Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 20 lipca 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2019 r. działka położona w (…) została nabyta drogą kupna w różnych częściach udziałów przez 3 strony: Panią i Pani męża do wspólnego majątku małżeńskiego (strona A), rodziców Pani męża do wspólnego majątku małżeńskiego (strona B) i osobę trzecią (strona C). Na tej działce strona B wybudowała dom jednorodzinny, a strona A i C wspólnie dom z 2 lokalami mieszkalnymi, każde własnymi nakładami finansowymi odpowiednimi do swojej docelowej nieruchomości. Środki finansowe użyte przez stronę A (Panią i Pani męża) dla celu nabycia udziałów w działce i wybudowania na niej budynku mieszkalnego pochodziły ze sprzedaży nieruchomości z Pani majątku osobistego sfinalizowanej w 2020 r.

W 2023 r. ukończona została budowa i budynki zostały oddane do użytkowania. W tym samym roku została zniesiona współwłasność w nieruchomości, ustanowiono odrębną własność lokali wraz z przynależnym im terenem i założono odrębne księgi wieczyste (na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 maja 2023 r., Rep. A nr (…)). W wyniku zniesienia współwłasności, w związku z różnicą w wartości dzielonych nieruchomości, a posiadaną liczbą udziałów, w lokalu mieszkalnym przyznanym stronie A (Pani i Pani mężowi) strona B (rodzice Pani męża) uzyskała „nadwyżkę” udziałów wynoszących 1.266/10.000 części tego lokalu, które następnie darowała swojemu synowi, a Pani mężowi do jego majątku osobistego (w ramach tego samego aktu notarialnego). W rezultacie 8.734/10.000 części udziałów w lokalu mieszkalnym strony A należało do jej wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a 1.266/10.000 części udziałów do majątku osobistego jednego z małżonków.

W czerwcu 2025 r. Pani mąż darował swoje udziały na rzecz wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i lokal w 100% stał się Państwa wspólnym lokalem. Następnie w tym samym miesiącu prawomocnie rozwiodła się Pani z mężem, w związku z czym Pani oraz Pani mąż macie zamiar sprzedać opisywany lokal mieszkalny, po czym każde z Państwa ma zamiar spożytkować część swojej połowy uzyskanego dochodu na własny użytek mieszkaniowy, a część zainwestować.

Wraz z mężem ma Pani we współwłasności również drugi lokal mieszkalny, który jest obecnie wynajmowany i co do którego zgodziła się Pani się wraz z mężem, że Pani były mąż odkupi w przyszłości Pani połowę tego lokalu. Wszystkie wymienione transakcje kupna/sprzedaży były wykonane i są zamierzone nie w ramach działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wskazała Pani, że w wyniku rozwodu podział majątku wspólnego nie nastąpił, w związku z czym pozostaje Pani wraz z byłym mężem współwłaścicielami omawianej nieruchomości w 50% każde. Rozwód nastąpił 16 czerwca 2025 i uprawomocnił się z dniem 23 czerwca 2025 r. Planuje Pani w ciągu trzech lat od sprzedaży wspólnego lokalu mieszkalnego zakupić własnościowo, na własne potrzeby mieszkaniowe lokal mieszkalny w Polsce, ale jest to na razie zamiar bez żadnej konkretnej nieruchomości w planach. W związku z tym nie sposób stwierdzić, czy wartość nowej nieruchomości będzie równa całej kwocie Pani przychodu ze sprzedaży omawianego lokalu mieszkalnego, natomiast z całą pewnością będzie to co najmniej równowartość wspomnianych 633/10.000 udziałów w sprzedawanej nieruchomości.

Pytania

1.Czy okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się w tej sytuacji od nabycia udziałów w działce w 2019 r, czy od oddania wybudowanego na niej budynku mieszkalnego do użytkowania w 2023 r.?

2.W przypadku, gdy okres pięcioletni liczy się od roku nabycia działki, czy osobno należy rozpocząć naliczanie okresu pięcioletniego dla części udziałów w wartości 1.266/10.000 części w nieruchomości, w związku z nabyciem jej drogą darowizny w 2023 r.?

