieruchomości sąsiadujących oraz (ii) Kupujący może przystąpić do umowy dobrosąsiedzkiej, która została już zawarta przez Sprzedającego z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością).

(v)Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

(1)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością;

(2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (niewykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty);

(3)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego;

(4)Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) komercyjne zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii prawnych i księgowych i innych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego -tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(vii) Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający zamierza:

  - wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość;

  - kontynuować realizację inwestycji polegającej na wzniesieniu (i sprzedaży) pozostałych budynków mających wchodzić w skład kompleksu „(…)”;

  - realizować obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartymi umowami których jest stroną.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1)Wszystkie wskazane we wniosku obiekty: Budynek, Budowle, obiekty małej architektury i urządzenia budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego w ramach realizowanej inwestycji.

Poza wyżej opisanymi nakładami na prace wykończeniowe, Sprzedający nie ponosił innych wydatków, które mogłyby zostać uznane za wydatki na ulepszenie Budynku lub Budowli w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej „Updop”) i których wartość byłaby równa lub wyższa niż 30% jego wartości z dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Dodatkowo, Zainteresowany chciałby zwrócić uwagę, iż we Wniosku została przedstawiona informacja, że w księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały ujęte jako środki trwałe, lecz zostały zaewidencjonowane bilansowe jako zapasy (stanowiące aktywa obrotowe), ponieważ model biznesowy Sprzedającego nie zakłada długoterminowego posiadania aktywów wchodzących w skład zrealizowanej inwestycji, lecz ich jak najszybszą sprzedaż inwestorowi zewnętrznemu. W tym miejscu, Wnioskodawca chciałby uzupełnić stan faktyczny o informację, że ostatecznie jednak dla celów podatkowych Budynek jest aktualnie traktowany jako środek trwały w rozumieniu Updop. Dla Budynku założono ewidencję środków trwałych, do której wprowadzono Budynek ze stawką 0%. Wynikało to z tego, że faktyczny okres używania Budynku przekroczył rok, więc gwoli zgodności z art. 16e Updop, Sprzedający postanowił ująć go jako środek trwały.

Niezależnie od powyższego zainteresowani zwracają uwagę, że nawet w przypadku uznania, że ww. wydatki mają charakter wydatków na ulepszenie w rozumieniu Updop i uznania, że w przypadku Budynku dojdzie przed datą Transakcji do poniesienia wydatków na ulepszenie przekraczających 30% jego wartości z dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku (i dojdzie do tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia Budynku w rozumieniu ustawy o VAT), to nie będzie to miało wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT. W takim przypadku do dostawy Nieruchomości nadal dojdzie bowiem w okresie przed upływem dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia lub w ramach jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

4)Przyłącze wodociągowe znajduje się na działce nr (…), przyłącze kanalizacji deszczowej na działce nr (…), a przyłącze kanalizacji sanitarnej na działkach o nr (…) oraz nr (…).

W ramach Transakcji, na Kupującego:

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Kupujący, po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów (włączając w to własny know - how Kupującego) oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Z przytoczonych we Wniosku okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe dodatkowo wymaga powzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmowaniu powierzchni w Nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy (ani nie będzie miał takiej zdolności na moment Transakcji), z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych. Innymi słowy, w oparciu o składniki majątku nabyte w ramach Transakcji, bez podjęcia szeregu dodatkowych działań i zawarcia szeregu dodatkowych umów, nie będzie możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanej Nieruchomości. Co więcej, w ramach Transakcji, do Kupującego nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie posiada pracowników). Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości. Kupujący będzie prowadził odmienną od Sprzedającego działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości, podczas gdy, Sprzedający prowadzi działalność deweloperską. Na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na prowadzenie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji, a co za tym idzie nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Ponadto, należy podkreślić, że celem działalności Sprzedającego nie jest prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynie okres co najmniej dwóch lat, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, natomiast w pozostałym zakresie będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT jako dostawa dokonywana częściowo w ramach jej pierwszego zasiedlenia, a częściowo przed upływem okresu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia?

