W zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia 21 czerwca 2023 r. (wpływ 23 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wyłącznym właścicielem dwóch działek ewidencyjnych oznaczonych w księdze wieczystej numerami 1 („Działka 1") oraz 2 („Działka 2"),

Działka 1 oraz Działka 2 (na potrzeby niniejszego wniosku zwane łącznie również jako „Nieruchomości") stanowią grunty niezabudowane, których sposób korzystania oznaczony jest w księgach wieczystych jako „R - grunty orne".

Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczonym zgodnie z tym planem na zabudowę usługową i mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że część działki 1 znajduje się w granicach obszaru gruntów leśnych z uzyskaną zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne, natomiast pozostała część działek o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, znajduje się w granicach istniejących melioracji /tereny zdrenowane/.

Działka 1 została nabyta na podstawie umowy darowizny sporządzonej w 1988 r., zaś Działka 2 na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu o dziale spadku i zniesieniu współwłasności (2007 r.). Działka 2 została nabyta na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu o podziale spadku w wyniku, którego przyznano Panu działkę o numerze ewidencyjnym 4. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) działka 4 została podzielona z wydzieleniem z niej między innymi działki o numerze 11, z której kolejną decyzją Prezydenta Miasta (...) została wydzielona między innymi działka 2, będąca przedmiotem sprzedaży (Działka 2).

Nieruchomości nie mają statusu nieruchomości rolnych. Z uwagi na brak tego statusu, nie mogły być prowadzone działania w zakresie odrolnienia nieruchomości. Właściciel nie występował także o dopłaty bezpośrednie z tytułu utrzymywania areału w kulturze rolnej.

W latach 1988-2008 Nieruchomości były wydzierżawiane. Od 2009 r. Nieruchomości były odłogowane i poddawane, co pewien czas, zabiegom zapobiegającym zarastaniu (z zastrzeżeniem, że na rok 2020 zostały nieodpłatnie użyczone pod zasiew zboża).

Nieruchomości nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, nie są obciążone żadnymi innymi prawami czy roszczeniami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu nimi. Granice Nieruchomości są bezsporne. Działka 1 posiada dostęp do wytyczonej, lecz dotąd nie wykonanej drogi publicznej. Działka 2 ma dostęp do drogi publicznej.

Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzącej do ich oddania do użytkowania lub pobierania z nich pożytków.

Nie zawierał Pan żadnych umów przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości.

Nieruchomości nie są objęte żadnymi umowami najmu, dzierżawy ani użyczenia (z zastrzeżeniem, że: w latach 1988 -2008 były dzierżawione na cele rolne przez Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną, na rok 2020 zostały użyczone pod produkcję roślinną, a obecnie są bezumownie obsiewane przez jednego z okolicznych mieszkańców).

Nie dokonywał Pan (poza podstawowymi, a wspomnianymi wyżej zabiegami zapobiegającymi zarastaniu) oraz nie będzie dokonywać prac porządkowych na terenie Nieruchomości, nie będzie Pan podejmował działań mających na celu podział geodezyjny Nieruchomości.

Zawarł Pan ze spółką jawną prowadzącą działalność deweloperską (dalej: „Deweloper") umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Przedwstępna"), zgodnie z którą strony umowy (Pan oraz Deweloper) zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona") w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

Udzielił Pan Deweloperowi zgody na dysponowanie Działką 1 i Działką 2 w zakresie:

• przygotowania - w imieniu własnym Dewelopera, na jego rzecz i koszt - dokumentacji technicznej i projektowej;
• wystąpienia przez Dewelopera - w jego imieniu własnym, na jego rzecz i koszt – o pozwolenie na budowę i uzyskanie takiego pozwolenia;
• uzyskania przez Dewelopera - w jego imieniu własnym, na jego rzecz i koszt - warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz zawarcia umów w tym zakresie;
• dokonania przez Dewelopera - na jego odpowiedzialność, koszt i ryzyko - trzebieży pielęgnacyjnej roślinności w zakresie nie wymagającym pozwolenia na wycinkę;
• dokonania przez Dewelopera - na jego odpowiedzialność, koszt i ryzyko - wycinki drzew wymagającej uzyskania pozwolenia, z ograniczeniem do drzewostanu chorego i zagrażającego bezpieczeństwu;
• dokonywania przez Dewelopera - na jego odpowiedzialność, koszt i ryzyko czynności związanych z analizą geotechniczną.