3.W przypadku, gdy okres pięcioletni liczony jest osobno dla opisanych udziałów, czy wartość udziałów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym może być zaliczona na własne cele mieszkaniowe na podstawie ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT (odpowiednio po połowie całkowitej wartości udziałów, tj. 633/10.000 części w nieruchomości osobno dla każdego z byłych współmałżonków)?

Pani stanowisko w sprawie

Powołując się na wydaną 19 lipca 2019 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną w sprawie określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (sygn. 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST) oraz informację otrzymaną telefonicznie 17 czerwca 2025 r. przez infolinię Krajowej Administracji Skarbowej, stoi Pani na stanowisku, że okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się w opisywanej sytuacji dla całości budynku od nabycia udziałów w działce w 2019 r., oraz w związku z nowym aktem nabycia drogą darowizny 1.266/10.000 udziałów w lokalu okres ten liczy się osobno dla tej części udziałów, tak więc na dzień dzisiejszy w przypadku odpłatnego zbycia lokalu jedynie 1.266/10.000 jego wartości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nadto, uważa Pani, że każde z byłych współmałżonków będzie miało prawo uznania sumy przychodu ze sprzedaży przypadających na nich ww. udziałów, tj. 633/10.000 wartości zbywanej nieruchomości, jako spożytkowanej na własne cele mieszkaniowe i w związku z tym skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, wiąże się z obowiązkiem podatkowym w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment nabycia.

Ustalenie daty nabycia udziałów w nieruchomości

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Panią opisanej we wniosku Nieruchomości wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Na mocy art. 47 § 1-3 ww. ustawy:

W myśl art. 48 ww. Kodeksu:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do ustalenia daty nabycia przez Panią udziałów w nieruchomości, którą zamierza Pani sprzedać wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 196 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 212 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczach wspólnych i odbył się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc – co do zasady – zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomości, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Oznacza to, że jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności to dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2019 r. została nabyta działka w różnych częściach udziałów przez 3 strony: Panią i Pani męża do wspólnego majątku małżeńskiego (strona A), rodziców Pani męża do wspólnego majątku małżeńskiego (strona B) i osobę trzecią (strona C). Na tej działce strona B wybudowała dom jednorodzinny, a strona A i C wspólnie dom z 2 lokalami mieszkalnymi, każde własnymi nakładami finansowymi odpowiednimi do swojej docelowej nieruchomości. W 2023 r. ukończona została budowa i budynki zostały oddane do użytkowania. W tym samym roku została zniesiona współwłasność w nieruchomości, ustanowiono odrębną własność lokali wraz z przynależnym im terenem i założono odrębne księgi wieczyste. W wyniku zniesienia współwłasności, w związku z różnicą w wartości dzielonych nieruchomości, a posiadaną liczbą udziałów, w lokalu mieszkalnym przyznanym stronie A. (Pani i Pani mężowi) strona B (rodzice Pani męża) uzyskała „nadwyżkę” udziałów wynoszących 1.266/10.000 części tego lokalu, które następnie darowała swojemu synowi, a Pani mężowi do jego majątku osobistego (w ramach tego samego aktu notarialnego). W rezultacie 8.734/10.000 części udziałów w lokalu mieszkalnym strony A należało do jej wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a 1.266/10.000 części udziałów do majątku osobistego jednego z małżonków. W czerwcu 2025 r. Pani mąż darował swoje udziały na rzecz wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i lokal w 100% stał się Państwa wspólnym lokalem.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych dokonane w 2023 r. zniesienie współwłasności nie stanowi dla Pani nabycia udziału w nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Natomiast stosownie do art. 888 § 1 ww. ustawy Kodeks Cywilny:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomość będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W przedmiotowej sprawie konieczne jest także powołanie przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), normujących stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.

Zatem zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego, czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia. Nieruchomości nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, czy też w drodze spadku/darowizny – zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – stanowią wyłączną własność małżonka, którą może on swobodnie rozporządzać bez zgody drugiego z nich.