3.Czy jeżeli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1. Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. 2021, poz. 1540 ze zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czyjej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II.Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

 i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

 ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

 iii.umowy zarządzania aktywami;

 iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy (ani nie będzie miał takiej zdolności na moment Transakcji), z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O [ile - przypis Organu] Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) ona przeznaczona do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie - do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on Grunt wraz z towarzyszącą infrastrukturą a następnie kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie, między innymi, Budynku i Budowli. Po oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i ich wynajęciu w określonym zakresie, Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w umowy najmu ma nastąpić w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu jego powierzchni. W następnych latach Sprzedający zamierza realizować kolejne projekty deweloperskie, polegające na wybudowaniu, wynajęciu i sprzedaży innych budynków.

Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”) . W rozumieniu Standardu działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany. Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury . Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury . Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami. Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KD1P1-1.4012.722.2018.3.RR. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KD1P4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

III. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji (tj. jest nie później niż 31 sierpnia 2022 r.):

- w stosunku do części Nieruchomości może upłynąć okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie Nieruchomości miało bowiem miejsce:

a)w stosunku do części Budynku - w momencie sukcesywnego oddawania pomieszczeń w najem przez Sprzedającego w ramach zawartych umów najmu począwszy od (…) 2020 r. (po wybudowaniu Budynku i oddaniu go do użytkowania),

b)w stosunku do Budowli - w (…) 2020 r., tj. po oddaniu pierwszych pomieszczeń w Budynku w najem przez Sprzedającego w ramach zawartych umów najmu (lub – w odniesieniu do płyt chodnikowych betonowych - po ich udostępnieniu kontrahentowi na podstawie …), ponieważ wtedy Budowle zaczęły być wykorzystywane dla celów podlegającej opodatkowaniu VAT działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, tj. zaczęły pełnić funkcje pomocnicze względem Budynku.

Tym samym zakładając najpóźniejszą, planowaną przez Wnioskodawców datę Transakcji (31 sierpnia 2022 r.), w odniesieniu do części Budynku (powierzchnie wydane najemcom w okresie od … 2020 r. do … 2020 r.) upłynie okres dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia.

  - w stosunku do pozostałej części Budynku, pierwsze zasiedlenie nie nastąpi przed Transakcją (powierzchnie nigdy niewydane najemcom, o ile takie będą ciągle istniały w dacie Transakcji) lub nie upłynie okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tej części Budynku.

 - dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że zależnie od daty zawarcia planowanej Transakcji okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia może upłynąć w odniesieniu do większej (lub mniejszej) części powierzchni Budynku. Przykładowo, jeśli powierzchnia w Budynku została wydana najemcy (…) 2020 r. a Transakcja zostanie zawarta w (…) 2022 r., to nastąpi to w okresie dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Natomiast, jeśli Transakcja zostanie zawarta (…) 2022 r., to w odniesieniu do tej samej powierzchni upłynie już okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Nie zmienia to jednak w żaden sposób generalnej konkluzji, zgodnie z którą na dzień zawarcia Transakcji (i) w stosunku do części Nieruchomości upłynie okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia, (ii) a w stosunku do pozostałej części Nieruchomości ten okres nie upłynie (lub pierwsze zasiedlenie nie nastąpi - co mogłoby dotyczyć powierzchni w Budynku nigdy niewydanych najemcom przed zawarciem Transakcji).

Jednocześnie Strony zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynku, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to na dzień Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

W konsekwencji:

  - w odniesieniu do części Nieruchomości podlegającej pierwszemu zasiedleniu co najmniej dwa lata przed planowaną datą Transakcji, dostawa dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

  - w odniesieniu do części Nieruchomości niepodlegającej pierwszemu zasiedleniu co najmniej dwa lata przed planowaną Transakcją, dostawa dokonywana w ramach Transakcji nie będzie spełniać warunków zwolnienia przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

  - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (i) właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego (ii) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości.