Udzielił Pan również prawnikowi wskazanemu przez Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania, w okresie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w zakresie wszystkich czynności faktycznych i prawnych w postępowaniach przed organami administracji oraz sądami administracyjnymi we wszystkich sprawach, dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przeszłości dochodziło do zmiany granic działek wchodzących w skład Nieruchomości, które to zmiany wynikały z inicjatywy władz samorządowych związanej bądź to ze zbyciem działek przez Pana na rzecz miasta bądź to ustanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wydzielenie dróg gminnych i drogi ponadregionalnej). Sprzedawał Pan w przeszłości działki wchodzące w skład posiadanych przez niego nieruchomości, zawierając w tym celu:

• w 2007 r. umowę przeniesienia własności na rzecz Urzędu Miasta (…) działek przeznaczonych na rozbudowę parku miejskiego;
• w 2009 r. umowę przeniesienia własności na rzecz Urzędu Miasta (…) działek wydzielonych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne;
• w 2020 r. umowę sprzedaży działki na rzecz nabywcy prywatnego;
• w 2020 r. umowę przeniesienia własności na rzecz Urzędu Miasta (…) działek planowanych przez władze miasta pod inwestycję celu publicznego oraz działek wydzielonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę ponadregionalną.

W 2022 r. zawarł Pan z Deweloperem umowę przeniesienia własności działek pod zabudowę mieszkaniową.

Nie podejmował Pan działań marketingowych na rzecz sprzedaży Nieruchomości i nie zawierał umów z pośrednikami. Dotychczasowe sprzedaże działek pozostających w Pana własności były inicjowane albo przez urząd miasta (zainteresowanie wybranymi terenami pod cele publiczne, bądź wykup dróg ustanowionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) albo przez nabywców/potencjalnych nabywców (jedna osoba fizyczna oraz obecnie Deweloper).

Nigdy nie prowadził Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, a także nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działki, o jakich mowa we „Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej" zostały wyodrębnione zarówno z działki 4, jak również działek 2 i 3.

Wyszczególnienie kolejnych, każdorazowo inicjowanych przez Urząd Miasta (…) podziałów przedstawia Pan w opisie poniżej.

Nieruchomości rolne położone w (…), w obrębie (…), uzyskał Pan od swojej babci Z. B. na mocy umowy darowizny z dnia (…) 1988 r. Były to sąsiadujące ze sobą działki początkowo numerowane jako 2, 3 i 4 - każda ujęta w odrębnej księdze wieczystej.

Decyzją Nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2007 r. działka 2 została podzielona na działki 5, 6 i 7, natomiast działka 3 na działki 8, 9 i 10.

Działki 6, 7, 9 i 10 nabyła Gmina Miasto (…) (umowa przeniesienia własności z (…) 2007 r.). Cel nabycia opisany został w Postanowieniu Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2007 r. (sygnatura (…) jako: ciąg pieszo jezdny (droga gminna) dla działek 6 i 9, oraz tereny zieleni publicznej - park miejski dla działek 7 i 10.

Decyzją Nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2008 r. działka 4 podzielona została na działki 11, 12 i 13.

Kolejną Decyzją Nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2008 r. dokonano dalszego podziału to jest:

• działka 5 podzielona została na działki 14, 15, 16, 17, 18 i 19;
• działka 8 podzielona została na działki 20, 21, 22, 23, 24 i 25;
• działka 11 podzielona została na działki 26, 27, 28, 29, 30, 31.

Z powyższych gruntów Gmina Miasto (…) nabyła umową przeniesienia własności z dnia (…) 2009 r. działki o numerach: 12, 13, 17, 19, 20, 24, 26, 30. Przeznaczenie nabytych nieruchomości opisane zostało w:

• postanowieniu Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2008 r. (znak (…) oraz wyżej wymienionej Decyzji Nr (…) Prezydenta Miasta (…) jako: ciąg pieszo jezdny (droga gminna) - dla działki 12 i tereny zieleni publicznej - park miejski - dla działki 13;
• wyżej wymienionej Decyzji Nr (…) Prezydenta Miasta (…) jako droga gminna dla działek 17, 19, 20, 24, 26 i 30.

