Niepodleganie opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce zabudowanej nr 1.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce zabudowanej nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 17 kwietnia 2023 r. (wg daty wpływu) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2023 r. (data wpływu 23 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wraz z rodzeństwem (razem z Panem jest Państwa 10) otrzymał Pan nieruchomość w ramach spadku po rodzicach (po ojcu 25% udziału na 10 osób oraz 75% udziału po matce na 10 osób). Przysługuje Panu 1/10 udziału w spadku. Wraz z rodzeństwem podjął Pan wspólną decyzję o sprzedaży. Kupujący trafił do Pana i Pana rodzeństwa sam, nie ogłaszał Pan wraz z rodzeństwem nieruchomości. Kwestią sprzedaży była cena oraz ustalenie, jaką dokładnie część tej działki kupujący będzie potrzebował. Po ustaleniach okazało się, że interesuje go całość poza budynkiem mieszkalnym. Pełnomocnikiem całego rodzeństwa przy sprzedaży jest Pana brat. Na bazie pełnomocnictwa zawarł on umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego z kupującym. Umowa sprzedaży będzie zawarta w kwietniu 2023. W związku z brakiem zainteresowania kupującego budynkiem mieszkalnym Pana brat (pełnomocnik) wystąpił o podział geodezyjny tak, aby wydzielić go z reszty działki.

W jego wyniku powstały:

-działka z budynkiem mieszkalnym niebędącym przedmiotem sprzedaży (numer 10),

-działka bez budynku mieszkalnego – przedmiot sprzedaży (numer 1).

W ramach tego zabiegu Pana brat (pełnomocnik) wystąpił o projekt rozbiórki części nieruchomości gospodarczej, która w części znajdowała się w granicy podziału, a kupujący we własnym zakresie ją rozebrał. Rozebrał ją przed zakupem, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwoliło na podział działki wraz z budynkiem znajdującym się na jej części. Działania rozpoczęły się w roku 2022 (wystąpienie o projekt rozbiórki), a zakończyły w marcu 2023 (projekt geodezyjny).

Jeżeli chodzi o działkę będącą przedmiotem sprzedaży:

-znajduje się na niej budynek gospodarczy o numerze ewid. …,

-obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu „droga krajowa nr … - część północna w …, uchwalony Uchwałą Nr … przez Radę Miejską w … dnia … r. (Dz. Urz. … z …, poz. …), zgodnie z którym przeznaczone są częściowo pod obiekty produkcyjne, składy, magazyny, zabudowę usługową (P/U-4) oraz częściowo pod drogę publiczną klasy ekspresowej (…)”.

-działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez współwłaścicieli,

-nie występował Pan wraz z rodzeństwem o zmianę przeznaczenia terenu,

-do dnia sprzedaży działki nie była i nie będzie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę,

-do dnia sprzedaży działki nie była i nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy,

-pierwsze zajęcie do zasiedlenia nastąpiło około 1980 r.,

-przed nabyciem w ramach spadku była tam prowadzona działalność rolnicza przez rodziców.

Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan nieruchomości. Posiada Pan działkę wraz z budynkiem mieszkalnym, w którym Pan mieszka oraz udziały w wyżej opisanym spadku (działka z budynkiem mieszkalnym niebędąca przedmiotem sprzedaży oraz działka bez budynku mieszkalnego będąca przedmiotem sprzedaży). Prowadzi Pan działalność gospodarczą (zakład ogólnobudowlany) niezwiązaną z tą sprzedażą.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Nabycie udziału powstało wskutek odziedziczenia spadku po rodzicach, po Ojcu (25% udziału na 10 osób) … r., po Mamie (75% udziału na 10 osób) … r.