A zatem, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, może być częściowo objęta zakresem zwolnienia od VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Zainteresowani skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Zainteresowani zwracają uwagę, że nawet jeśli skumulowana wartość nakładów na Budynek lub Budowle przekroczyła lub przekroczy 30% jego wartości z dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku przed dokonaniem Transakcji (i dojdzie do tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia Budynku lub Budowli w rozumieniu ustawy o VAT), to nie będzie to miało wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT. W takim przypadku do dostawy Nieruchomości dojdzie bowiem w okresie przed upływem dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia (w przypadku części Nieruchomości przekazanej najemcom przed dniem Transakcji) lub w ramach jej pierwszego zasiedlenia (w przypadku części Nieruchomości nieprzekazanej najemcom przed dniem Transakcji) w rozumieniu ustawy o VAT.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, że nawet gdyby uznać, że Budowle będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynku nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Sprzedającego działalności polegającej na najmie Budynku, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W takim wypadku te części Budynku/Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

(i)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(ii)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną inwestycją.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku w którym Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki, a Sprzedający będzie zobowiązany do jej udokumentowania fakturą VAT i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynie okres co najmniej dwóch lat, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, natomiast w pozostałym zakresie będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT jako dostawa dokonywana częściowo w ramach jej pierwszego zasiedlenia, a częściowo przed upływem okresu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Kupującego. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, jeżeli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

   - prawidłowe w zakresie stwierdzenia, że planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

   - nieprawidłowe w zakresie stwierdzenia, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynie okres co najmniej dwóch lat, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, natomiast w pozostałym zakresie będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT jako dostawa dokonywana częściowo w ramach jej pierwszego zasiedlenia, a częściowo przed upływem okresu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia;

   - prawidłowe w zakresie stwierdzenia, że Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że X Sp. z o.o. planuje nabycie od Y sp. z o.o. nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową. Budowa Budynku została zakończona w (…) 2020 r. a Budynek został dopuszczony do użytkowania w dniu (…) 2020 r.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynku już zostały zawarte przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku). Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu - co nastąpiło po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w (…) 2020 r. - w Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Od (…) 2020 r. kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu. Dla celów podatkowych Budynek jest ujęty jako środek trwały w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, naniesieniami wspierającymi funkcjonalnie Nieruchomość, które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1.płyty chodnikowe betonowe;

2.zieleń na garażu podziemnym;

3.ławka parkowa;

4.stojaki rowerowe;

5.kosze na śmieci;

6.fontanna (w gruncie i w budynku);

7.lampy oświetleniowe;

8.okablowanie do oświetlenia;

9.obudowy nawiewów (wyrzutnie/czerpnie powietrza);

10.okablowanie SN;

11.stacja naprawy rowerów.

Przedmiotem planowanej transakcji będą również przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przyłącze kanalizacji sanitarnej, które znajdują się poza Gruntem, ale stanowią własność Sprzedającego.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskana zgoda na użytkowanie Budynku obejmuje również Budowle.

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest pierwszym z czterech budynków, które docelowo mają tworzyć kompleks biurowo – usługowy.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, ani innej jednostki organizacyjnej, wydzielonych w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce (i pozostaną zarejestrowani także na moment zawarcia Transakcji).

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Przedmiotem Transakcji będą:

1. Składające się na Nieruchomość prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli.

2. Prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które na moment transakcji mogą znajdować się na terenie Budynku, ale będą stanowić własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców).

3. Prawa i obowiązki wynikające z zawartych lub przejętych przez Sprzedającego umów najmu (w tym obowiązki nałożone na Sprzedającego w regulaminie Budynku). Jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży.

4. Dokumentacja projektowa, techniczna i prawna związana z Nieruchomością.

5. Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń, a także kaucje najemców.

6. Majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

7. Wyłączne prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

8. Upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do Projektów w celu udzielenia dalszych upoważnień do tego - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

9. Prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami.

10. Prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli oraz dokumentacji projektowej.

11. Prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku.

12. Prawo do używania znaku towarowego Budynku - w tym zakresie Kupującemu zostanie udzielona licencja (w szczególności, w zakresie oznaczania Budynku oraz używania przedmiotowego znaku towarowego przez Kupującego do celów promocyjnych i marketingowych).

13. Prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy ze spółką (…) i dotyczącej udostępnienia części Nieruchomości w celu posadowienia na niej m.in. stacji ładowania samochodów elektrycznych wraz z infrastrukturą towarzyszącą „…”).

Ponadto, w ramach Transakcji Kupujący i Sprzedający zawrą umowę regulującą współwłasność praw autorskich do projektu zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla Nieruchomości oraz kolejnego realizowanego przez Sprzedającego etapu kompleksu.

