Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Lokali niemieszkalnych oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek uzupełnił Pan pismem z 13 października 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

B.G.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Wnioskodawcą jest osoba fizyczna zamieszkała i prowadząca działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”). Wnioskodawca jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej.

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej z polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (zainteresowanym niebędącym stroną postępowania), będącą czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Kupujący”), Wnioskodawca sprzedał na rzecz Kupującego następujące lokale (dalej łącznie „Lokale”):

1. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.1 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...) wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z pomieszczenia usługowego, sanitariatu, magazynu, pomieszczenia gospodarczego nr 1, pomieszczenia gospodarczego nr 2, pomieszczenia socjalnego i komunikacji (dalej „LOK.USŁ.1”),

2. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.2 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z pomieszczenia usługowego i pomieszczenia gospodarczego (dalej „LOK.USŁ.2”),

3. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.3 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z basenu, pomieszczenia gospodarczego nr 1, pomieszczenia technicznego nr 1, komunikacji nr 1, szatni nr 1, sanitariatu nr 1, sanitariatu nr 2, sauny nr 1, sauny nr 2, sauny nr 3, komunikacji nr 2, szatni nr 2, komunikacji nr 3, pomieszczenia technicznego nr 2, pomieszczenia gospodarczego nr 2, komunikacji nr 4 i pomieszczenia ratownika (dalej „LOK.USŁ.3”),

4. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.4 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, składający się z siłowni, szatni nr 1, szatni nr 2, sanitariatu nr 1, sanitariatu nr 2, szatni nr 3, szatni nr 4, komunikacji nr 1, komunikacji nr 2 i komunikacji nr 3 (dalej „LOK.USŁ.4”),

5. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.TECH.1 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie techniczne nr 3 (dalej „P.TECH.1”),

6. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.TECH.2 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), obejmujący pomieszczenie techniczne nr 2 (dalej „P.TECH.2”),

7. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.SOC.1 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie socjalne nr 2 (dalej „P.SOC.1”),

8. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.SOC.2 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie socjalne nr 1 (dalej „P.SOC.2”),

9. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR1 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR1”),

10. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR2 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR2”),

11. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR3 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR3”),

12. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR4 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR4”),

13. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR4 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR4”),

14. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR5 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR5”),

15. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR6 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR6”),

16. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR7 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR7”),

17. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR7 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR7”),

18. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR8 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR8”),

19. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR9 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR9”),

20. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR10 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR10”),

21. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR11 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR11”),

22. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR12 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR12”),

23. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR13 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR13”),

24. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR14 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR14”),

25. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR15 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR15”),

26. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR17 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR17”),

27. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR18 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR18”),

28. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR19 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR19”),

29. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR20 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR20”),

30. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR20 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR20”),

31. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR21 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…) , wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „KOM.NR21”),

32. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem K1 znajdujący się w budynku numer (…) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (…), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „K1”).

Lokale zostały przez Sprzedającego nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego.

W odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu (dalej „Umowa Najmu”) zawartej pomiędzy Sprzedającym, a polską spółką akcyjną (dalej „Najemca”), na podstawie umowy cesji praw i obowiązków umowy najmu z dnia (...) 2015 roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to Umowa Najmu została zawarta na czas określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r. W wyniku sprzedaży Lokali, Kupujący wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Przedmiot sprzedaży nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Lokalami),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

10. nieruchomości innych niż Lokale,

11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12. rachunków bankowych Sprzedającego.

Przedmiot sprzedaży (tj. Lokale) nie był wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży (tj. Lokali), a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Kupujący będzie wykorzystywał Lokale wyłącznie w ten sposób, że będzie wynajmował Lokale na rzecz podmiotów trzecich (początkowo na rzecz Najemcy zgodnie z Umową Najmu), przy czym Lokale nie będą wynajmowane na cele mieszkaniowe ani na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693). W momencie sprzedaży Lokali zarówno Sprzedający jak i Kupujący byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Wnioskodawca i Kupujący złożyli w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży Lokali zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Lokali podatkiem VAT – oświadczenie to zawierało wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Wszystkie nabyte lokale opisane w stanie faktycznym są i będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Lokali podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystały ze zwolnienia od podatku VAT?

2. Czy Kupujący uprawniony jest do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokali, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy Kupujący uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1

W ocenie Wnioskodawcy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Lokali podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystały ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Sprzedający jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej oraz zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Ponadto, Lokale zostały przez Sprzedającego nabyte w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego i wykorzystywane były w ramach tej działalności gospodarczej poprzez oddanie Lokali w najem. Wobec powyższego uznać należy, że Sprzedający sprzedając Lokale na rzecz Kupującego działał jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wskazać należy, że ustawodawca w ustawie o VAT nie zdefiniował pojęcia przedsiębiorstwa, jednakże w praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego były jedynie Lokale, a w żadnym razie nie całe przedsiębiorstwo Wnioskodawcy. W szczególności jak wynika z opisu stanu faktycznego, transakcja sprzedaży Lokali na rzecz Kupującego obejmowała wyłącznie składniki majątkowe w postaci Lokali. Przedmiot sprzedaży nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Lokalami),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

10. nieruchomości innych niż Lokale,

11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12. rachunków bankowych Sprzedającego.