Na pytanie Organu: W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan swój udział w działce będącej przedmiotem sprzedaży? W szczególności:

a)Czy korzystał lub korzysta z niej Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał lub korzysta?

odpowiedział Pan: Nie korzystałem.

b)Czy korzystał lub korzysta Pan z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

odpowiedział Pan: Nie korzystałem.

c)Czy oddawał lub oddaje ją Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-W jakim okresie udostępniał Pan ww. działkę (swój udział) osobom trzecim?

-Czy udostępniał Pan ww. działkę (swój udział) odpłatnie czy bezpłatnie?

-Czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzał Pan podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki?

odpowiedział Pan: Nie używałem w ten sposób.

Podział działki nastąpił wskutek braku zainteresowania Kupującego domem mieszkalnym jednorodzinnym. Pana brat wystąpił o podział geodezyjny tak, aby wydzielić budynek mieszkalny od reszty działki. W wyniku tego powstała działka numer 10 (z domem mieszkalnym niebędąca przedmiotem sprzedaży) oraz działka numer 1 (będąca przedmiotem sprzedaży). W ramach tego zabiegu Pana Brat wystąpił o projekt rozbiórki części nieruchomości gospodarczej, która w części znajdowała się w granicy podziału, a Kupujący we własnym zakresie ją rozebrał. Rozebrał ją przed zakupem, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwoliło na podział działki wraz z budynkiem znajdującym się na jej części.

Na pytanie Organu: Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość (działkę) dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a)Ogrodził Pan nieruchomość,

odpowiedział Pan: Nie.

b)Wydzielił Pan drogę wewnętrzną,

odpowiedział Pan: Nie.

c)Uzbroił nieruchomość (działkę),

odpowiedział Pan: Nie.

d)Podjął Pan działania w celu jej uzbrojenia,

odpowiedział Pan: Nie.

e)Wydzielił albo podzielił Pan nieruchomość (działkę)?

odpowiedział Pan, że Pana brat podzielił działkę na dwie części, jednak nie było to działanie, które miało na celu ją uatrakcyjnić. Było to konieczne, ponieważ kupujący był zainteresowany jedynie działką, a nie budynkami.

f)Kiedy prowadził Pan te działania?

Działania, które prowadził Pana brat rozpoczęły się w 2022 (wystąpienie o projekt rozbiórki), a zakończyły w marcu 2023 (podział geodezyjny).

Nie podejmował Pan wraz z rodzeństwem działań marketingowych.

Sprzedający musi dostarczyć następujące dokumenty:

-odpis zwykły księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów,

-wypis aktu poświadczenia dziedziczenia,

-dokonania ujawnienia praw spadkowych; uzyska potwierdzenie ważności dokumentowej umowy przedwstępnej, uzyska pełnomocnictwo, informacje, że nieruchomość jest wolna od wszelkich długów a w szczególności należnych a nieuiszczonych podatków oraz innych ciężarów publicznoprawnych, w tym zobowiązań podatkowych,

-nie ciążą na niej żadne ograniczone prawa rzeczowe, żadne prawa osobiste, bądź roszczenia osób trzecich, w tym prawa dożywocia, ani żadne inne prawa osób trzecich skuteczne wobec nabywcy,

-znajdują się w wyłącznym ich posiadaniu oraz zarządzaniu, zaś osoby trzecie nie korzystają z całości bądź z części na podstawie odrębnej umowy lub też bezumownie w sposób nieuprawniony,

-nie jest przedmiotem umownego prawa pierwokupu, prawa odkupu, roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, albo przedmiotem prawa o podobnym charakterze, przysługującego jakiejkolwiek osobie trzeciej,

-nie jest przedmiotem toczącego się (grożącego) postępowania egzekucyjnego, bądź upadłościowego, ani nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu własnością, w związku z orzeczeniem sądu lub na innej podstawie,

-zawarcie umowy sprzedaży nie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, nie jest dokonywane z pokrzywdzeniem wierzycieli, ani w zamiarze pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli,

-nie została nabyta od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego,

-nie jest położona na obszarze rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji,