W ramach Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

  - Danych finansowych prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

  - Instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

  - Pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte w szczególności:

  - Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości/budowę Budynku wraz infrastrukturą (w tym Budowli);

  - Umowa o komercyjne zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o komercyjne zarządzenie Nieruchomością - jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Sprzedający (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego) nie będzie także świadczył na rzecz Kupującego usług komercyjnego zarządzania Nieruchomością;

  - Umowa o techniczne zarządzanie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o techniczne zarządzanie Nieruchomością - jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym niż Sprzedający.

  - Umowy zarządzania aktywami Sprzedającego - Sprzedający nie zawarł takiej umowy;

  - Należności Sprzedającego o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, w tym szczególności należności Sprzedającego wynikające z umów najmu. W tym zakresie, jeżeli do Transakcji dojdzie w trakcie miesiąca, wówczas rozliczenie kwot stanowiących należności od najemców należnych proporcjonalnie od daty Transakcji do zakończenia danego miesiąca nastąpi bezpośrednio pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym;

  - Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów/ścieków z Budynku;

  - Prawa i obowiązki z praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę usług (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind). Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu tego rodzaju umowy zostaną wypowiedziane lub rozwiązane.

  - Prawa i obowiązki wynikające z umowy na generalne wykonawstwo robót budowlanych zawartej przez Sprzedającego (oprócz praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) komercyjne zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii prawnych i księgowych i innych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z działki Gruntu oraz Budynku i Budowli wraz z niektórymi prawami z nią związanymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Jak wynika z okoliczności sprawy podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe dodatkowo wymaga powzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynie okres co najmniej dwóch lat, prawa do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, opodatkowania dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie jako dostawa dokonywana częściowo w ramach jej pierwszego zasiedlenia, a częściowo przed upływem okresu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury znajdujących się na Nieruchomości należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. Budynku i Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy Budynek został dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji wydanej w dniu (…) 2020 r., do pierwszego zasiedlenia doszło po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu - co nastąpiło po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w (…) 2020 r. Uzyskana zgoda na użytkowanie Budynku obejmuje również Budowle (w tym również przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przyłącze kanalizacji sanitarnej, znajdujące się poza Gruntem, ale stanowiące własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji). Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT), tym samym zostały one oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, nastąpiło po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w (…) 2020 r. po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku).

Jak wynika z wniosku po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku w (…) 2020 r. – w Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Od (…) 2020 r. kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu. Należy zaznaczyć, że prace wykończeniowe są realizowane w stosunku do powierzchni, przed ich wydaniem najemcom (tzn. przed ich ewentualnym pierwszym zasiedleniem). Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy – od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, które zostały oddane do użytkowania (…) 2020 r. do dnia planowanej Transakcji nie minie okres dłuższy niż 2 lata.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (zarówno w części w jakiej Budynek został oddany do użytkowania Najemcom w (…) 2020 r., jak i w części w której kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom) oraz Budowli (w tym również przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przyłącze kanalizacji sanitarnej), które zostały oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (w … 2020 r.) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w okresie 2 lat po pierwszym zasiedleniu [w części, w stosunku do której przed sprzedażą doszło do pierwszego zasiedlenia].

Jak bowiem jednoznacznie wynika z opisu sprawy od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, które zostały oddane do użytkowania (…) 2020 r. do dnia planowanej Transakcji nie minie okres dłuższy niż 2 lata.

W tych okolicznościach planowana dostawa budynku biurowego z częścią usługową „(…)” oraz Budowli nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe, dla dostawy Budynku oraz Budowli nie spełniającej przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli, w konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto, przysługiwało mu prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli, zatem również ww. zwolnienie nie znajdzie zastosowania w analizowanej sytuacji.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tym samym transakcja będzie opodatkowana VAT jako dostawa dokonywana częściowo w ramach pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, a częściowo przed upływem okresu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Należy również wskazać, że dostawa Nieruchomości nie będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zainteresowanym nie będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Kupujący na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy. W związku z powyższym, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana - Zainteresowanym nie będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, w którym jednoznacznie wskazali Państwo, że od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, które zostały oddane do użytkowania (…) 2020 r. do dnia planowanej Transakcji nie minie okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Natomiast ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).