Nadmienia się, iż nigdy nie był Pan inicjatorem którejkolwiek z decyzji podziałowych.

W 2020 r. sprzedane zostały:

• nabywcy prywatnemu działka 29 (umowa sprzedaży z dnia (…) 2020 r.);
• Gminie Miastu (…) działki 15, 18, 22 i 25 - umowa przeniesienia własności z dnia (…) 2020 r.

Przeznaczenie tych działek przywołuje - za Miejscowym Planem Przestrzennego Zagospodarowania - „Protokół uzgodnień do Zarządzenia nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2020 r.” datowany (…) 2022 r. określając je jako: usługi oświaty i zdrowia - dla działek 18 i 25, oraz teren ulicy głównej (projektowana droga ponadregionalna) - dla działek 15 i 22.

W roku 2021 sprzedano nabywcy prywatnemu działkę 28 przewidzianą w Miejscowym Planie Przestrzennego Zagospodarowania na teren ulicy głównej - drogi ponadregionalnej (umowa sprzedaży z dnia (…) 2021 r.).

W roku 2022 sprzedano deweloperowi działki 14, 16 i 23 (umowa przeniesienia własności z dn. (…) 2022 r.) oraz zawarto z nim przedwstępne warunkowe umowy sprzedaży działek 1 i 2 (data umowy (…) 2022 r.).

W latach 2007 - 2020 sprzedanych zostało:

• Gminie Miastu (…) 16 działek na cele pożytku publicznego (droga ponadregionalna, drogi gminne, park miejski, usługi oświaty i zdrowia),
• nabywcy prywatnemu 1 działka.

Szczegółowe rozliczenie i terminarz sprzedaży przedstawia Pan w opisie poniżej.

Przychody z powyższych sprzedaży przeznaczane były na darowizny dla członków rodziny (córka, siostra, rodzeństwo cioteczne), oraz zabezpieczenie finansowe na potrzeby własne (jest Pan emerytem w wieku 68 lat).

Cele przychodu ze sprzedaży działek, o których mowa we wniosku („Działka 1" i „Działka 2") są takie same, jak dla sprzedaży dotychczasowych.

Poza „Działką 1" i „Działką 2" posiada Pan jeszcze tylko działkę 31 o powierzchni (…) m.kw. przyporządkowaną funkcjonalnie w Miejscowym Planie Przestrzennego Zagospodarowania do działki 25 stanowiącej własność Gminy Miasta (…). Rozmowy w sprawie przejęcia działki 31 przez Miasto (…) nie zostały dotąd sfinalizowane.

Innych nieruchomości w innych lokalizacjach nie posiada Pan - poza hipoteczną własnością (wspólnie z żoną) mieszkania w budynku wielorodzinnym w (…).

Spadek, którego nabycia dokonano - nie dotyczył Pana osoby, a współwłaścicieli nieruchomości, której częścią była przyznana Panu w toku postępowania sądowego działka 4. W postępowaniu uczestniczył Pan jako osoba mająca interes prawny polegający na zniesieniu współwłasności.

Szczegółowy przedstawia Pan w opisie zamieszczonym poniżej.

Zgodnie z wyjaśnieniem to nie Pan był spadkobiercą w prowadzonym postępowaniu o nabycie spadku. Natomiast „Działka 2" (to jest działka o numerze 2) wydzielona została w drodze dwóch kolejnych Decyzji Prezydenta Miasta (…) z działki 4 przyznanej Panu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Współwłaścicielem stał się Pan zaś w drodze darowizny nieruchomości na Pana rzecz przez Pana babcię Z. B. (akt z 1988 r.)

Nabycie spadku (nie dotyczące Pana osoby) dokonane zostało najpierw w 2005 r., a ponieważ wśród uposażonych znalazły się osoby nieżyjące - ponownie w 2006 r.

Rzecz opisana jest w opisie zamieszczonym poniżej.

Postępowanie o nabycie spadku wszczął Pan jako osoba mająca interes prawny w 2005 r. po 2 osobach, które - każda z nich oddzielnie - w latach 1960 i 1961 nabyły udziały w nieruchomości zawierającej m. in. działkę 4.