-nie jest położona na terenie parku narodowego, bądź krajobrazowego ani żadnego innego obszaru podlegającego ochronie, nie jest położona na terenie objętym uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją starosty,

-nie jest terenem badań archeologicznych,

-nie jest położona na obszarach górniczych,

-nie jest położona na terenach zalewowych,

-według wiedzy sprzedającego w gruncie nieruchomości ani pod jego powierzchnią nie były przechowywane ani składowane w przeszłości, niebezpieczne substancje m.in. odpady chemiczne, azbest, metale ciężkie, odpady bakteriologiczne lub ropopochodne,

-nieruchomość nie została wpisana do rejestru zabytków, nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, grunt nieruchomości nie jest pokryty śródlądowymi wodami stojącymi ani też wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, a niebędącymi stawami, w których w sposób naturalny zgromadziła się woda, nieruchomość posiada zapewniony bezpośredni, bezpłatny i nieograniczony w czasie dostęp do drogi publicznej,

-granice nieruchomości nie są przedmiotem sporu,

-oświadczenie, że Brat, Pan ani mocodawcy (rodzeństwo) – w zakresie przyrzeczonej umowy sprzedaży – nie są zarejestrowanymi ani czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług,

-oświadczenie, że udziały we współwłasności całej nieruchomości objętej KW Nr … – jako nabyte na podstawie spadkobrania, tak po ojcu ...., jak i po matce .... – stanowią majątki osobiste każdego z nich, w szczególności zapewnienie, że do zawarcia umowy ich sprzedaży nie będzie wymagana zgoda ani też potwierdzenie dokonanych czynności ze strony osób trzecich.

Przy umowie należy okazać:

-wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa udzielonego w formie aktu notarialnego Rep A nr …, prawomocnej decyzji podziałowej,

-zbiorczego wypisu z rejestru gruntów uwzględniającego podział działki oznaczonej numerem 5, z ujawnieniem nowo powstałych działek (10, 1) z opisem i mapą przeznaczonego do wpisu w treści księgi wieczystej,

-wypisu z rejestru gruntów dla sprzedawanej działki z opisem i mapą przeznaczonego do wpisu w treści wieczystej,

-zaświadczeń dotyczących: przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rewitalizacji oraz planów urządzenia lasów dla działki mającej być przedmiotem obrotu oraz zaświadczeń z Urzędu Skarbowego informujących o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn oraz zaświadczenia o braku zaległości Sprzedawców w płatności podatku od nieruchomości, co wynika z treści Paragrafu 5 umowy przedwstępnej sprzedaży,

-oświadczenie, że działając w imieniu własnym oraz na rzecz współwłaścicieli oświadcza, że zobowiązuje się zawrzeć umowę, mocą której dokonają sprzedaży całych przypadających im udziałów wynoszących po 1/10 (jednej dziesiątej) części, Kupujący: oświadcza, że spółka jest w zakresie dokumentowanej umowy sprzedaży zarejestrowanym oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, oświadcza, że nieruchomość zobowiązuje się kupić, Strony umawiają się, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 30 dni od daty uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy zespołu budynków magazynowych (centrum logistyczne), z zastrzeżeniem, że minimalna powierzchnia zabudowy nie może być mniejsza aniżeli 50% (pięćdziesiąt procent) terenu zajętego pod zabudowę, z tym, że nie później niż w terminie do … r. (termin został przesunięty do … roku) Strony umówiły się na zadatek, który został wpłacony.

