Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) 2023 roku aktem notarialnym rep. (...) sporządzonym przez notariusz (...) w (...), umową darowizny Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość gruntową, tym samym aktem ustanowiła służebność dożywotniego mieszkania w całym budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości na rzecz swojego męża A.A. Małżonkowie A od (...) 2018 roku mieli umowę majątkową małżeńską, ustanawiającą rozdzielność majątkową, rep. (...) (notariusz (...)).

Z uwagi na rozpad małżeństwa, Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać nieruchomość.

(...) 2024 roku Wnioskodawczyni z uprawnionym do służebności zawarła umowę, mocą której uprawniony zobowiązał się do zrzeczenia się służebności za wynagrodzeniem w kwocie 264 000 zł. (...) 2024 roku A.A notarialnie poświadczył podpis pod zrzeczeniem służebności.

(...) 2024 roku Wnioskodawczyni aktem notarialnym rep. A nr (...) sporządzonym przez (...) notariusza w (...) zbyła odpłatnie działkę gruntu zabudowaną m.in. domem mieszkalnym. Cena zbycia nieruchomości wyniosła 660 000 zł i jest to kwota odpowiadająca wartości rynkowej nieobciążonych nieruchomości tego typu. Nieruchomość przedmiotowa była jednak obciążona służebnością osobistą na rzecz męża Wnioskodawczyni, polegającą na prawie dożywotniego zamieszkiwania w całym domu posadowionym na przedmiotowej działce. Służebność ta była wpisana w księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości. 3 grudnia 2024 roku A.A pokwitował odbiór kwoty 264 000 zł tytułem zapłaty zgodnie z umową z (...) 2024 roku o odpłatne zrzeczenie się służebności.

(...) 2024 roku został orzeczony wyrok rozwodowy z winy A.A, (Sąd Okręgowy w (...), sygn. akt (...)).

Pytania

Czy zapłata uprawnionemu wynagrodzenia za zrzeczenie się przez niego służebności osobistej polegającej na prawie dożywotniego zamieszkiwania w całym domu, dokonana w celu sprzedaży nieruchomości za rynkową cenę stanowi dla sprzedającej koszt uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości ? Czy od kwoty przekazanej A.A, Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pani stanowisko

Zdaniem Wnioskodawczyni kwota 264 000 zł wydatkowana w celu zwiększenia wartości nieruchomości poprzez zwolnienie nieruchomości ze służebności stanowi dla Wnioskodawczyni koszt uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż obciążonej taką służebnością nieruchomości byłaby możliwa jednak za cenę zdecydowanie niższą lub w ogóle nie możliwa. Wnioskodawczyni, zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa, że zapłata kwoty 264 000 zł za zrzeczenie się służebności, była kosztem uzyskania przychodu w wysokości 660 000 zł. Wskazać należy również, że stanowisko przeciwne doprowadziłoby do sytuacji zapłaty podwójnego podatku od kwoty 264 000 zł, bowiem na uprawnionym do służebności ciąży obowiązek zapłaty od tej kwoty podatku dochodowego, a Wnioskodawczyni nie ma fizycznie tych pieniędzy, gdyż przekazała je A.A, więc nie może ich wydatkować w celu zakupu innej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”.

Należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ww. Kodeks cywilny:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że (...) 2023 r. umową darowizny w formie aktu notarialnego, nabyła Pani nieruchomość gruntową oraz tym samym aktem notarialnym ustanowiła służebność dożywotniego mieszkania w całym budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości na rzecz swojego męża.

(...) 2024 roku zawarła Pani z mężem umowę, mocą której uprawniony do służebności zobowiązał się do zrzeczenia się tej służebności za wynagrodzeniem. (...) 2024 r. mąż notarialnie poświadczył zrzeczenie się służebności. Z uwagi na rozpad małżeństwa, (...) 2024 roku zbyła Pani odpłatnie ww. nieruchomość.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Panią w 2024 r. ww. nieruchomości nabytej w drodze darowizny (...) 2023 r., stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przechodząc więc do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty świadectwa energetycznego, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W Pani sprawie nie ma zastosowania podany przez Panią w stanowisku art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie tej sprawy.

W Pani sytuacji nieruchomość otrzymała Pani nieodpłatnie w formie darowizny, a więc zastosowanie ma art. 22 ust. 6d tej ustawy, zgodnie z którym:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Powołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Jednak służebność ustanowiona na nieruchomości (wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania), w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatek ten nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości. Tym samym, uzyskany przychód ze sprzedaży nabytej nieodpłatnie nieruchomości nie może być pomniejszony o wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania ustanowionej na rzecz osoby trzeciej. Nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że nie każdy poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób niebudzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie. Kwota przekazana na rzecz byłego męża z tytułu zrzeczenie się służebności mieszkania nie pomniejsza uzyskanego przychodu i winna być brana pod uwagę przy wyliczeniu należnego podatku dochodowego z tytuły zbycia nieruchomości.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Do wniosku załączyła Pani dokumenty źródłowe, które nie podlegają mojej weryfikacji, gdyż nie jestem do tego uprawniony - nie przeprowadzam postępowania dowodowego.

Końcowo ˗ z uwagi na treść zadanych pytań (wyznaczających zakres żądania wnioskodawcy) ˗ zastrzec należy, że niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy oceny przedstawionego przez Panią stanowiska w części wykraczającej poza zakreślony nimi (zadanymi pytaniami) zakres (obowiązku zapłaty przez Pani byłego męża podatku od otrzymanej kwoty).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.