W stosunku do jednej z tych osób postępowanie umorzono z racji stwierdzenia, iż już uprzednio prawa do spadku po niej nabyła w całości córka. Wśród uposażonych po drugiej z tych osób (żona i 6 dzieci) znaleźli się natomiast ludzie już nieżyjący (żona i syn zmarłego).

Ponowne postępowanie o nabycie spadku po nich, dokonane w 2006 r. ograniczyło krąg współwłaścicieli do osób żyjących i umożliwiło przeprowadzenie zniesienia współwłasności.

W postanowieniach o stwierdzenie nabycia spadku wyszczególniane było odrębnie dziedziczenie wchodzącego w jego skład gospodarstwa rolnego dające podstawę wszczęcia będącego moim celem postępowania o zniesienie współwłasności.

Postępowań o dział innych składników majątku po zmarłych nie zna Pan, będąc dla zainteresowanych osobą postronną. Z tej też przyczyny nie był Pan beneficjentem żadnych składników majątkowych.

Nie uczestniczył Pan w postępowaniach o dział spadku po zmarłych, natomiast po finalizacji postępowania o zniesienie współwłasności Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) w zaświadczeniu z dnia (…) 2008 r. (znak (…) stwierdził, że działu spadku i zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat, a nabycie przez K. K. (tj. Pana) wolne jest od podatku od spadków i darowizn.

Nie uczestniczył Pan w dziale spadku.

W wyniku postępowania o zniesienie współwłasności przyznano Panu działkę 4 powierzchniowo odpowiadającą uprzedniemu udziałowi we współwłasności w całości nieruchomości.

Postanowienie o zniesieniu współwłasności Sąd Rejonowy w (…) wydał dnia (…) 2007 r.

Zniesienie współwłasności dokonane zostało pomiędzy:

• K. K. (Panem),
• spadkobierczynią osoby, która nabyła w 1960 r. udziały w nieruchomości,
• spadkobiercami (6 osób) osoby, które nabyła w 1961 r. udziały w nieruchomości.

Przedmiotem zniesienia współwłasności była niezabudowana nieruchomość rolna wpisana do księgi wieczystej (…) obejmująca działki 4, 10a i 11a w obrębie (…).

W efekcie postępowania przyznana została Panu działka 4.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) w zaświadczeniu z dnia (…) 2008 r. (znak (…) stwierdził, że działu spadku i zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat, a nabycie przez K. K. (tj. Pana) wolne jest od podatku od spadków i darowizn.

W wyniku postępowania o zniesienie współwłasności przyznana została Panu działka 4 powierzchniowo odpowiadająca udziałowi we współwłasności całości nieruchomości.

Wzmiankowana działka 4 (z której w drodze późniejszych podziałów wydzielono m. in. działkę 2 zwaną we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji „Działką 2") opisana była w księdze wieczystej (…), w której poza nią znajdowały się jeszcze działki nr 10a i 11a. Zaistniały one na mocy umów sprzedaży udziałów w całym, objętym księgą gruncie - umów zawartych z dwoma różnymi osobami w grudniu 1960 i październiku 1961 r.

Do chwili darowania nieruchomości (...) przez Z. B. na rzecz Pana (rok 1988), w odniesieniu do opisywanej księgi nie przeprowadzono postępowania prowadzącego do wyjścia z tej współwłasności, mimo iż w dokumentacji geodezyjnej funkcjonował już podział na działki 4, 10a i 11a odpowiadający powierzchniowo wartości udziałów z umów lat 1960 i 1961 i adekwatnie użytkowany.