Sprzedający upoważnia Kupującego do: wejścia na teren działki gruntu będącej przedmiotem przyrzeczonej sprzedaży, celem przeprowadzenia stosownych badań w zakresie stanu ekologicznego, geologicznego, geotechnicznego i hydrogeologicznego, zanieczyszczeń gruntu, pozwalających na ocenę spoistości gruntu oraz wykluczenie składowania szkodliwych odpadów, bądź występowania innego rodzaju zanieczyszczenia środowiska naturalnego, które mogłyby skutkować niekorzystnym wpływem na zamierzoną działalność inwestycyjną, a w tym na dokonanie stosownych pomiarów oraz innych czynności niezbędnych do przeprowadzenia na gruncie – ogólnie upoważnia Kupującego do dysponowania gruntem Nieruchomości – na cele budowlane określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, z zastrzeżeniem zakazu dokonywania jakichkolwiek naniesień budowlanych oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu badań.

Warunek postawiony przed sprzedającym: dokona geodezyjnego oraz prawnie skutecznego podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 5 w taki sposób, że z działki tej wydzielona zostanie ta jej część, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi (siedlisko), o przewidywanym łącznym obszarze około 0,2283 ha (dwa tysiące dwieście osiemdziesiąt trzy metry kwadratowe) oraz pozostała część o przewidywanym łącznym obszarze około 2,5000 ha (dwa hektary pięć tysięcy metrów kwadratowych), która nie została zabudowana. Sprzedający dokonał podziału geodezyjnego w marcu 2023 r.

Sprzedający upoważnia Kupującego do: wejścia na teren działki gruntu będącej przedmiotem przyrzeczonej sprzedaży, celem przeprowadzenia stosownych badań w zakresie stanu ekologicznego, geologicznego, geotechnicznego i hydrogeologicznego, zanieczyszczeń gruntu, pozwalających na ocenę spoistości gruntu oraz wykluczenie składowania szkodliwych odpadów, bądź występowania innego rodzaju zanieczyszczenia środowiska naturalnego, które mogłyby skutkować niekorzystnym wpływem na zamierzoną działalność inwestycyjną, a w tym na dokonanie stosownych pomiarów oraz innych czynności niezbędnych do przeprowadzenia na gruncie – ogólnie upoważnia Kupującego do dysponowania gruntem Nieruchomości – na cele budowlane określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, z zastrzeżeniem zakazu dokonywania jakichkolwiek naniesień budowlanych oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu badań.

W związku z udzielonym upoważnieniem Kupujący wykonał badanie geotechniczne gruntu Działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Pana ani współwłaścicieli.

Na pytanie Organu: Czy z tytułu nabycia działki 5 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

odpowiedział Pan: Nie przysługiwało.

Na pytanie Organu: Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

odpowiedział Pan: Tak, prowadzę działalność gospodarczą - zakład ogólnobudowlany

Na pytanie Organu: Czy nabywca działki jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

odpowiedział Pan: Tak.

Na pytanie Organu: Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?

odpowiedział Pan: Nie jestem.

Na pytanie Organu: Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan działkę do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawał Pan płody rolne z działki, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

odpowiedział Pan: Nie.

Na pytanie Organu: Czy budynek gospodarczy znajdujący się na ww. działce stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

odpowiedział Pan: Tak.

Na pytanie Organu: Czy budynek gospodarczy znajdujący się na działce stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

odpowiedział Pan: Nie.

Na pytanie Organu: Czy na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane ? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

odpowiedział Pan: Nie.

Na pytanie Organu: Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynku gospodarczego, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?

odpowiedział Pan: Nie jest mi znany.

Na pytanie Organu: Czy budynek gospodarczy jest trwale związany z gruntem?

odpowiedział Pan: Tak.

Budynki zostały nabyte w spadku, po Ojcu (25% udziału na 10 osób) … r., po Mamie (75% udziału na 10 osób) … r.

Pierwsze zajęcie do zasiedzenia nastąpiło około roku 1980 r. Zajęcie do używania nastąpiło w całości.

Na pytanie Organu: Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku gospodarczego lub jego części a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

odpowiedział Pan: Tak.

Na pytanie Organu: Kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie do używania przez pierwszego użytkownika budynku gospodarczego? Należy wskazać dokładną datę.

odpowiedział Pan: Około roku 1980 r.

