Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 16 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym (8,5%) i zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Profil działalności nie obejmuje wynajmu nieruchomości, a lokal mieszkalny, którego dotyczy niniejszy wniosek, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

W dniu 13 maja 2025 roku zawarł Pan z firmą (...) sp. z o.o. umowę prowizyjną najmu lokalu mieszkalnego. Na podstawie tej umowy wynajmuje Pan lokal firmie (...) sp. z o.o., która następnie podnajmuje ten lokal osobom trzecim w formie najmu krótkoterminowego.

Firma (...) sp. z o.o. samodzielnie obsługuje cały proces zakwaterowania - odpowiada za rezerwacje, kontakt z najemcami, obsługę gości, sprzątanie, wymianę pościeli i inne usługi związane z pobytem. Działa przy tym we własnym imieniu i na własny rachunek. Nie świadczy Pan żadnych usług na rzecz gości korzystających z lokalu, nie ma z nimi kontaktu, nie wystawia im faktur i nie otrzymuje płatności od nich.

Otrzymuje Pan jedynie rozliczenie z firmą (...) sp. z o.o., z której wynika wysokość należnego Panu wynagrodzenia (czynszu), pomniejszonego o prowizję oraz koszty operacyjne. Płatności są realizowane przelewem. Umowa najmu nie została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i lokal nie jest składnikiem majątku związanym z tą działalnością.

Pytania

Czy w opisanym stanie faktycznym, przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej z firmą (…) sp. z o.o. mogą zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, poza prowadzoną działalnością gospodarczą?

Państwa stanowisko w sprawie

W opisanym stanie faktycznym, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu zawartej w dniu 13.05.2025 r. umowy najmu lokalu mieszkalnego z firmą (…) sp. z o.o. powinny zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Umowa ta nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, a lokal mieszkalny nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy. Wynajem nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny przez Wnioskodawcę. Firma (…) sp. z o.o. działa samodzielnie i we własnym imieniu, świadcząc wszystkie usługi dodatkowe związane z zakwaterowaniem (sprzątanie, obsługa gości, pościel, rezerwacje itd.).

Wnioskodawca nie ma kontaktu z osobami wynajmującymi lokal, nie wystawia im faktur, nie wykonuje usług hotelarskich, nie otrzymuje płatności od gości. Jego rola ogranicza się do wynajmu mieszkania firmie (…) sp. z o.o., która następnie wykorzystuje lokal do prowadzenia własnej działalności.

W związku z powyższym Wnioskodawca uznaje, że uzyskane przez niego przychody stanowią przychody z najmu prywatnego i mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której stwierdzono:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak powyżej wskazano zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Profil Pana działalności nie obejmuje wynajmu nieruchomości. W dniu 13 maja 2025 r. zawarł Pan umowę prowizyjną najmu lokalu mieszkalnego. Na jej podstawie wynajmuje Pan lokal firmie, która następnie podnajmuje go osobom trzecim w formie najmu krótkoterminowego. Firma z która zawarł Pan umowę samodzielnie obsługuje cały proces zakwaterowania, odpowiada za rezerwację, kontakt z najemcami, obsługę gości, sprzątanie. Działa przy tym we własnym imieniu i na własny rachunek. Natomiast Pan nie świadczy żadnych usług na rzecz gości korzystających z lokalu, nie ma z nimi kontaktu, nie wystawia im faktur i nie otrzymuje od nich płatności. Ponadto zaznaczył Pan, że umowa najmu nie została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a lokal nie jest składnikiem majątku związanym z tą działalnością

Na podstawie wskazanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego uzyskiwane przez Pana przychody w ramach wynajmu nieruchomości we współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym i mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych lokali na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z tym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.