Postanowił Pan prawnie usankcjonować istniejący układ, a że w międzyczasie nabywcy udziałów zmarli, złożył Pan jako osoba mająca interes prawny dniu (…) 2004 r. w Sądzie Rejonowym w (…) wniosek o stwierdzenie nabycia spadku przez ich zstępnych. Sąd wydał stosowne postanowienie dnia (…) 2005 r. Niestety, wśród uposażonych ponownie znalazły się osoby już nieżyjące. Stąd ponownie (dnia (…) 2006 r.) złożył Pan do Sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po tychże zmarłych. Są przyznał zstępnym prawa do spadku postanowieniem z dnia (…) 2006 r. Wobec powyższego w kontynuacji procedury złożył Pan do Sądu dnia (…) 2007 r. wniosek o zniesienie współwłasności. W odpowiedzi na to Sąd postanowieniem z dnia (..) 2007 r. zniósł współwłasność przyznając Panu działkę 4, a dokonując równocześnie działu spadku po nabywcach udziałów, przyznał ich potomkom działki 10a i 11a. Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) w zaświadczeniu z dnia (…) 2008 r. (znak (…) i (…) stwierdził, że działu spadku i zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat, a nabycie przez K. K. (tj. Pana) wolne jest od podatku od spadków i darowizn.

W lipcu 2019 r. złożył Pan w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu (…) wniosek o przeniesienie należących wówczas do Pana działek powstałych z podziałów działki 4 – w tym działki 2 zwanej we wniosku o indywidualną interpretację „Działką 2" do odrębnej księgi wieczystej. Sąd postanowieniem z dnia (…) 2019 r. przychylił się do wniosku przenosząc przedmiotowe nieruchomości do nowej KW o numerze (…).

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Pana podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Stoi Pan na stanowisku, iż sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) Ustawy PIT, jednym ze źródeł przychodów jest, co do zasady, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis wprowadza jednak zasadę, w myśl której takie zbycie jest opodatkowane (na podstawie tego przepisu) jeżeli:

1. nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz

2. zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, zastosowania nie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. b) Ustawy o PIT dotyczący zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zbycie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej będzie wówczas skutkować osiągnięciem przychodu z innego źródła, a mianowicie z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) Ustawy o PIT oraz koniecznością jego opodatkowania.

Ustawa o PIT definiuje działalność gospodarczą w art. 5a pkt 6), wskazując, że jest nią działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W Pana ocenie, działalność zarobkowa ma miejsce wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Wykonywanie działalności „bez względu na rezultat" wskazuje na ryzyko związane z prowadzeniem działalności i akceptację tego ryzyka przez przedsiębiorcę. Przesłanka ta przewiduje także ciągłość trwania działalności, niezależną od aktualnej koniunktury i zyskowności.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza, Pana zdaniem, względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe kryteria do opisanego zdarzenia przyszłego, w Pana ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie spełnia przesłanek do potraktowania jej jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Pana działania w zakresie sprzedaży Nieruchomości mają charakter incydentalny, jednostkowy. Sprzedaje Pan bowiem Nieruchomości wchodzące w skład swego prywatnego majątku, który nigdy nie był wykorzystywany dla celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wykonywanie działalności „bez względu na rezultat" wskazuje na ryzyko związane z prowadzeniem działalności i akceptację tego ryzyka przez przedsiębiorcę. Przesłanka ta przewiduje także ciągłość trwania działalności, niezależną od aktualnej koniunktury i zyskowności. Takiej cechy nie można przypisać Pana działaniom, które mają charakter incydentalny, jednostkowy. Sprzedaje Pan bowiem Nieruchomości wchodzące w skład swego majątku za ustaloną z Deweloperem cenę, której uzyskanie prowadzi do pewnego zysku po Pana stronie.

W kontekście zaś zorganizowania i ciągłości, wskazać należy że nie podejmował Pan działań wskazujących na zorganizowany, ciągły i profesjonalny charakter transakcji. Nie prowadził Pan działań marketingowych oraz nie korzystał z usług pośredników. Nie wykonywał również innych działań, które miałyby znacząco uatrakcyjnić Nieruchomości w oczach potencjalnego nabywcy. Ogół działań podejmowanych w związku z przyszłą sprzedażą Nieruchomości wynika z uzgodnień z Deweloperem, zatem nie można mówić o zorganizowanej i ciągłej działalności, która polegałaby na zbywaniu nieruchomości. W zasadzie, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie podejmował Pan i nie będzie podejmował żadnych działań, a Pana aktywność ograniczy się do zawarcia dotychczasowej Umowy Przedwstępnej oraz przyszłej Umowy Przyrzeczonej. Pewne czynności przygotowawcze pod własną przyszłą inwestycję będzie podejmował wyłącznie Deweloper, ale w jego własnym imieniu, na jego koszt, ryzyko i odpowiedzialność. Pan, choć sprzedawał w przeszłości inne nieruchomości wchodzące w skład Pana majątku, to nie dokonywał tego w sposób zorganizowany i ciągły. Poprzednie sprzedaże odbyły się bowiem sporadycznie w latach 2007 - 2009, 2020 (pojedyncze sprzedaże) oraz w 2022 co, w połączeniu z wcześniej wskazanym horyzontem czasowym, wskazuje w Pana ocenie na brak regularności w dokonywaniu sprzedaży, a zatem brak ciągłości Pana działań.