Wobec powyższego uznać należy, że nie doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworzących jego przedsiębiorstwo, wskazana w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, nie została nabyta przez Kupującego. W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie są wystarczające do kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e VATU ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze, że Lokale:

1. nie były wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (w szczególności na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),

2. nie stanowiły jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (w szczególności oddziału),

-  Lokale nie spełniały kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego:

1. Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla działalności związanej z Lokalami, a wynik na działalności z nimi związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego,

2. Kupujący nie przejął ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Lokalami),

3. Kupujący nie przejął rachunków bankowych Sprzedającego.

W związku z powyższym należy uznać, że Lokale nie spełniały kryterium wyodrębnienia finansowego.

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Kupujący nie nabył wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanych Lokali. W związku z tym należy uznać, że przedmiot sprzedaży nie spełniał kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Ze względu na fakt, że zespół składników majątkowych będący przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (tj. Lokale) nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie stanowił on zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Lokali przez Sprzedającego na rzecz Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. W związku z tym, że Lokale nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, to nie znajdowało zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 VATU.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze, że:

1. Lokale zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego,

2. Lokale zostały przez Sprzedającego oddane w najem na rzecz Najemcy na podstawie Umowy Najmu w 2017 r.,

3. w odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej

-  to należy uznać, że Lokale były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie dłuższym niż 2 lata przed transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego.

Wobec powyższego uznać należy, że transakcja sprzedaży Lokali przez Sprzedającego na rzecz Kupującego korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający oraz Kupujący zrezygnowali z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wobec powyższego nie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy Kupujący uprawniony jest do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokali, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

1. Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych,

2. Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,

3. Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktów 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1, a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wynajmując Lokale, Kupujący spełniać będzie przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. Wynajem Lokali, stanowiących lokale niemieszkalne, na cele niemieszkalne na rzecz podmiotów trzecich (w szczególności Najemcy) innych niż na rzecz społeczne agencje najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693), stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie zwolnioną od podatku VAT. Wobec powyższego Lokale wykorzystywane będą - przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - do wykonywania czynności opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokali, a w przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 VATU, była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan (Sprzedający) na rzecz Kupującego 32 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez Pana na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach Pana działalności gospodarczej. Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu zawartej pomiędzy Panem, a spółką akcyjną, na podstawie umowy cesji praw i obowiązków umowy najmu z dnia (...) 2015 roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to Umowa Najmu została zawarta na czas określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”,

przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem mając na uwadze okoliczności sprawy, że ww. 32 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe nabył Pan w ramach działalności gospodarczej z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT oraz lokale te były przedmiotem umowy najmu zawartej w 2017 r. obowiązującej do dnia (...) 2034 r. to nie ulega wątpliwości, że sprzedaż przez Pana 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne była dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Regulacje art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tu wymienione te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy, „transakcję zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi jednak stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle tej definicji zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracowniczy).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Podsumowując, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

-istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

-  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zatem dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi jego zorganizowaną część, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Trzeba zaznaczyć, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zakres powyższego wyłączenia z zakresu opodatkowania zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy. W tym zakresie Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Trybunał rozpatrujący sprawę uznał, że przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu wspólnotowych regulacji VAT wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan (Sprzedający) 32 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez Pana na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach Pana działalności gospodarczej. Przedmiot sprzedaży nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Lokalami),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

10. nieruchomości innych niż Lokale,

11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12. rachunków bankowych Sprzedającego.

Przedmiot sprzedaży (tj. Lokale) nie był wyodrębniony w istniejącym Pana przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Nie sporządzał Pan osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży (tj. Lokali), a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą Pana działalność.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Sprzedaż przedmiotowych lokali nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiot sprzedaży tj. lokale opisane wniosku nie był wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Lokale nie spełniały więc w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Ponadto lokale nie spełniały kryterium wyodrębnienia finansowego, Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży tj. Lokali.

Tym samym zbywane 32 lokale nie posiadały na dzień dostawy zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. W analizowanej sprawie warunek ten nie jest spełniony.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że ww. lokale, będące przedmiotem transakcji, nie mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, sprzedaż 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy sprzedał Pan (Sprzedający) na rzecz Kupującego 32 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez Pana na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach Pana działalności gospodarczej. Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu zawartej pomiędzy Panem, a spółką akcyjną, na podstawie umowy cesji praw i obowiązków umowy najmu z dnia (...) 2015 roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to Umowa Najmu została zawarta na czas określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r. W wyniku sprzedaży Lokali, Kupujący wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa opisanych w stanie faktycznych 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą każdego z 32 lokali upłynął okres ponad 2 lat. Ponadto w odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że dostawa 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostały spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z uwagi na to, że dostawa 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne opisanych w zdarzeniu przyszłym korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak zostało wskazane wyżej, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień sprzedaży ww. 32 lokali byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyli w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży Lokali zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Lokali podatkiem VAT – oświadczenie to zawierało wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji, mieli Państwo prawo do zastosowania przy sprzedaży ww. 32 lokali zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem 32 lokali w ramach Transakcji, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Po nabyciu wszystkie nabyte lokale opisane w stanie faktycznym są i będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Zatem mając powyższe na uwadze, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem przedmiotu Transakcji. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan B.G. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.