Z kolei art. 35 ww. Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie do art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Ponadto w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny – podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:

W świetle art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą, w przypadku rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lutego 2020 r., sygn. akt II FSK 933/18 dotyczącym darowizny nieruchomości z majątku osobistego jednego z małżonków do majątku objętego wspólnością ustawową. Zdaniem Sądu:

W ocenie Sądu:

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył nieruchomość w drodze darowizny do majątku wspólnego.

Warto zwrócić uwagę na obecną konstrukcję art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie nieruchomości do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego i powołane przepisy prawa wskazać należy, że udziały w nieruchomości, którą zamierza Pani sprzedać nabyła Pani w dwóch momentach, tj.:

• w 2019 r. – czyli w dacie nabycia udziału w działce do majątku wspólnego,
• w 2023 r. – czyli w dacie otrzymania udziału w nieruchomości przez Pani męża w drodze darowizny.

Stanowisko w zakresie pytania Nr 2 jest prawidłowe.

Skutki podatkowe sprzedaży w nieruchomości

5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ww. ustawy dla udziałów w nieruchomości nabytych w 2019 r. do majątku wspólnego niewątpliwie minął.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości opisanej we wniosku w tej części nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, planowa sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości w części nabytego w 2023 r., będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli zostanie dokonana przez Panią do końca 2028 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów przez Pani męża drogą darowizny do jego majątku osobistego.

Dochód uzyskany ze zbycia tej części udziałów w nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 19 ust. 1 tej ustawy:

W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

Na gruncie art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

Ponadto art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy wskazuje, że:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być objęty zwolnieniem w przypadku wydatkowania go na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z powyższego wynika, że aby przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mógł skorzystać ze zwolnienia, muszą zostać spełnione następujące warunki:

• środki z odpłatnego zbycia muszą być wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, tj. na zapewnienie sobie „dachu nad głową”;
• przychód z odpłatnego zbycia musi być wydatkowany nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• zwolnieniem może być objęta taka część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 27 cytowanej ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Jednym z własnych celów mieszkaniowych jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Pani skutki podatkowe z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości i przeznaczenia części środków z tej sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego

Zgodnie z omawianym zwolnieniem, nie budzi żadnych wątpliwości, że na nabycie nieruchomości mającej służyć własnym celom mieszkaniowym podatnika ma być wydatkowana równowartość przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia (przychodu podlegającego opodatkowaniu).

Skoro pieniądze uzyskane z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2023 r. w przeciągu 3 lat od sprzedaży zostaną przeznaczone przez Panią na nabycie nowego lokalu mieszkalnego „na własny użytek mieszkaniowy”, to może Pani skorzystać ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości.

Wówczas nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zauważyć, że w konsekwencji dokonanego rozwodu istniejąca pomiędzy Panią, a Pani mężem wspólność ustawowa (współwłasność łączna) z chwilą rozwodu uległa z mocy prawa przekształceniu we współwłasność ułamkową tj. każdy z małżonków posiada w każdym składniku wspólnego majątku małżeńskiego 50% udziału, którym może swobodnie dysponować.

Jednym ze składników majątkowych stanowiących element wspólności małżeńskiej Pani i Pani męża jest nieruchomość, o której mowa we wniosku. Nieruchomość ta, z uwagi na wskazany powyżej rozwód oraz nie przeprowadzenie podziału majątku obecnie jest przedmiotem współwłasności ułamkowej, w której Pani i Pani były mąż posiadacie po 50% udziału.

Zatem w przypadku sprzedaży tej nieruchomości każdy z byłych małżonków powinien rozliczać przychód z tego tytułu w wysokości przypadającego mu udziału w nieruchomości. Jeżeli udziały te są równe, to, przychody (i koszty) każdego ze współwłaścicieli należy określić proporcjonalnie do udziału we współwłasności, tj. po 50%. Każdy z małżonków sprzedających nieruchomość powinien złożyć osobne zeznanie PIT-39 i wykazać w nim połowę przychodów ze sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, Pani przychód należy przyjąć jedynie w części przypadającej na posiadany przez Panią udział we współwłasności tej nieruchomości.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani męża jako współwłaściciela nieruchomości.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej, stwierdzić należy, że jest ona rozstrzygnięciem wydanym w konkretnej sprawie, określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.