Powyższe rozważania potwierdzają także poglądy doktryny prawa podatkowego: „Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność." (R. Kowalski [w:] PIT. Komentarz do wybranych przepisów, LEX/el. 2020, art. 5(a)).

W Pana ocenie, opartej na wcześniejszych wskazaniach, działania nie stanowią zespołu celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, w związku z czym nie są dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Odnosząc się całościowo do powyższych rozważań, warto także przywołać przykłady stanowisk zajmowanych przez organy podatkowe - przykładowo na interpretację indywidualną z dnia 15 września 2021 r. (sygn. 0115-KDWT.4011.114.2021.7.MK), w której organ wskazał m. in., że: „Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. (...) Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. (...) Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

W tej samej interpretacji, organ ocenił, że działania wnioskodawcy nie stanowią działalności gospodarczej: „Wnioskodawczym zamierza sprzedać nieruchomości jednemu nabywcy. W związku ze sprzedażą działki utracą charakter rolny. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych działań w celu uatrakcyjnienia i zwiększenia wartości nieruchomości. Nieruchomości zostały ogrodzone w latach 80 ubiegłego wieku. Jedna z działek została wystawiona na sprzedaż na stronie internetowej biura pośrednictwa nieruchomości. Pozostałe działki nie były wystawione na sprzedaż. W przeszłości Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży dwóch działek, natomiast w przyszłości nie zamierza dokonywać kolejnych sprzedaży poza opisanymi we wniosku. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie podejmować działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości, czy też ich uatrakcyjnienia oraz nie planuje sprzedaży innych działek w przyszłości. Ponadto Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotowa działka wykorzystywana była do produkcji rolniczej i sadowniczej. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia wskazuje, że planowana sprzedaż działek nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Równocześnie należy stwierdzić, że sprzedaż ww. działek nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Zbieżne stanowisko z powyższym zawiera interpretacja Dyrektora KIS m. in. w innej interpretacji z dnia 15 września 2021 r. (sygn. 0112-KDWL.4011.120.2021.l.WS) oraz w interpretacji z 10 września 2021 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.606.2021.1.MJ).

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także w orzecznictwie administracyjnym w tym przykładowo w wyroku NSA z dnia 3 lipca 2018 r. II FSK 2299/16, który wskazał, że: (...) kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). Jeśli natomiast, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że skala podjętych przez podatnika czynności dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a nadto że działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem, to uzasadnione jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości (lub jej poszczególnych części) stanowię przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie)".

Mając powyższe na względzie oraz odnosząc przywołane stanowiska organu oraz NSA do Pana sytuacji, należy wskazać, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a zatem przychód z jej sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Jednocześnie, w Pana ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie także stanowiła przychodu podatkowego z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT z uwagi na fakt, że sprzedaż Nieruchomości następuje po upływie 5 lat od dnia jej nabycia. Stosownie bowiem do powołanego artykułu, źródłem przychodów jest m. in.: odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Działka 1 została przez Pana nabyta na podstawie umowy darowizny sporządzonej w 1988 r., zaś Działka 2 na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu o dziale spadku i zniesieniu współwłasności w 2007 r., co oznacza, że sprzedaż obu działek następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Podsumowując, mając na uwadze całość powyższych rozważań, stoi Pan na stanowisku, iż sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, z uwagi na dokonanie transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym oraz upływ 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej(nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1.na mocy darowizny i orzeczenia sądu o dziale spadku i zniesieniu współwłasności nabył Pan działki, które zamierza Pan sprzedać;

2.nie prowadzi Pan działalności gospodarczej;

3.działki te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej;

4.działki mają zostać sprzedane deweloperowi pod zabudowę mieszkaniową.

Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a  jej  przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu  do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowe działki nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sam fakt, że działki mają zostać sprzedane deweloperowi pod zabudowę mieszkaniową nie może przesądzać, że ich sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Sprzedaż opisanych działek nie spowoduje więc u Pana powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazał Pan, że działka nr 1 i 2 zostały wydzielone z innych działek, do których prawo nabył Pan zarówno w drodze umowy darowizny, jak i w drodze zniesienia współwłasności.

Zatem aby ocenić skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek 1 i 2 należy najpierw ustalić daty ich nabycia.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w ramach umowy darowizny

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Stosownie do art. 888 tej ustawy:

Tym samym, jeżeli nabycie nastąpiło w ramach umowy darowizny - 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty zawarcia umowy darowizny.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w ramach umowy darowizny sporządzonej przez Pana babcię w 1988 r. uzyskał Pan współwłasność w nieruchomości rolnej położonej w obrębie (…), stanowiącej sąsiadujące działki początkowo numerowane jako 2, 3 i 4.

Następnie decyzjami Prezydenta Miasta (…) z działki 3 wydzielono m. in. działkę 8, z której w następnej kolejności wydzielono działkę 1 będącą przedmiotem planowanej sprzedaży.

Skoro działka 1 powstała z działki oznaczonej pierwotnie nr 3 – którą uzyskał Pan w ramach umowy darowizny w 1988 r. – tę datę należy przyjąć dla Pana jako datę nabycia, a późniejszy podział działki dokonany przez Prezydenta Miasta (…) nie ma znaczenia dla skutków podatkowych przyszłej sprzedaży.

Skoro więc działka nr 1 została wydzielona z działki 3, którą nabył Pan – jak już wyżej wskazano w 1988 r. – to niewątpliwie upłynął 5-letni okres, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

W związku z powyższym sprzedaż działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności

Kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 ww. ustawy:

Natomiast świetle art. 925 ww. ustawy:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Dla pełniejszego oddania istoty dziedziczenia należy w tym miejscu wyjaśnić znaczenie pojęć: spadkodawca, spadkobierca i spadek.

Spadkodawcą może być wyłącznie osoba fizyczna bez względu na wiek. Po jej śmierci majątek przechodzi na spadkobierców.

Spadkobiercą jest zaś osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna, na którą przechodzi ogół praw i obowiązków wyłącznie o charakterze majątkowym.

Spadek to zaś prawa i obowiązki majątkowe, które przechodzą na spadkobiercę lub spadkobierców.

Wskazał Pan, że nie był Pan spadkobiercą w przeprowadzonych postępowaniach spadkowych, lecz występował Pan jako osoba mająca interes prawny polegający na zniesieniu współwłasności działki, której współwłaścicielami wraz z Panem były osoby już nieżyjące.

Stosownie do art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że po ustaleniu spadkobierców nieżyjących współwłaścicieli nieruchomości, w której również Pan miał udział – w 2007 r. sąd wydał postanowienie, na mocy którego zniesiono współwłasność tej nieruchomości i przyznano Panu działkę 4 odpowiadająca Pana uprzedniemu udziałowi we współwłasności całej nieruchomości.

Zatem w 2007 r. stał się Pan właścicielem działki 4.

Następnie decyzjami Prezydenta Miasta (…) z działki 4 wydzielono m. in. działkę 11 z której w następnej kolejności wydzielono działkę 2 będącą również przedmiotem planowanej sprzedaży.

Skoro działka 2 powstała z działki oznaczonej pierwotnie nr 4 – którą uzyskał Pan w ramach zniesienia współwłasności w 2007 r. – tę datę należy przyjąć dla Pana jako datę nabycia, a późniejszy podział działki dokonany przez Prezydenta Miasta (…) nie ma znaczenia dla skutków podatkowych przyszłej sprzedaży.

Skoro więc działka nr 2 została wydzielona z działki 4, którą nabył Pan – jak już wyżej wskazano w 2007 r. – to niewątpliwie upłynął 5-letni okres, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

W związku z powyższym sprzedaż działki 2 również nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko należało więc uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).