Nabycie udziału w działce powstało wskutek odziedziczenia spadku po rodzicach, zatem nie było opodatkowane podatkiem dochodowym PCC, VAT ani żadnym innym. Nie było faktury, w formie spadku po rodzicach.

Na pytanie Organu: Czy z tytułu nabycia budynku gospodarczego przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

odpowiedział Pan: Nie przysługiwało.

Na pytanie Organu: W przypadku, gdy budynek gospodarczy został wytworzony przez Pana, to czy z tytułu wytworzenia/wybudowania budynku gospodarczego przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

odpowiedział Pan, że nie został wytworzony przez Pana.

Na pytanie Organu: Czy przed nabyciem przez Pana w drodze spadku, ww. budynek gospodarczy był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela? Jeśli tak, należy opisać w jaki sposób.

odpowiedział Pan: Działalność rolnicza prowadzona przez rodziców.

Kupujący nie otrzymał w najem, dzierżawę bądź użyczenie budynków znajdujących się na nieruchomości.

Na pytanie Organu: Czy budynek gospodarczy był do dnia sprzedaży wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której był do dnia sprzedaży wykorzystywany budynek gospodarczy, Pan wykonywał/wykonuje – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

odpowiedział Pan: Nie był wykorzystywany w ogóle od dnia nabycia.

Nie poniósł Pan żadnych nakładów.

Pytanie

Czy transakcja kupna-sprzedaży Pana udziałów, tj. 1/10, musi być powiększona o podatek od towarów i usług - VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W związku z otrzymaniem spadku po rodzicach wraz z rodzeństwem podjął Pan wspólną decyzję o zbyciu nieruchomości. Kupujący trafił do Pana i współwłaścicieli sam, Pan i współwłaściciele nie ogłaszaliśmy nieruchomości.

Pełnomocnikiem w imieniu całego rodzeństwa był Pana brat. Kwestią sprzedaży była cena oraz ustalenie, jaką dokładnie część tej działki Kupujący będzie potrzebował. Po ustaleniach okazało się, że interesuje go całość poza budynkiem mieszkalnym. Działania Pana i Pana rodzeństwa ograniczyły się jedynie do podzielenia tej działki w odpowiedni sposób. Nie były to ruchy polegające na zwiększeniu atrakcyjności. Były to jedynie zabiegi pozwalające na jej zbycie. Nigdy nie zajmował się Pan handlem nieruchomościami, a owa jest Pana pierwszą, którą chce Pan w życiu sprzedać. Prowadzi Pan działalność gospodarczą (zakład ogólnobudowlany – remonty) niezwiązaną z tą sprzedażą.

W Pana ocenie i wiedzy, jaką Pan posiada, działka, która podlega sprzedaży, nie powinna była zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie działek (udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy przedwstępnej chce Pan sprzedać udział nieruchomości położonej w miejscowości ..., działka nr 1. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem gospodarczym. Nabył Pan nieruchomość w drodze spadku po rodzicach. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzi Pan działalność gospodarczą - zakład ogólnobudowlany. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie oddawał Pan działki w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów. Nie wykorzystuje Pan działki w żaden sposób. Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych. Pana brat wystąpił o podział działki 5 i o projekt na rozbiórkę budynku gospodarczego, przy czym rozbiórki dokonał Kupujący. Ogólnie upoważnił Pan Kupującego do dysponowania gruntem Nieruchomości  - na cele budowlane określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, z zastrzeżeniem zakazu dokonywania jakichkolwiek naniesień budowlanych oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu badań.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, na mocy udzielonego pełnomocnictwa, Pana brat zawarł umowę przedwstępną z Kupującym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, sprzedaż udziału w działce nr 1 nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. udziału w działce, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce 1 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w działce 1 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż udziału w działce nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziału w działce 1 nie działa Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, zatem sprzedaż udziału w działce zabudowanej nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).